Антресоль в МКД – когда можно и нельзя сделать

Хотите узнать, как сделать и согласовать антресоль в нежилом помещении МКД? Это вполне возможно при соблюдении ряда условий. Одним из них является высота помещения, ведь над и под площадкой антресоли должно быть место для прохода, нахождения людей. Также есть ограничения по соотношению площади антресоли и помещения, требования к расчетам нагрузок, к надежности конструкций и соединений. Все эти моменты мы учитываем при разработке проекта перепланировки. Согласовать ее нужно в Мосжилинспекции. Об алгоритме действий я расскажу в этой статье на примерах документов, оформленных компанией «Смарт Вэй».

Когда можно сделать антресоль в жилом фонде

Не буду подробно останавливаться на определении антресоли. Об этом мы уже рассказывали недавно, так что советую изучить этот материал. В помещениях нежилого здания возвести антресоль можно достаточно просто, если соблюсти технические требования, нормы по площади и высоте. Если помещение расположено в МКД, все будет сложнее:

• высота в пределах этажа дома зачастую не столь большая, чтобы спроектировать место над и под антресолью (впрочем, есть и исключения, в том числе в нашей практике);
• к любым работам в МКД установлено больше требований и ограничений, ведь речь идет о безопасности людей, проживающих в доме;
• так как возведение антресоли является перепланировкой, не обойтись без обязательных согласований.

Итак, на начальном этапе взаимодействия с собственником мы должны решить, можно ли вообще возвести антресоль. Как минимум, по документам на помещение можно посмотреть его высоту и планировку. Если расстояние от пола до потолка, условно, всего 2.40-2.50 м., то ни о какой антресоли не стоит и говорить. Максимум, можно построить на возвышении полки, чтобы разместить там инструменты, оборудование. Но достаточного места для нахождения и прохода людей над и под антресолью нам изначально не спроектировать.

Еще важны технические моменты. Антресоль создает дополнительную нагрузку на конструкции здания (как минимум, на нижнее перекрытие). Поэтому важно сделать расчеты и подтвердить, что состояние конструкций позволяет выдерживать дополнительный вес. Ну и естественно, подъем на антресоль и нахождение на ее основании должно быть безопасным для людей. Для этого также делаем расчету конструкций и нагрузок, проектируем ограждающие конструкции, выбираем другие решения.

Можно ли мне согласовать антресоль, если я арендую нежилое помещение на первом этаже МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Решение об изменении планировки принимает собственник объекта. Впрочем, он может передать полномочия по проведению и согласованию работ иным лицам, в том числе арендатору. Об этом нужно указать не только в тексте договора, но и в доверенности. Но стоит учитывать, что за любые нарушения, в том числе за несогласованную перепланировку, будет отвечать собственник, а не представитель.

Кто участвует в согласованиях

Не имеет значения, в чем заключаются изменения внутренней планировки в помещении МКД – процесс согласований всегда будет одинаков. Собственнику или его представителю придется обращаться:

• в проектную организацию (для получения проекта);
• в ГБУ «Экспертный центр» (за получением технического заключения);
• в Мосжилинспекцию (для получения разрешения на перепланировку и акта приемочной комиссии);
• к кадастровому инженеру (за разработкой технического плана).

Еще несколько месяцев назад (до апреля 2024 года) собственникам приходилось самим подавать техплан с заявлением в Росреестр. Сейчас процедура изменилась. Технический план мы передаем в МЖИ на этапе получения акта приемки. Далее, если все в порядке, жилинспекция сама отправит документы регистраторам.

В согласования перепланировки с антресолью не участвуют БТИ. Но нам часто приходится иметь дело с документами из этого учреждения. Для разработки проекта важно изучить содержание техпаспорта и поэтажных планов. А уже после перепланировки мы обращаемся в БТИ для внесения изменений в документы технического учета.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«При анализе поэтажных планов БТИ мы часто видим красные линии. Оно говорят о том, что при осмотре помещения техником было выявлено несоответствие планировки исходным документам. Есть разные способы, чтобы убрать красные линии, ведь без этого возникнут проблемы с согласованиями, прохождением учета через Росреестр. Но иногда по красным линиям видно, что изменения подпадают под реконструкцию. Это самый сложный случай, который далеко не всегда получится исправить».

