У жилого и нежилого фонда принципиально разное назначение. Это будет важно и для проведения перепланировки, согласования данных работ. Требования к изменению планировки в помещениях МКД и получению разрешений намного строже, чем для нежилых зданий. Отличия заключаются в списках запрещенных и допустимых работ, в составе документов, в перечне уполномоченных органов для согласования. В этой статье я расскажу об этом подробнее. Для примера покажем документы на перепланировки в помещениях нежилых зданий и МКД, которые оформляли специалисты компании «Смарт Вэй».
- Почему есть отличия в согласованиях перепланировок для нежилых зданий и МКД
- Можно ли обойти ограничения
- Список полезных документов
- Отличия в проведении и согласовании перепланировок для жилого и нежилого фонда
- Перечень допустимых и запрещенных работ
- Состав документов
- Перечень органов для согласования
- Приемка выполненных работ после перепланировки
- В чем сходство процедур согласования перепланировок в нежилых зданиях и МКД
- Подведем итоги
Почему есть отличия в согласованиях перепланировок для нежилых зданий и МКД
Основное назначение жилфонда – проживание граждан. В многоквартирных домах обычно есть и нежилые помещения. Но их использование не должно нарушать интересы жильцов. Это напрямую относится к проведению и согласованию перепланировок. Разрешение на такие работы в помещениях МКД выдает надзорный орган (в Москве это Мосжилинспекция). Он же проверяет соответствие выполненной перепланировки проекту, после чего будет выдан акт приемочной комиссии.
В нежилых зданиях, напротив, можно вести практически любую деятельность, не запрещенную законом. Так как в помещениях таких объектах не живут люди, ограничений и запретов на перепланировку намного меньше. Также не ведется надзор за работами по изменению планировок в нежилых зданиях. По сути, их можно выполнить на основании проекта и технического заключения, но без каких-либо разрешений. Исключениями из этого правила могут быть изменения внешнего архитектурного решения (фасады) или перепланировка в зданиях, отнесенных к объектам культурного наследия.
Вы наверняка знаете, что апартаменты сейчас еще не отнесены к жилым помещениям (хотя такие предложения рассматривают депутаты Госдумы РФ). Поэтому перепланировку в них можно проводить по тем же правилам, то и для других помещений в нежилых зданиях. Однако произвольно менять планировку тоже нельзя. Все решения и работы должны быть подкреплены проектом.

Нежилые помещения в МКД расположены на первом этаже (в редких случаях на втором). У них есть выход на улицу и придомовую территорию. В рамках перепланировки там можно:
- изменить внутреннюю конфигурацию (например, установить или разобрать перегородки, ненесущие стены);
- провести раздел или объединение, в том числе с обустройством новых входов;
- выполнить работы на оконных и дверных проемах (изменение габаритов, заделывание или обустройство новых).
Также есть возможность перевести жилое помещение в нежилое, хотя это достаточно сложная процедура.
Могут ли собственники МКД запретить мне сделать перепланировку в нежилом помещении на первом этаже?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Вы обязаны получить согласие собственников, если работы по перепланировки затрагивают общедомовое имущество (например, несущие стены здания при обустройстве входа). И если вам откажут, то возникнут серьезные проблемы. Обжаловать решение собственников МКД нельзя. Придется уговаривать и договариваться, разъяснять безопасность работ и какие-либо преимущества для жильцов.
Можно ли обойти ограничения
Если речь идет о перепланировки в МКД, то вы не можете избежать согласования. Работы, проведенные без проекта и без разрешения, признают незаконными. По жалобам жильцов дома наверняка проведут выездную проверку. Как итог, вам грозит штраф, а зачастую еще и предписание о восстановлении исходного состояния объекта.
Иногда мы сталкиваемся с клиентами, которые просят оформить документы на уже выполненные работы. На них отсутствует проект и разрешение МЖИ. Здесь нужно смотреть:
- не нарушены ли нормы законодательства в части строительной, пожарной, санитарной и иной безопасности;
- не ухудшено ли состояние конструкций и показателей нагрузки;
- не запрещены ли выполненные работы для помещений МКД.
Если нарушений нет, то мы оформим техническое заключение и техплан. С ними можно пройти узаконивание перепланировки (в административном порядке или через суд).
В помещениях нежилого здания ограничений на перепланировку изначально намного меньше. Тем не менее, и в этом случае вам не обойтись без проекта и техзаключения. Как минимум, там будет подтверждено, что ваши работы действительно являются перепланировкой, а не реконструкцией.
Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:
«Когда к нам обращается собственник, он может указать какие-угодно изменения в планировке. Но далеко не факт, что они будут соответствовать закону. Еще до начала работы над проектом мы изучим исходную планировку, проведем осмотр и обследования (по мере необходимости). В итоге, пожелания клиента, конечно, учтут, но вполне возможно приведут их в соответствие с нормативной базой. Проектировщик подготовит эскизы и поможет оптимальный, а главное, допустимый вариант перепланировки».

