С 19 января 2026 года для получения свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения одного буклета АГР недостаточно — теперь требуется подавать цифровую информационную модель в формате IFC. Эта статья — часть нашего большого материала про согласование АГР. Здесь мы подробно разберем, что такое BIM-модель для АГР, какие требования предъявляет Москомархитектура к формату IFC, и как избежать приостановок при подаче документов.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое IFC и почему он стал обязательным для АГР
IFC — Industry Foundation Classes — это открытый формат обмена данными между различными программами для BIM-проектирования. Если раньше 3D-модель для АГР достаточно было подать в формате FBX, то теперь это уже не работает. Распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16 января 2026 года введены требования к материалам в формате IFC. Они вступают в силу со 2 апреля 2026 года.
Суть в том, что город строит цифрового двойника Москвы. Каждый новый объект теперь рассматривается на совещании у Мэра Москвы прямо внутри этой цифровой копии столицы — здание примеряют к существующей застройке на большом экране. И для этого нужна не просто красивая картинка, а полноценная информационная модель с атрибутами.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР, понимаете, коллеги, АГР можно сделать всегда. То есть это чисто такой, скажем, дизайн, просто дизайн, переведенный на язык чиновника. И вот мы его и согласовываем по большому счёту. Это более сложная колористика и более сложные фасады.»
ЦИМ для АГР: из чего состоит цифровая информационная модель
Цифровая информационная модель (ЦИМ) в контексте АГР включает две основные составляющие: планировочное решение земельного участка и архитектурные решения объекта капитального строительства. По сути, это та же BIM-модель, но адаптированная под требования Москомархитектуры.
С 19 января 2026 года к комплекту моделей НПМ и ВПМ в формате FBX необходимо прикладывать модель в формате IFC. Не альтернатива, а два формата одновременно. Это важно понимать — без IFC-модели заявку на согласование АГР даже рассматривать не будут.
В ЦИМ НПМ входят: данные о местоположении (СПП ГНС), общая площадь, этажность, площади помещений. ЦИМ ВПМ дорабатывается в необходимом объеме для прохождения экспертизы в МГЭ. То есть модель эволюционирует по мере прохождения процедуры согласований.
Рассчитайте возможный штраф за несогласованные изменения фасада
Требования к атрибутам IFC-модели: набор RUS_SET_AGR
Нововведениями января 2026 года определены требования к атрибутивному составу ЦИМ разделов ПЗУ, АР и КР. Введен новый набор атрибутов RUS_SET_AGR для идентификации параметров, используемых в ЦИМ АГР. Атрибутивный состав IFC модели в рамках АГР полностью идентичен требованиям МГЭ (Московской государственной экспертизы) к BIM-моделям.
В RUS_SET_AGR входят: строительный объем, площадь участка, площадь этажа, сведения о подземной части, высотные отметки и другие параметры. Минимальный набор атрибутов определен для элементов IfcSite, IfcZone и IfcSpace.
Для высокополигональной модели АГР обязательно наличие geojson-файла. Он нужен, чтобы система Москомархитектуры могла проверить правильность расположения объекта в городской сетке координат. Количество полигонов строго нормируется: низкополигональная модель содержит до 50 тысяч треугольников, высокополигональная — до 2 миллионов.
Константин М, начальник технического отдела:
«Сейчас сложно сказать, как что вот, то есть у нас по сути план, так скажем, или ход работы он не меняется. Мы выехали, подмерили, берем БТИшку, которая есть последняя, и по ней работаем. Просто требования к подаче материалов постоянно ужесточаются.»
НПМ и ВПМ: два типа 3D-моделей для согласования
НПМ (низкополигональная модель) и ВПМ (высокополигональная модель) — это два обязательных компонента комплекта для согласования АГР. Оба варианта описывают один объект, но их задачи не совпадают.
НПМ оптимизирована для быстрой загрузки и эффективности. Она используется для интеграции в общую модель города — когда на экране показывают десятки зданий одновременно, система не может обрабатывать миллионы полигонов для каждого. ВПМ передает здание с максимальной детализацией — на ней видно мелкие изгибы, тонкие выступы, сложные углы. Она нужна для детального рассмотрения конкретного проекта.
Получить модель для экспертизы АГР можно двумя способами. Первый — моделирование с нуля в программах для 3D моделирования: 3ds Max, Maya, Blender, Cinema 4D. Это может обеспечить высокое качество при высоких компетенциях специалиста. Второй — выгрузка из BIM модели в формате FBX и последующая проверка и «чистка» модели.
При втором способе требуется заранее предусмотреть: грамотно отсортировать все «рабочие наборы» и при выгрузке скрыть то, что не потребуется для экспертизы, предусмотреть материалы и текстуры элементов, выполнить правильное «объединение» конструкций и исключить все коллизии еще на стадии проектирования архитектурных решений.
Процедура согласования АГР с IFC-моделью в 2026 году
Процедура согласования АГР теперь состоит из нескольких этапов, и на каждом требуется определенный комплект моделей.
