Акт осмотра целостности фасада — документ, которым инженер фиксирует фактическое состояние наружных ограждающих конструкций здания на конкретную дату и перечень отличий от учетных документов. Сам по себе акт ничего не узаконивает: он служит исходником, из которого дальше вырастает проект частичного изменения фасада, техническое заключение, раздел КР или пакет на согласование в архитектуру. От качества осмотра зависит, попадете ли вы в процедуру согласования планируемых работ или в разбирательство по выполненным. Разберем, что должно быть в акте, как организовать выезд, чем отличаются требования Москвы и Санкт-Петербурга и когда после осмотра придется делать АГР с трехмерной моделью. Сроки согласования, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Кто и зачем требует акт осмотра целостности фасада
Запрос на осмотр фасада приходит из четырех источников, и от источника зависит, что именно должно быть в акте. Первый — надзорный орган: Госинспекция по недвижимости, Мосжилинспекция, администрация района выдают предписание привести фасадную часть в соответствие с учетными документами. Второй — собственник здания, который требует от арендатора подтвердить, что установленное крыльцо, венткороб или новый проем не влияют на прочность наружной стены. Третий — подготовка сделки или передача объекта, когда нужно зафиксировать состояние фасада до передачи ключей. Четвертый — планируемые работы, когда осмотр открывает проектный цикл.
В практике Смарт Вэй мы выезжаем на объект до того, как обсуждаем с заказчиком состав документации. Причина простая: по фотографиям из переписки невозможно отличить работы, которые проходят как изменение фасада, от работ с признаками реконструкции. Крыльцо площадью больше 15 квадратных метров, устройство фундамента под тамбур, появление новых помещений выводят объект из режима 432-ПП и делают всю дальнейшую процедуру другой.
Факт: 94-ПП действует не на всю Москву. Оно распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты в пределах внешней границы Садового кольца и на отдельном перечне улиц. Склады, производственные здания, отели и апарт-отели в этот перечень не входят.
Когда акт осмотра не нужен
Отдельный акт осмотра избыточен, если вы только планируете работы и сразу заказываете проект изменения фасада: обмеры и фотофиксация войдут в состав проекта, платить за них дважды смысла нет. Не нужен он и при косметическом ремонте без изменения геометрии проемов, материалов отделки и колористики — такие работы вообще не попадают в согласовательные процедуры. Третий случай — объект культурного наследия, где фасад входит в предмет охраны: там осмотр выполняет организация с лицензией Минкультуры, а работы называются реставрацией и идут по своей нормативной ветке.
Что фиксируется в акте: состав документа
Акт осмотра целостности фасада строится вокруг сопоставления: что видно на объекте против того, что записано в поэтажном плане БТИ, в паспорте фасада и в сведениях ЕГРН. Простое перечисление дефектов без этой сверки бесполезно — его не примет ни надзорный орган, ни проектировщик, который будет работать после вас.
| Что осматривается | Что фиксируется в акте | Какой документ потребуется дальше |
|---|---|---|
| Оконные и дверные проемы | Ширина, высота, отметка от уровня земли, толщина и материал стены, наличие перемычки | Раздел КР с расчетом перемычки, проект частичного изменения фасада |
| Крыльца, пандусы, приямки | Габариты, число ступеней, вынос от стены, остаток ширины тротуара | Раздел КР, при выносе за границы участка — выписка ЕГРН на землю и съемка |
| Тамбуры, козырьки, навесы | Наличие или отсутствие фундамента, образование новых помещений | Проект изменения фасада по 432-ПП либо проект реконструкции |
| Отделка, окраска, облицовка | Материал, цвет, участки перекрытия декора, знаков адресации и мемориальных досок | Проект колористических решений, паспорт колористического решения |
| Венткороба и наружное оборудование | Место крепления, вылет, сторона фасада (лицевая или дворовая) | В Москве — проект изменения фасада, в Петербурге — лист согласования КГА |
| Трещины, сколы, следы вскрытий | Расположение, раскрытие, привязка к проему или перемычке | Обследование конструкций, техническое заключение о безопасности |
Строка, по которой в акте нет измерения, потом закрывается повторным выездом. Чаще всего пропускают толщину и материал наружной стены: без этих данных конструктор не подберет усиление проема, и проект встанет.
