Апелляционная комиссия Росреестра рассматривает обжалование решений о приостановлении кадастрового учёта и регистрации прав, а также отказов, вынесенных по итогам приостановки. С апреля 2025 года механизм работает по обновлённым правилам: глава 3.1 Закона № 218-ФЗ переписана Федеральным законом № 207-ФЗ от 13.07.2024, а порядок подачи и рассмотрения жалоб закреплён приказом Минюста России от 23.07.2024 № П/0237/25. Разберём, кто вправе подать жалобу, какие сроки и формы соблюдать, как проходит заседание комиссии в режиме видео-конференц-связи и что делать, если решение комиссии собственника не устроило.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое Апелляционная комиссия Росреестра и зачем её создали
Апелляционная комиссия (АК) — это коллегиальный орган при территориальном управлении Росреестра. Создана она ради одной цели: дать собственнику внесудебный способ оспорить решение регистратора. До появления АК у заявителя была одна дорога — сразу в суд. Теперь дорог две.
Комиссия не подчиняется регистратору, который вынес обжалуемое решение. В состав входят представители Росреестра, СРО кадастровых инженеров и независимые эксперты. Когда мы в практике Смарт Вэй готовим жалобу, мы понимаем: проверять решение будет не тот же человек, который его вынес, а коллегия со своим взглядом на ситуацию.
Что именно можно обжаловать через АК — вопрос, который задают чаще всего. Глава 3.1 Закона № 218-ФЗ перечисляет два предмета: решения о приостановлении кадастрового учёта (или одновременных учёта и регистрации) и решения об отказе. Причём отказ можно обжаловать в комиссии только в одном случае — если он вынесен по истечении срока приостановки, которая ранее не была обжалована или была обжалована безуспешно. Прямой отказ без приостановки в АК не идёт. Это ловушка, на которой регулярно спотыкаются те, кто пытается действовать самостоятельно.
Константин М, кадастровый инженер:
«За 15 лет практики мы выработали алгоритм, который позволяет проходить регистрацию в Росреестре с первого раза в 95% случаев. Но даже при идеальной подготовке регистратор может приостановить учёт — и тогда апелляционная комиссия становится первым инструментом защиты, более быстрым и дешёвым, чем суд.»
Важный нюанс: подача жалобы в АК не блокирует право обратиться в суд. Срок исковой давности при этом не приостанавливается. Если собственник параллельно готовит судебное заявление — АК работает как тестовый прогон позиции. Иногда ради этого её и используют.
Когда комиссия примет жалобу: исчерпывающие основания приостановления
Закон № 218-ФЗ в статье 26 перечисляет более 60 оснований для приостановления учёта и регистрации. АК принимает к рассмотрению жалобы только по 28 из них. Список закрытый — это ключевая фишка нового регулирования. Если регистратор сослался на основание, не входящее в этот перечень, комиссия откажет в принятии жалобы по формальному признаку. Так что первый шаг при подготовке — сверить пункт приостановки с перечнем.
В перечень из 28 оснований входят, в частности: непредставление документов для учёта, наличие противоречий между сведениями ЕГРН и поступившими документами, ненадлежащая форма или содержание документа, отсутствие полномочий у заявителя, наличие пересечения границ земельного участка с границами смежного участка, ошибки в координатах характерных точек, отсутствие согласия третьих лиц, когда оно требуется по закону. Полный перечень закреплён в подзаконном акте Росреестра. Каждое основание имеет свой номер в части 1 статьи 26 — этот номер обязательно указан в уведомлении о приостановке.
В нашей практике собственники чаще всего получают приостановки по нескольким типовым причинам. Первая — расхождение в адресе или площади между техпланом и сведениями ЕГРН (мы фиксируем такие случаи в каждом третьем проекте). Вторая — отсутствие согласований, которые регистратор считает обязательными (например, согласия залогодержателя при ипотеке). Третья — ошибки кадастрового инженера в координатах. Все три повода подходят для обжалования через АК.