Список полезных документов
№ п/п | Документ | Ссылка |
1 | Образец заявления в ДГИ | Скачать |
2 | Образец технического заключения | Скачать |
3 | Образец технического плана | Скачать |
4 | Образец технического паспорта | Скачать |
5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
6 | Образец акта межведомственной комиссии | Скачать |
7 | Проект перепланировки | Скачать |
8 | Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое | Скачать |
Отличия в проведении и согласовании перепланировок для жилого и нежилого фонда
Сначала расскажу о нормативной базе, которая существенно отличается для перепланировок в жилом и нежилом фонде. Если работы проводятся в помещениях МКД, то их нужно согласовать в соответствии с Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Естественно, в других регионах действуют свои нормативные акты, но они вряд ли кардинально отличаются.
Если помещение расположено в нежилом здании, то мы оформляем документы на основании Постановления Правительства Москвы № 432-ПП. Но, по сути, так указаны только перечни работ, на которые не нужно разрешение на строительство. Поэтому подготовка проекта и техзаключения ведется по правилам, предусмотренным для МКД (по аналогии). А вот требований о согласовании работ в нежилых зданиях для Москвы вообще не установлено.
Перечень допустимых и запрещенных работ
В Постановлении № 508-ПП мы видим не только правила согласования перепланировок в МКД. Там перечислены:
- допустимые работы по переустройству помещений;
- разрешенные работы для изменения планировки;
- запреты на определенные работы и изменения планировки;
- условия, при которых можно выполнить отдельные виды работ.
Проверять проект на соответствие Постановлению № 508-ПП будет жилинспекция. Также проверка проходит после завершения работ, когда собственник обращается за актом приемочной комиссии. И если по документам видны нарушения, то заявитель получит отказ. Поэтому так важно определиться с видами работ и изменениями в планировке еще на этапе проектирования.
В Постановлении № 432-ПП мы берем для проекта работы, на которые не нужно разрешение на строительство. Их вполне достаточно практически под любые пожелания собственника, если только не намерен сделать пристройку, возвести новый этаж в нежилом здании. Поэтому вариантов для выбора проектных решений будет значительно больше.
Что будет, если при согласовании нашу перепланировку посчитают реконструкцией?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Скорее всего, такой ситуации не возникнет. Проектировщики «Смарт Вэй», да и других компаний на рынке, прекрасно понимают отличия работ при перепланировке и реконструкции. Соответственно, при подготовке проекта будут указаны только допустимые и разрешенные виды работ. «Прятать» реконструкцию и проводить ее как перепланировку не имеет смысла. Этот факт наверняка будет выявлен надзорными органами, да и на ваши действия непременно подадут жалобы жильцы, иные заинтересованные лица.