Константин М, начальник технического отдела: «Когда мы приступаем к согласованию изменения фасадов по запросу клиента, первое, что мы делаем, это выходим на объект и оцениваем масштаб выполненных работ, в каком порядке они были произведены, подпадают они под категорию перепланировки и изменения фасадов, либо это реконструктивные работы. Поэтому мы обязательно выезжаем, делаем фотофиксацию, делаем обмеры, обследования.»
Как организовать осмотр и оформить акт
Осмотр упирается не в оборудование, а в доступ. Здания стоят встык, соседняя территория закрыта, во дворе промзоны навалены поддоны — и половина фасада остается неотснятой. Договариваться о доступе нужно до выезда, иначе техник приедет второй раз за ваш счет.
Как провести осмотр фасада: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Соберите исходные документы: поэтажный план и экспликацию БТИ или выписку ЕГРН с графикой, паспорт фасада, если он оформлялся, и выписку ЕГРН на земельный участок под зданием.
- Шаг 2. Проверьте по портальным сервисам, попадает ли адрес в перечень 94-ПП и не находится ли здание в зоне влияния объектов культурного наследия. От этого зависит объем осмотра и наличие раздела ОСОКН.
- Шаг 3. Обеспечьте доступ ко всем сторонам фасада, включая дворовые и примыкающие к соседним зданиям. Отдельно согласуйте подход к участкам, где планируется устройство крыльца, окна или двери.
- Шаг 4. Проведите натурные обмеры лазерным дальномером: длины стен и выступов, ширина и высота проемов, отметки от уровня земли до подоконника, толщина и материал стены, габариты крылец и пандусов, расстояние до проезда и границы тротуара.
- Шаг 5. Выполните фотофиксацию каждого фасада целиком и каждого изменяемого элемента крупно. Для сложной геометрии, лепнины и большого числа выступов привлекайте геодезиста или лазерное сканирование.
- Шаг 6. Занесите данные в абрис, сверьте фактические габариты с учетными документами и оформите акт с перечнем расхождений, а не просто с описанием состояния.
Важный нюанс из практики: на зданиях со сложной формой, множеством пилястр и разновременных пристроек ручной обмер дальномером дает накопленную погрешность. Мы в таких случаях выводим на объект геодезиста или снимаем фрагмент фасада сканером: работа дороже, но развертка потом сходится с проектом, и архитектура не возвращает документы из-за несовпадения отметок.
Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед выездом инженера
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 16.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Лайфхак: если крыльцо или пандус может выходить за границы земельного участка, закажите координирование объекта тем же выездом, что и обмеры. Съемка накладывается на выписку ЕГРН по участку, и вы заранее видите, нужно ли брать кусок земли в аренду, а не узнаете об этом из запроса Департамента городского имущества.
От акта осмотра к изменению в паспорт фасада
Дальнейший маршрут определяется тремя параметрами: жилое здание или нежилое, город, и выполнены работы или только планируются. Для нежилых объектов Москвы работает 94-ПП, колористику регламентирует 114-ПП, перечень работ без разрешения на строительство закрыт 432-ПП. Помещения в многоквартирных домах идут через Мосжилинспекцию по 508-ПП. В Санкт-Петербурге отдельного городского порядка по перепланировке нет, действует Жилищный кодекс, а фасадная часть проходит через КГА как проект благоустройства.
Константин М, инженер-проектировщик: «Доступ должен быть с каждой стороны фасада, тем более если в каком-то месте мы собираемся устроить крыльцо, окно или дверь: к этому участку нужно подойти, чтобы провести обмеры. Не смогли что-то замерить, не смогли посмотреть — всегда потом возникают проблемы, как это начертить.»
