Акт освидетельствования скрытых работ

Составить акт освидетельствования скрытых работ нужно, чтобы подтвердить их качество при окончательной приемке объекта после строительства, капитального ремонта, перепланировки. Оценить качество скрытых работ после завершения ремонта обычно невозможно — проводится только внешний осмотр. Акт освидетельствования входит в перечень исполнительной документации, его применяют при вводе объекта в эксплуатацию, при закрытии вопросов между подрядчиком, заказчиком и проектировщиком. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь мы подробно разберем оформление актов скрытых работ и их роль в согласовании перепланировки.

Как отмечает Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй с 15-летним опытом согласований: «За 2000+ проектов мы очень часто видели отказы в приемке именно из-за отсутствия или неправильного оформления актов скрытых работ. Без этого документа Росреестр не зарегистрирует изменения, а Мосжилинспекция не выдаст акт приемочной комиссии.»

Что такое акт скрытых работ, образцы актов и как правильно заполнять, чтобы пройти согласования с первого раза — читайте в статье.

Что такое акт скрытых работ

Зачем вообще нужен этот документ? Все просто. Акт освидетельствования — это документ, который составляют по итогам каждого этапа выполненных работ, которые впоследствии будут скрыты последующими работами на объекте. В зависимости от вида проводимых работ и ремонта, требований проектной документации и договора подряда, на один объект составляют сразу несколько актов. Иногда три, иногда двенадцать — зависит от сложности проекта. Как правило, скрытые работы подразумевают последующее сокрытие их результата возводимыми конструкциями, покрытиями.

Перечень скрытых работ, которые принимают по акту освидетельствования, включает:

• прокладку кабелей и новых инженерных сетей внутри стен или конструкций;
• ремонт или замену основания фундамента зданий, его гидроизоляцию;
• тепло- и гидроизоляцию фасадов, ограждающих конструкций, санузлов, балконов, иных элементов объекта недвижимости;
• крепление конструкций и архитектурных форм к стенам, когда строительные элементы скроют иными работами;
• прокладку и устройство новых элементов вентиляции в стенах и конструкциях;
• изменение основания и гидроизоляцию пола;
• внутренние работы в пределах отдельных помещений;
• иные виды работ.

Когда полный цикл ремонта или строительства завершен, указанные виды работ не будут видны при внешнем осмотре. Даже если с помощью измерительного оборудования и технических устройств установить места прокладки сетей, кабелей или местонахождение строительных элементов — оценить качество работы невозможно. С этой целью после каждого этапа скрытых работ оформляют акт.

Все составленные акты входят в перечень исполнительной документации. Эти документы в любой момент проверяют контролирующие и надзорные органы, давшие согласие или разрешение на ремонт, строительство или иные виды работ.

«Для объектов капитального строительства, в том числе МКД, в 2026 году акты составляют по формам, утвержденным Приказом Минстроя России N 344/пр от 16.05.2023. Дополнительные требования к организации строительного контроля установлены в СП 543.1325800.2024, вступившем в силу 28 января 2025 года. В большинстве случаев только представив подобный акт можно узаконить строительные работы, ввести объект в эксплуатацию. Отсутствие акта освидетельствования влечет требование о разборке или демонтаже конструкций, надлежащего оформления исполнительной документации.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Перечень актов на скрытые работы

Полный перечень работ, которые выполняет подрядчик при строительстве или ремонте объекта, определяет проектная документация, договор. Если проект утвержден и согласован, подрядчик не вправе отступать от его требований, в том числе к этапам проведения работ, подтверждению их качества. Поэтому перечень и количество актов на скрытые работы, которые предстоит составить после завершения ремонта, известно заранее.

В зависимости от вида выполненных работ и строительных конструкций, акты составляют:

• акт на монтаж оснований фундамента, заполнение несущих стен и конструкций;
• акт на прокладку (замену) электрических сетей, разводки по отдельным помещениям;
• акт на прокладку кабелей, труб и трубопроводов, сантехнической разводки внутри стен, под штукатуркой;
• акты на отделку помещений, которые составляют поэтапно после оштукатуривания, шпатлевания, наращивания покрытий и иных смежных видов работ.

Приведу типичный пример, когда акты освидетельствования позволяют выстроить всю цепочку работ, подтвердить их качество. При замене вентиляции на первом этапе выполняют разбор существующих конструкций, монтаж новых вентиляционных коробов и иных элементов. При заделывании вентиляции в стены или иные конструкции составляют акт на этот этап работ. Если в последующем проводят работы на стенах — составляют отдельные акты скрытых работ.

