Альбом ОСОКН — это раздел проектной документации об обеспечении сохранности объектов культурного наследия, который разрабатывают, когда само здание памятником не является, но работы идут рядом с ОКН или в его охранной зоне. Необходимость раздела определяется двумя признаками: попадает ли адрес под действие 94-ПП Москвы и расположены ли на смежных земельных участках объекты культурного наследия либо выявленные объекты. Разберем состав альбома по разделам, порядок проверки статуса объекта до заказа проекта и связку ОСОКН с проектом организации дорожного движения на период работ. Стоимость разработки на 2026 год, ошибки, из-за которых раздел переделывают, и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что такое альбом ОСОКН и какую задачу он закрывает
Раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия доказывает одну вещь: планируемые работы не повредят соседний памятник, не изменят его облик и не затронут его территорию. Документ оформляется как обычная проектная документация — с текстовой и графической частью, титульным листом, содержанием и подписями. В обиходе его называют по-разному: ОСОКН, ОСОКО, раздел о сохранении ОКН. Это один и тот же документ.
Путают его обычно с двумя другими вещами. Первая — проект реставрации. Если работы ведутся на самом памятнике, демонтируются лепнина, пилястры, скульптурные элементы, это уже не изменение фасада и не ОСОКН, а реставрация с отдельными допусками и согласованием в Департаменте культурного наследия города Москвы (в Санкт-Петербурге — в КГИОП). Вторая — проект обеспечения сохранности, который готовится для работ внутри границ территории памятника: для его подачи нужна действующая лицензия на деятельность по сохранению объектов культурного наследия, а сама проектная документация сдается в двух экземплярах с указанием количества томов и электронного носителя.
Константин М, начальник технического отдела: «Если это памятник культуры и какие-то элементы архитектурные демонтировали, заявляться на изменение фасада практически бесполезно. Это пойдет под проект реставрации, совершенно другие виды работ, там должен быть допуск, там Минкульт.»
Практическая функция альбома проще, чем кажется из названия. Он снимает с согласующего органа вопрос «а что будет с памятником по соседству». Пока этого ответа в комплекте нет, документы либо лежат без движения, либо возвращаются с замечанием. В практике Смарт Вэй раздел чаще всего идет прицепом к проекту изменения фасада по 94-ПП и к комплекту для Мосжилинспекции по нежилым помещениям в многоквартирных домах.
Когда ОСОКН обязателен, а когда без него обходятся
Раздел требуется не на каждый объект внутри исторического центра. Условие всегда парное: объект сам не является ОКН, но находится в зоне влияния на объекты культурного наследия, то есть его земельный участок граничит с участками, на которых стоят памятники или выявленные объекты. Здания, которые сами включены в реестр, по 94-ПП не согласовываются вовсе — у них другой порядок работ.
| Ситуация на объекте | Нужен ОСОКН | Что учесть дополнительно |
|---|---|---|
| Здание не ОКН, адрес в перечне 94-ПП, на смежных участках есть ОКН или выявленные объекты | Да | При выявленном влиянии работ дополнительно проходится комиссия и берется акт комиссии Департамента культурного наследия города Москвы |
| Здание не ОКН, адрес в перечне 94-ПП, рядом памятников нет | Нет | Готовятся проект изменения фасада и техническое заключение, подача идет в Москомархитектуру |
| Нежилое помещение в МКД в охранной зоне, комплект подается в Мосжилинспекцию | Да | Раздел запрашивают при подаче документов в МЖИ, состав проекта и срок согласования увеличиваются |
| Само здание включено в реестр ОКН или числится выявленным объектом | Неприменим | Работы идут как реставрация, нужна лицензия на деятельность по сохранению ОКН и согласование в органе охраны памятников |
| Адрес вне перечня 94-ПП, соседних памятников нет | Нет | Проект разрабатывается и согласовывается между собственником и проектировщиком, затем используется для Росреестра |
Из таблицы следует практический вывод для сметы: два одинаковых по работам объекта на соседних улицах могут разойтись по составу документации только из-за того, что у одного участок соприкасается с усадьбой или доходным домом под охраной, а у другого нет.
Факт: 94-ПП распространяется не на все здания Москвы, а на объекты определенных назначений — административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительные, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные — по адресам в пределах внешней границы Садового кольца и на улицах из перечня. Складские, производственные объекты, отели и общежития в перечень не входят.