Ключевое ограничение 94-ПП: согласовать можно только планируемые работы. Если изменения уже выполнены, по объектам внутри Садового кольца срок легализации истек 1 октября 2023 года, для зданий на перечисленных улицах-магистралях — 1 января 2026 года. Дальше остается судебный путь, и акт осмотра становится доказательством по делу.
Внимание: ответственность за незаконное изменение фасада установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях и для юридических лиц доходит до 500 000 рублей. Помимо штрафа выставляется требование привести фасад в прежний вид и заново пройти согласование уже как по планируемым работам.
Региональная специфика: в Петербурге для навески кондиционера или иного оборудования готовится лист согласования КГА, предварительное разрешение на его разработку не требуется, срок рассмотрения — не более 15 рабочих дней. Оборудование размещается только на дворовых фасадах, на лицевые ничего не вешается. Для изменения самого фасада сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней. К заявлению прикладывают согласие на обработку персональных данных, доверенность, выписку ЕГРН, фотофиксацию и поэтажный план, а перечень проектируемых элементов указывают полностью: неполный перечень дает отказ.
Для помещений в многоквартирном доме добавляется общее собрание собственников. Наружные стены относятся к общему имуществу по правилам содержания общего имущества, утвержденным постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, и по пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009. При изменении фасада требуется согласие двух третей собственников, а к протоколу обязательно прикладывается эскиз планируемых изменений. Оформление протоколов с 1 сентября 2025 года идет по приказу Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр: номер протокола берется из уникального идентификатора ГИС ЖКХ, добавлены СНИЛС и контакты участников.
Константин М, судебный эксперт: «Если эскиз не приложен к протоколу собрания собственников, Мосжилинспекцией он будет признан несоответствующим. Собственники, принимая решение о том, что они предоставляют возможность сделать изменение фасада, должны дать свое согласие на конкретные изменения. Никаких отклонений от эскиза быть не должно.»
Сроки Мосжилинспекции по 508-ПП: распоряжение на перепланировку выдается за 20 рабочих дней, акт о завершенных работах — за 10 рабочих дней после их выполнения. Если работы уже сделаны и вы идете сразу за актом, срок составляет не менее 20 рабочих дней. Распоряжение действует 18 месяцев, процедуры продления в Москве не предусмотрено.
Кейс из практики: собственник нежилого помещения в многоквартирном доме получил распоряжение МЖИ, выполнил работы и получил отказ в выдаче акта: фактическое исполнение по фасаду разошлось с проектом, а до окончания восемнадцатимесячного срока оставалось около месяца. Вместо повторного общего собрания собственников мы скорректировали проектную документацию в рамках действующего распоряжения и подали объект на акт заново. Повторный сбор ОСС занял бы несколько месяцев и вывел бы объект за срок действия распоряжения.
Образцы документов по фасадам и обследованию
Начните с образца акта обследования: по нему видно, какие разделы должны быть заполнены до того, как материалы уйдут проектировщику.
Когда после осмотра требуется АГР и трехмерная модель
Проект частичного изменения фасада закрывает точечные работы: проемы, крыльца, тамбуры, козырьки, венткороба. Если по результатам осмотра выясняется, что меняется концепция здания целиком — остекление по периметру, новая облицовка всех фасадов, изменение высотных отметок, — процедура другая: архитектурно-градостроительное решение по 284-ПП от 30.04.2013. В Московской области и в Петербурге аналог называется архитектурно-градостроительным обликом.
АГР не требуется для объектов площадью до 1500 квадратных метров и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания граждан; для индивидуальных жилых домов; для некапитальных зданий и сооружений, включая временные; для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения; а также для работ по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. По складским зданиям есть оговорка: на главных дорогах АГР потребуется.
Основная трудоемкость АГР — трехмерная модель объекта, которую подают в Москомархитектуру вместе с буклетом. Технические требования к ней установлены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, координаты точки вставки задаются в МСК-77. С 19 января 2026 года к привычному формату FBX добавлены материалы в формате IFC с цифровой информационной моделью.
