Апартаменты — по каким нормам проектируют перепланировку

Апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, поэтому перепланировку в них проектируют по нормам для общественных зданий и нежилого фонда, а не по правилам для квартир. Набор требований определяет тип здания. В отдельно стоящем нежилом здании проект согласуют между собой собственник и проектная организация. В многоквартирном доме в Москве к нему добавляются заключение СЭС, Мосжилинспекция и, если затронуты несущие конструкции, заключение автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Ниже разобраны нормативы по мокрым зонам, проемам в несущих стенах и антресолям, граница между перепланировкой и реконструкцией и различия Москвы и Санкт-Петербурга. Порядок изменения поэтажного плана, требования к доверенности, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы собраны во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Какие нормы действуют для апартаментов: нежилой статус и тип здания

Жилищный кодекс определяет перепланировку только для жилых помещений. Для нежилых зданий и помещений, к которым относятся апартаменты, в федеральном законодательстве этого термина нет, и работы оценивают от обратного: все, что не подпадает под реконструкцию по Градостроительному кодексу, считается перепланировкой. Даже московское постановление № 432-ПП называется не перечнем работ по перепланировке, а перечнем видов работ, которые не являются реконструкцией.

Второй фактор — здание, в котором находятся апартаменты. Для проектирования Госстройнадзор указывает учитывать своды правил по типу здания: СП 54.13330.2022 для жилых многоквартирных домов, СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» для общественных зданий и отдельный свод правил для производственных зданий. От типа здания зависит и маршрут согласования.

Самый короткий путь у апартаментов в нежилом здании: там нет надзорного органа, который выезжает на каждый объект, и нет санитарного этапа. В многоквартирном доме Москвы этапность жесткая: без заключения СЭС документы в Мосжилинспекцию не подаются, а инспектор сверяет объект с планами БТИ на месте.

В практике Смарт Вэй проверка начинается с кадастрового номера здания в выписке ЕГРН на апартаменты: по нему видно, расположено помещение в МКД или в нежилом здании, а значит, какой из трех маршрутов применим.

Когда перепланировка под апартаменты упирается в ограничения

С ноября 2024 года Правительство Москвы ограничивает создание апартаментов как типа объекта недвижимости, мотивируя это нагрузкой на социальную инфраструктуру. Стандартной процедуры раздела помещения под апартаменты в Мосжилинспекции на дату публикации фактически нет: изменения регистрируют через проектную документацию и технический план на раздел нежилого помещения. Перевод апартаментов в жилье курирует Департамент городского имущества, и в текущей практике он практически невозможен.

Второе ограничение касается общего имущества многоквартирного дома. Если проект присоединяет к апартаментам часть коридора, тамбура или другой зоны МОП, по статьям 36 и 40 Жилищного кодекса требуется согласие 100% собственников помещений. Наружная стена тоже общее имущество: новый проем в ней суды рассматривают как присоединение. Третье ограничение — объекты культурного наследия: проект для них разрабатывает только организация с лицензией Минкультуры, поэтому статус здания, особенно в центре Санкт-Петербурга, проверяют до начала проектирования.

Нормативная база проекта: СП, 508-ПП и требования к мокрым зонам

Проект перепланировки апартаментов готовит проектная организация, состоящая в СРО: без членства в СРО проектировать можно только индивидуальные жилые дома до двух этажей. Пояснительная записка проекта обосновывает решения ссылками на нормативные документы:

