Законодательство не рассматривает часть здания или помещения в качестве полноценного и самостоятельного объекта недвижимости. Тем не менее Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от 31.07.2025 года допускает возможность постоянного или временного кадастрового учёта указанных единиц, определяя часть здания как объём информационных данных об ограничениях объекта недвижимости. Подробнее о том, что представляет собой часть здания и какие варианты работы с ней существуют, мы разобрали в основной статье о части здания. Помощь в постановке части объекта на кадастровый учёт окажут специалисты компании Смарт Вэй.
Автор статьи — кадастровый инженер Константин М., начальник технического отдела.
По нашей практике, около 5% заявлений на регистрацию аренды части здания получают приостановку из-за ошибок в техническом плане или несоответствия договора данным ЕГРН. Согласно статье 651 ГК РФ, без государственной регистрации договор аренды на срок более года считается незаключённым. Это влечёт серьёзные правовые и налоговые последствия: арендатор не сможет взыскать убытки при досрочном расторжении, а расходы по такому договору ФНС не примет к вычету по НДС и налогу на прибыль. Кроме того, суд может признать арендные платежи неосновательным обогащением. Автор статьи Константин М., кадастровый инженер, проектировщик НОПРИЗ, руководитель проектного отдела.
Помощь в постановке части объекта на кадастровый учет окажут специалисты компании Смарт Вэй. Мы разъясним нормы законодательства, подготовим все необходимые документы для обращения в Росреестр.
Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).
Регистрация части здания для договора аренды
При согласовании условий аренды контрагенты должны максимально подробно описать предмет договора — объект недвижимости или его часть. Самостоятельный объект отличается признаками изолированности и обособленности (в них входит наличие самостоятельного выхода, наличие постоянных ограничительных конструкций и т.д.).
Нередко в аренду сдается только часть здания — например, небольшая площадь торгового зала или производственного помещения. Установление перегородок или иных видов ограничений в таких случаях нецелесообразно, поскольку смена арендаторов повлечет изменение цели предпринимательской деятельности. Чтобы зарегистрировать долгосрочный арендный договор на часть здания, нужно учитывать следующие нюансы:
- постоянный кадастровый учет может осуществляться только в отношении части здания, отвечающей признакам обособленности и изолированности;
- если часть здания не обладает указанными признаками объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета (на период действия арендного соглашения будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после снятия ограничения права в виде аренды);
- регистрационные действия и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды со сроком договора более года (краткосрочные договоры не нуждаются в указанных мероприятиях).
Если предметом договора аренды выступает часть здания, на основании его описания кадастровым инженером будет оформляться технический план указанного временного объекта. По итогам представления договора и техплана в службе Росреестра будет проведена регистрация аренды.
Ключевым документом для временного кадастрового учета и регистрации в Росреестре является технический план на часть здания. Специалисты компании «Смарт Вэй» обладают допуском СРО на выполнение кадастровым работ и изготовление технического плана.
Если вам необходимо быстро провести регистрацию договора аренды на указанных условиях, мы поможем оформить все документы в кратчайшие сроки. Звоните прямо сейчас 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).
«Несовпадение создаваемых частей с предметом договора аренды — по площади, границам или номерам комнат — это стопроцентная приостановка. Мы сверяем перечень комнат в договоре с актуальной выпиской ЕГРН, пересчитываем площади вручную. Такие ошибки встречаются примерно в каждом пятом договоре.» — Константин М, кадастровый инженер (аттестат № 78-16-1134), член СРО НОПР, начальник технического отдела Смарт Вэй
Новые правила по выделению части здания в ЕГРН
Федеральным законом № 218-ФЗ допускается проведение процедуры временного кадастрового учёта в отношении частей здания или помещения. Статья 44 этого закона устанавливает: если в аренду передаётся часть здания, надо обеспечить государственный кадастровый учёт такой части. Временный кадастровый учёт позволяет сторонам игнорировать признаки изолированности. Например, в аренду под предпринимательскую точку можно сдать небольшую площадь посреди огромного торгового зала. Торговое место может быть не отграничено от остальной площади перегородками, а границы арендуемой части фиксируются только в документах.
Важный практический нюанс: если арендуемые комнаты имеют проход друг в друга — это одна часть. Если между комнатами нет прямого прохода (нужно выйти в коридор общего пользования) — это две разные части с отдельными обозначениями. Согласно пункту 34 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения является основанием для приостановки кадастрового учёта. Росреестр проверяет логику образования частей, и если в одну часть включены комнаты без сообщения между собой — получите приостановку на срок до 3 месяцев. Всего статья 26 ФЗ-218 содержит более 60 оснований для приостановки регистрационных действий. Границы части здания определяет кадастровый инженер исходя из условий договора. Согласно пункту 37 Приказа Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 года (в редакции от 24.07.2025), граница арендуемой части обозначается красной штриховой линией на поэтажном плане здания.
Специалисты компании «Смарт Вэй» выполняют все работы в точном соответствии с требованиями Федерального закона № 218-ФЗ. Мы учтем все особенности места расположения части здания для отражения его в техническом плане. Опыт работы и профессионализм наших экспертов позволит решить заказы любой сложности в кратчайшие сроки.
Проверить учёт объекта в Росреестре
Перед началом работ рекомендуем проверить, какие сведения об объекте содержатся в ЕГРН. Это бесплатный сервис, полная версия которого доступна на странице проверки Росреестра:
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 13.02.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Технический план части здания
Согласно статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для проведения кадастрового учёта являются арендный договор и технический план. Статья 24 того же закона указывает на необходимость подготовки технического плана для учёта части объекта недвижимости. Для изготовления техплана выбирайте кадастрового инженера с действующим квалификационным аттестатом и членством в саморегулируемой организации (СРО). Проверить статус инженера можно в реестре кадастровых инженеров на официальном сайте Росреестра.