Когда раздел не нужен и от него стоит отказаться
Три ситуации, в которых ОСОКН не закажут даже в Смарт Вэй. Объект вне перечня улиц 94-ПП и вне охранных зон: согласование в Москомархитектуре не проводится, раздел не у кого защищать. Земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования: сначала решается вопрос с ВРИ, иначе отказ придет по другому основанию. Работы требуют разрешения на строительство: это уже не изменение фасада, а реконструкция, и она идет по своему регламенту, где сохранность соседних памятников рассматривается в составе другой документации.
Сверьте сведения ЕГРН о своем объекте перед заказом проекта
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 08.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Площадь, кадастровый номер и адрес из выписки попадут на титульный лист альбома и в раздел общих данных. Расхождение между данными ЕГРН и фактическим состоянием объекта всплывает при проверке в ведомстве, поэтому сверку логичнее проводить до старта проектирования, а не после.
Что входит в альбом ОСОКН: состав текстовой и графической части
Альбом собирается из шести текстовых блоков и графики. Порядок блоков не произвольный: каждый следующий опирается на предыдущий, а последний раздел с выводами держится на оценке воздействия, которая, в свою очередь, невозможна без перечня объектов и описания планируемых работ.
| Раздел альбома | Что в нем описывают | Источник данных |
|---|---|---|
| Общие данные | Адрес объекта, часть города и историческая характеристика района, описание участка работ, кадастровый номер земельного участка, вид разрешенного использования, физико-геологические процессы на участке (оползни, эрозия, подтопление), благоустройство и инфраструктура, наличие и достаточность парковочных мест | Выписки ЕГРН на здание и участок, ситуационный план, данные по участку |
| Перечень объектов культурного наследия | Схема расположения каждого объекта, наименование строго по документам, адрес и местоположение, уровень охраны; отдельным блоком — основания разработки документации со ссылками на 94-ПП, Градостроительный кодекс и законодательство об охране ОКН | Портал открытых данных Правительства Москвы, слой объектов культурного наследия |
| Краткая историческая справка | По каждому объекту из перечня: что в здании располагалось изначально, как оно используется сейчас, с какими событиями и людьми связано, на основании каких фактов присвоен охранный статус | Общедоступные исторические источники, заметки, архивные документы |
| Сведения о планируемых работах | Цель работ, описание проектных и конструктивных решений, площадь конструкций, материалы облицовки, количество этапов производства работ | Проект изменения фасада или иной проект-основание |
| Оценка воздействия работ на ОКН | Разбор каждого вида воздействия: земляные работы, вибрация, тяжелая техника, складирование материалов, строительные отходы; перечень исключенных методов и инструментов | Состав работ из проекта, технология производства |
| Выводы | Соответствие работ требованиям законодательства об охране ОКН, отсутствие увеличения объемно-пространственных характеристик сооружений на территории памятника и в непосредственной близости, отсутствие прямого и косвенного воздействия | Результаты оценки воздействия |
| Графическая часть | Ситуационный план с окружением проектируемого здания, по которому видно взаимное расположение объекта работ и памятников | Топографическая подоснова, данные по кварталу |
Самый трудоемкий блок для проектировщика — историческая справка, самый спорный для ведомства — оценка воздействия. Справку собирают вручную по каждому соседнему объекту, и объем этой работы прямо зависит от того, сколько памятников граничит с участком: на плотной застройке в центре их может быть четыре и пять.
Важный нюанс из практики: наименование памятника в перечень переносится дословно из реестровых данных, вместе с датировкой. Формулировка вида «пассажирское здание, 1903-1908 гг.» копируется как есть, а не пересказывается своими словами. Расхождение в наименовании дает повод вернуть комплект на доработку, при том что содержательно с разделом все в порядке.
Как проверить, нужен ли ОСОКН, до заказа проектной документации
Проверка занимает минут десять и делается до подписания договора. Слой объектов культурного наследия выложен на портале открытых данных Правительства Москвы: там объекты доступны и таблицей, и на карте, а для нашей задачи нужна именно карта — по табличному списку взаимное расположение участков не увидеть.
Лайфхак: на карте портала объекты, выделенные синим контуром, — это либо объекты культурного наследия, либо выявленные объекты. Искать нужно по схеме, а не по адресу: адресный поиск здесь не работает, а соседство участков определяется только визуально.
Как проверить статус объекта и охранное окружение: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте сам объект по реестру. Если здание числится объектом культурного наследия или выявленным объектом, процедура меняется целиком: раздел ОСОКН не разрабатывается, работы уходят в реставрационный порядок с лицензией и согласованием в органе охраны памятников.
- Шаг 2. Найдите здание на карте портала открытых данных и посмотрите, что стоит на соседних земельных участках. Значение имеют объекты, участки которых соприкасаются с вашим или расположены в непосредственной близости.