Состав документов
Независимо от того, где вы проводите перепланировку, будут нужны следующие документы:
- проект (оформляется проектной организацией, состоящей в СРО);
- техническое заключение о безопасности и допустимости работ, состоянии несущих конструкций (тут возможны варианты, так как документ далеко не всегда можно оформить через проектную организацию, но об этом подробнее расскажу ниже);
- правоподтверждающие документы (обычно это выписка из ЕГРН).
Чтобы сделать перепланировку в нежилом помещении МКД, придется получать заключение в ФБУЗ ЦГиЭ по г. Москва. Документ подтвердит, что проектные решения и работы отвечают санитарным нормам. Для работ в нежилых зданиях заключение не требуется.
Еще для перепланировок нужны документы из МосгорБТИ – копия техпаспорта, поэтажный план и т.д. Отметим проблему, которая может возникнуть при изучении этих материалов. Если на поэтажных планах есть красные линии, то, значит, ранее техники БТИ установили при обследовании наличие несогласованных изменений в планировке. Чтобы избежать сложностей при согласованиях, необходимо вызвать специалистов БТИ для уточнения данных, обмера и обследования помещения. Далее, когда поэтажный план будет выполнен только с черными линиями, можно приступать в разработке проекта. Подробнее о проблемах с красными линиями на планах БТИ я расскажу в одном из следующих материалов.
При согласованиях работ в МКД собственник дважды подает заявление в жилинспекцию – для разрешения на перепланировку и для оформления акта приемочной комиссии. При работах в нежилом здании это не требуется. Но в обоих случаях вам еще необходимо получить технический план. С ним вы пройдете заключительный этап перепланировки – внесение изменений в ЕГРН.
Перечень органов для согласования
Если вы меняете планировку в помещении нежилого здания, то получаете проект и техзаключение. На этом все, никаких специальных согласований больше не требуется. Документы, выданные проектной компанией, гарантируют безопасность работ и их соответствие нормативным актам. Отмечу, что отдельное разрешение нужно для изменения фасадных решений (выдает Москомархитектура), если здание входит в перечень по Постановлению № 94-ПП. Еще специальным согласованием являются работы на объектах культурного наследия, но это не самые распространенные ситуации.
Если ведется перепланировка в помещениях МКД, то разрешения на работы выдает жилинспекция. Документы на согласование вы подаете в электронной форме через сервис на сайте mos.ru. В личный кабинет портала придел уведомление о выданном разрешении. Этот же орган выдаст акт приемки, но сначала проведет выездное обследование в помещении. Это нужно, чтобы сравнить объем работ и проектные решения с фактической планировкой.
Еще несколько слов о порядке оформления технического заключения. Для работ в нежилом здании его может подготовить и выдать проектная организация (вместе с проектом). А вот при перепланировках в МКД документы необходимо получать через ГБУ «Экспертный центр» (если нет сведений об авторе проекта многоквартирного дома). Стоимость таких работ весьма приличная.
Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:
«С 1 апреля 2024 года был уточнен порядок согласования перепланировок в помещениях МКД. Одно из нововведений – для получения акта приемки необходимо представить технический план. В целом, это должно упростить все проверки. Инспекторы МЖИ сверят графические материалы проекта и техплана, убедятся в отсутствии расхождения. Далее, по новым правилам, жилинспекция обязана сама направить акт и технический план в Росреестр».

Приемка выполненных работ после перепланировки
Коротко об этом я уже рассказал выше. Теперь подробнее, с учетом изменений после 1 апреля 2024 года. Собственник помещения в МКД действует так:
- обращается за техническим планом к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй»;
- после обмеров на объекте оформляется техплан, который нужно представить с заявлением в МЖИ;
- приемочная комиссия МЖИ проверит документы и оформит акт о завершенной перепланировке;
- документы будут отправлены в Росреестр, где данные о новой планировке внесут в ЕГРН.
Для собственника помещения в нежилом здании все будет проще. Он подписывает акт о завершении работ с подрядной организацией и сразу обращается за техническим планом. Далее нужно подать заявление с техпланом на учет изменений после перепланировки. Обращаться в надзорные органы не требуется.

В чем сходство процедур согласования перепланировок в нежилых зданиях и МКД
С учетом изложенных выше правил, выделю следующие сходства в согласовании перепланировок для жилого и нежилого фонда:
- обязательно наличие проекта и технического заключения;
- всегда нужно оформлять согласие от всех владельцев помещения (если их несколько);
- после завершения работ, в любой случае, необходимо заказать технический план;
- итогом любой перепланировки станет прохождение кадастрового учета и получение выписки из ЕГРН.
Компания «Смарт Вэй» имеет положительную практику по перепланировкам как в нежилых зданиях, так и в помещениях МКД. Советуем посмотреть наши кейсы, если вы тоже хотите провести указанные работы. Также укажу примерную стоимость некоторых услуг и документов.
Изготовление акта обследования | От 20 000 рублей |
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда | От 25 000 рублей |
Изготовление технического плана после перепланировки | От 25 000 рублей |
Регистрация изменений в ЕГРН | От 10 000 рублей |
Подведем итоги
- Для перепланировки всегда нужен проект и техническое заключение – как для помещений в МКД, так и для нежилых зданий. Также для подготовки проектной документации нужны материалы из БТИ (копия техпаспорта, поэтажный план), выписка из ЕГРН.
- Вам обязательно нужно разрешение от жилинспекции, чтобы выполнить перепланировку в помещении МКД. В этот же орган необходимо обращаться за актом приемки работ.
- После перепланировки на любом объекте вам нужен технический план. Документ оформит кадастровый инженер. Далее вы передаете его в МЖИ при получении акта приемки (для помещений в МКД) или сразу направляете в Росреестр.