Первый этап — подача буклета в Архитектурную комиссию. Здесь ЦИМ прилагается не только к альбому АГК или АГР, но еще и к низкополигональной модели. По сути, НПМ — это упрощенная 3D-модель здания и земельного участка, поэтому цифровая информационная модель тоже достаточно упрощенная.
Второй этап — рассмотрение на совещании у Мэра. Ваш объект примеряют к цифровому двойнику города. Если архитектура не вписывается в окружающую застройку — будут замечания. И тут уже не важно, насколько технически корректна ваша модель.
Третий этап — получение свидетельства. После одобрения ЦИМ ВПМ дорабатывается в необходимом объеме для прохождения экспертизы в МГЭ.
Константин М, кадастровый инженер:
«Архитектура, как и любой другой госорган, с первого раза ничего не согласовывает. У них есть такое правило антикоррупционное, которое, наверное, наоборот, больше коррупционное, но не суть. Они говорят, что мы не можем с первого раза ничего согласовать. Обязательно что-нибудь ерунду выдадут.»
Сроки рассмотрения: 20 рабочих дней для зданий окружного значения и 35 рабочих дней для объектов городского значения. Но по факту это обычно 3-6 месяцев с учетом доработок.
Нормативная база: какие документы регулируют требования к BIM для АГР
Основной документ по АГР в Москве — Постановление Правительства Москвы № 284-ПП от 30 апреля 2013 года. Оно действует с 2013 года и определяет общий порядок согласования архитектурно-градостроительных решений.
Технические требования к трехмерным моделям установлены совместным Распоряжением Москомархитектуры и Департамента информационных технологий № 64-16-192/23/769 от 19 апреля 2023 года. Документ занимает 54 страницы и содержит более 200 контролируемых параметров. После 30 мая 2024 года количество пунктов проверки сократилось до 153, что немного ускоряет прохождение согласования.
Новые требования к IFC определены распоряжением от 22 августа 2025 года № 64-16-429/25/1736, которое вступило в силу 19 января 2026 года. Требования к материалам в формате IFC по распоряжению ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 от 16 января 2026 года вступают в силу со 2 апреля 2026 года.
Важное изменение: 3 декабря 2025 года вышло постановление Правительства Москвы № 2993-ПП о реструктуризации Департамента градостроительной политики путем слияния с Москомархитектурой. МКА как автономного органа больше не существует. Это означает возможные дальнейшие изменения в порядке согласования.
Актуальная информация о требованиях к 3D-моделям доступна на официальном сайте Архсовета Москвы.
Стоимость и сроки разработки IFC-модели для АГР
Стоимость создания 3D-моделей для АГР зависит от сложности проекта и площади объекта. Для небольшого объекта площадью до 500 м² с простым фасадом цена будет одна. Для среднего объекта со сложной геометрией и обилием архитектурных элементов — существенно выше.
Существенное влияние оказывает наличие исходных данных. Если у вас есть точные чертежи, готовая BIM-модель или геоподоснова — работа пойдет быстрее. Дополнительное время требуется на проработку благоустройства и освещения, если модель будет использоваться в цифровом двойнике города.
По данным рынка, средняя стоимость разработки буклета АГР для административного здания площадью 3000 м² составляет около 500 тысяч рублей. Для МКД площадью 5000 м² — порядка 700 тысяч рублей. Согласование в архитектуре — от 80 до 200 тысяч рублей в зависимости от сложности и пожеланий заказчика. Подробнее про цену на отдельной странице стоимости АГР.
Константин М, инженер-эксперт:
«Часто проектировщики берут много денег за АГР. Я, насколько знаю, дизайн для одного АГР, который я вам показывал, стоил там 300 тысяч долларов, вот только дизайн стоил. То есть вот то, что они концепцию разработали. Известная студия взяла там почти 20 млн рублей за дизайн. Так что надо понимать, что многие экономят просто.»
Типичные ошибки при подготовке IFC-модели для АГР
Отсутствие высокополигональной и низкополигональной 3D-модели объекта строительства или её несоответствие новым требованиям влечет за собой приостановку или отказ в предоставлении госуслуги. Вот на что чаще всего обращают внимание проверяющие.
Неправильное расположение объекта в городской сетке координат. Для этого и нужен geojson-файл — система автоматически проверяет, где именно вы «поставили» здание. Если координаты не совпадают с данными ЕГРН — приостановка.
Превышение лимита полигонов. НПМ строго до 50 тысяч треугольников, ВПМ до 2 миллионов. Превышение на 100 полигонов — и модель не пройдет автоматическую проверку.
Некорректный атрибутивный состав. Все параметры из набора RUS_SET_AGR должны быть заполнены. Пустые поля или неправильные значения — основание для замечаний.
Несоответствие модели буклету АГР. Если в буклете у вас один фасад, а в 3D-модели другой — это выявят. Причем сейчас начались какие-то приостановки на уровне Росреестра, когда пишут замечания просто чтобы написать.
Проблемы с текстурами и материалами. Материалы должны соответствовать требованиям движка Unreal Engine, в котором работает система визуализации города.
