Арка и входная группа в нежилое помещение — работы по наружной стене, и от того, как их оформить документально, зависит, останетесь вы в рамках перепланировки или уедете в реконструкцию с разрешением на строительство. Разберём три маршрута согласования (Москомархитектура по 94-ПП, Мосжилинспекция по 508-ПП и путь, где ведомство вообще не участвует), объясним, когда вместо проекта фасада требуется АГР, и что теперь входит в требования к трёхмерным моделям: высокополигональной, низкополигональной и IFC. Стоимость работ и сроки на 2026 год, чек-лист проверки перед заказом проекта и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что относится к арке и входной группе в нежилом помещении
Арка в нежилом помещении — это проём: либо новый в глухой наружной стене, либо расширенный из существующего оконного. Входная группа — крыльцо, ступени, площадка, пандус, перила, козырёк, тамбур. Оба вида работ Москва относит к перечню 432-ПП, то есть к работам, которые не требуют получения разрешения на строительство. Условие жёсткое и повторяется в постановлении дважды: без устройства фундамента и без образования новых помещений. Как только под тамбуром появляется фундамент, а площадь пристройки идёт в общую площадь здания, вы уже не в 432-м, а в 51-й статье Градостроительного кодекса.
В мае 2025 года 432-ПП переписали, и часть формулировок наконец дописали до конца. В третьем разделе, который про нежилые объекты, прямо появилась фраза про устройство проёмов в несущих стенах. Раньше этого пункта не было вообще, и каждый трактовал ситуацию как хотел. Туда же добавили устройство и демонтаж внутренних лестниц с маршами, проёмы в перекрытиях, монтаж и демонтаж вентиляционных и технических коробов на фасаде. И, что важно для нашей темы, к устройству и изменению входных групп добавилась ликвидация. Раньше построить крыльцо было можно, а разобрать — формально нет, мысль обрывалась на середине.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Разрешили устраивать проёмы в несущих стенах, но в конце фразы стоит оговорка: без нарушения прочностных характеристик. По нежилому фонду это закрывается разделом КР. Мы подтверждаем расчётом, что усиление компенсирует вмешательство в конструкцию, и дальше вопрос закрыт.»
📌 Факт: по 432-ПП устройство, изменение и ликвидация входных групп допускаются без устройства фундамента. С мая 2025 года в перечень прямо включены проёмы в несущих стенах, проёмы в перекрытиях и внутренние лестницы, включая их демонтаж.
Отсюда простой критерий, который директор может применить сам, не поднимая проектировщика. Смотрите техпаспорт БТИ и выписку ЕГРН. Если то, что вы собираетесь снести или пристроить, там учтено как площадь — это реконструкция. Если это крыльцо и лёгкий тамбур, которых в площади нет, — это фасадные работы. Мы в Смарт Вэй начинаем разговор с клиентом ровно с этого вопроса, потому что цена ошибки тут измеряется не переделкой проекта, а годом хождения по инстанциям.
Три маршрута согласования: МКА, Мосжилинспекция и путь без ведомства
Маршрут определяется не вашим желанием, а двумя параметрами: тип объекта (отдельное нежилое здание или помещение в многоквартирном доме) и адрес. Для нежилых зданий работает 94-ПП, и оно распространяется не на всю Москву. Действие постановления привязано к назначению объекта (административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные) и к территории: в пределах внешней границы Садового кольца плюс отдельный перечень магистральных улиц. Склад, производственный корпус, апарт-отель, общежитие в этот перечень не входят — согласование с Москомархитектурой им не требуется в принципе, что бы вам ни продавали.