- Шаг 3. Выпишите по каждому соседнему памятнику наименование по документам, адрес и уровень охраны — федеральный, региональный или выявленный. Этот список ляжет в основу перечня в альбоме.
- Шаг 4. Сверьте адрес объекта с перечнем территорий и улиц из 94-ПП и проверьте назначение здания по перечню объектов, на которые постановление распространяется. Если объекта нет ни в перечне адресов, ни в перечне назначений, согласование в Москомархитектуре не требуется.
- Шаг 5. При спорном статусе направьте официальный запрос в орган охраны объектов культурного наследия. Ответ либо подтвердит, что здание в реестре не числится, либо избавит от проектирования по заведомо неверной схеме.
Пятый шаг пропускают чаще всего, и напрасно. В практике Смарт Вэй был объект на Мытной: собственник при обращении сообщил, что здание, судя по документам ДГИ, является памятником. По результатам запросов выяснилось, что в реестре ОКН оно не числится, и комплект собирался по обычной процедуре для нежилого помещения в многоквартирном доме. Если бы статус приняли на веру, смета и сроки были бы посчитаны под совсем другую процедуру.
Константин М, кадастровый инженер: «Если наши работы могут оказать хоть минимальное влияние на объекты культурного наследия или выявленные объекты, расположенные в непосредственной близости к месту проведения работ, то дальше необходимо проходить комиссию и получать акт комиссии Департамента культурного наследия города Москвы.»
Образцы документов для работ рядом с объектами культурного наследия
Комплект собран под связку «исходные данные — заявление в орган охраны памятников — смежные градостроительные документы»; начинать стоит с заявления, по нему видно, какие сведения о лицензии и о работах попросят.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Заявление о согласовании раздела об обеспечении сохранности объекта культурного наследия | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения (образец АГР) | Скачать |
| Образец ГПЗУ с разбором предельных параметров застройки | Скачать |
| Заявление о выдаче разрешения на строительство или реконструкцию (образец) | Скачать |
ОСОКН в составе ПОДД и разработка схемы организации дорожного движения на период работ
Разработка схемы организации дорожного движения появляется в задаче, как только работы выходят за границы здания: леса встают на тротуар, ограждение занимает часть проезжей части, техника заезжает на полосу. Проект организации дорожного движения меняет или временно корректирует существующую транспортную схему участка. Сразу разграничим две близкие аббревиатуры: ПОДД — это проект организации дорожного движения, а ПОД с одной буквой «д» — проект организации демонтажа. Мы делаем и то, и другое, и путаница в аббревиатурах регулярно приводит к тому, что клиент просит рассчитать не ту услугу.
Разработка проекта организации дорожного движения невозможна без проекта-основания. Само по себе дорожное движение не меняется: изменение всегда привязано к конкретному виду работ. Для парковки таким основанием служит проект благоустройства территории, для работ на фасаде — проект производства работ, для сноса — проект организации демонтажа. Если у заказчика этих документов нет, ПОДД никто не согласует: любые строительные работы выполняются по проектной документации, а если она подлежит согласованию, то по согласованной документации. Срок действия временного ПОДД при этом не может превышать срок выполнения работ по проекту-основанию.
Здесь и возникает связка с темой статьи. Если объект работ находится в зоне охраняемых объектов, где рядом культурный слой или здания под охраной, раздел обеспечения сохранности включают в комплект вместе с ПОДД. Он подтверждает, что при демонтаже, ремонте или работах на фасаде внешний облик и характеристики охраняемого объекта не затрагиваются.
Константин М, инженер-проектировщик: «Если этого раздела ОСОКН не будет, то могут возникнуть сложности с согласованием ПОДД и просто его не пройти.»
Второй блок исходных данных для ПОДД — топографические планы масштаба 1:500 и 1:2000. В Москве они заказываются в Мосгоргеотресте, облагаются пошлинами и содержат сведения о подземных коммуникациях на участке. Обычно у заказчика они уже есть: те же планы требовались для проекта производства работ или проекта изменения фасадов. Если планов нет, их заказывают либо через подрядчика, либо самостоятельно через портал городских услуг.
Согласование проекта проходит либо в уполномоченном органе правительства города, либо в ГИБДД — выбор зависит от основания разработки и от того, чья это улично-дорожная сеть. Требования к подготовке проекта, порядок и состав разделов установлены отдельным нормативным документом, действующим с 18 февраля 2025 года. Отдельно держим в голове, что земляные работы в Москве требуют ордера на производство работ, и это самостоятельная процедура со своим комплектом.