Штрафы за отступления от согласованного АГР
Представителями Москомархитектуры и Мосгостройнадзора разработан межведомственный документ, который делит нарушения на три уровня.
Некритичные нарушения — мелкие отклонения, не требующие пересогласования АГР. Это локальные отклонения цвета и небольших элементов фасада. Никаких санкций за них не предусмотрено.
Нарушения средней критичности — изменение цвета фасада или материалов. Штрафы за такие нарушения начинаются от 500 тысяч рублей. И это не теоретическая угроза — администрация действительно приезжает и проверяет соответствие построенного объекта согласованному АГР.
Нарушения высокой критичности — изменения конструкции фасадов или согласованных ТЭПов. Здесь штрафы еще выше, плюс обязанность привести объект в соответствие с согласованным проектом или пересогласовать АГР.
Важно понимать: АГР можно скорректировать после получения свидетельства, если в процессе строительства что-то изменилось. Но это отдельная процедура со своими сроками и стоимостью.
Как Смарт Вэй помогает с разработкой BIM-модели для АГР
Компания Смарт Вэй оказывает комплексные услуги по разработке буклета АГР и 3D-моделей для согласования в Москомархитектуре. Мы работаем по новым требованиям 2026 года и понимаем, какие подводные камни могут возникнуть на каждом этапе.
Что входит в нашу работу: сбор и анализ исходных данных, выезд на объект для фотофиксации и замеров, разработка буклета АГР в соответствии с требованиями 284-ПП, создание НПМ и ВПМ моделей в форматах FBX и IFC, подготовка атрибутов по набору RUS_SET_AGR, загрузка материалов на mos.ru и сопровождение до получения свидетельства.
Мы работаем со специалистами согласующих органов напрямую, оперативно вносим доработки при необходимости. Бесплатно устраняем замечания по нашей вине. Сопровождаем проекты даже после исполнения обязательств по договору.
Как подготовить IFC-модель для согласования АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Соберите исходные данные: буклет АГР (если уже разработан), СПОЗУ в формате dwg, адрес объекта, выписку из ЕГРН, данные о высотных отметках.
- Шаг 2. Определите способ создания модели: моделирование с нуля в 3D-софте или экспорт из существующей BIM-модели (Revit, ArchiCAD).
- Шаг 3. Создайте низкополигональную модель (НПМ) с количеством полигонов до 50 тысяч треугольников. Проверьте соответствие геометрии буклету АГР.
- Шаг 4. Создайте высокополигональную модель (ВПМ) с детализацией до 2 миллионов полигонов. Наложите текстуры в соответствии с техническими требованиями.
- Шаг 5. Экспортируйте модели в формат IFC. Заполните все обязательные атрибуты набора RUS_SET_AGR: строительный объем, площадь участка, площадь этажа, сведения о подземной части.
- Шаг 6. Подготовьте geojson-файл с координатами расположения объекта в городской сетке. Проверьте соответствие данным ЕГРН.
- Шаг 7. Загрузите комплект моделей (FBX + IFC) через электронные сервисы mos.ru. Дождитесь автоматической проверки и результатов рассмотрения.
Что будет дальше: тренды цифровизации АГР
Цифровизация — обязательное условие работы в московском девелопменте. С 2024 года подача как концепции, так и итогового АГР невозможна без предоставления цифровых 3D-моделей. Их разработка стала новой обязательной статьей расходов и временных затрат в проектном планировании.
Динамика изменений впечатляет. Только за последние полтора-два года требования к проектным материалам и структура согласований менялись несколько раз. В декабре 2025 года Москомархитектура вошла в состав ДГП, что повлечет и последующие кардинальные изменения.
В конце 2022 года в Градостроительный кодекс РФ внесены поправки: теперь в ПЗЗ населенного пункта на ту или иную территорию может быть добавлено требование о необходимости разработки архитектурно-градостроительного облика (АГО) здания. Роль АГР растет, документ выходит на федеральный уровень и становится неотъемлемой частью многих девелоперских проектов по всей стране.
Мы рекомендуем закладывать время на подготовку BIM-модели заранее — минимум за 2-3 месяца до планируемой подачи на согласование. Это позволит избежать спешки и связанных с ней ошибок.
Выводы
С 2026 года согласование АГР в Москве без IFC-модели невозможно. Это не рекомендация, а обязательное требование. Город строит цифрового двойника, и каждый новый объект должен в него вписываться — не только визуально, но и информационно.
Если у вас есть проект на стадии подготовки АГР, сейчас самое время начать думать о BIM-модели. Требования к IFC вступают в силу со 2 апреля 2026 года, но модели нужно готовить заранее — на это уходит от 2 недель до 2 месяцев в зависимости от сложности объекта.
Специалисты Смарт Вэй готовы помочь с разработкой полного комплекта материалов для согласования АГР: буклет, НПМ, ВПМ, ЦИМ в формате IFC. Обращайтесь за консультацией — первичный анализ документов бесплатный.