Список полезных документов

Как мы помогли собственнику сделать перепланировку с антресолью под салон-парикмахерскую

Самым первым этапом у нас идет согласование эскиза контура антресоли и высот с заказчиком. Если работать без эскиза, заказчик может необоснованно менять контур сколько угодно раз, а это каждый раз влечет корректировку содержания проекта. Если есть подписанный эскиз, то таких спорных моментов не возникнет.

Антресоль можно возвести под разные виды деятельности, от размещения офисов до выноса сервисных служб. В примере, о котором я расскажу ниже, мы оформляли документы на помещение салона-парикмахерской. Исходные данные, которые мы изучили перед проектированием, позволяли сделать и согласовать антресоль:

• помещение расположено на первом этаже МКД, а перекрытия пола и потолка было монолитно-железобетонными (способны выдерживать высокие нагрузки);
• площадь помещения составляла 73.98 кв. м., а антресоли – 29.23 кв. м., т.е. соблюдено соотношение в 40% (в противном случае это был бы новый этаж, который нам никто бы не согласовал);
• высота помещения было достаточной, чтобы сделать над и под антресолью пространство для нахождения и прохода людей (2.82 м. над основанием и примерно 2.40 под ним);
• при соблюдении обязательных требование устройство антресоли в помещениях МКД разрешен Постановлением № 508-ПП.

Обслуживание клиентов было предусмотрено в самом помещении, т.е. на уровне пола. На антресоль собственник выносил кабинеты, комнату отдыха персонала. Также для пространства над антресолью были подготовлены предписания по пожарной безопасности. Без этого открыть парикмахерскую и принимать клиентов нельзя.

В проекте мы указали, что антресоль и лестница на нее будут сделаны из легких стальных конструкций, перекрытия по профилированному листу. Это не увеличивает максимально допустимую нагрузку на перекрытие дома. Чтобы обосновать эти выводы, был подготовлен раздел проекта «Конструктивные решения» с расчетами, схемами и планами.

Сразу скажу про итог наших работ – собственник успешно согласовал документы и получил разрешение МЖИ. После завершения работ мы подготовили техплан, с которым собственник обратился за актом приемки. Результатом всех действия стало открытие салона-парикмахерской, который сейчас ежедневно открыт для клиентов.

Проектные решения

Относительно простой вариант – если помещение изначально готово под установку антресоли. Это означает, что внутри нет перегородок, которые нужно сносить или передвигать. Но если требуется, в проекте можно указать и такие работы, ведь они подпадают под перепланировку. В нашем случае это не понадобилось.

Не будут подробно останавливаться на описании всех разделов проекта перепланировки. Вам вряд ли интересен перечень нормативных актов или общие требования к безопасности работ. Остановимся на решениях, которые связаны именно с возведением антресоли:

• основание, т.е. сам площадка, и лестница были сделаны из стальных конструкций, соответствующих нормам ГОСТ и СП;
• чтобы обеспечить прочность и надежность конструкций, для основания антресоли были использованы главные и второстепенные балки, несущие стойки (способ их установки и крепления был описан на планах);
• в помещении было установлено дополнительное санитарно-техническое оборудование и устроен новый санузел (эти решения подпадают под переустройство);
• в дополнении мы спроектировали несколько комнат на антресоли и в самом помещении на уровне пола, за счет монтажа перегородок (коридор, кабинет, комната для хранения инвентаря и т.д.).

Зачастую для нормальной работы на поверхности антресоли нужно изменить габариты оконных проемов или сделать новое окно (для естественного освещения). В нашем примере этого не потребовалось. Одно из окон, которое было в помещении, после завершения работ давало свет именно на антресоль.

Еще проблемы могут возникать при изменении «мокрых точек», т.е. зон под размещение санузлов и сантехнического оборудования. В проекте мы указали требования по гидроизоляции в комнатах с мокрыми процессами. Также были включены решения по звукоизоляции, ведь работа парикмахерской не должна создавать проблемы жильцам верхних этажей.