Важно: кадастровый инженер несёт персональную ответственность за достоверность сведений в техническом плане. В процессе кадастровых работ инженер определяет границы временно образуемой части здания на основании договора аренды и данных ЕГРН. Границы отображаются на поэтажном плане здания красной штриховой линией с указанием условных обозначений согласно требованиям Приказа № П/0082. Результаты излагаются в текстовой и графической частях технического плана. Кадастровый инженер вправе самостоятельно направить готовый техплан в Росреестр в электронной форме. Что мы проверяем перед началом работ:
- сверяем перечень комнат в договоре с актуальной выпиской ЕГРН;
- пересчитываем площади всех комнат вручную;
- накладываем графику из договора на официальные планы из ЕГРН или техпаспорта БТИ;
- убеждаемся, что комнаты входят в состав кадастрового номера собственника.
Технические требования: все приложения к техплану должны быть в формате PDF/A, сканы — чёрно-белые. Технический план формируется в формате XML по утверждённой Росреестром XML-схеме и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) кадастрового инженера. Финальный пакет — ZIP-архив с XML-файлом техплана и файлами электронных подписей (.sig). Кадастровый инженер вправе направить техплан в Росреестр через портал или специализированное программное обеспечение.
Специалисты компании «Смарт Вэй» предлагают услуги по изготовлению технического плана в максимально сжатые сроки. В большинстве случаев вы получите готовый документ в течение одного дня, а при возникновении особо сложных условий и требований этот срок лишь незначительно увеличится. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.
Кадастровый учет и регистрация договора в 2026 году
Обратите внимание: с 1 февраля 2026 года вступило в силу изменение в требования к подготовке технического плана согласно Приказу Росреестра № П/0328/24 от 23.10.2024. Рекомендуем учитывать это при планировании регистрации долгосрочной аренды. Ключевое нововведение Федерального закона № 218-ФЗ — объединение кадастрового учёта и регистрации в единую процедуру. Контрагенты представляют в Росреестр следующие документы:
- заполненный бланк заявления;
- документы, удостоверяющие личности партнёров, или документы на юрлиц;
- правоустанавливающие документы на здание;
- договор аренды и передаточный акт;
- технический план на часть здания;
- платёжный документ (госпошлина: 44 000 рублей для юрлиц, 4 000 рублей для физлиц).
Документы могут быть возвращены без рассмотрения (при грубых ошибках, отсутствии госпошлины или полномочий заявителя) или приостановлены для устранения замечаний. Возврат означает, что процедура не начиналась, а приостановка даёт срок на исправление ошибок. Наиболее частые причины приостановки: несовпадение данных договора и ЕГРН, ошибки в техническом плане, отсутствие согласия собственника при субаренде. Объединённая процедура занимает не более 7 рабочих дней (ст. 16 ФЗ-218). При обращении через МФЦ срок увеличивается на два дня. Подать документы можно также в электронном виде через личный кабинет на портале Росреестра или через сервисы электронного взаимодействия — в этом случае срок аналогичен прямой подаче. Региональная специфика: в Санкт-Петербурге процесс регистрации проходит предсказуемо — региональный филиал ППК «Роскадастр» строго следует федеральному закону. В Москве и Московской области процесс сложнее: регистраторы могут запрашивать дополнительные документы.
Пример из практики
Торговый центр в Москве, собственник сдавал часть первого этажа площадью 47,3 кв.м под кофейню. В договоре указали «комнаты 1, 2, 3», но в выписке ЕГРН комната 2 числилась как «2а». Выявили при проверке, скорректировали предмет договора до подачи. Без этой проверки — гарантированная приостановка на 3 месяца. Срок подготовки техплана — 1 рабочий день, регистрация прошла за 7 дней. Отдельно отметим нюанс с субарендой: если арендатор планирует передать часть площади в субаренду, это право должно быть прямо указано в основном договоре аренды. Отсутствие согласия собственника на субаренду — частая причина приостановки регистрации договора субаренды.
Образец технического плана части здания, образец выписки на часть здания
По итогам регистрационных действий и временного кадастрового учета заявители получат выписку из госреестра ЕГРН. Это документ будет подтверждать факт внесения сведений о временном ограничении права собственности в виде заключенного договора аренды. Одновременно с выдачей выписки, получение сведений о зарегистрированном договоре будет возможно любому заинтересованному лицу путем направления запроса в службу Росреестра.
Чтобы заказчики имели представление об итогах работы, на сайте нашей компании можно ознакомиться образцами наиболее важных документов для обращения на регистрацию аренды части здания — технического плана и выписки ЕГРН. По всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).
Стоимость и сроки
Сроки и цена оформления технического плана на часть здания оговариваются при подписании договора. При стандартных условиях технический план изготавливается в течение одного рабочего дня.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Технический план части здания для регистрации аренды | от 90 000 рублей | от 1 рабочего дня |
| Обмеры и поэтажные планы | от 10 рублей за 1 кв.м. | от 1 рабочего дня |
| Сопровождение регистрации в Росреестре | От 30 000 рублей | 7-9 рабочих дней |
| Госпошлина за регистрацию аренды (юрлица) | 44 000 рублей | — |
| Госпошлина за регистрацию аренды (физлица) | 4 000 рублей | — |
Стоимость подготовки технического плана не зависит от площади арендуемой части. При заказе более двух технических планов для регистрации аренды предоставляются специальные условия. Полный прайс-лист на услуги компании и онлайн-калькулятор размещены на странице стоимость услуг по регистрации аренды. Мы обеспечиваем полное сопровождение при оформлении арендных отношений на часть здания. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург), адрес электронной почты info@smway.ru.
