Блок-схема согласования АГР нужна проектировщику, чтобы заранее видеть все точки ветвления: где процедура вообще не запускается, где появляется вторая параллельная ветка с колористикой, а где проект уходит на второй круг из-за трёхмерных моделей. Здесь разобран порядок по 284-ПП от подготовки исходных данных до выдачи свидетельства, регламентные сроки по каждому типу объекта и требования к низкополигональной и высокополигональной моделям, включая формат IFC. Стоимость разработки и согласования на 2026 год, сценарии корректировки свидетельства и ответы на частые вопросы разобраны во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Блок-схема согласования АГР: девять узлов процедуры
Процедура утверждения архитектурно-градостроительного решения в Москве идёт по 284-ПП (постановление от 30.04.2013, действующая редакция от 9 февраля 2026 года). Свидетельство с 3 декабря 2025 года выдаёт Департамент градостроительной политики: Москомархитектуру присоединили к ДГП постановлением № 2993-ПП, но регламент, состав материалов и порядок подачи через mos.ru остались прежними. Для проектировщика это означает, что схема не поменялась, поменялась вывеска на выходном документе.
Линейно схема выглядит так: исходные данные → эскиз → альбом АГР и трёхмерные модели → электронная подача → техническая проверка комплектности → рассмотрение архитектурной комиссией → отработка замечаний → повторная подача → свидетельство. Два узла в этой цепочке возвратные: техпроверка отбрасывает пакет назад к комплектности, комиссия — назад к архитектуре и моделям. Регламентный срок отсчитывается заново для каждой подачи, и это главное, что ломает планирование у проектировщиков, привыкших считать срок один раз.
| Узел схемы | Что делает проектировщик | Результат узла |
|---|---|---|
| 1. Исходные данные | Проверка ГПЗУ, сведений ЕГРН, категории улицы, зон охраны ОКН | Решение: процедура запускается или нет |
| 2. Эскиз | Фотофиксация окружения, обмеры, наброски фасадных решений | Подписанный заказчиком эскиз |
| 3. Альбом АГР | Планы, разрезы, развёртки фасадов, топооснова, ТЭП | Буклет на 20-50 листов |
| 4. Трёхмерные модели | НПМ, ВПМ, цифровая информационная модель в IFC | Комплект FBX и IFC с метаданными |
| 5. Подача | Заявление через mos.ru, доверенность на подателя | Номер дела, старт регламентного срока |
| 6. Техническая проверка | Отработка замечаний по комплектности и форматам файлов | Пакет уходит на комиссию или возвращается |
| 7. Архитектурная комиссия | Защита решения, обоснование колористики и силуэта | Одобрение либо перечень замечаний |
| 8. Повторная подача | Корректировка альбома и моделей, новая версия комплекта | Новый отсчёт регламентного срока |
| 9. Свидетельство | Проверка ТЭП и авторского коллектива в бланке | Свидетельство об утверждении АГР |
Из таблицы видно, где схема рвётся чаще всего: узлы 4 и 6 не про архитектуру, а про форматы файлов, и именно они дают самые обидные потери времени. Регламентные сроки рассмотрения отличаются по значимости объекта: 10 рабочих дней для объектов окружного значения, 15 — для объектов программы реновации, 20 — для объектов городского значения. Календарный срок при этом складывается из нескольких итераций, и в практике Смарт Вэй мы закладываем на согласование от одного до трёх месяцев, а по сложным объектам до полугода.
Константин М, начальник технического отдела:
«АГР можно сделать всегда. Это дизайн, переведённый на язык регламента, и мы его согласовываем. Реконструкция при этом идёт отдельной историей: наличие или отсутствие АГР не приостанавливает работы по ней и не отменяет проект по 87-му постановлению с его двенадцатью разделами».
Точка входа: когда АГР обязателен, а когда ветка не запускается
Первый узел схемы отсекает объекты, которым процедура не нужна вовсе. АГР не требуется для зданий площадью до 1500 кв. м и этажностью не более двух, если они не предназначены для проживания граждан. Не требуется для ИЖС, для некапитальных и временных сооружений без фундамента, для инженерных объектов, а также для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Отдельная строка — реконструкция и замена несущих конструкций без изменения внешнего облика: облик не меняется, значит утверждать нечего.