| Ситуация с объектом | Кто согласует | Что готовим | Сроки |
|---|---|---|---|
| Нежилое здание из перечня назначений 94-ПП внутри Садового кольца или на магистралях | Москомархитектура, подача через mos.ru, госуслуга бесплатная | Проект частичного изменения фасада + техническое заключение на планируемые работы | Регламентный срок ведомства, с замечаниями обычно дольше |
| Нежилое здание вне перечня: склад, производство, апарт-отель, общежитие, адрес не из списка | Никто из ведомств. Проект подписывают ГИП, гендиректор проектировщика и собственник | Проект изменения фасада + КР, дальше в состав техплана | Срок разработки проекта, согласование не требуется |
| Нежилое помещение на первом этаже или в цоколе МКД | Мосжилинспекция по 508-ПП, плюс протокол ОСС и заключение ГБУ «Экспертный центр» | Проект (на планируемые) либо техническое заключение (на выполненные), эскиз к протоколу ОСС | Распоряжение 20 рабочих дней, акт 10 рабочих дней |
| Меняется вся концепция фасада: входы, окна, колористика, элементы декора разом | Архитектура через процедуру АГР | Альбом АГР с 3D-моделями (ВПМ, НПМ, IFC) | 20 рабочих дней по объектам окружного значения, 35 — по городским |
Из таблицы видно главное: два объекта на соседних улицах с одинаковым крыльцом идут по разным процедурам и с разным бюджетом. Отдельно отмечу срок жизни распоряжения Мосжилинспекции — 18 месяцев, и процедуры продления в Москве нет. Перед Новым годом к нам пришли с объектом, где работы сделали с отклонением от согласованного проекта, акт не выдали, а до конца распоряжения оставалось несколько недель. Спасла корректировка проектной документации внутри действующего срока, иначе весь путь с общим собранием пришлось бы проходить заново.
Сверьте сведения ЕГРН по вашему помещению перед подачей документов
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Константин М, начальник технического отдела:
«В постановлении появилась ликвидация входных групп, и клиенты читают это как разрешение снести любую пристройку. Речь только о конструкциях без фундамента. Если у пристройки фундамент и она учтена в площади по техпаспорту, её снос меняет объём здания, а это реконструкция.»
Что Москомархитектура не согласует и сколько стоит ошибка
Запреты 94-ПП стоит прочитать до того, как архитектор нарисует красивое крыльцо на половину тротуара. Не согласуют устройство входов и входных групп на вторые и вышерасположенные этажи. Не согласуют вход, после которого нарушается нормативная ширина тротуара: если между ограждением новой лестницы и границей прохода остаётся меньше полутора метров, проект вернут. Не согласуют решения, перекрывающие или деформирующие архитектурные элементы, детали фасада, элементы декора, поверхности с ценной отделкой, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, дорожные знаки и указатели остановок. Отдельно запрещены глухие дверные полотна на входах, совмещённых с витринами, замена остекления стеклоблоками, распашные ставни и облицовка откосов штукатурных фасадов керамической плиткой.
Есть ещё сюжет, который всплывает при разделе объекта. Собственник делит одно нежилое помещение на три и хочет каждому арендатору отдельный вход. По 432-ПП на одно нежилое помещение приходится одна входная группа, и Росреестр в такой конфигурации выносит приостановку. Схема рабочая, но не в лоб: юридически обосновывается одна входная группа и дополнительные входы, а в состав документации закладывается расчёт пожарных рисков, который технически доказывает необходимость дополнительных эвакуационных выходов. У Смарт Вэй есть выигранные дела против Росреестра по такой трактовке, поэтому в смету по подобным объектам мы сразу закладываем вероятность судебного этапа.
⚠️ Внимание: по 94-ПП согласуются только планируемые работы. Если крыльцо и арка уже сделаны, Москомархитектура выдаёт отказ и требование привести фасад в соответствие. Ответственность за незаконное изменение фасада по КоАП Москвы для юридических лиц доходит до 500 000 рублей.
Посчитайте цену ошибки целиком, а не по строке «проект». Работы выполнены без согласования — значит, фасад возвращают в прежний вид, потом заказывают проект на планируемые работы, потом снова монтируют конструкцию. Это тройная стоимость строительно-монтажных работ плюс простой точки. Для зданий внутри Садового кольца срок согласования ранее выполненных работ истёк 1 октября 2023 года, для зданий на магистралях — 1 января 2026 года. Дальше остаётся длинный путь: подача в Москомархитектуру, отказ, подача в Росреестр, отказ и суд. Это месяцы, а не недели, и юридическое сопровождение стоит отдельных денег.
Константин М, инженер-эксперт:
«В проекте частичного изменения фасада для архитектуры главное — пара листов: фотофиксация текущего состояния и фотомонтаж будущего крыльца. Проверяющий должен видеть, что было и что станет, без домысливания.»
Когда вместо проекта фасада нужен АГР
Проект частичного изменения фасада закрывает точечные работы: новая дверь вместо окна, расширение проёма, козырёк, перила на существующем крыльце, лёгкий тамбур без фундамента, вентиляционный короб. Колористический паспорт закрывает цвет и отделочные материалы, конструктивных изменений в нём нет вообще. АГР — документ другого масштаба: он описывает облик объекта целиком и включает в себя и колористику, и решения по фасадам с новыми входами и окнами, и даже изменение этажности. Если для объекта готовится АГР, отдельный колористический паспорт в подавляющем большинстве случаев не нужен.