• Градостроительный кодекс РФ — определение реконструкции (п. 14 ст. 1) и случаи, когда разрешение на строительство не требуется (п. 4 ч. 17 ст. 51).
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» — механическая, пожарная и санитарно-эпидемиологическая безопасность.
• Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» — пути эвакуации, огнестойкость конструкций.
• Постановление Правительства РФ № 87 — состав разделов проектной документации.
• СП 118.13330.2022 — определение антресоли и ее предельная площадь (п. 4.9), требования к высоте помещений.
• СП 1.13130.2020 и СП 2.13130.2020 — эвакуационные пути и выходы, огнестойкость.
• СП 30.13330.2020, СП 60.13330.2020, СП 50.13330.2024 — водопровод и канализация, отопление и вентиляция, тепловая защита.
• СП 20.13330.2016, СП 16.13330.2017, СП 63.13330.2018 — нагрузки, стальные и железобетонные конструкции для расчета проемов и антресолей.
• СП 59.13330.2020 — доступность для маломобильных групп: раздел ОДИ в Москве обязателен для нежилых помещений.
• Региональные акты — 508-ПП и 432-ПП в Москве, распоряжение Жилищного комитета № 735-р от 12.08.2021 в Санкт-Петербурге.

По составу проект для нежилого помещения в МКД включает пояснительную записку, сведения о мощности электропотребления для управляющей компании, выписку из реестра СРО, доверенность на подписанта, архитектурные решения (планы до, демонтажно-монтажный план, план после с экспликацией), КР при затрагивании несущих, технологические решения, инженерные разделы ВК, ОВ, ЭО, мероприятия по пожарной безопасности, ОДИ и организацию работ. В Санкт-Петербурге добавляются задание на проектирование и раздел охраны окружающей среды для СЭС.

Требования Москвы и Санкт-Петербурга к санузлам, кухням и эвакуации

Одни и те же решения в двух городах оценивают по-разному: московский 508-ПП строже, в Санкт-Петербурге часть вопросов решает пожарный инспектор или МВК района.

Для апартаментов в Москве деревянные перегородки и антресоль без огнезащиты дают замечание еще на стадии проекта, поэтому материалы выбирают до начала ремонта, а не после.

Мокрые зоны, вентиляция и шумоизоляция апартаментов в жилом доме

Вентиляция нежилого помещения должна быть автономной от жилой части дома: под апартаменты в МКД проектируют отдельный вентканал, а кухни, санузлы и душевые оборудуют вытяжкой. В отдельно стоящем нежилом здании размещение санузла над офисом законодательно не запрещено. Запрет на расположение уборных, ванных и кухонь над жилыми комнатами относится к жилому фонду.

Если апартаменты находятся в многоквартирном доме, СЭС оценивает конфликт жилого и нежилого: шум, запахи, вибрацию. Для помещений первого этажа под квартирами СЭС требует дополнительную шумоизоляцию потолка. Шумоизоляцию и гидроизоляцию после монтажа не видно, поэтому их подтверждают актами скрытых работ, которые подписывает монтажная организация. Если актов нет, выполняют вскрытие пола и составляют акт по вскрытию.

Сверьте площадь и кадастровый номер апартаментов по данным ЕГРН перед проектированием

Проект строится на сведениях ЕГРН: площадь по экспликации БТИ должна совпадать с выпиской. Расхождение выясняют до обмеров, иначе оно проявится как приостановка при регистрации.

Перепланировка это реконструкция или капитальный ремонт: где граница для апартаментов

По п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций. Разрешение на строительство не требуется, если изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства (п. 4 ч. 17 ст. 51).

Для апартаментов из этого следует практический перечень. К перепланировке относятся возведение, снос и перенос ненесущих перегородок, устройство и закладка дверных проемов в ненесущих стенах, тамбуры, перенос сантехники, окна раздачи. Признаки реконструкции:

• пристройка, надстройка, переоборудование чердака в эксплуатируемую мансарду, изменение высоты кровли;
• демонтаж, срезка или перенос колонн;
• устройство проемов в несущих стенах;
• новые перекрытия, например разделение высокого этажа на два уровня;
• изменение лестничных клеток: ширины маршей, количества ступеней, площадок;
• изменение размеров лифтовой шахты или вентиляционных шахт.

Константин М, инженер-эксперт: «Колонны, перекрытия, надстройки, венткороба — вот это все наталкивает нас на реконструкцию. Если этого ничего нет, мы говорим о перегородках, о новых дверях внутри перегородок. Закладка-раскладка — не проблема.»

