Архитектурный паспорт здания — разговорное название, за которым в Москве скрываются три разных документа: свидетельство об утверждении АГР, паспорт колористического решения и проект изменения фасадов. Путаница дорогая: проектировщик берёт в работу «паспорт», а заказчику по факту нужен альбом АГР с трёхмерными моделями, и сроки сдвигаются на месяцы. Разберём, чем эти документы отличаются, что входит в состав альбома и какие требования сейчас предъявляют к моделям НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC. Стоимость разработки и согласования на 2026 год, порядок корректировки паспорта фасада и ответы на типовые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Архитектурный паспорт здания: какой документ имеют в виду
Термина «архитектурный паспорт здания» в московской нормативке нет. Есть три рабочих документа, и заказчики называют паспортом любой из них. Первый — свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, выдаётся по 284-ПП от 30.04.2013 на основании альбома АГР. Второй — паспорт колористического решения по 114-ПП от 28.03.2012, он про цвет и отделочные материалы, и только про них. Третий — проект изменения фасадов по 94-ПП: новые входы, окна, тамбуры, козырьки, всё то, что выполняется без фундамента и без образования новых помещений.
Разница не косметическая. АГР — комплексный документ, который описывает облик объекта целиком, включая колористику, фасады, этажность и технико-экономические показатели. Колористический паспорт — его малая составная часть, вынутая отдельно. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в подавляющем большинстве случаев уже не оформляют.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Колористический паспорт не предусматривает ни новых оконных проёмов, ни тамбуров, ни дверных элементов. Только цветовое решение и материалы отделки. Как только заказчик произносит слово реконструкция, речь почти всегда идёт об АГР.»
Ниже — разбивка по документам, чтобы на первой же встрече с заказчиком квалифицировать задачу правильно.
| Документ | Что фиксирует | Основание | Сведения в ЕГРН |
|---|---|---|---|
| Свидетельство об утверждении АГР | Облик объекта целиком: фасады, колористика, этажность, ТЭП, посадка на участке | 284-ПП от 30.04.2013 | Меняются: альбом прикладывают к техплану |
| Паспорт колористического решения | Цвета по палитрам RAL и NCS, материалы отделки, ведомость отделки по элементам | 114-ПП от 28.03.2012 | Не меняются |
| Проект изменения фасадов и техническое заключение | Входные группы, проёмы, тамбуры, козырьки, перила, вентканалы без фундамента | 94-ПП, 432-ПП | Меняются через техплан |
| АГО (Санкт-Петербург, области) | Архитектурно-градостроительный облик, в Петербурге — проект благоустройства и лист согласования КГА | Региональные акты | Зависит от состава работ |
Из таблицы следует практический вывод: только два документа из четырёх ведут к изменению сведений об объекте в реестре. Колористика в Росреестр не уходит никогда, она живёт в архиве архитектуры и в реестре паспортов.
Когда АГР обязательно, а когда его не требуют
Свидетельство АГР нужно не всем. По 284-ПП решение не утверждают, если объект не превышает 1500 кв. м, имеет не более двух этажей и не предназначен для проживания граждан. Отсюда любовь застройщиков к «полуторатысячным» зданиям: и нормы проще, и стройка быстрее. Дальше по списку исключений идут индивидуальные жилые дома, складские объекты (с оговорками по расположению), некапитальные и временные сооружения, инженерная инфраструктура, а также работы по замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик.
Два фильтра, на которых чаще всего спотыкаются: расположение вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон, и расположение вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Здание площадью 2000 кв. м внутри квартала может обойтись без АГР, а такое же здание, выходящее фасадом на магистраль, — нет. Проверяют по ГПЗУ и по категории улицы, на глаз это не определяется.
⚠️ Внимание: 94-ПП ограничило сроки легализации ранее выполненных работ по фасадам. Для зданий в пределах внешней границы Садового кольца срок истёк 1 октября 2023 года, для зданий на перечисленных улицах-магистралях — 1 января 2026 года. Планируемые работы согласуют, выполненные — разбирают уже в другом порядке.