Исключение из этой логики одно, и оно перекрывает всё остальное: если здание выходит на магистраль общегородского значения или попадает в границы территории объекта культурного наследия, АГР потребуется независимо от площади и этажности. Проверять это нужно до подписания договора, а не после сдачи эскиза. Собственники часто ставят здания площадью ровно до полутора тысяч метров именно затем, чтобы не входить в процедуру.
Сверьте площадь и этажность объекта по данным ЕГРН
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Смысл сверки простой. Порог 1500 кв. м считается по сведениям ЕГРН, а не по обмерам подрядчика и не по старому паспорту БТИ. Если фактическая площадь после ранее выполненных работ ушла выше порога, а в реестре осталась прежняя, вы спроектируете объект по одной схеме, а проверять его будут по другой. У нас на такие расхождения уходит первый выезд: инженер снимает фактические габариты дальномером и сравнивает их с выпиской, и только потом отдел берёт объект в работу.
ℹ️ Полезно знать: АГР включает в себя колористические решения, поэтому отдельный паспорт колористического решения при готовящемся АГР не разрабатывается. Обратной силы правило не имеет: паспорт колористики не заменяет АГР, потому что в нём нет ни новых проёмов, ни тамбуров, ни изменения этажности.
Требования к 3D-модели АГР для Москомархитектуры: НПМ, ВПМ и IFC
Трёхмерные модели — самый трудоёмкий узел схемы и одновременно самый формализованный. Технические требования утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; в 2025 году документ изменён распоряжением № 64-16-429/25/1736. Модели проверяются автоматизированно по перечню параметров, и после изменений 2025 года количество контрольных точек сокращено со 210 до 153. Проверяют не красоту, а геометрию, координатную привязку, форматы и метаданные.
Комплект состоит из двух полигональных моделей и цифровой информационной модели. Низкополигональная модель (НПМ) отдаёт габариты, силуэт, форму кровли и положение объекта, без внутренней геометрии: она уходит в городские информационные системы и должна быстро подгружаться. Высокополигональная модель (ВПМ) показывает фасады, проёмы, материалы и выступающие конструкции для содержательной оценки решения. Для BIM-проектов обязательна IFC-модель как для НПМ, так и для ВПМ — это то, что в обиходе называют «АГР IFC».
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Назначение | Отображение объекта в цифровой модели города | Детальная оценка архитектуры и архивирование |
| Детализация | Габариты, силуэт, кровля, крупные элементы | Фасады, проёмы, материалы, выступающие конструкции |
| Полигоны | до 150 000 | до 1 000 000 на один файл FBX |
| Форматы | FBX, для BIM-проектов дополнительно IFC | FBX, для BIM-проектов дополнительно IFC |
| Внутренняя геометрия | Не допускается | Только видимая через остекление и проёмы |
| Привязка | Местная система координат Москвы, масштаб 1:1 | Местная система координат Москвы, масштаб 1:1 |
Вывод из таблицы для проектировщика такой: две модели делаются из разной геометрии и с разной логикой, поэтому попытка получить НПМ простым децимированием ВПМ обычно даёт мусорную сетку и возврат. Модель ландшафта считается отдельно, диапазон полигонов зависит от площади участка и после изменений 2025 года составляет от 300 000 до 4,5 млн. Источников света разрешено до 250 против прежних 50, с шагом расстановки от 1,5 до 5 м в зависимости от типа источника. Итоговая сборка должна корректно открываться в игровом движке, под который заточена городская платформа.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Модель — это 95% всей работы по АГР. Её разрабатывают вместе с поэтажными планами и разрезами, а не рисуют отдельной картинкой к буклету. Когда нам звонят с вопросом, можно ли заказать модель за 15 тысяч рублей, я всегда объясняю: это самый трудоёмкий этап, а не приложение к альбому».