Капитальный ремонт в терминах Градостроительного кодекса — замена элементов без изменения параметров: кровлю заменили на кровлю, сгнившие деревянные балки — на новые, в том числе с металлическими элементами. Замена материала на более качественный остается капитальным ремонтом.

С названием документа связан отдельный нюанс. В Санкт-Петербурге Росреестр принимает «Проект перепланировки» по аналогии с Жилищным кодексом. В Москве и Московской области часть регистраторов выносит приостановки, ссылаясь на отсутствие термина для нежилых объектов, и тогда проект переименовывают в «Проект капитального ремонта». Состав документа при этом не меняется: для кадастрового учета это раздел АР. Полноценный проект капитального ремонта отличается перечнем работ и сметами на работы и материалы.

Во что обходится ошибка в квалификации работ

Если в составе технического плана нет технического заключения, Росреестр по умолчанию квалифицирует изменения в нежилом объекте как реконструкцию и требует разрешение на строительство. Легализация реконструкции идет через суд со строительно-технической экспертизой, и срок измеряется уже не неделями регистрации, а сроком судебного процесса.

Константин М, кадастровый инженер: «ТЗК — это, по сути, документ, который подтверждает, что мы никакие несущие не затронули. Это нас освобождает от реконструкции, это нас освобождает от получения разрешения на строительство.»

В многоквартирном доме Москвы цена ошибки другая. Работы, которые нельзя согласовать, приходится возвращать в первоначальное состояние, то есть к последнему поэтажному плану БТИ в черных линиях. Самовольное подключение к общедомовому стояку грозит предписанием на демонтаж и штрафом. Поэтому перечень работ определяют по итогам выезда архитектора, до договора подряда с ремонтной бригадой.

Проем в несущей стене апартаментов: расчет, рама усиления, согласование

Устройство проема в несущей стене относится к признакам реконструкции, поэтому каждый такой проем сопровождается расчетом и техническим заключением. Кто выдает заключение, зависит от здания.

• Апартаменты в МКД, Москва. По 508-ПП для работ с несущими конструкциями нужно техническое заключение автора проекта дома. Если автор неизвестен или не существует, заключение выдает ГБУ «Экспертный центр», для ряда панельных серий — МНИИТЭП. С марта 2025 года проекты с изменением внутренней планировки в МКД проходят через одну из этих организаций.
• Апартаменты в нежилом здании. Раздел КР разрабатывает конструктор проектной организации с СРО, согласование проекта — подписи проектировщика и собственника на титульном листе. Итог фиксируют техническим планом, в состав которого входит КР.
• Санкт-Петербург. Техническое заключение о состоянии конструкций требуют именно при проемах в несущих стенах и работах с перекрытиями, при простой перепланировке оно не нужно.

Заключение отвечает на вопрос, выдержат ли конструкции, и может быть отрицательным даже без вмешательства: если кладка здания 1930-х годов выпадает, эксплуатировать помещение нельзя без ремонта. Инженера при обследовании интересуют колонны, перекрытия, лестничные клетки, наружные стены и кровля верхних этажей.

Рама усиления проема: уголок, швеллер или двутавр

Сечение усиления подбирает конструктор по расчету конкретной стены. На выезде техник фиксирует ширину и высоту проема, материал и толщину стены, делает фотографии с двух сторон. Раздел КР (в рабочей документации — марка АС) содержит схему расположения проемов, схему устройства каждого проема, узлы, спецификацию металлопроката и расчет перемычки по СП 20.13330.2016 и СП 16.13330.2017. Вывод расчета формулируется так: перемычка из двух уголков удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости в соответствии со сводом правил.

В типовом комплекте на проемы в кирпичной несущей стене применяют уголок 100х8 по ГОСТ 8509-93 и листовую сталь по ГОСТ 19903-2015 из стали С245 по ГОСТ 27772-2021. Для дверного проема часто проектируют раму из швеллеров: балка по верху, стойки по бокам, стяжные болты М14. Чем шире проем, тем больше сечение: при сплошном остеклении на месте стены нагрузку от вышележащих этажей принимают крупные швеллеры или двутавры, и такие работы выходят за бюджет, заложенный на замену окна.