Составление актов должно идти по очередности проводимых работ. Не может быть составлен документ на оштукатуривание стен, если внутри них еще не проложены сети, предусмотренные проектом. Эти требования обязан соблюдать подрядчик, которому поручена реализация проекта.

По опыту Смарт Вэй, проектировщик обязан заранее учесть требования СП, ГОСТ и иных нормативных актов. Только в этом случае можно поэтапно составлять акты, подтверждать качество выполненных работ. Согласно СП 543.1325800.2024 (вступил в силу 28.01.2025), результаты строительного контроля могут фиксироваться в информационной модели объекта при использовании BIM-технологий. Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вам гарантировано надлежащее оформление проектной документации с учетом требований 2026 года. Это устранит проблемы с актированием и заполнением обязательных форм, окончательной приемке объекта после ремонта или строительства.

Образец акта освидетельствования скрытых работ для экспертного заключения

Образец и бланк акта скрытых работ

Заполнение актов на скрытые работы осуществляют с учетом Градостроительного кодекса РФ, Приказа Минстроя России N 344/пр от 16.05.2023. Приказом N 344/пр утверждены типовые образцы бланков исполнительной документации, в том числе актов освидетельствования. Формы актов носят рекомендательный характер согласно разъяснению Минстроя (Письмо N 27109-ОГ/08 от 29.09.2025).

Для соблюдения всех нормативных требований при заполнении указанных форм воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй.

Согласно Приказу N 344/пр, в форме акта нужно указать следующие сведения:

• дату и номер составления документа (если в рамках договора составляют несколько актов, применяют порядковую нумерацию);
• сведения о лицах, входящих в комиссию по приемке скрытых работ, с указанием обязательных реквизитов организаций;
• наименование и перечень скрытых работ;
• сведения о проектной и рабочей документации, по которой проводились работы, с указанием данных о проектировщике;
• информацию о примененных стройматериалах с приложением сертификатов соответствия;
• перечень документов, подтверждающих качество скрытых работ (чертежи и схемы, результаты измерений и экспертиз, и т.д.);
• ссылки на регламенты, СП и ГОСТ, которым соответствует качество работ;
• дату начала и завершения работ;
• идентификационный номер специалиста в национальном реестре специалистов (НРС), если это требуется;
• подписи членов комиссии.

В зависимости от требований проектной и рабочей документации, перечень пунктов акта может быть больше. Также в акте указывают разрешение на проведение следующего этапа строительства или ремонта, в ходе которых будет скрыт результат предыдущих работ. Документы, на которые содержатся ссылки в акте, должны быть приложены к нему.

Акт скрытые работы

Кто готовит акт скрытых работ?

Перечень лиц и органов, которые принимают участие в оформлении актов, зависит от условий проектной документации и договора подряда, вида согласованных работ, типа объекта недвижимости. Как правило, акт готовит подрядчик, который приглашает комиссию для оценки качества и приемки работ. В комиссию входят:

• при строительстве — представители застройщика (заказчика), генподрядчика или субподрядчика, проектировщика, органа авторского надзора (если он осуществляется);
• при капитальном ремонте или реконструкции — представители собственника, заказчика, проектировщика, подрядчика и органа жилищного надзора;
• при перепланировке — заказчик (собственник), подрядчик, проектировщик.

Это не окончательный список участников комиссии, так как он зависит от вида работ и требований проекта. При прокладке кабелей пожарной сигнализации в комиссию включают представителя ОГПН. Если осуществляют приемку работ на инженерных коммуникациях, в комиссию входит представитель обслуживающей организации.

Подготовить акты скрытых работ могут только организации или ИП, состоящие в саморегулируемой организации (СРО). Согласно п. 2.5.1.1.2.6 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы N 508-ПП в редакции от 18.04.2025, к актам необходимо приложить выписку из реестра членов СРО строительной организации и договор на оказание услуг по выполнению перепланировки или технадзору.

Фактическая приемка происходит путем осмотра выполненного этапа работ, конструкций и сетей, иных элементов объекта. Применяют специальные технические устройства и измерительное оборудование — лазерные нивелиры, тепловизоры, ультразвуковые дефектоскопы, влагомеры. В процессе приемки составляют графические материалы (чертежи, схемы, планы), которые входят в исполнительную документацию и должны храниться у подрядчика, заказчика и проектировщика, в органах строительного контроля.