Практическая развилка для директора выглядит так. Меняете только цвет или материал отделки — это колористика. Прорубаете арку, добавляете входы, меняете конфигурацию окон точечно — проект изменения фасада плюс КР. Переделываете облик здания целиком (остекление по периметру, новая концепция входной зоны, декор, высотные элементы) — готовьтесь к АГР. И запомните разницу в правовых последствиях: колористический паспорт в ЕГРН не уходит никогда, а АГР и проект изменения фасада прикладываются к техническому плану, на основании которого регистратор вносит новые сведения об объекте.
Когда АГР для здания не требуется
Перечень исключений короткий, но он экономит сотни тысяч рублей. АГР не требуется для объектов площадью до 1500 кв. м с этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан. Не требуется для строительства и реконструкции индивидуальных жилых домов. Не требуется для складских зданий, если объект не выходит на главные магистрали. Не требуется для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон и вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Не требуется для некапитальных зданий и сооружений, в том числе временных, — у них нет фундамента и жёсткой привязки к земле. И не требуется для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, если внешний облик при этом не меняется. Именно поэтому застройщики так любят объекты «полторы тысячи квадратов и два этажа»: и нормы проще, и процедура короче.
Образцы документов по фасадам, АГР и регистрации изменений
Комплект для самопроверки: начните с образца паспорта фасада, дальше смотрите пример альбома АГР — по нему понятен объём графики, который придётся оплатить.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Техническое задание на проектирование изменения фасадов | Скачать |
| Бюллетень собственника для общего собрания в МКД | Скачать |
| Заявление о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
ℹ️ Полезно знать: АГР не блокируется незаконченной реконструкцией и не заменяет её. Это два отдельных трека: по АГР согласуется архитектурный облик, по реконструкции — объёмно-планировочные показатели и разрешение на строительство.
Требования к 3D-моделям для АГР: ВПМ, НПМ и формат IFC
Модель — это 95% трудозатрат по альбому АГР, а не приложение к нему. С момента, когда электронная форма услуги на mos.ru получила два отдельных поля для загрузки, заявитель обязан приложить и низкополигональную, и высокополигональную трёхмерную модель. Низкополигональная (НПМ) передаёт габариты, силуэт, форму кровли и положение объекта — она уходит в общую цифровую 3D-модель города и должна быстро грузиться. Высокополигональная (ВПМ) показывает результат застройки детально: материалы, членение фасада, входные группы, козырьки, витрины. Обе модели должны быть адаптированы для визуализации в игровом движке, поэтому вопрос текстур здесь не эстетический, а формальный.
| Параметр | НПМ (низкополигональная) | ВПМ (высокополигональная) |
|---|---|---|
| Назначение | Интеграция в цифровую 3D-модель города | Детальное рассмотрение решения ведомством |
| Детализация | Габариты, силуэт, кровля, крупные элементы, без внутренней геометрии | Материалы, членения, входные группы, козырьки, витрины |
| Полигонаж | Жёсткий лимит распоряжения, счёт на десятки тысяч полигонов | Лимит на файл, счёт на сотни тысяч и миллионы полигонов |
| Формат | FBX + IFC | FBX + IFC |
| Координаты | Городская сетка, geojson-файл, сверка с ЕГРН | Городская сетка, geojson-файл, сверка с ЕГРН |
Ключевое изменение 2026 года: с 19 января к комплекту НПМ и ВПМ в формате FBX добавили модель в формате IFC, и это не альтернатива, а второй обязательный формат. С 2 апреля 2026 года материалы в IFC стали обязательными при подаче. Формат цифровой информационной модели должен соответствовать виду IFC 4 Reference View, а атрибутивная часть — набору RUS_SET_AGR: строительный объём, площадь участка, площадь этажа, сведения о подземной части, высотные отметки, параметры IfcSite, IfcZone, IfcSpace. Требования обновляются распоряжениями Департамента градостроительной политики и ДИТ, последние — № 64-16-429/25/1736 от 22 августа 2025 года и ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 от 16 января 2026 года. Актуальный состав документов и статус услуги смотрите на странице оформления свидетельства об утверждении АГР на портале Департамента.