Сверьте площадь и этажность объекта по данным Росреестра
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 06.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Смысл сверки простой: критерий «не более 1500 кв. м и не более двух этажей» считают по официальным характеристикам, а не по обмерам арендатора. В практике Смарт Вэй регулярно всплывает расхождение между фактической площадью и сведениями ЕГРН на 30-80 кв. м, и объект, который заказчик считал выпадающим из-под 284-ПП, оказывается в периметре согласования.
Состав альбома АГР: что уходит в Департамент градостроительной политики
Альбом АГР — это не толстая папка на 12 разделов, как проектная документация по 87-му постановлению. Буклет собирается компактно, от 20 до 50 листов, но каждый лист проверяется отдельно. В состав входят: титул и содержание, ситуационный план в масштабе 1:2000, план территории объекта в масштабе 1:500 (топооснова заказывается в Мосгоргеотресте), фотофиксация существующего положения, развёртки фасадов по улицам и проездам, чертежи фасадов с экспликацией отделочных материалов и кодами цвета, поэтажные планы в масштабе 1:200, разрезы, технико-экономические показатели и трёхмерные модели объекта.
Фотофиксация — отдельная история. В буклет вкладывают два-три кадра, а в архитектуру передают полный архив съёмки местности. По одному из объектов у нас запросили 40 фотографий окружения: полноценную развёртку квартала, чтобы оценить, как здание встаёт в существующий контекст. Листы оформляются в PDF с разрешением не ниже 300 dpi, с реквизитами выпускающей организации и должностных лиц.
ℹ️ Полезно знать: несогласованная перепланировка блокирует согласование фасадных документов. Если в поэтажке БТИ стоят «красные линии», Москомархитектура откажет в выдаче паспорта, и сначала придётся узаконивать изменения внутри объекта.
Образцы альбомов и форм для работы с фасадными согласованиями
Комплект собран под задачи проектировщика: начните с готового альбома АГР, чтобы сверить состав и подачу листов.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург, КГА) | Скачать |
| ТЗ на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Заявление о согласовании проекта на объекте культурного наследия | Скачать |
Требования к 3D-моделям для АГР: НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC
Трёхмерная модель забирает основную часть трудозатрат по альбому. Не визуализация ради красивой картинки, а геометрия, которая уходит в городские информационные системы и там проверяется автоматически. Требования установлены совместным распоряжением Москомархитектуры и ДИТ Москвы от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, переработаны распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736, а с 19 января 2026 года к комплекту FBX добавилась информационная модель.
Моделей две, и путать их нельзя. Низкополигональная (НПМ) передаёт габариты, силуэт, форму кровли и крупные архитектурные элементы, без избыточной внутренней геометрии, и уходит на общую трёхмерную карту Москвы. Высокополигональная (ВПМ) воспроизводит фасадные элементы, проёмы, отделочные материалы, выступающие конструкции и кровлю — по ней оценивают архитектуру.
| Модель | Назначение | Формат и ограничения |
|---|---|---|
| НПМ, низкополигональная | Размещение объекта на трёхмерной карте города | FBX, до 150 000 полигонов, единый текстурный атлас |
| ВПМ объекта капитального строительства | Оценка архитектурного решения, детализация фасадов | FBX, до 1 000 000 полигонов в одном файле, погрешность геометрии до 10 см |
| ВПМ благоустройства | Планировка участка, рельеф, покрытия, малые формы | FBX, от 300 000 до 4 500 000 полигонов по площади, архив ZIP до 1 ГБ, до 250 источников света |
| ЦИМ в формате IFC | Структурированная информация об элементах объекта | IFC 4 Reference View по ГОСТ Р 10.0.02-2019, комплект до 500 МБ, наборы атрибутов RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location |
Требование по ЦИМ введено распоряжением Департамента градостроительной политики от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 и применяется со 2 апреля 2026 года. В информационной модели разделяют проектную ситуацию, благоустройство и архитектурные решения, добавляют ведомость технико-экономических показателей в XML. Элементы классифицируют явно: IfcWall, IfcSpace, IfcSite. Универсальный IfcBuildingElementProxy на всё подряд — самая частая причина возврата модели на доработку, вместе с пустыми атрибутами и рассогласованием геометрии с чертежами альбома.