Кто и в какой срок может подать жалобу
Заявитель — это либо сам собственник (правообладатель), либо его представитель по доверенности. Может быть и кадастровый инженер, который готовил техплан или акт обследования — но только если приостановка связана с его документом. Третьи лица, не участвующие в регистрационных действиях, в комиссию обращаться не вправе. Их жалобу не примут.
Срок — 30 календарных дней с даты, когда заявитель получил уведомление о приостановке. Дата получения определяется по почтовому штемпелю или по электронному квитку, если уведомление пришло через личный кабинет на портале Росреестра. Просрочка — моментальный отказ в принятии жалобы. Восстановление срока возможно только через суд.
Если приостановка длится 3 месяца и переходит в отказ, у собственника появляется новое окно для обжалования — те же 30 дней с даты получения отказа. Но этот путь работает только если в течение приостановки жалоба в АК уже подавалась или если собственник вообще пропустил первое окно по уважительной причине. Логику здесь искать бессмысленно, её нужно просто учитывать при планировании сроков.
Константин М, начальник технического отдела:
«Мы закладываем 2-3 дня на проверку техплана перед подачей. Это экономит клиенту месяц на повторной регистрации. Но если приостановка всё-таки случилась — первое, что мы делаем, фиксируем дату получения уведомления. От этой даты зависит весь дальнейший таймлайн обжалования.»
Стоимость согласования и регистрации в Росреестре в 2026 году
Бюджет складывается из подготовки документов до подачи в Росреестр (техплан, заключения, проекты) и работы по сопровождению регистрации. Если приостановка уже получена — добавляется стоимость подготовки жалобы в АК или судебного иска. Цены ниже актуальны на дату публикации и зависят от площади, типа объекта и сложности ситуации.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление технического плана | от 75 000 руб. | от 1 дня |
| Регистрация изменений в ЕГРН | от 150 000 руб. | от 10 дней |
| Заключение кадастрового инженера | от 90 000 руб. | по запросу |
| Заключение кадастрового инженера для суда с выездом на заседание | от 150 000 руб. | по запросу |
| Исправление ошибки в площади объекта | от 150 000 руб. | по запросу |
| Исправление ошибок координат с координированием объекта | от 150 000 руб. | по запросу |
| Исправление ошибок в адресе | от 90 000 руб. | по запросу |
| Регистрация изменений в БТИ | от 60 000 руб. | от 1 дня |
Точная сумма формируется после анализа объекта: вид недвижимости, наличие приостановок, количество приложений к жалобе, регион подачи. Подробный прайс с разбивкой по услугам и типам помещений размещён на странице согласование перепланировки и регистрация в ЕГРН — там можно сориентироваться по аналогичным позициям.
За время работы компания сопроводила более 7000 проектов в Москве, Санкт-Петербурге и регионах. В подборке кейсов Смарт Вэй собраны конкретные истории — от типовых перепланировок до сложных случаев со снятыми приостановками и обжалованием отказов в АК.
Качество работы оценивают сами заказчики — от частных собственников до крупных арендодателей и сетевых брендов. Развёрнутые отзывы клиентов компании Смарт Вэй подтверждают: сроки и бюджет соблюдаются, а сопровождение в Росреестре доводится до результата.
Форма и содержание жалобы: что обязательно указать
Форма жалобы регулируется приказом Минюста России от 23.07.2024 № П/0237/25 (зарегистрирован 16.10.2024 под номером 83590). Документ устанавливает обязательные реквизиты, без которых жалоба не будет принята к рассмотрению. Это не формальность, а сито на входе.
В жалобе обязательно указывается: наименование апелляционной комиссии при территориальном управлении Росреестра; полные данные заявителя (для физлица — ФИО, паспорт, адрес; для юрлица — наименование, ОГРН, ИНН, адрес); сведения о представителе и реквизиты доверенности (если действует представитель); сведения об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес, вид); реквизиты уведомления о приостановлении (номер, дата, орган, выдавший); конкретные основания приостановки, которые обжалуются; доводы заявителя со ссылками на нормативные акты и фактические обстоятельства; перечень приложений; дата и подпись.