Идеальный вариант — инструментальное обследование стены со шурфами и контролем материала. Его выполняет организация с СРО на инженерные изыскания, и по стоимости оно сопоставимо с самим проектом. Чаще конструктор работает по данным выезда, а заказчик согласует эскиз схемы усиления. Наши конструкторы в этом случае закладывают запас по сечению швеллеров и уголков. Монтаж ведут по проекту производства работ с актами скрытых работ, все размеры уточняют по факту до начала работ.

Перенос дверного проема и закладка: какая стена, такой порядок

Перенос дверного проема в ненесущей перегородке — обычная перепланировка без расчетов. Расширение проема в несущей стене считается изменением конструкции и требует КР. Закладка или новый проем в наружной стене оформляются проектом частичного изменения фасада. Если у здания несколько собственников, на это нужно их согласие, в МКД — протокол общего собрания собственников. Отдельный случай — дверь из апартаментов в общий коридор дома.

Важный нюанс из практики: нежилое помещение в МКД, переведенное из жилых комнат в 2003 году, собственник решил разделить на 3 апартамента. Для этого нужны были 2 новых дверных проема в общий коридор без присоединения его площади и подключение к стояку в соседнем техническом помещении. Позицию Мосжилинспекции по дверям уточняют предварительной консультацией до подачи: если инспекция сочтет коридор присоединенным, потребуется согласие 100% собственников. Дополнительные точки подключения к стояку согласуют с управляющей компанией и отражают в проекте водоснабжения и канализации.

Как подготовить проем в несущей стене апартаментов: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку ЕГРН в электронном виде (XML) и поэтажный план БТИ; для МКД в Москве подходят только документы ГБУ МосгорБТИ. Проверьте, нет ли на плане красных линий.
2. Шаг 2. Определите, кто выдает заключение: в МКД Москвы — автор проекта дома, ГБУ «Экспертный центр» или МНИИТЭП; в нежилом здании — проектная организация с СРО.
3. Шаг 3. Организуйте обмер: ширина и высота проема, материал и толщина стены, фотофиксация; при сомнениях в состоянии кладки — инструментальное обследование организацией с СРО на изыскания.
4. Шаг 4. Получите раздел КР: схему проема, узлы, спецификацию металлопроката и расчет перемычки по СП 20.13330.2016 и СП 16.13330.2017.
5. Шаг 5. Согласуйте проект: подпись собственника на титульном листе для нежилого здания; для МКД — заключение СЭС и распоряжение Мосжилинспекции.
6. Шаг 6. Выполните монтаж строго по проекту и проекту производства работ, оформите акты скрытых работ.
7. Шаг 7. Внесите изменения в ЕГРН по техническому плану, в состав которого входят проект, КР и техническое заключение.

Антресоль в апартаментах: расчет, высоты и лимит 40%

По СП 118.13330.2022 антресоль — площадка в объеме двусветного помещения площадью не более 40% площади помещения, в котором она расположена; этажом антресоль не является. Такое же ограничение есть в СП 54.13330.2022 для многоквартирных домов, а свод правил для производственных зданий ограничения по площади не содержит. Если площадка больше 40%, Росреестр рассматривает ее как попытку устроить новый этаж, то есть реконструкцию.

Второе условие — высота. Под антресолью и над ней нужно не менее 2,1 м, плюс толщина перекрытия и отделки, поэтому антресоль реально разместить при высоте помещения около 4,5 м. В помещении площадью 35 м² допустимая антресоль составляет не более 14 м².

Согласуемая конструкция — металлический каркас на собственных стойках, закрепленных в пол. Раздел КР обязателен для любой антресоли: конструктор подбирает стойки, балки и лестницу и считает нагрузку на перекрытие, а если под помещением нет подвала — на фундамент. Нагрузка зависит от назначения: три столика кафе и оборудование массой 5 т дают несопоставимые усилия.

