Антресольный этаж и антресоль — в чём разница для целей согласования

В бытовом плане антресолью часто называют шкаф или полку для хранения вещей. Такой элемент планировки встречался в домах старой застройки. Но в сфере проектирования и строительства антресоль трактуют иначе — это площадка на возвышении в границах и объёме помещения. Ее можно возвести, и у собственника появится дополнительная площадь для деятельности. Эта статья — часть нашего большого материала про согласование антресоли в жилом и нежилом помещении. Здесь мы подробно разберем, когда можно возвести антресоль в нежилом помещении, и как правильно согласовать такие работы в 2026 году.

Тема не такая простая, как кажется на первый взгляд. По опыту Константина М, кадастрового инженера, — нормативное регулирование антресолей содержит противоречия, которые приходится учитывать при проектировании и оформлении документов. Ниже я разберу все нюансы, от требований к конструкции до регистрации изменений в ЕГРН.

Что нужно знать о понятии антресоли и требованиях к ее характеристикам

Вы наверняка видели антресоли в административных, общественных и производственных зданиях, даже если не знакомы с ее официальным определением. Такой элемент планировки подходит для просторных и высоких помещений. Антресоль представляет собой площадку на возвышении. Доступ к ней организуют по лестнице — самый распространённый вариант.

На площадке антресоли можно вести какую-либо деятельность, создать места для хранения, разместить людей. Это повышает эффективность эксплуатации помещения, ведь в нем появляются дополнительные площади. Свод правил (СП) 118.13330.2022 разрешает размещать на антресолях помещения. Как вариант — офисы, службы производственного контроля и т.д.

Что касается обязательных требований к характеристикам антресолей, их не так много:

• ограничение по размеру — не более 40% от площади помещения (в противном случае антресоль будут считать новым этажом);
• ограничения по высоте — на площадке и под ней должно быть место для прохода людей (учитывая рост человека и необходимость организовать освещение, высота от 2 метров);
• средства для доступа на антресоль — это могут быть лестницы разных конструкций.

Надежность и прочность конструкции — первоочередная задача. Антресоль не должна рухнуть в процессе эксплуатации. Требования безопасности определены Федеральным законом 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Проектировщики описывают решения по схемам крепления опор или балок, рассчитывают нагрузки на элементы конструкций по СП 20.13330 «Нагрузки и воздействия» и подбирают материалы.

При какой площади помещения разрешено делать антресоль?
Отвечает Константин М, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй», руководитель юридического направления с опытом работы более 20 лет. В целом, никаких ограничений по данному вопросу нет. Даже в условном помещении с площадью 10 кв. м. можно сделать антресоль с лестницей. Вот только эффективность таких действий будет сомнительной. На площади антресоли до 4 кв. м. сложно что-либо сделать — максимум хранение небольшого объема вещей. Поэтому указанный элемент планировки обычно подходит для больших помещений.

Проблемы с нормативным регулированием

При возведении антресолей мы оформляем документы, проводим обмеры и подсчеты площадей, вносим изменения в ЕГРН. И тут приходится учитывать ряд несоответствий в нормативном регулировании:

• в СП 118.13330.2022 четко сказано, что если площадь антресоли больше 40%, то она признается этажом (а это уже другая процедура согласования — разрешение на реконструкцию);
• по Приказу Росреестра № П/0393 при подсчете площади этажа учитываются только антресоли, чей размер превышает 40% от площади помещения (а это не стыкуется с СП 118.13330.2022, ведь при указанном размере антресоль считается уже отдельным этажом).

Таким образом, для целей кадастрового учета Росреестр не включает площадь антресоли в площадь помещения, а значит и здания. Это не логично, ведь на возведенной площадке можно вести различную деятельность, как на уровне пола в помещении. Тем не менее, указанное несоответствие пока не устранено, и мы обязаны его учитывать при подготовке технических планов.

Есть ещё один нюанс, который мало кто упоминает. Понятие антресоли для нежилого здания присутствует в СП 118.13330.2022, но при этом устройство антресоли в перечне работ по изменению объектов капитального строительства (Постановление Правительства Москвы № 432-ПП) напрямую не указано. На практике мы относим возведение антресоли к работам по перепланировке, и Росреестр принимает такие техпланы, но формально это остается в определённой серой зоне. Ситуацию усложнило письмо Управления Росреестра по Северо-Кавказскому федеральному округу от 30.01.2025 года — после него регистраторы еще чаще квалифицируют любые работы в отдельно стоящих нежилых зданиях как реконструкцию.