Как пройти ветку 3D-моделей без возврата: пошаговый порядок
- Шаг 1. Зафиксируйте архитектуру. Модели делаются после того, как заказчик утвердил фасадные решения: любая правка силуэта после сборки моделей означает пересборку обеих.
- Шаг 2. Проверьте редакцию требований. Работайте по распоряжению с учётом изменений 2025 года № 64-16-429/25/1736, а не по чек-листам трёхлетней давности.
- Шаг 3. Соберите НПМ отдельно от рабочей модели. Уберите внутренние перегородки, оборудование, невидимые снаружи объёмы, оставьте оболочку и крупную пластику.
- Шаг 4. Посадите обе модели в местную систему координат в масштабе 1:1 и сверьте отметки высот с топоосновой и ГПЗУ.
- Шаг 5. Выгрузите FBX и IFC, проверьте имена объектов, текстуры и метаданные, откройте архив заново на другом рабочем месте.
- Шаг 6. Сверьте модель с альбомом: количество осей, отметки, материалы и цвета в модели и на развёртках фасадов должны совпадать до элемента.
⚠️ Внимание: по 94-ПП согласовать можно только планируемые работы на фасаде. Если работы уже выполнены, согласование по этой процедуре не проходит, а ответственность за самовольное изменение внешнего облика для юридических лиц по КоАП Москвы доходит до 500 000 руб.
Состав альбома АГР и исходные данные, которые собирают до эскиза
Альбом АГР занимает от 20 до 50 листов и содержит титул, содержание, план расположения участка, топографический план, фотофиксацию окружающей застройки, поэтажные планы, разрезы, развёртки фасадов по всем прилегающим улицам и технико-экономические показатели. Фотофиксация подаётся полным архивом, в буклет вкладывают несколько снимков: по одному из объектов у нас запрашивали 40 фотографий окружения, полноценную развёртку по всему кварталу.
Перед эскизом проверяются пять позиций. Первая — ГПЗУ и предельные параметры: высота, этажность, пятно застройки, коэффициенты. Вторая — сведения ЕГРН по зданию и участку, включая координаты, потому что новое крыльцо или входная группа умеет вылезать за границы участка. Третья — права на землю: если участок под планируемым элементом принадлежит городу, в схему добавляется ветка согласования с Департаментом городского имущества, и календарный срок растягивается. Четвёртая — зоны охраны ОКН, они проверяются по порталу открытых данных Москвы. Пятая — категория улицы по 94-ПП.
Образцы документов для подготовки альбома АГР
Комплект собран под последовательность узлов схемы: начните с примера альбома, дальше сверяйтесь с ГПЗУ и формой техзадания.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки (КЗ, КПЗ, КИТ) | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
Параллельная ветка: изменение в паспорт фасада и колористика
Паспорт колористического решения регулируется 114-ПП от 28.03.2012 и описывает только цвет и материалы отделки: ни новых проёмов, ни тамбуров, ни этажности в нём нет. Схема развилки простая. Меняются исключительно цвет и материалы — работает ветка колористического паспорта. Меняются конструктивные элементы фасада, появляются входные группы, меняется этажность — работает ветка АГР, и колористика уходит внутрь альбома.
Отдельный сценарий — изменение в паспорт фасада на здании, которое красили десятилетия назад. Порядок действий начинается не с проекта, а с запроса архивного паспорта в Москомархитектуре: если документ есть и в нём указан код RAL текущей окраски, фасад обновляют тем же тоном без нового согласования. Если паспорта в архиве нет, готовится новый, и вот тут появляется риск, который редко проговаривают: проект будут оценивать по сегодняшним нормам квартала. Здание, зашитое вентфасадом 30 лет назад, может получить отказ с формулировкой, что на этой улице разрешена только оштукатуренная поверхность в заданной гамме. Такой отказ не оспаривается, и косметический ремонт превращается в полную замену отделки.
💡 Лайфхак: до старта проекта колористики запросите в архиве Москомархитектуры ранее утверждённый паспорт объекта. Совпал код RAL — работы по обновлению фасада выполняются без разработки нового паспорта, а срок действия выданного паспорта составляет 5 лет.