Константин М, инженер-проектировщик: «Клиенты предлагают дополнительно закрепить антресоль в стены. Этого делать ни в коем случае нельзя: мы создаем нагрузку на наружную или внутреннюю несущую стену и попадаем на реконструкцию, потому что дали дополнительную нагрузку на конструктив.»

В нежилых зданиях Смарт Вэй согласует антресоли как перепланировку: проект с расчетом КР, обмеры, технический план и регистрация, а при приостановке Росреестра — обжалование в суде. По площади антресоли позиция Росреестра такая: она не меняет площадь помещения. Для здания включение антресоли в площадь означает изменение параметров объекта, то есть реконструкцию.

В многоквартирном доме раздел КР на антресоль разрабатывает только ГБУ «Экспертный центр», частная проектная организация это заключение выдать не может. Самовольное крепление к наружной стене выявляется при обследовании и заканчивается штрафом и требованием демонтажа.

Важный нюанс из практики: в квартире нового МКД без перепланировок собственник хотел устроить антресоль. На стадии проекта выяснилось, что при постановке дома на учет на планах не отразили простенки у окон и неверно показали вентканалы. Любое расхождение планов до и после работ читается как признак реконструкции. Срок получения заключения ГБУ «Экспертный центр» по антресоли составил от 3 месяцев, а его стоимость превысила стоимость эскиза проекта, и собственник от работ отказался. Исходные планы застройщика стоит проверить до того, как заказывать проект антресоли.

Образцы проекта, КР и технических заключений для перепланировки апартаментов

Начните с образца раздела АС: в нем видно, как оформляются схема проема, узлы и расчет металлической перемычки.

Порядок согласования и изменения поэтажного плана в Москве и Санкт-Петербурге

Мосжилинспекция работает только с документами ГБУ МосгорБТИ: планы частных организаций не принимаются. Исходная точка — актуальный поэтажный план и экспликация. Архитектор выезжает на объект с документами БТИ и сверяет их с фактом, потому что в архивных планах встречаются ошибки: отсутствующие выступы, колонны другого размера, окно, которого нет. Такие ошибки исправляют в МосгорБТИ до подачи, иначе Мосжилинспекция выдаст отказ.

Красные линии на плане БТИ означают ранее выполненные несогласованные изменения, черные — согласованную или исходную планировку. При красных линиях сначала узаконивают старые изменения или возвращают объект к последнему плану в черных линиях, и только затем работают с новым проектом.

Маршрут для апартаментов в МКД Москвы:

1. Документы БТИ в черных линиях, при необходимости исправление ошибок.
2. Проект перепланировки, техническое заключение о состоянии конструкций, при работах с несущими — заключение ГБУ «Экспертный центр» или МНИИТЭП.
3. Заключение СЭС на проект.
4. Подача в Мосжилинспекцию только в электронном виде через mos.ru, вместе с проектом подается технический план.
5. Распоряжение МЖИ с перечнем разрешенных работ, сроком их выполнения и планом.
6. Работы по проекту, акты скрытых работ, выезд инспектора и акт о завершенной перепланировке.
7. Передача технического плана в Росреестр по межведомственному взаимодействию и внесение сведений в ЕГРН.

Какие работы в помещении требуют согласования с Мосжилинспекцией, а какие нет, показывает навигатор по переустройству и перепланировке на портале mos.ru. Для ранее выполненных работ в МЖИ подают только техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, проект в этом случае не готовят. Разрешение и акт в штатном режиме выходят за 20-30 дней каждый, основное время уходит на ГБУ «Экспертный центр» и СЭС.

После работ лучше сначала получить новый паспорт БТИ, а затем готовить технический план. Если техник БТИ отрисует размеры с отличием в пару сантиметров, расхождение распоряжения МЖИ и документов БТИ исправить проще, чем повторно подавать техплан в Росреестр.