Составить акт можно только после фактического завершения определенного этапа работ. Лица, входившие в состав комиссии и подписавшие документ, несут ответственность за достоверность содержания. Если впоследствии выявят дефекты и проблемы, уже существовавшие на момент составления акта, указанные лица понесут ответственность.

В каких случаях может понадобиться акт?

Можно ли обойтись без акта? Короткий ответ — нет. Без актов освидетельствования скрытых работ последующие работы выполнять запрещается (п.10 Постановления Правительства РФ от 21.06.2010 N 468). Даже если работы на объекте не будут приниматься официальными государственными ведомствами, без акта скрытых работ не обойтись. Пока не подтвердить отсутствие претензий к подрядчику, за выполненный этап ремонта или строительства нельзя произвести оплату. В договоре может быть сразу указано условие о поэтапной оплате, т.е. по мере составления актов приемки.

Приведу ряд примеров, когда составление актов в 2026 году является обязательным требованием закона:

• при строительстве нового объекта недвижимости, так как по содержанию актов выдают разрешение на ввод в эксплуатацию;
• при проведении капитального ремонта, т.е. работах на несущих стенах и конструкциях здания;
• при реконструкции, когда происходит изменение исходных характеристик здания;
• при перепланировке и переустройстве зданий или отдельных помещений.

При проведении перепланировки в Москве акт освидетельствования входит в обязательный перечень документов по Постановлению N 508-ПП (актуальная редакция от 18.04.2025). Помимо актов на скрытые работы необходимо предоставить заполненный журнал производства работ, если затрагивались несущие конструкции. Без заполнения такой формы невозможно получить акт приемочной комиссии, завершить процесс узаконивания перепланировки. Учтите, что представители Мосжилинспекции вправе требовать вскрытия части конструкций, чтобы убедиться в надлежащем качестве скрытых работ.

Если при приемке скрытых работ выявляют недостатки или отступления от проекта, подрядчик должен их исправить. До тех пор, пока замечания не устранены, члены комиссии не имеют право ставить подпись. Требования к качеству работ проверяют по содержанию проекта и договора, положениям СП и ГОСТ. Поэтому окончательный срок приемки зависит только от соблюдения подрядчиком качества ремонта или строительства.

Если проектом предусмотрено заполнение нескольких актов, при закрытии сметы и договора все они будут проверяться в комплексе. По итогам проверки всех документов и оценки качества видимых работ приемочная комиссия составит единый акт.

Согласование перепланировки и акт скрытых работ

Вот тут начинается самое интересное. Акт освидетельствования скрытых работ может потребоваться даже при проведении косметического ремонта помещения, при реализации дизайн-проекта в жилых и нежилых помещениях, даже если они не подпадают под перепланировку. Если меняется конфигурация помещений (перепланировка), либо вносятся изменения в инженерно-технические коммуникации (переустройство), оформлять акты придется всегда. Без вариантов.

В зависимости от содержания проекта, при перепланировке и переустройстве акты составляют на следующие виды работ:

• при укладке гидроизоляции в ванной, туалете, кухне (обмазочная или рулонная, например Шуманет, гидростеклоизол);
• при устройстве звукоизоляции полов — один из наиболее частых видов скрытых работ при перепланировке;
• при работах на вентиляционных каналах и дымоходах;
• при прокладке (замене) кабелей, электропроводке внутри стен, смене мест расположения розеток для электроприборов (с указанием марки кабеля, например ВВГнг-LS 3×2.5);
• при замене или прокладке труб инженерных коммуникаций с закрытием поверхностей;
• при монтаже антресоли со скрытым креплением к несущим стенам;
• при усилении проемов в несущих стенах металлоконструкциями (рамы из уголков, пластин, арматуры);
• при поэтапном ремонте внутренних стен;
• при иных видах работ.

Акты составляют по мере завершения отдельных этапов работ. Их нужно представить на рассмотрение в приемочную комиссию после завершения перепланировки и переустройства. Только после окончательной приемки работ можно обращаться за изготовлением технического плана, проходить кадастровый учет в Росреестре.

Обращение за согласованием проекта перепланировки и в приемочную комиссию бесплатно. Однако при выявлении отступлений от проекта вам придется нести дополнительные расходы на переделку, приведение характеристик объекта в надлежащее состояние. Поэтому внимательно относитесь к выбору проектной организации и подрядчика, чтобы сэкономить время и деньги на согласованиях.