Константин М, кадастровый инженер:
«Согласованное АГР прикладывается к техническому плану, и на его основании регистратор вносит новые сведения об объекте в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит никогда: отделка фасада не меняет планировочные решения и характеристики объекта».
Возвратные ветки схемы и стоимость ошибки
Отказы и замечания по АГР группируются в семь причин: некомплектность заявления, несоответствие трёхмерных моделей требованиям по форматам и детализации, нарушение колористических норм квартала, выход за параметры ГПЗУ, конфликт с архитектурным контекстом, проблемы с видовыми лучами и охранными зонами ОКН, отсутствие согласования с ДГИ при городской земле под элементами благоустройства. Первые две причины технические, и именно они лечатся дешевле всего, если поймать их до подачи.
Считать цену ошибки удобнее не в деньгах на переделку, а в календаре. Возврат по моделям означает пересборку геометрии, повторную выгрузку FBX и IFC, новую подачу и новый отсчёт регламентного срока: минус от 10 до 20 рабочих дней на каждый круг плюс время на саму переделку. Два круга по формальным причинам съедают месяц-полтора, а стройка при этом стоит: без утверждённого АГР Мосгосстройнадзор не выдаст разрешение на строительство и не примет объект в эксплуатацию, поскольку проверяет соответствие утверждённому решению на трёх этапах. Отдельная статья потерь — работы, выполненные без согласования: по 94-ПП постфактум процедура не проходит, и единственный законный путь возвращает собственника к исходному облику.
Мы закладываем в график отдельную внутреннюю проверку комплекта перед подачей: инженер сверяет модели с альбомом, а юрист — доверенность и права на землю. За счёт этого возвраты по формальным причинам у нас редкость, а спорные архитектурные замечания отрабатываются в рамках одной итерации.
Константин М, судебный эксперт:
«По 94-му постановлению согласовать разрешено только планируемые работы. Если изменения на фасаде уже выполнены, готовится техническое заключение о ранее выполненных работах, а дальше вопрос решается через суд. Поэтому проектировщику выгоднее заходить в процедуру до начала работ, а не после».
Корректировка АГР: когда хватает правки, а когда нужно новое свидетельство
Свидетельство не имеет срока действия, но аннулируется существенными изменениями проекта. Переоформление не требуется при уточнении внутренних планировок без изменения наружных габаритов, при изменении технико-экономических показателей в пределах 10%, при корректировке благоустройства и транспортной схемы, при уточнении размещения инженерного оборудования на фасаде, при смене реквизитов ГПЗУ, кадастровых номеров или адреса.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Уточнение планировок внутри прежнего объёма | Удержать ТЭП в пределах 10% | Пересборка ВПМ |
| Изменение высоты здания из-за машинного помещения лифта | Новое свидетельство, пересчёт габаритов | Колористика, она переносится без правок |
| Замена материала облицовки на фасаде | Соответствие нормам квартала и экспликации | Геометрия НПМ |
| Смена подрядчика на стадии корректировки | Получение исходников моделей и альбома | Авторский стиль подачи буклета |
Последняя строка таблицы объясняет, почему корректировки заказывают чаще, чем кажется: прежние проектировщики уходят с рынка или просят за правку столько же, сколько за новую разработку, и заказчик приходит с чужим альбомом и без исходников. Новое свидетельство нужно при изменении наружных габаритов, этажности, конфигурации здания, внешнего облика фасадов и при выходе показателей за границу 10%. Официальное описание услуги и перечень документов опубликованы на странице свидетельства об утверждении АГР Департамента градостроительной политики Москвы.
Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году
Цена складывается из двух самостоятельных работ: разработки альбома с моделями и сопровождения согласования. На стоимость влияют площадь и сложность объекта, категория улицы, наличие рядом объектов культурного наследия и объём пожеланий заказчика по архитектуре.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО (альбом) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Эскизы, 3D оцифровка, запросы в Архитектуру | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Разработка раздела обеспечения сохранности ОКН | от 150 000 руб. | по запросу |
Разброс внутри позиций объясняется объектом: административное здание с простой пластикой и жилой комплекс с переменной этажностью требуют разного объёма моделирования и разного количества развёрток. Итоговую сумму по конкретному адресу удобнее собирать из позиций — прайс на согласование фасадов и АГР показывает разбивку по каждой работе отдельно.