Константин М, начальник технического отдела:
«Модель — это 95% работы по альбому. Когда звонят и просят разработать её отдельно за 15 тысяч рублей, разговор заканчивается быстро: там неделями сидит команда, а прямой экспорт из Revit в FBX готового результата не даёт почти никогда.»
Объём работ по моделям зависит от типа объекта. Ниже — ориентиры, которые мы используем при планировании ресурсов на проект.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Административное здание до 3000 кв. м вне магистралей | Проверка попадания под 284-ПП по ГПЗУ и категории улицы | Глубокая детализация благоустройства |
| Здание на магистральной улице внутри Садового кольца | Развёртки по улице, совпадение колористики с кварталом, проработка ВПМ | Внутренние планировочные решения |
| Жилой комплекс от 5000 кв. м | Лимиты полигонов по ВПМ благоустройства, посадка на рельеф, структура IFC | Экономия на трудозатратах по модели |
| Реконструкция существующего здания без изменения габаритов | Фотофиксация и фотомонтаж «было — станет», соответствие 432-ПП | Модель окружающей застройки |
Как получить свидетельство АГР: порядок работы
Заявителями выступают правообладатели земельного участка, по которому проведён кадастровый учёт и выдан ГПЗУ. Услуга бесплатная, подаётся электронно через личный кабинет: описание услуги по свидетельству об утверждении АГР размещено на портале Департамента градостроительной политики. Для подачи от лица заказчика потребуется нотариальная доверенность, её лучше готовить параллельно с альбомом, а не после.
Как подготовить и согласовать АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте исходные данные: ГПЗУ, ПЗЗ, выписку ЕГРН на участок и здание, категорию улицы, наличие рядом объектов культурного наследия.
- Шаг 2. Выезд на объект: обмеры лазерным дальномером или геодезической съёмкой, фотофиксация здания и окружающей застройки, абрис.
- Шаг 3. Эскиз и согласование его с заказчиком под подпись. Дальше работаете строго по подписанному эскизу, иначе переделки пойдут по кругу.
- Шаг 4. Разработка альбома: планы, разрезы, фасады с экспликацией материалов, развёртки, ТЭП, ситуационный план на топооснове.
- Шаг 5. Моделирование: НПМ и ВПМ в FBX плюс ЦИМ в IFC, проверка лимитов полигонов, координатной привязки и атрибутов.
- Шаг 6. Подача через mos.ru, отработка замечаний по графической и текстовой части, повторная выгрузка моделей.
- Шаг 7. Получение свидетельства, затем — техплан и внесение сведений в ЕГРН, если работы меняют характеристики объекта.
Что проверить до старта разработки
- Земельный участок в собственности или в аренде у заказчика, границы поставлены на учёт.
- Планируемые габариты входных групп и крылец не выходят за границы участка: соседний кусок земли принадлежит городу чаще, чем кажется.
- После устройства лестницы или крыльца остаётся нормативная ширина тротуара; проход менее полутора метров архитектура не пропускает.
- Фасад не перекрывает архитектурный декор, знаки адресации и мемориальные доски.
- В БТИ и ЕГРН нет неучтённых изменений по объекту.
- Доступ ко всем сторонам фасада обеспечен: перекрытый соседним зданием или складированием участок стены сорвёт обмеры.
Сроки. Мы закладываем на разработку буклета от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания, на согласование — до трёх месяцев. Первая редакция альбома проходит редко, замечания выдают почти всегда, даже по коробке 10 на 10 метров.
