Акт приемочной комиссии МЖИ при согласовании перепланировки

В МЖИ (Мосжилинспекция) мы обращаемся, если нужно согласовать перепланировку в помещениях МКД. Эта статья — часть нашего подробного материала про переустройство нежилого помещения, где разбираются все аспекты изменения конфигурации коммерческой недвижимости в многоквартирном доме. Когда строительные работы завершены, жилинспекция проверяет их соответствие проекту и ранее выданному разрешению. Если все в порядке — оформляется акт приемочной комиссии.

Обязательным документом для МЖИ станет технический план, а при узаконивании перепланировки еще и техзаключение. После оформления акта жилинспекция сама направит его и «техплан» в Росреестр. В этом материале Константин М, инженер-эксперт, кадастровый инженер с аттестатом 78-16-1134 и более чем 15-летним опытом согласований, расскажет, как проходят проверки в МЖИ и по каким причинам могут вынести отказ. Практика показывает: даже грамотно подготовленные документы иногда возвращают с замечаниями, и важно понимать логику работы инспекторов.

Когда после перепланировки нужен акт МЖИ

Акт приемки оформляют после завершения любых строительных работ. В обычной ситуации в этом участвуют представители заказчика (собственника объекта) и подрядной организации. Но в случае с перепланировкой важен еще и контроль со стороны уполномоченных органов. Они должны проверить, выполнены ли все требования нормативных актов, не было ли отступлений от проекта.

Правила согласования перепланировок в жилфонде регулируются на федеральном уровне (ЖК РФ) и региональными властями. В Москве действует такой порядок:

• регламент согласования для квартир и нежилых помещений в МКД утвержден Постановлением N 508-ПП (в редакции от 18.04.2025, с учетом изменений ППМ N2920-ПП от 28.11.2025);
• органом, уполномоченным на выдачу разрешений, является Мосжилинспекция;
• проверять соблюдение обязательных требований и выдавать акт приемки тоже будет МЖИ.

Без получения разрешения в МЖИ перепланировка считается несогласованной. Отсутствие акта тоже создает немало «головняка». Без него собственник не сможет обновить сведения в ЕГРН. Соответственно, «переплан» будет считаться незавершенным — это прямо следует из норм ЖК РФ, и тут никаких вариантов.

Понятно, что за актом нужно обращаться после завершения всего объема работ в помещении МКД. Инспекторы МЖИ будут не только проверять представленные документы. Регламент работы ведомства допускает выезд на место для осмотра объекта. И если выявят какое-либо нарушение или несоответствие — заявитель получит отказ в выдаче акта.

О порядке обращения в МЖИ расскажем на примере перепланировки, документы на которую оформляли специалисты компании «Смарт Вэй». Мы получили от собственника доверенность на представительство, сами обращались для получения разрешения и акта приемки.

«Услуги МЖИ бесплатны для заявителей. Пошлин и сборов за выдачу разрешения на перепланировку или акта приемки не предусмотрено. Однако с 1 января 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для организаций. Заказывать проект, техническое заключение и техплан собственнику нужно за свой счет. С услугой под ключ от компании «Смарт Вэй» вы сможете сократить расходы и избежать типичных «косяков» при оформлении.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Проверить учет объекта в Росреестре

Перед обращением в МЖИ рекомендуем проверить актуальные сведения об объекте в ЕГРН. Это бесплатный сервис, который покажет текущий статус помещения, наличие обременений и кадастровый номер.

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки Росреестра.

Чем отличается порядок получения акта при согласовании и узаконивании перепланировки

Планировка помещения меняется в ходе строительных работ. Если действовать строго по закону (Постановление N 508-ПП), то собственнику нужно получить проект и техзаключение, обратиться за разрешением в МЖИ. Эта процедура и называется согласованием. Если на перепланировку было выдано разрешение, то для получения акта приемочной комиссии необходимо представить техплан.

Достаточно часто в своей работе мы сталкиваемся с необходимостью узаконить перепланировку. Честно говоря, около 30% обращений — именно такие случаи. Под этой процедурой понимается оформление акта МЖИ, если строительные работы были выполнены без разрешения. Для этого в Постановлении N 508-ПП предусмотрены следующие правила:

• как и в общем случае, собственник обязан представить технический план (он подтверждает изменения в планировке);
• так как работы проводились без разрешения, заявитель обязан получить и представить техническое заключение (подтверждает допустимость и безопасность перепланировки);
• по факту обращения за узакониванием составляется административный протокол. По статье 7.21 КоАП РФ штраф для физических лиц составляет 2 000-2 500 рублей, для юридических лиц — 40 000-50 000 рублей.