Что реально заворачивают. Расхождение координат модели с данными ЕГРН и geojson-файлом. Превышение лимита полигонов — здесь совпадение проверяется точно, и лишняя сотня полигонов уже повод для замечания. Пустые значения в обязательных атрибутах RUS_SET_AGR. Расхождение между буклетом АГР и трёхмерной моделью, когда рендер в альбоме показывает одно, а модель отдаёт другое. Несовместимые материалы и текстуры. Дублирующиеся поверхности, самопересечения и лишние объекты внутри геометрии. Наши инженеры закладывают на разработку моделей от 2 недель до 2 месяцев в зависимости от сложности объекта, и это отдельная строка графика, а не то, что делается за вечер параллельно с альбомом.
Константин М, начальник технического отдела:
«АГР готовится практически всегда, это дизайн, переведённый на язык требований ведомства. Нам приносили запрос на отдельную трёхмерную модель за 15 000 рублей. Модель — это 95% всей работы по альбому, и такой бюджет закрывает разве что фотофиксацию.»
Конструктив, приямок и подготовка к работам
Раздел КР по арке считает перемычку. Логика простая: вы вырезаете часть кладки, и то, что находилось над проёмом, начинает давить на новый элемент. Конструктор подбирает усиление (уголок, швеллер, двутавр), делает расчёт, приводит спецификацию с конкретным профилем и выдаёт вывод вида «перемычка из двух швеллеров над оконным проёмом удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости». Отступать от спецификации при монтаже нельзя: закупили другой профиль — расчёт больше ничего не подтверждает. Отдельный случай, когда из окна делают дверь. Если режется только подоконная часть, а габариты проёма по ширине не меняются, расчёт нагрузок чаще не нужен, потому что перемычка остаётся прежней. Как только меняется ширина — КР обязателен.
Приямок к арке в цоколе идёт в комплекте. Это технологический элемент: он не даёт воде скапливаться у проёма ниже уровня земли и отводит стоки, а нормативы требуют его наличия при определённом расположении дверного или оконного проёма. Собственники считают приямок мелочью, а по факту без него не согласуют изменения фасада. Ещё одна ловушка — границы земельного участка. Новое крыльцо легко вылезает за контур участка, и тогда в процедуре появляется Департамент городского имущества, у которого придётся брать кусок земли в аренду.
💡 Лайфхак: закажите координирование объекта тем же выездом, что и обмеры. Съёмка накладывается на выписку ЕГРН по земельному участку, и вы заранее видите, помещается ли крыльцо в свои границы. Отдельный выезд геодезиста позже обойдётся дороже.
Как согласовать арку и входную группу: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте по техпаспорту БТИ и выписке ЕГРН, что вы трогаете: конструкцию без фундамента и без площади или учтённую пристройку. От этого зависит, перепланировка это или реконструкция.
- Шаг 2. Определите маршрут: отдельно стоящее нежилое здание из перечня 94-ПП, здание вне перечня или помещение в МКД. Для МКД сразу планируйте общее собрание и заручитесь поддержкой управляющей компании.
- Шаг 3. Организуйте выезд на объект: обмеры фасада лазерным дальномером, фотофиксация со всех сторон, замеры высот от уровня земли, толщины и материала стен. Обеспечьте доступ ко всем сторонам фасада, включая соседские участки.
- Шаг 4. Утвердите эскиз с фотомонтажом. Для МКД этот эскиз прикладывается к повестке общего собрания, и отклоняться от него при работах нельзя — иначе акт не выдадут.
- Шаг 5. Закажите проект частичного изменения фасада, раздел КР на проём и крыльцо и техническое заключение. Для комплексного изменения облика — альбом АГР с моделями ВПМ, НПМ и IFC.
- Шаг 6. Подайте документы через mos.ru, отработайте замечания, выполните работы строго по проекту, затем закажите технический план и внесите изменения в ЕГРН.
Стоимость согласования фасадов, входной группы и АГР в 2026 году
Смета собирается из блоков и зависит от того, попадает объект под 94-ПП, идёт ли он через АГР и сколько элементов фасада затронуто. Ниже позиции, из которых обычно складывается работа по арке и входной группе.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 руб. | от 1 дня |
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Изготовление технического плана | от 90 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН (с гарантией) | от 300 000 руб. | от 10 дней |
Итоговая сумма зависит от площади и формы здания, количества затронутых элементов фасада, необходимости расчёта КР и наличия геодезии — полный прайс по согласованию фасадов помогает собрать смету по своему объекту точнее. Сама госуслуга в Москомархитектуре по изменению фасада и по колористическому паспорту бесплатная, платите вы за проектирование и сопровождение.