Образцы документов для подачи в Росреестр и апелляционную комиссию
Открыть документы для скачивания
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Образец заявления на регистрацию в Росреестр | Скачать |
К жалобе прилагаются: копия уведомления о приостановке; копии правоустанавливающих документов; технический план или акт обследования (тот документ, по которому возникла приостановка); доверенность — если жалобу подаёт представитель; доказательства, подтверждающие позицию заявителя. Если жалоба подаётся юрлицом — выписка из ЕГРЮЛ. Все документы лучше прилагать в копиях, заверенных подписью заявителя или нотариально.
Госпошлина за рассмотрение жалобы в АК не взимается. Это одно из главных преимуществ перед судом, где пошлина по административному иску в районный суд — 3 000 рублей для гражданина, а по арбитражному иску — 50 000 рублей для юрлица (по статьям 333.19 и 333.21 НК РФ).
Константин М, инженер-проектировщик:
«Ключевой момент при подготовке жалобы — проверка координат и площадей. Ошибка в третьем знаке после запятой даёт расхождение в несколько метров, и регистратор обоснованно приостанавливает учёт. Если в жалобе мы доказываем, что координаты верные, нужно приложить расчёты, контрольные обмеры и заключение кадастрового инженера. Без этого комиссия просто примет сторону регистратора.»
Способы подачи жалобы и порядок регистрации
Жалобу можно подать тремя способами. Первый — лично или через представителя в территориальное управление Росреестра, к которому относится объект. Второй — почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении (с описью обязательно, иначе доказать состав отправленного будет невозможно). Третий — через электронные сервисы Росреестра, в том числе через личный кабинет на сайте rosreestr.gov.ru. Электронная подача требует усиленной квалифицированной электронной подписи.
Дата подачи определяется по дню регистрации входящего документа в Росреестре (для личной подачи), по штемпелю отправления (для почты) или по дате электронной отправки. Соблюсти 30-дневный срок проще всего электронной подачей.
В течение 3 рабочих дней с момента поступления жалобы секретарь комиссии регистрирует её и проверяет на соответствие требованиям. Если жалоба не соответствует — выносится решение об отказе в принятии. Заявитель может устранить недостатки и подать жалобу заново, но если 30-дневный срок истёк — окно закрывается.
Срок 30 дней на подачу жалобы коротковат, особенно если приостановка затрагивает несколько оснований сразу. Подготовить корректную позицию по каждому пункту, собрать доказательную базу, выдержать форму по приказу Минюста — всё это требует параллельной работы кадастрового инженера, юриста и проектировщика. Если ошибиться в одном из реквизитов или пропустить хотя бы одно основание из приостановки — комиссия примет жалобу, но откажет в её удовлетворении.
Команда Смарт Вэй готовит жалобу под ключ: анализирует уведомление о приостановке, формирует позицию по каждому пункту, готовит технические документы и сопровождает заседание комиссии в режиме видеоконференции.
Заседание апелляционной комиссии: формат и порядок
С 2025 года заседания апелляционной комиссии проводятся в режиме видео-конференц-связи через сервис TrueConf. Это обязательный формат — очные заседания остались в прошлом. Технически организация лежит на территориальном управлении Росреестра, заявитель получает ссылку и инструкции по подключению заранее.
Срок рассмотрения — 15 рабочих дней с даты регистрации жалобы. По обоснованным причинам срок может быть продлён ещё на 15 рабочих дней. На практике большинство жалоб укладывается в первые 15 дней, продление мы видим в случаях, когда требуется привлечение дополнительных экспертов или запросы в смежные ведомства (БТИ, муниципалитеты).
Состав комиссии для рассмотрения — не менее 5 человек, включая председателя. Решения принимаются большинством голосов. Если голоса делятся поровну — вес имеет голос председателя. Заявитель и его представитель вправе выступать на заседании, представлять дополнительные документы, отвечать на вопросы. Регистратор, чьё решение обжалуется, отвечает на доводы жалобы.