Проверить, как процедура выглядит со стороны заказчика, помогают отзывы собственников и застройщиков по завершённым проектам согласования.
Выводы
Схема утверждения АГР держится на трёх контрольных точках: правильно определённой точке входа, соответствии альбома параметрам ГПЗУ и корректных трёхмерных моделях в требуемых форматах. Регламентное время рассмотрения занимает от 10 до 20 рабочих дней и отсчитывается заново после каждой подачи, поэтому календарный срок определяется не законом, а количеством возвратов. Колористика внутри АГР отдельным паспортом не оформляется, а корректировка свидетельства зависит от того, вышли ли изменения за 10% показателей и наружные габариты.
В Смарт Вэй мы ведём такие проекты с 2014 года: от выезда на объект и фотофиксации окружения до сборки НПМ и ВПМ, подачи через mos.ru и получения свидетельства. Если нужно оценить конкретный объект и его точку входа в процедуру, можно оставить заявку, инженер разберёт исходные данные и скажет, какая ветка схемы вам подходит.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли делать АГР, если фасад остекляют по всему периметру, но здание не трогают?
Полная замена облицовки на витражное остекление меняет внешний облик, поэтому АГР потребуется. Реконструкцией такие работы становятся только тогда, когда внешние стены несущие и их заменяют на светопрозрачную конструкцию. По действующим нормам наружные стены чаще самонесущие, и тогда замена облицовки идёт по фасадной ветке, а не по разрешению на строительство.
Что делать, если объект в Московской области или Санкт-Петербурге?
В Москве документ называется АГР, в Московской области и Санкт-Петербурге — АГО, архитектурно-градостроительный облик. В Петербурге согласование ведёт КГА: для отдельных элементов оформляется лист согласования (срок до 15 рабочих дней), для фасадных работ сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, а сама услуга занимает до 22 рабочих дней. Топооснову масштаба 1:500 в Петербурге заказывают в тресте ГРИИ, в Москве — в Мосгоргеотресте.
Кто подписывает проект изменения фасадов, если объект не попадает под 94-ПП?
Проект согласовывается между собственником и проектной организацией: на титульном листе ставятся подпись правообладателя или его представителя, подпись главного инженера проекта и генерального директора проектировщика. В Москомархитектуру такой проект не подаётся, но он входит в состав технического плана и уходит в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Сколько стоит госпошлина за согласование АГР и колористики?
Услуга по согласованию изменения фасадов и по колористическому паспорту предоставляется бесплатно: заявление подаётся через mos.ru, оплата за рассмотрение не предусмотрена. Платными остаются кадастровый учёт и регистрация изменений в Росреестре, где пошлина считается по Налоговому кодексу и различается для физических и юридических лиц.
Что делать, если крыльцо по проекту выходит за границы земельного участка?
До разработки проекта заказывают координирование объекта: берут выписку из ЕГРН на участок и накладывают на неё геодезическую съёмку. Если элемент выходит за границы, потребуется оформить землю в аренду или сдвинуть решение внутрь участка. Департамент городского имущества такие ситуации отслеживает и запрашивает основания для размещения крыльца, пандуса или тамбура.
Нужен ли раздел обеспечения сохранности ОКН, если само здание не памятник?
Раздел разрабатывается, когда объект попадает в зону влияния объектов культурного наследия. Проверить это можно по схеме объектов культурного наследия на портале открытых данных Москвы: если рядом с участком нанесены памятники или их охранные зоны, раздел готовится, стоимость разработки начинается от 150 000 руб.
Можно ли ускорить рассмотрение АГР за счёт срочности?
Регламентные сроки сокращению не подлежат, ускоренного порядка административный регламент не содержит. Реально влияет только качество первой подачи: полный комплект, модели в требуемых форматах и решение, которое не спорит с параметрами ГПЗУ, экономят один или два круга рассмотрения по 10-20 рабочих дней каждый.