Таким образом, узаконивание вполне возможно, но будет сложнее. Главное отличие заключается во времени получения технического заключения — до или после выполнения строительных работ. Если этот документ выдавался для согласования, то повторно получать его при обращении за актом приемки уже не нужно.

Отмечу, что МЖИ может узнать о перепланировке без разрешения в процессе выполнения работ. Такое обращение вполне могут подать жильцы соседних квартир. После выездной проверки собственнику выдадут предписание об устранении нарушений и административный протокол. И в данной ситуации тоже придется проходить узаконивание — обойти эту процедуру не получится.

Список полезных документов

Какие документы нужны для получения акта МЖИ

По требованиям Постановления N 508-ПП, отказ может последовать:

• если собственник не представил все необходимые документы, в том числе техплан;
• при несоответствии планировки в помещении проектным решениям или разрешению МЖИ;
• из-за выполнения работ, которые запрещены для помещений МКД или прямо относятся к реконструкции.

МЖИ никогда не выдаст акт, если собственник сделал пристройку со входом из помещения первого этажа дома, возвел антресоль с размером более 40% от площади помещения — такие работы являются реконструкцией. Не получится узаконить работы, которые повлекли демонтаж или заделывание систем жизнеобеспечения (к примеру, вентиляция). Разобраться, безопасны ли сделанные работы, можно по выводам в техническом заключении.

Техническое заключение при узаконивании перепланировки

Данный документ не нужно подавать в МЖИ при обращении за актом, если работы выполнялись по разрешению. А вот при узаконивании Постановление N 508-ПП обязывает заказывать техзаключение:

• в ГБУ «Экспертный центр» или у автора проекта дома — при задействовании несущих конструкций, возведении антресоли, демонтаже части стеновых панелей, при работе в здании с деревянными перекрытиями;
• в проектной организации, состоящей в СРО — в остальных случаях, не подпадающих под указанные выше исключения.

Требования к содержанию техзаключения описаны в приложениях Постановления N 508-ПП. У нас на сайте тоже есть подробный материал на эту тему.

По сути, техзаключение является аналогом проекта. Там тоже описываем решения и работы по изменению планировки. Но самыми важными станут выводы:

• о допустимости и безопасности проведенных работ, их соответствии Постановлению N 508-ПП;
• о том, что в помещении сделана именно перепланировка, а не реконструкция.

Если эксперты видят нарушения норм строительной безопасности и Постановления N 508-ПП, то собственнику придется их устранять. Без технического заключения не получится оформить акт МЖИ в порядке узаконивания.

Технический план

При обращении за актом МЖИ мы обязаны предоставить технический план. Там, как и в техзаключении, будет видно, как выглядит помещение после завершения перепланировки. Для получения «техплана» собственник обращается к кадастровому инженеру. В компании «Смарт Вэй» документ оформляется по правилам Приказа Росреестра N П/0082. Обязательно проводится обмер и визуальный осмотр помещения — только так инженер соберет данные для оформления документа.

После получения техплана можно обращаться в жилинспекцию. Документ выдается в электронном виде на диске, то есть его можно загрузить и прикрепить к форме заявления. Обращение необходимо подавать через сервис на портале mos.ru.

«Согласно Постановлению N 508-ПП, разрешение МЖИ выдается на срок до 18 месяцев. За это время нужно успеть завершить работы и обратиться за актом. Для узаконивания каких-либо сроков не предусмотрено. Но чем быстрее собственник пройдет эту процедуру, тем быстрее обновятся данные ЕГРН. Это устранит проблемы при совершении сделок и пользовании помещением.»
— Константин М, инженер-эксперт

Обращение в Мосжилинспекцию

Как указано в п. 16 Постановления N 508-ПП, в состав приемочной комиссии входят представители МЖИ и проектной организации, собственника. Если речь идет об узаконивании, то логично, что проектировщиков не включат в комиссию. Если работы были связаны с задействованием общего имущества МКД, то к проверкам и оформлению акта привлекается еще и представитель управляющей компании либо ТСЖ.