В нашей практике мы всегда направляем на заседание двух специалистов: юриста, который держит правовую сторону, и кадастрового инженера, который комментирует технические вопросы. Без инженера юристу будет тяжело защищать координаты, площади и отдельные элементы техплана. Связка работает.
Какие решения принимает комиссия
По итогам заседания комиссия выносит одно из трёх решений. Первое — удовлетворить жалобу. Тогда приостановление снимается, регистрация возобновляется без необходимости устранять замечания. Второе — удовлетворить жалобу частично. Часть оснований приостановки отменяется, но другая часть остаётся в силе — заявитель устраняет конкретные пункты. Третье — отказать в удовлетворении. Приостановление остаётся в силе, по истечении 3 месяцев перейдёт в отказ.
Решение оформляется протоколом и направляется заявителю в течение 3 рабочих дней. С момента вынесения решения у регистратора 5 рабочих дней на его исполнение — на возобновление учёта или снятие отдельных замечаний.
Константин М, судебный эксперт:
«Если комиссия отказала в жалобе — это не финальная инстанция. У собственника остаётся 3 месяца на обжалование решения комиссии и/или решения регистратора в суде. По нашей статистике, успешное обжалование решений АК в суде составляет около 30-35% дел — то есть треть отказов комиссии корректируется судом. Поэтому отказ комиссии не повод сдаваться, это повод грамотно подготовить иск.»
Как подать жалобу в апелляционную комиссию: пошаговая инструкция
Показать пошаговую инструкцию
- Шаг 1. Получите уведомление о приостановке. Зафиксируйте дату получения — от неё отсчитываются 30 календарных дней на подачу жалобы.
- Шаг 2. Сверьте основания приостановки с перечнем из 28 пунктов части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ. Если все пункты входят в перечень — жалоба пройдёт. Если хотя бы один не входит — формальный отказ.
- Шаг 3. Соберите доказательную базу: правоустанавливающие документы, технический план, заключения, расчёты. По каждому пункту приостановки — отдельный набор доказательств.
- Шаг 4. Подготовьте текст жалобы по форме приказа Минюста № П/0237/25. Укажите все обязательные реквизиты, перечислите основания, приложите доводы.
- Шаг 5. Подайте жалобу одним из трёх способов: лично, почтой с описью или электронно через личный кабинет Росреестра. Сохраните подтверждение подачи.
- Шаг 6. Дождитесь регистрации жалобы (3 рабочих дня) и получите уведомление о дате заседания.
- Шаг 7. Подключитесь к видео-конференц-связи через TrueConf по ссылке от секретаря комиссии. Подготовьте устное выступление — не более 10 минут на каждое основание.
- Шаг 8. Получите решение комиссии (3 рабочих дня после заседания). Если решение положительное — дождитесь возобновления учёта в течение 5 рабочих дней. Если отказ — готовьте иск в суд (3 месяца на подачу).
Типичные ошибки заявителей при обжаловании в АК
Первая ошибка — подача жалобы на основания, не входящие в перечень из 28 пунктов. Заявитель видит приостановку, читает закон, считает, что прав, и бежит в комиссию. Но регистратор сослался, например, на пункт 41 части 1 статьи 26 — а в перечне АК такого пункта нет. Комиссия откажет в принятии жалобы, время на устранение причин приостановки будет упущено.
Вторая ошибка — попытка обжаловать через АК сам отказ, не пройдя стадию приостановки. Закон чётко говорит: в АК идут жалобы на приостановки и на отказы, вынесенные по итогам приостановки. Если регистратор сразу отказал (что бывает редко, но бывает) — дорога одна, в суд.
Третья ошибка — формальные дефекты жалобы. Не указан кадастровый номер, нет ссылки на конкретное уведомление, отсутствует доверенность представителя, не приложена выписка из ЕГРЮЛ для юрлица. Любой такой дефект — основание для отказа в принятии. По нашему опыту, около половины самостоятельных жалоб получают отказ именно из-за формальных дефектов.