Оценка воздействия: что пишут в разделе и что запрещают на площадке
Оценка воздействия — это не декларация «мы аккуратные», а разбор каждого потенциально опасного для памятника фактора с указанием, предусмотрен он проектом или исключен. Логика раздела строится на перечислении конкретных технологий и инструментов.
- Земляные работы. Глубокая выемка грунта дает вибрацию и риск повреждения соседнего объекта, поэтому ее отсутствие фиксируется прямо: сохраняется существующая планировочная структура территории и прилегающих зон, включая относящиеся к охранным зонам.
- Инструмент и техника. Из состава работ исключаются отбойные молотки, сваебойные установки и тяжелая строительная техника с вибрирующими элементами. Это основная мера против механических повреждений.
- Капитальные конструкции. Работы по возведению новых капитальных конструкций и мелиоративные работы не предусматриваются; крыльцо со ступенями площадью до 15 кв. м к капитальным конструкциям не относится.
- Складирование. На территории объекта культурного наследия и в его охранной зоне не обустраиваются площадки для складирования материалов и оборудования. Материалы подвозятся непосредственно к месту работ и убираются сразу после использования.
- Отходы. Объем строительных отходов оценивается как незначительный, если демонтаж минимален, что исключает их складирование в пределах охраняемой зоны.
Итоговый вывод раздела опирается на федеральное законодательство об объектах культурного наследия: проект не предусматривает увеличения объемно-пространственных характеристик существующих сооружений на территории памятника и в его непосредственной близости, поскольку такие действия в границах территории ОКН и охранных зон прямо запрещены или строго ограничены. Отсюда и требование к содержанию: если состав работ меняется в процессе проектирования, оценку воздействия переписывают, иначе выводы перестают соответствовать проекту.
Полезно знать: по 94-ПП работы на фасаде выполняются без устройства фундамента и без организации новых помещений, а входная группа ограничена 15 кв. м для коммерческих объектов и 40 кв. м для объектов социального назначения, где нужны пандус и подъемник. Выход за эти параметры переводит работы в реконструкцию, и раздел ОСОКН эту ситуацию не исправляет.
Ошибки при разработке ОСОКН и во что они обходятся
Первая ошибка — заказывать раздел, не проверив статус самого объекта. Собственник приносит документы, в которых упомянуто культурное наследие, подрядчик берет это за основу и считает смету под порядок, который к объекту не применяется. Обратная ситуация встречается чаще: про охранное окружение вспоминают уже на подаче, когда ведомство запрашивает раздел, и проект дорожает и сдвигается по срокам в процессе.
Константин М, начальник технического отдела: «Как только у нас появляется фундамент, мы начинаем попадать в историю, которая касается реконструкции.»
Кейс из практики: два нежилых помещения в многоквартирном доме на Арбате, 2016 год постройки, планировались перепланировка и изменение фасадов под магазины. Само здание памятником не является, но на Арбате практически вся застройка попадает в охранную зону, поэтому ОСОКН заложили в план работ на старте, до подачи в Мосжилинспекцию. Второй риск выявили тем же вопросом на первой встрече: при объединении двери с окном затрагивалась несущая конструкция, а это подключение профильного ГБУ и техническое заключение. В общем порядке заказчики называют по таким заключениям сроки в 3-4 года, поэтому этап планировался отдельно и заранее.
Цена ошибки считается не стоимостью самого раздела. Пропущенный ОСОКН — это возврат комплекта, повторная подача и потерянные недели, а в части легализации уже выполненных работ ситуация жестче. Для зданий в пределах внешней границы Садового кольца срок согласования ранее выполненных работ по изменению фасадов истек, и комплект идет по длинному пути: подача в Москомархитектуру, отказ, подача в Росреестр, отказ, судебная работа. Никакой раздел этот маршрут не сокращает, он лишь делает позицию в споре полнее.
Внимание: согласовать ранее выполненные работы по изменению фасадов для зданий в пределах внешней границы Садового кольца нужно было до 1 октября 2023 года, для зданий на улицах-магистралях из перечня 94-ПП — до 1 января 2026 года.
Стоимость разработки ОСОКН и смежных разделов в 2026 году
Цена зависит от количества памятников в окружении, объема работ по проекту-основанию, охранного статуса адреса и от того, какой орган будет рассматривать комплект.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН) | от 150 000 ₽ | от 10 дней |
| Проект частичного изменения фасада с козырьком или навесом | от 150 000 ₽ | от 5 дней |
| Проект изменения фасада (нежилое здание) | от 300 000 ₽ | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях фасада | от 250 000 ₽ | от 5 дней |
| Согласование изменений фасада в Архитектуре (ДГП, МКА) | от 350 000 ₽ | от 30 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре (ДГП Москвы) | от 300 000 ₽ | от 30 дней |
| Получение ГПЗУ (Москва) | от 95 000 ₽ | по запросу |
| Регистрация изменений в ЕГРН | от 150 000 ₽ | от 10 дней |
Цены указаны как «от»: итог зависит от площади объекта, состояния исходных документов и требований согласующего органа. Государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в стоимость услуг не входят и оплачиваются отдельно, полный перечень позиций по фасадному направлению собран на странице цен на согласование фасадов.