Результат работы виден по объектам заказчиков: отзывы собственников и арендаторов коммерческих помещений показывают, как проходят сроки и регистрация на практике.
Выводы
Арка и входная группа выглядят простой задачей ровно до момента, пока не откроешь техпаспорт и карту действия 94-ПП. Крыльцо без фундамента и проём с расчётным усилением остаются перепланировкой, пристройка с фундаментом и площадью уходит в реконструкцию. Маршрут определяют тип объекта и адрес, а комплексная смена облика тянет за собой АГР с двумя трёхмерными моделями и обязательным IFC. Финальная точка в любом сценарии одна: технический план и запись в ЕГРН.
Смарт Вэй ведёт такие объекты с 2013 года — от обмеров и эскиза до свидетельства АГР и выписки из ЕГРН, включая расчёты КР и судебную защиту по спорным входным группам. Если нужен разбор конкретного адреса, можно оставить заявку, инженер посмотрит объект по документам и скажет, какой маршрут для него рабочий.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли сделать два отдельных входа в одно нежилое помещение?
Прямого разрешения нет: по 432-ПП на одно нежилое помещение приходится одна входная группа, и при попытке зарегистрировать объект с несколькими входными группами Росреестр выносит приостановку. Рабочая схема строится иначе: юридически обосновывается одна входная группа и дополнительные входы, а к документации прикладывается расчёт пожарных рисков, который доказывает необходимость дополнительных эвакуационных выходов. По такой трактовке есть выигранные дела против Росреестра, но судебный этап нужно закладывать в бюджет и график заранее.
Что делать, если крыльцо выходит за границы земельного участка?
Сначала это нужно установить, а не предполагать. Заказывается координирование объекта: съёмка накладывается на выписку из ЕГРН по земельному участку, и становится видно, с какой стороны есть запас, а где конструкция выходит за контур. Если крыльцо, пандус или тамбур выходят за границы, к процедуре подключается Департамент городского имущества, и потребуется оформить права на нужный кусок земли. Работа делается одним выездом вместе с обмерами для проекта.
Нужен ли колористический паспорт, если готовится АГР?
В подавляющем большинстве случаев нет. АГР включает в себя колористические решения как составную часть, поэтому отдельный паспорт не оформляют, исключения бывают только на нестандартных объектах. Разница в другом: колористический паспорт в сведения ЕГРН не попадает и в БТИ не фиксируется, он живёт только в реестре Москомархитектуры. АГР и проект изменения фасада, наоборот, идут в состав технического плана и меняют записи об объекте.
Как согласовать входную группу в Санкт-Петербурге?
В Петербурге процедура называется проектом благоустройства и ведёт её КГА. Сначала подаётся заявление на получение задания на разработку проекта: с доверенностью, согласием на обработку персональных данных, выпиской ЕГРН, 40 фотографиями и схемой размещения элементов, причём перечень проектируемых элементов указывается полностью, иначе будет отказ. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Для проекта заказывается топографический план 1:500 с подземными коммуникациями в тресте ГРИИ, а развёртки требуют по всем четырём фасадам.
Можно ли демонтировать старое крыльцо или тамбур?
С мая 2025 года в 432-ПП к устройству и изменению входных групп добавили ликвидацию, так что законный демонтаж возможен. Условие то же самое: конструкция без фундамента. Если у пристройки есть фундамент и она учтена в площади по техническому паспорту, её снос меняет объёмно-планировочные показатели здания, а это уже реконструкция по 51-й статье Градостроительного кодекса, и никакое 432-ПП здесь не поможет. Проверять нужно по техпаспорту и выписке ЕГРН до начала работ.
Что делать, если арку и крыльцо уже построили без документов?
Для нежилого здания под действием 94-ПП путь зависит от адреса и даты: сроки согласования ранее выполненных работ истекли 1 октября 2023 года для зданий внутри Садового кольца и 1 января 2026 года для зданий на магистралях. Дальше остаётся подача как на планируемые работы, отказ ведомства, отказ Росреестра и судебная защита. Для помещения в МКД по 508-ПП выполненные работы согласовать проще: готовится заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, оформляется протокол общего собрания с двумя третями голосов, добавляется заключение ГБУ «Экспертный центр», после чего инспектор выходит на объект и выдаёт акт.