Комментирует Константин М, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:
«Чаще всего антресоль можно спроектировать как перепланировку. И только если ее площадь будет больше 40% от размера помещения, нужно применять правила о реконструкции. А ведь объем строительных работ в обоих случаях будет, скорее всего, одинаков. Разница именно в нормативном регулировании, и она может сильно осложнить действия собственника. Разработка проекта на реконструкцию, экспертиза и проверки в органах стройнадзора намного сложнее, чем перепланировка».

Как сделать антресоль в нежилом помещении

Кажется, что проще — установить несколько опор, построить сверху площадку и подвести к ней лестницу? Мы получим антресоль в самом простом варианте. На самом деле выбор проектных решений для таких работ — задача непростая. Нам нужно обеспечить безопасность сразу по нескольким направлениям:

• по надежности и прочности креплений основания антресоли;
• по прочности самой площадки, на которой будет вестись деятельность и работать люди;
• по надежности и прочности лестницы, не говоря уже о более сложных технических устройствах для подъема на высоту;
• по надежности и прочности ограждающих конструкций, чтобы не допустить падений вниз.

Одновременно могут потребоваться и другие проектные решения. К примеру, чтобы «расчистить» место под антресоль, придется проектировать демонтаж конструкций — стены, перегородки. Для эффективного использования площадки на высоте часто нужны полноценные оконные проемы. Не стоит забывать и о дополнительных мерах по пожарной безопасности. Нужны решения по путям и выходам для эвакуации в соответствии с СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», а с антресоли это сделать сложнее, чем из обычного помещения. Также необходимо спроектировать пожарную сигнализацию и другие системы защиты под новую площадь. Не менее актуально соблюсти требования по огнестойкости и горючести материалов, из которых будут сделаны конструкции антресоли, лестница, ограждения. В Москве, если антресоль деревянная, ее обязательно нужно обрабатывать огнезащитным составом.

Пример проектирования антресоли

При подготовке статьи я руководствовался проектом на антресоль, которую разработала компания «Смарт Вэй». Документы разработаны для работ в помещении нежилого здания. Это примечание важно для целей согласования. Так как речь шла о перепланировке, то ее можно выполнить без дополнительных разрешений — при наличии проекта. Но зачастую указанные работы проводятся в нежилых помещениях МКД. А для этого собственнику нужно пройти согласование антресоли в Мосжилинспекции (основание — Постановление Правительства Москвы № 508-ПП).

При проектировании антресоли были выбраны и описаны следующие решения:

• площадка и опоры выполнены из стальных конструкций (в проекте указаны расчеты нагрузок);
• опоры установлены под антресолью, а дополнительно были спроектированы крепления к несущим стенам;
• основание площадки представляет собой бетонную стяжку, на которой выполнена отделка;
• лестница из стальных конструкций, имеет соответствующие ограждающие элементы — перила;
• все материалы, указанные в проекте, отвечают требованиям пожарной безопасности (дополнительно указано об огнезащитной обработке конструкций).

Большой объем в проектной документации занимают расчеты балок, стоек и других элементов конструкции. Они ведутся по наихудшему сценарию, т.е. с запасом по прочности и надежности. От расчетов зависит выбор материалов, способов установки и соединения.

Несколько фотографий из проекта я разместил по тексту статьи. Обратите внимание на детальные схемы под установку и соединение всех конструкций. У подрядчика, который будет выполнять работы, точно не возникнет проблем.

Из нашей практики: на объекте по адресу Золоторожский был согласован проект антресоли с толщиной перекрытия 20 см. Собственник при строительстве сделал перекрытие толщиной 27 см — отклонился от проекта. Результат — отказ в приемке и необходимость переделывать за свой счет. Проектная документация — не формальность, а инструкция для подрядчика и ваш щит при любой проверке.

Что нужно для перепланировки с возведением антресоли, кроме проекта?
Отвечает Константин М, кадастровый инженер. Еще одним важным документом является техническое заключение. Оно подтверждает допустимость и безопасность перепланировки. А еще там содержатся выводы о состоянии конструкций и результатах обследований, о показателях нагрузки и необходимости усилений (если требуется). Подробнее об оформлении технических заключений для перепланировки смотрите в статьях на нашем сайте.

Перепланировка или реконструкция

Когда я рассказывал о проблемах в нормативном регулировании, то упомянул о реконструкции. Это действительно вызывает сложности, ведь в глазах обывателя любая антресоль выглядит как этаж. Более того, в старых документах БТИ и даже в ЕГРН встречается некорректное понятие «антресольный этаж». Может быть что-то одно — или этаж, или антресоль.