Четвёртая ошибка — отсутствие технических доказательств. Жалоба построена на правовой аргументации: «регистратор не прав, потому что закон трактует иначе». Но если приостановка касается технических параметров (координаты, площади, конфигурация), без расчётов кадастрового инженера и заключения по существу комиссия примет позицию регистратора.
Пятая ошибка — игнорирование заседания. Заявитель подал жалобу и не подключился к видеоконференции. Комиссия рассматривает жалобу в его отсутствие, доводы из текста учитывает, но возможности задать вопросы и ответить на возражения регистратора — нет. На практике такие жалобы удовлетворяются крайне редко.
Обжалование решения комиссии в суде
Если АК отказала — дорога ведёт в суд. Тип суда зависит от заявителя. Для физического лица — районный суд по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (статьи 218-219 КАС РФ), срок — 3 месяца с момента получения решения комиссии или регистратора. Госпошлина — 300 рублей. Для юридического лица или ИП — арбитражный суд по статье 198 АПК РФ, тот же срок 3 месяца, госпошлина по подпункту 4.1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ — 50 000 рублей.
Иск подаётся в суд по месту нахождения территориального управления Росреестра, вынесшего обжалуемое решение. В Москве это, как правило, Тверской районный суд (для физлиц) и Арбитражный суд города Москвы. В Санкт-Петербурге — Дзержинский районный суд и АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Предмет иска — признание незаконным решения регистратора (или решения АК, или обоих сразу). Основные требования: отменить приостановление/отказ; обязать Росреестр совершить регистрационные действия в установленный срок. Дополнительно можно требовать возмещения судебных расходов.
На сайте Росреестра публикуется обзор судебной практики по делам с участием регистрирующего органа. Это полезный ресурс при подготовке иска — там видны типичные основания, по которым суды отменяют решения АК или регистратора.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли обжаловать в апелляционной комиссии любое решение Росреестра?
Сколько времени даётся на подачу жалобы?
Нужно ли платить госпошлину за рассмотрение жалобы в АК?
Кто входит в состав апелляционной комиссии?
В каком формате проходит заседание комиссии?
Может ли комиссия удовлетворить жалобу частично?
Можно ли подать жалобу в АК и одновременно иск в суд?
Какой срок исполнения решения комиссии регистратором?
Что делать, если жалобу подал кадастровый инженер, а не собственник?
Сколько раз можно подавать жалобу по одному и тому же объекту?
Какие шансы на положительное решение комиссии?
Можно ли требовать с Росреестра возмещения убытков из-за незаконной приостановки?
Где найти полный перечень 28 оснований, которые можно обжаловать в АК?
Что выгоднее — сразу в суд или сначала в АК?
Можно ли изменить или дополнить жалобу после её подачи?
Апелляционная комиссия Росреестра — инструмент быстрого и бесплатного обжалования приостановок и отказов в кадастровом учёте. Но только для тех 28 оснований, которые входят в закрытый перечень. Промахнуться с пунктом, пропустить 30-дневный срок или подать жалобу с формальным дефектом — и шанс упущен. Дальше дорога только в суд, со всеми сопутствующими расходами и временными затратами.
Команда Смарт Вэй сопровождает обжалование решений Росреестра под ключ: проверяет основания приостановки, готовит жалобу по форме приказа Минюста № П/0237/25, собирает доказательную базу с участием кадастрового инженера и юриста, представляет интересы заявителя на заседании комиссии в режиме TrueConf. За 12 лет мы сопроводили более 7000 проектов в Москве, Санкт-Петербурге и регионах России — от типовых перепланировок до сложных случаев с реконструкцией коммерческой недвижимости.
Если у вас на руках уведомление о приостановке — не теряйте время. Каждый день из 30-дневного срока сокращает возможности подготовки жалобы. Свяжитесь с нами для бесплатного анализа ситуации и выбора оптимальной стратегии обжалования.