Изменение в паспорт фасада и корректировка АГР
Корректировка — отдельный вид работ, и запросов на неё не меньше, чем на разработку с нуля. Типовая ситуация: свидетельство получено, стройка идёт, и по ходу меняется высота здания из-за машинных помещений лифтов. Внешние габариты уехали, значит, свидетельство надо пересогласовывать. Второй частый случай — прежние проектировщики недоступны или просят за правку столько же, сколько стоил исходный альбом.
С колористикой логика другая. Паспорт действует 5 лет: не выполнили работы в этот срок или решили поменять цвета — процедуру проходите заново. При выцветании фасада менять паспорт нужно не всегда.
💡 Лайфхак: перед разработкой нового колористического паспорта запросите архивный в Москомархитектуре. Если в нём указан тот же код RAL, что и на фасаде, здание красят по архивному документу, и новый паспорт не требуется.
Ловушка ждёт тех, у кого архивного паспорта нет. Фасад зашили вентфасадом 30 лет назад, плитка откололась, собственник затевает капремонт в том же цвете. Как только начинаются работы, приходят проверяющие и требуют разрешительную документацию. Подаём проект с теми же материалами — и получаем отказ: по действующим нормам квартала здесь допустима только штукатурка определённых цветов. Оспорить такой отказ нельзя, архитектура действует в рамках регламента. Простое обновление превращается в полную переделку фасада с заменой материалов.
Почему отказывают и сколько стоит ошибка
Отказы делятся на три группы. Первая — несоответствие ГПЗУ и градостроительным регламентам: заказчик хочет входную группу на 30 метров, а участок за зданием принадлежит ДГИ. Вторая — дефекты альбома и моделей: геометрия расходится с чертежами, полигонаж вылезает за лимит, атрибуты в IFC пустые. Третья — расхождения в исходных документах, и её обычно не ждут.
Константин М, кадастровый инженер:
«На одном бизнес-центре мы получили отказ по колористике и сразу нашли первопричину: ошибки в технической документации БТИ. Исправление данных заняло три недели, после повторной подачи паспорт согласовали. Весь комплекс работ уложился в 3 месяца, притом что предыдущий подрядчик до этого получал отказ за отказом.»
📌 Факт: ответственность за незаконное изменение фасада установлена КоАП города Москвы. Для юридических лиц штраф достигает 500 000 рублей, плюс выдаётся требование привести фасад в прежнее состояние за свой счёт.
Цена ошибки считается не по стоимости переделки альбома. Отказ отбрасывает проект на новый цикл рассмотрения, при активной стройке это простой подрядчиков и сдвиг ввода. Если фасадные работы уже выполнены без документов, вариант остаётся один: вернуть всё обратно, согласовать как планируемые работы, выполнить заново. За 12 лет практики Смарт Вэй столкнулась с этим сценарием не раз, и он всегда дороже, чем нормальная подготовка на старте.
Константин М, судебный эксперт:
«АГР не зависит от реконструкции и не отменяет её. Согласовать облик можно почти всегда, вопрос лишь в том, вписывается ли решение в ГПЗУ и в концепцию района. А вот попытка провести реконструкцию под видом фасадных работ заканчивается предписанием: если здание выросло на метр, это заметят и измерят.»
Стоимость разработки АГР, паспорта фасада и колористики в 2026 году
Стоимость зависит от площади и сложности здания, количества фасадов, необходимости геодезической съёмки и от того, требуется ли сопровождение согласования. Ниже — позиции по фасадному направлению.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Проект изменения фасадов нежилого здания | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН) | от 150 000 руб. | по запросу |
Итоговая сумма собирается из состава работ: эскиз, обмеры, моделирование, альбом, сопровождение подачи. Эскизы, трёхмерная оцифровка и предварительный анализ сотрудником Архитектуры считаются индивидуально, поэтому прайс по согласованию фасадов с разбивкой по услугам помогает сориентироваться до брифа. Государственная услуга по согласованию в архитектуре бесплатная, платными остаются проектные работы и регистрационные действия.