Возьмем для примера помещение с площадью ровно 100 кв. м. Если наша антресоль занимает до 40 кв. м., то все относительно просто. Мы разрабатываем проект на перепланировку и приступаем к работам без согласований (в нежилых зданиях). А если площадь будет 41 кв. м. (41% от размера помещения), то это уже реконструкция, ведь по СП 118.13330.2022 это уже этаж. Самое разумное — не гнаться за лишними квадратами по антресоли и уложить ее в 40% площади помещения. Это будет быстрее и дешевле, чем получать разрешение на реконструкцию с экспертизой и проверками стройнадзора.

На что обращаем внимание при разработке проекта

До разработки проекта обязательно выезжаем на место. Там проводим не только визуальный осмотр помещения, но и обследуем конструкции, которые будут задействованы в возведении антресоли. К примеру, стена может быть настолько в плохом состоянии (трещины, повреждения и т.д.), что к ней невозможно прикрепить какие-либо конструкции самой антресоли, лестницы.

Чтобы соблюсти баланс интересов заказчика и нормативных требований, оформляем предварительный эскиз. Там видно, где будет возведена антресоль, как будет организован подъем и спуск, какая планировка на основании площадки в остальной части помещения. Если есть возможность выбирать между разными вариантами размещения антресолей, предлагаем несколько эскизов.

Еще один важный нюанс — высота над и под антресолью. Здесь стоит руководствоваться СП 118.13330.2022. Там сказано следующее:

• в помещениях, высота которых равна или превышает 4,7 м, допускается устройство промежуточных уровней или антресолей;
• проходы под антресолями и над ними следует выполнять высотой не менее 2,2 м (этого достаточно для человека со среднестатистическим ростом);
• соответственно, расстояние между основанием антресоли и потолком будет не менее 2,5 м.

Это вполне разумные нормативы, чтобы вести нормальную деятельность как на самой антресоли, так и под ней. И теперь можно представить, в каких помещениях реально спроектировать площадку на возвышении. Это могут быть складские сооружения, этажи торговых комплексов, производственные цеха и т.д. В обычных административных зданиях и бизнес-центрах, особенно новой застройки, высоты изначально не хватит для обустройства антресоли.

Как согласовать антресоль в нежилом помещении — пошаговая инструкция

Если вы планируете возвести антресоль, вот порядок действий:

• Шаг 1. Проверьте высоту помещения. Минимально необходимая высота потолков — от 4,7 м. При меньшей высоте антресоль с соблюдением норм по проходам (2,2 м) не получится.
• Шаг 2. Рассчитайте допустимую площадь. Антресоль не должна занимать более 40% площади помещения, иначе вместо перепланировки вы попадаете в процедуру реконструкции.
• Шаг 3. Закажите проект перепланировки у лицензированной проектной организации — члена СРО. Проект включает расчеты нагрузок, конструктивные решения, раздел пожарной безопасности.
• Шаг 4. Получите техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки.
• Шаг 5. Для нежилого здания — приступайте к работам по проекту. Для помещений в МКД — подайте документы в Мосжилинспекцию и дождитесь Распоряжения.
• Шаг 6. Выполните строительно-монтажные работы строго по проекту. Любое отклонение — риск отказа в приемке.
• Шаг 7. Закажите технический план у кадастрового инженера (по требованиям Приказа Росреестра П/0082) и подайте документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Учтите госпошлину за кадастровый учет изменений: 1 000 руб. (физлица) или 2 000 руб. (юрлица). Будьте готовы к возможной приостановке со стороны Росреестра — в этом случае потребуется судебное оспаривание.

Особенности согласования антресоли в нежилом помещении

Если к нам обратился собственник, чтобы заказать проект на антресоль, мы предлагаем вариант с перепланировкой, а не с реконструкцией. В помещениях нежилого здания можно проводить работы по перепланировке сразу после утверждения проектной документации и техзаключения. Если же перепланировка проводится в помещении МКД (обычно первый этаж), то обращаемся на согласование в Мосжилинспекцию в соответствии с Постановлением 508-ПП в актуальной редакции от 18.04.2025 (изменения внесены Постановлением 841-ПП). Там же нужно получить акт приемочной комиссии после окончания работ.

Я уже упомянул, что в проекте можно указать сразу все решения по изменению планировки, а не только возведение антресоли. Сюда входит установка и демонтаж перегородок (стен), изменение габаритов проемов, их создание или заделывание. Все решения и работы для помещений в нежилом здании мы выбираем с учетом Постановления № 432-ПП. С мая 2025 года в этот документ внесли ряд изменений — в частности, официально добавили формулировку «устройство проемов в несущих стенах» и конкретизировали работы по устройству внутренних лестниц. Это упрощает согласование ряда сопутствующих работ при возведении антресоли.