Кейс из практики: перед продажей апартаментов в Москве мы выполнили лазерные обмеры. За 4 дня обмеры уточнили площади, и по 100 апартаментам предполагаемая выгода при продаже составила 1 500 000 ₽.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге перепланировку рассматривает МВК при районной администрации, и требования различаются по районам. К проекту прикладывают акт обследования дымоходов и вентканалов от аттестованного специалиста, поэтажные планы помещений выше и ниже, обмерные чертежи. Часть администраций запрашивает консультацию пожарных и заключение СЭС для нежилых помещений, хотя распоряжение № 735-р этого не требует.

Константин М, начальник технического отдела: «По Ленинградской области и по Санкт-Петербургу вполне реально записаться на консультацию и прийти. В кадастровой палате по самому городу она платная, но стоит 1 400 или 1 600 руб. Тебе именно скажут, где ты не прав, и остается дело только за реализацией.»

Доверенность на перепланировку: какая нужна на каждом этапе

Вид доверенности зависит от органа. Для подачи технического плана в МФЦ нужна нотариальная доверенность именно от собственника, а не от заказчика работ: подать документы на учет может только собственник или его представитель. С 1 марта 2025 года юридическим лицам для подачи в Росреестр нужна машиночитаемая доверенность (МЧД) в формате XML с электронной подписью. Документы в Мосжилинспекцию представитель подает через mos.ru, если он указан в прикрепленной доверенности. Для БТИ достаточно нотариальной доверенности, а для согласования фасада в Москомархитектуре — простой доверенности на бланке организации за подписью генерального директора. Госпошлина за учет изменений после перепланировки не взимается.

Что проверить до заказа проекта перепланировки апартаментов

• Тип здания: кадастровый номер здания в выписке ЕГРН показывает, МКД это или нежилое здание.
• Выписка ЕГРН в электронном виде (XML и файл подписи): скан или фото не содержат графики.
• Совпадение площади в экспликации БТИ и в ЕГРН.
• Красные линии на поэтажном плане; при их наличии — предыдущие планы в черных линиях.
• Обременение «ипотека»: понадобится письменное согласие банка.
• Затрагиваются ли несущие стены, колонны, перекрытия, лестничные клетки, лифтовые и вентиляционные шахты.
• Затрагивается ли общее имущество: коридор, стояки, наружная стена.
• Высота помещения, если планируется антресоль.
• Статус объекта культурного наследия.
• Акты скрытых работ на гидроизоляцию и шумоизоляцию, если ремонт уже выполнен.

Стоимость проекта и согласования перепланировки апартаментов

Цена зависит от типа здания, количества образуемых апартаментов, состояния документов и того, согласуются работы заранее или узаконивается выполненная перепланировка. Цены действуют на сентябрь 2026 года.

Отдельно стоящее нежилое здание проходит без Мосжилинспекции и заключения СЭС, а на каждые образуемые апартаменты готовится собственный технический план. Мокрые точки вне исходных стояков, разделение инженерных систем и узаконивание уже выполненных работ увеличивают объем. Госпошлины, платежи Росреестра и БТИ в цену не входят. Полный перечень позиций для двух типов зданий приведен на странице стоимости согласования апартаментов.

Как проходили похожие проекты и как заказчики оценивают сроки и качество документации, можно посмотреть в отзывах клиентов компании.

Выводы

Перепланировка апартаментов проектируется как перепланировка нежилого помещения, и главным параметром служит здание: в нежилом здании хватает проекта, технического заключения и технического плана, а в многоквартирном доме Москвы добавляются СЭС, Мосжилинспекция и уполномоченная организация для любых работ с несущими конструкциями. Проемы в несущих стенах и антресоли требуют расчета КР, антресоль ограничена 40% площади помещения и высотой 2,1 м над и под площадкой. Работы считаются завершенными только после внесения сведений в ЕГРН, поэтому поэтажный план, проект и техплан должны совпадать между собой.

Специалисты Смарт Вэй ведут такие объекты от обмеров и проекта до регистрации изменений в Росреестре в Москве и Санкт-Петербурге. Оценить возможность перепланировки по выписке ЕГРН и поэтажному плану можно через форму заявки.

Частые вопросы о перепланировке апартаментов