Оценивать подрядчика по фасадным согласованиям проще по результату: отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят сроки на реальных объектах, включая проекты, которые до нас вели другие исполнители.
Выводы
За словами «архитектурный паспорт здания» стоят разные процедуры, и первым шагом квалифицируется задача: комплексное изменение облика ведёт к АГР, работа только с цветом и материалами — к паспорту колористического решения, точечные изменения проёмов и входов — к проекту фасадов по 94-ПП. Основные трудозатраты по АГР приходятся на трёхмерные модели, а требования к ним обновлялись дважды за последние полтора года, включая обязательную информационную модель в IFC. Проверять актуальные лимиты и структуру файлов нужно перед стартом моделирования, а не после первого замечания.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2014 года: обмеры, эскиз, альбом, модели, сопровождение до свидетельства и дальше до внесения сведений в ЕГРН. Если по конкретному адресу непонятно, нужен АГР или хватит колористики, можно оставить заявку и получить разбор по ГПЗУ и категории улицы.
Часто задаваемые вопросы
Чем АГР отличается от АГО в Санкт-Петербурге и области?
Содержательно документы близки: оба описывают внешний облик объекта капитального строительства. Отличается орган и процедура. В Москве архитектурно-градостроительное решение утверждает городская архитектура по 284-ПП, в Санкт-Петербурге аналог называется архитектурно-градостроительным обликом и согласуется в КГА, причём там сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, а на отдельное оборудование вроде наружных блоков кондиционеров оформляют лист согласования. Срок предоставления услуги в Петербурге — до 22 рабочих дней по проекту благоустройства и до 15 рабочих дней по листу согласования.
Нужен ли отдельный колористический паспорт, если оформляется АГР?
В подавляющем большинстве случаев нет. АГР уже содержит колористические решения и ведомость отделки, поэтому дублировать их отдельным паспортом по 114-ПП не требуется. Исключения встречаются в нестандартных ситуациях, когда город запрашивает документ по отдельному фрагменту фасада или по части здания с самостоятельным собственником.
Можно ли заказать только 3D-модель для АГР, без альбома?
Да, такие запросы приходят регулярно, чаще от проектных организаций, которые ведут альбом сами. Нужно понимать состав: НПМ в FBX до 150 000 полигонов, ВПМ по объекту и по благоустройству со своими лимитами и ЦИМ в IFC 4 Reference View с заполненными наборами атрибутов. Модель без корректной координатной привязки и с геометрией, расходящейся с чертежами альбома, вернётся на доработку независимо от того, кто её делал.
Требуется ли АГР для склада или производственного здания?
По общему правилу складские и производственные объекты в перечень назначений не попадают: 94-ПП распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Оговорка касается расположения: склад, выходящий на магистральную улицу общегородского значения, согласование потребует.
Когда нужен раздел обеспечения сохранности ОКН, если здание не памятник?
Раздел ОСОКН разрабатывается, если объект попадает в зону влияния объектов культурного наследия, даже когда сам он под охрану не поставлен. Проверить это можно по схеме на портале открытых данных Москвы: если рядом с участком есть памятники, раздел войдёт в комплект. Работы на самих объектах культурного наследия ведутся по разрешению на реставрацию, для чего нужна лицензия Министерства культуры.
Кто подписывает проект изменения фасадов, если здание вне перечня 94-ПП?
Согласование в архитектуре в этом случае не проводится. На титульном листе ставят подписи собственник объекта или его представитель, главный инженер проекта и генеральный директор проектной организации. После этого проект считается согласованным сторонами и включается в состав технического плана для подачи в Росреестр, а также предъявляется надзорным органам и департаменту городского имущества по запросу.