Раздел КР для антресоли

КР – это сокращение от «Конструктивных решений». В этот раздел проекта мы включили:

• общие данные – с описанием работ, требований к материалам, и комплектом чертежей;
• таблицы с расчетами нагрузок по балкам, по плите перекрытия антресоли и т.д.
• графические материалы для возведения, креплений и соединения всех элементов антресоли (планы, чертежи и разрезы по настилу, балкам, стойкам, лестнице, косоурам, перилам и т.д.);
• спецификации на материалы, которые нужно использовать для проведения работ.

На графике в разделе с КР указаны все необходимые расстояния и предельные отклонения размеров. Подрядчик, который строго следует проекту, построит надежную и безопасную антресоль.

В нашем случае каких-либо проблем с нагрузками не возникло. Вес конструкций антресоли и оборудования салона-парикмахерской не сильно скажется на допустимых показателях. А вот в одном из предыдущих примеров, о котором мы рассказывали, нагрузка была значительно больше, ведь на антресоли размещались тренажеры для занятия спортом.

Если разбирать существующую антресоль, это тоже будет перепланировка?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Демонтаж конструкций антресоли тоже меняет планировку помещения. Соответственно, на эти работы в МКД тоже нужно заказать проект и техническое заключение, разрешение от жилинспекции. Также не обойтись без подготовки технического плана, внесения изменений в ЕГРН.

Зачем нужно и где получить техническое заключение

Для перепланировок в помещениях МКД, в том числе с возведением антресолей, всегда нужно получать техническое заключение. Об этом прямо сказано в Постановлении № 508-ПП (там же описаны требования к содержанию документа). В большинстве случаев за техзаключением нужно обращаться в ГБУ «Экспертный центр». Это учреждение уполномочено органами власти Москвы.

В техзаключении подтверждается, что проектные решения допустимы и безопасны, не ухудшат состояние конструкций. Для обоснования выводов специалисты ГБУ изучают проект многоквартирного дома, документы из БТИ. Также проводится обследование конструкций на месте. В нашем примере техническое заключение подтвердило, что возведение антресоли при заданных условий соответствует закону.

Как мы помогли пройти согласования перепланировки с антресолью в МКД

Сразу после обращения к нам собственник оформит доверенность на представительство интересов. От его имени мы подали документы в жилинспекцию (через онлайн-сервис на портале mos.ru). Срок проверки и выдачи разрешения составляет до 30 дней. Процедура бесплатная для заявителя.

Далее, когда собственник завершил весь объем работ по проекту, мы действовали так:

• был подготовлен технический план (его оформил и подписал кадастровый инженер «Смарт Вэй»);
• заявление с техпланом было направлено в МЖИ для оформления акта приемки (это тоже обязательное требование по Постановлению № 508-ПП);
• после завершения учета в Росреестре мы получили выписку из ЕГРН и передали ее собственнику.

Из дополнительных услуг, которые мы оказали клиенту, стало переоформление плана эвакуации из помещения (так как изменилась его планировка).

Для подготовки техплана наш специалист выполнил обмеры. В содержание документа входили планы помещения до и после перепланировке. На графике видно, где расположена антресоль и лестница. Далее эта информация была отражена в графической части выписки из ЕГРН.

Предлагаем вам комплекс услуг под ключ для согласования перепланировки с антресолью в помещении МКД. Квалификация и большой опыт наших специалистов станут гарантией правильного оформления документов, получения разрешений без лишних сложностей. О примерных ценах на некоторые работы и услуги компании «Смарт Вэй» я указал ниже.

Подведем итоги

• Антресоль в нежилом помещении МКД можно возвести, если это позволяет высота и техническое состояние конструкций. Также важно сделать расчеты по нагрузкам, соблюсти правила о соотношении площадей помещения и антресоли (не более 40%).
• Работы по устройству антресоли являются перепланировкой. Для согласования в МЖИ мы подготовили проект, заказали техническое заключение через ГБУ «Экспертный центр».
• Чтобы сведения об антресоли появились в ЕГРН, мы подготовили технический план на новую планировку. Этот документ передали в МЖИ, а после оформления акта приемки его направили в Росреестр.