Актуальные цены на согласование перепланировки и другие услуги Смарт Вэй опубликованы на нашем сайте.

Проверьте учёт вашего объекта в Росреестре

Перед началом работ по согласованию перепланировки с антресолью рекомендуем проверить, как ваш объект числится в Росреестре. Это бесплатный сервис — введите кадастровый номер или адрес, и вы получите актуальные сведения из ЕГРН. Полная версия сервиса доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Технический план и учет изменений после перепланировки

Когда антресоль возведена, оформляем акт приемки работ — напрямую с подрядчиком или через МЖИ. Описать новую планировку помещения нужно в техническом плане, подготовленном в соответствии с Федеральным законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказом Росреестра П/0082 от 15.03.2022 (форма и требования к содержанию техплана). Этот документ подготовят кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй». После завершения работ в нежилом здании вы сразу направляете техплан в Росреестр (а точнее, документы подаем через МФЦ). Для помещений в МКД действуют иные правила. С апреля 2024 года жилинспекция оформит акт после получения техплана, а затем сама отправит документы в Росреестр.

В текстовой и графической части техплана мы покажем, как изменилась планировка помещения после возведения антресоли. Там же будут отражены основные характеристики, в том числе площадь. Если антресоль не превышает 40% от размера помещения, то ее не учитываем в расчете площади. Площадь рассчитывается по Приказу Росреестра П/0393 — как сумма площадей простых геометрических фигур, с округлением до 0,01 кв. м.

Кадастровый учет изменений после перепланировки занимает от 5 до 7 рабочих дней в зависимости от способа подачи (напрямую в Росреестр или через МФЦ). С 1 января 2025 года процедура стала платной — госпошлина за ГКУ в связи с изменением сведений составляет 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При обращении в МФЦ заявление оформят в присутствии собственника или его представителя (это может быть и специалист компании «Смарт Вэй»). Документы также можно подать в электронном виде через личный кабинет на сайте Росреестра — в этом случае технический план должен быть заверен УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписью) кадастрового инженера. Далее будет выдана выписка из ЕГРН, которая официально подтвердит завершение перепланировки.

Важно учитывать, что Управление Росреестра по Москве в 2025-2026 годах систематически выносит приостановки и отказы при регистрации антресолей. Типовая формулировка — «признаки реконструкции» и отсутствие разрешения на строительство. Ситуация усилилась после письма Управления Росреестра по Северо-Кавказскому федеральному округу от 30.01.2025, после которого регистраторы стали еще чаще относить работы в отдельно стоящих зданиях к реконструкции. На практике эту проблему решают через судебное оспаривание отказа — процедура занимает 2-3 месяца. Суды, как правило, встают на сторону собственника, если антресоль занимает менее 40% площади помещения и работы выполнены по проекту. Специалисты «Смарт Вэй» сопровождают этот процесс полностью — от подготовки обоснования до представительства в суде.

Советую посмотреть этот пример, где мы подготовили проект и технический план для перепланировки с антресолью в торговом центре. Мы оформим документы любой сложности и строго в рамках закона, поможем пройти все необходимые согласования. Примерную стоимость некоторых услуг я указал ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Подведем итоги

• Антресоль, как элемент планировки, не может превышать 40% от площади помещения. В противном случае она будет считаться этажом, а ее возведение можно согласовать только через реконструкцию.
• Технические требования к антресолям (а их немного) указаны в СП 118.13330.2022. В основном, они касаются высоты для прохода людей над и под площадкой — не менее 2,2 м, при общей высоте помещения от 4,7 м.
• Строго следуйте проекту при выполнении работ. Отклонение даже на 7 сантиметров по толщине перекрытия может привести к отказу в приемке и необходимости переделки.
• После завершения работ мы оформляем технический план. Он покажет месторасположение антресоли и других элементов планировки. На основании техплана будут обновлены данные в ЕГРН. С 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина (1 000 руб. для физлиц, 2 000 руб. для юрлиц). Учитывайте риск приостановки со стороны Росреестра — при необходимости мы оспорим отказ в судебном порядке.

Список использованной литературы

• СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (скачать);
• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• СП 20.13330 «Нагрузки и воздействия»;
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 18.04.2025 N 841-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП»;
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об установлении формы технического плана» (скачать);
• Приказ Росреестра N П/0393 «Об утверждении требований к определению площади здания, сооружения, помещения»;
• СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (скачать).

Часто задаваемые вопросы