В компании Смарт Вэй вы не только можете заказать проектную и иную документацию на перепланировку, но и получить сопровождение на каждом этапе согласований. Мы оказываем помощь в контроле за проведением работ в помещении, заполнении актов и иных обязательных форм. Ознакомиться с примерами проектов и скачать образцы необходимых документов вы можете на нашем сайте.

Типичные ошибки при оформлении актов скрытых работ

На основе анализа 2000+ проектов специалисты Смарт Вэй выделили 5 типичных ошибок, которые приводят к отказу в приемке:

1. Оформление акта после завершения всех работ. Акт составляют до того, как скрытые работы закроют последующими этапами. Если гидроизоляция уже под стяжкой — придется вскрывать.
2. Отсутствие сертификатов на материалы. К акту прикладывают документы на все использованные материалы — сертификаты соответствия, паспорта качества, протоколы испытаний. Нет сертификата на гидроизоляцию — акт недействителен.
3. Неполный состав комиссии. Если проектом предусмотрено участие представителя МЧС (например, при прокладке пожарной сигнализации), а его подписи нет — акт не примут.
4. Несоответствие формы акта. С октября 2023 года формы актов из Приказа Ростехнадзора N 1128 утратили силу. Нужно использовать формы из Приказа Минстроя N 344/пр.
5. Расхождение данных в акте и проекте. Если в проекте указана электропроводка ВВГнг-LS 3×2.5, а в акте просто «кабель электрический» — вопросы возникнут.

Как правильно оформить акт скрытых работ: пошаговая инструкция

1. Определите перечень скрытых работ — изучите проектную документацию и определите, какие работы будут скрыты последующими этапами строительства или ремонта.
2. Сформируйте комиссию — включите представителей заказчика, подрядчика, проектировщика и при необходимости специализированных органов (МЧС, обслуживающая организация).
3. Проверьте членство подрядчика в СРО — запросите выписку из реестра членов саморегулируемой организации и договор на выполнение работ.
4. Подготовьте сопроводительные документы — соберите сертификаты на материалы, исполнительные схемы, результаты испытаний.
5. Проведите освидетельствование — комиссия осматривает выполненные работы до их сокрытия последующими конструкциями.
6. Заполните акт по форме Приказа N 344/пр — укажите все обязательные сведения: даты, участников, перечень работ, ссылки на нормативы.
7. Получите подписи всех членов комиссии — каждый участник подтверждает качество работ своей подписью.
8. Сохраните акт в исполнительной документации — оригиналы хранятся у заказчика, копии у подрядчика и проектировщика.

Калькулятор акта скрытых работ

Стоимость подготовки акта скрытых работ

Составление актов освидетельствования осуществляется бесплатно, так как входит в стоимость сметных работ по договору подряда. Однако вы можете заказать оформление документов или их проверку у профессиональных специалистов, чтобы соблюсти все требования нормативных актов, СП и ГОСТ.

Также может потребоваться привлечение специалистов в сфере строительства, пожарной и электробезопасности, иных экспертов. Для подтверждения качества отдельных видов работ, проверки работоспособности сетей применяют профессиональное оборудование, контрольно-измерительные устройства.

Уточнить стоимость услуг по согласованию перепланировки и сопровождению строительства или ремонта объектов недвижимости вы можете у наших консультантов.

Выводы

Акт освидетельствования составляют при строительстве, реконструкции, ремонте или перепланировке объектов недвижимости, если ряд работ впоследствии будет скрыт в результате последующих действий подрядчика. Акты оформляют бесплатно, так как входят в стоимость договора подряда. В ряде случаев без представления таких актов невозможно получить разрешение на ввод в эксплуатацию, согласовать завершение перепланировки или иных видов работ.

По статистике Смарт Вэй за 2023-2025 годы, в 94% случаев при наличии правильно оформленных актов скрытых работ согласование перепланировки в МЖИ проходит с первого раза. При отсутствии актов или ошибках в оформлении — требуется вскрытие конструкций, что увеличивает сроки на 2-4 месяца и расходы на 150 000 — 500 000 рублей в зависимости от объема работ.

В компании Смарт Вэй вы можете заказать любые услуги, связанные с проектированием и сопровождением строительных работ, их согласованием в уполномоченных органах. На сайте можно скачать образцы актов, а в их заполнении помощь окажут наши специалисты.