Как процедура выглядит со стороны заказчика и сколько занимают отдельные этапы, видно по отзывам клиентов о работе Смарт Вэй: там разобраны проекты по зданиям в ЦАО Москвы, где фасадные изменения и внутренняя перепланировка шли одним комплектом.
Выводы
Альбом ОСОКН разрабатывают для объекта, который сам памятником не является, но соседствует с объектами культурного наследия или попадает в охранную зону. Состав фиксирован: общие данные об участке, перечень соседних памятников с основаниями разработки, краткая историческая справка по каждому из них, сведения о планируемых работах, оценка воздействия и выводы, плюс ситуационный план в графической части. Необходимость раздела определяется до проектирования, за десять минут по карте объектов культурного наследия и перечню адресов из 94-ПП, а при спорном статусе — официальным запросом. Отдельная ветка — работы, выходящие на городскую территорию: там раздел идет в связке с проектом организации дорожного движения и проектом-основанием.
Смарт Вэй ведет такие комплекты целиком: проверка охранного окружения, проект изменения фасада, раздел обеспечения сохранности, сопровождение в Москомархитектуре и Мосжилинспекции, технический план и регистрация изменений. Если нужно понять, потребуется ли раздел на вашем адресе и во что он выльется по срокам, отправьте документы через форму заявки.
Частые вопросы про ОСОКН
Чем раздел ОСОКН отличается от проекта обеспечения сохранности объекта культурного наследия
ОСОКН разрабатывается на объект, который в реестр не входит, и доказывает отсутствие воздействия на соседние памятники. Проект обеспечения сохранности готовится, когда изыскательские, проектные, земляные, строительные или хозяйственные работы ведутся в границах территории самого памятника либо выявленного объекта или на непосредственно связанном с ней земельном участке. Для второго случая в заявлении заполняется блок сведений о действующей лицензии на деятельность по сохранению объектов культурного наследия, а документация сдается в двух экземплярах с указанием числа томов и электронного носителя.
Нужен ли раздел, если работы идут только внутри помещения
Когда здание числится охраняемым, под охрану попадают конкретные элементы: двери, окна, стены, лестницы, камины. Помещение, в котором делается перепланировка, может таких элементов не содержать, и тогда проект дорабатывается разделом о сохранении объекта культурного наследия, а не переводится в реставрационный порядок целиком. Если охраняемых элементов нет и здание в реестре не числится, основание для раздела возникает от соседства с памятниками, то есть при работах, выходящих на фасад и на прилегающую территорию.
Нужна ли лицензия Министерства культуры, чтобы разработать раздел
Для работ на самом объекте культурного наследия лицензия обязательна, и ее реквизиты проверяются при приеме заявления. Раздел на соседнее здание, которое памятником не является, готовит проектная организация в обычном порядке: такая документация относится к проектированию, а не к сохранению объектов наследия.
Как этот вопрос решается в Санкт-Петербурге
94-ПП действует только в Москве. В Петербурге изменение фасадов идет через КГА: для отдельного оборудования готовится лист согласования, для остальных изменений сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, затем разрабатывают сам проект. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Объекты под охраной ведет КГИОП, и порядок для них другой.
Сколько объектов культурного наследия включать в перечень
В перечень попадают все объекты, расположенные на земельных участках, непосредственно связанных с участком проведения работ, то есть граничащие с ним и находящиеся в непосредственной близости. По каждому дается схема расположения, наименование по документам, адрес и уровень охраны, а затем краткая историческая справка. Сокращать перечень до одного ближайшего памятника нельзя: оценка воздействия строится на полном списке.
Что делать, если состав работ изменился после разработки раздела
Раздел переписывается. Оценка воздействия и выводы привязаны к конкретным проектным решениям: площади конструкций, материалам, количеству этапов, отсутствию земляных работ и тяжелой техники. Появление в проекте приямка, фундамента под крыльцо или выемки грунта меняет исходные условия, и прежние выводы перестают соответствовать составу работ. Дешевле скорректировать документацию до подачи, чем получить замечание и подаваться повторно.