Кроме технического заключения и техплана, в состав документов для обращения за актом может входить:

• акты освидетельствования скрытых работ;
• акты работ на газовом оборудовании дома;
• журналы производства работ (в отдельных случаях).

Представляя интересы заказчика, наши специалисты сами подготовят все необходимые документы. В дополнение придется обращаться еще в МосгорБТИ, чтобы обновить данные в техническом паспорте и «поэтажке».

Статус обращения можно отслеживать в личном кабинете на портале mos.ru. Там появится уведомление о выдаче акта МЖИ или об отказе. Если принято положительное решение — собственника уведомят о направлении документов в Росреестр. При отказе придется переоформлять документы и устранять нарушения либо проходить оспаривание через суд.

Как получить акт МЖИ: пошаговая инструкция

1. Завершите строительные работы строго по согласованному проекту или подготовьте документы для узаконивания выполненного ремонта.
2. Закажите технический план у кадастрового инженера. Обмеры помещения обязательны — без выезда на объект никак.
3. Получите техзаключение (если это узаконивание или работы затрагивали «несущие»).
4. Подготовьте акты скрытых работ, если проводились работы на инженерных сетях или несущих конструкциях.
5. Оплатите госпошлину за кадастровый учет изменений: 1 000 рублей для физлиц, 2 000 рублей для организаций.
6. Подайте заявление через портал mos.ru с приложением всех документов в электронном виде, включая квитанцию об оплате госпошлины.
7. Дождитесь проверки — МЖИ рассмотрит документы в течение 10 рабочих дней.
8. Получите акт и уведомление о направлении документов в Росреестр для кадастрового учета.

Передача документов регистратору Росреестра

С 23 апреля 2025 года собственнику не нужно обращаться в МФЦ, чтобы подать документы на кадастровый учет. По уведомлению из МЖИ будет видно, что акт с техническим планом направлен регистратору Росреестра в электронной форме. Далее нужно подождать 7 рабочих дней, пока в ЕГРН не внесут новые данные о планировке и характеристиках помещения. Затем вам направят выписку из реестра — тоже в электронном виде. На этом перепланировка считается завершенной. Акт МЖИ и технический план заявителю не возвращают — они останутся в архиве Росреестра.

Госпошлины за кадастровый учет перепланировки в 2025-2026 годах

С 1 января 2025 года кадастровый учет изменений характеристик помещения стал платным. Размер госпошлины зависит от статуса заявителя:

• физические лица — 1 000 рублей за внесение изменений в ЕГРН;
• юридические лица — 2 000 рублей за внесение изменений в ЕГРН.

Квитанцию об оплате госпошлины необходимо приложить к заявлению на получение акта МЖИ вместе с техническим планом. Без подтверждения оплаты инспектор не выйдет на проверку объекта. При подаче через портал Госуслуги физическим лицам предоставляется скидка 30%.

Почему МЖИ может отказать в выдаче акта

Полностью исключать вероятность отказа в выдаче акта МЖИ нельзя, даже если вы уверены в правильном оформлении своих документов. Вот список самых распространенных причин для отрицательного решения:

• выполнение работ, которые относятся к реконструкции, а не к перепланировке;
• ухудшение состояния несущих конструкций и превышение показателей допустимых нагрузок;
• отсутствие обязательных документов (например, если при узаконивании не представлено техническое заключение);
• если при проверке видно несоответствие планировки помещения и проектных решений, требованиям в разрешении МЖИ.

На нашем сайте вы можете посмотреть примеры кейсов по перепланировкам в МКД. В каждом из них специалисты компании «Смарт Вэй» получили акт МЖИ в интересах собственника. Актуальные цены на основные услуги представлены ниже.

Узнать точную стоимость для вашего объекта можно на странице услуг по согласованию перепланировки.

Подведем итоги

• Акт МЖИ нужно получить после завершения перепланировки в помещении многоквартирного дома. Обращение по этому поводу подается через электронный сервис ведомства на портале mos.ru.
• Основным документом для обращения в МЖИ является технический план. Если проходит узаконивание (после работ, выполненных без разрешения) — дополнительно подаем техническое заключение.
• Акт МЖИ оформляется в течение 10 рабочих дней. После этого собственник получит уведомление о направлении документов регистратору Росреестра.
• С 1 января 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина: 1 000 рублей для физлиц и 2 000 рублей для организаций.

Часто задаваемые вопросы