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Этап подачи | Ранний, до одобрения решения | После одобрения низкополигональной модели |
| Детализация | Упрощенная геометрия, быстрая загрузка в городских сервисах | Проработка фасадов, проемов, кровли, элементов декора |
| Размер архива | До 20 МБ | До 500 МБ |
| Форматы | FBX, с 2026 года дополнительно IFC | FBX, с 2026 года дополнительно IFC с ЦИМ |
| Система координат | МСК-77 | МСК-77 |
| Исходные данные | Развертки фасадов и обмеры по акту осмотра | Поэтажные планы, разрезы, утвержденный дизайн, топоплан |
Обе модели строятся на одних и тех же обмерах. Если акт осмотра сделан по фотографиям и приблизительным габаритам, модель придется переделывать после первого же замечания. Действующие требования и перечень услуг архитектуры удобно проверять на официальной странице Москомархитектуры на портале mos.ru, где публикуются регламенты и формы подачи.
Разработка буклета АГР занимает от одного до трех месяцев в зависимости от сложности здания. Регламентный срок рассмотрения в архитектуре — 25 рабочих дней, но по практике на согласование закладывают до трех месяцев: замечания выставляются практически всегда, даже по простым объемам. Наши архитекторы ведут АГР параллельно с проектом реконструкции, потому что АГР закрывает только архитектурную часть и не отменяет 12 разделов проектной документации по 87-ПП.
Ошибки при оформлении акта и цена этих ошибок
Осмотр без сверки с учетными документами. Инженер описал состояние фасада, но не сравнил его с поэтажным планом БТИ и графикой ЕГРН. Такой акт не показывает, что именно изменено, и не годится ни для проекта, ни для ответа надзорному органу. Приходится выезжать повторно.
Обмер без толщины и материала стены. Мотив понятный: замерить проем снаружи быстрее, чем заходить внутрь помещения. Конструктор без этих данных не подберет усиление, а без раздела КР государственный регистратор не примет технический план на новый проем.
Осмотр только одной стороны здания. Собственник открывает доступ к уличному фасаду и не договаривается с соседями о дворовом. В акте появляется пробел, а в Петербурге КГА требует четыре развертки фасадов, не одну.
Игнорирование ширины тротуара. Новая лестница или крыльцо, после которого остается менее полутора метров прохода, нарушают нормативные требования по ширине тротуара, и Москомархитектура такое решение не согласует. Проверять это нужно на этапе осмотра, а не на этапе проекта.
Сколько стоит ошибка в акте осмотра
Повторный выезд техника — самая дешевая часть. Дальше идет переработка проекта изменения фасада, а если объект попадает в 94-ПП, то и повторная подача в архитектуру с новым циклом рассмотрения. Если работы уже выполнены, а срок легализации по вашему адресу истек, согласовательный путь закрывается: остается судебная работа через отказ Москомархитектуры и отказ Росреестра. Отдельная статья потерь — незакрытая регистрация: пока изменения по проемам не внесены в ЕГРН, объект нельзя корректно продать, разделить или передать в аренду с регистрацией договора.
Константин М, кадастровый инженер: «Если у вас оконный проем стал шире, эти сведения нужно перенести в ЕГРН. В управление Росреестра все сведения передаются на основании технического плана, в состав которого включается раздел КР. Государственный регистратор, увидев изменение, захочет увидеть проект частичного изменения фасада и в том числе раздел КР.»
Отдельно про раздел КР: если врезается только подоконное пространство существующего окна, расчет чаще всего не требуется — проем уже был, нагрузка на стену не изменилась. КР возникает там, где появляется совершенно новый проем или меняются габариты существующего, а также при устройстве приямков и металлических лестниц.
Стоимость осмотра фасада и последующих согласований
Итоговая цена зависит от площади и геометрии фасада, количества изменяемых элементов, попадания объекта в перечень 94-ПП и от того, планируются работы или уже выполнены.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 300 000 рублей | от 5 дней |
| Изготовление технического заключения о выполненных изменениях | от 250 000 рублей | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 350 000 рублей | от 1 дня |
| Проект колористических решений | от 200 000 рублей | от 10 дней |
| Проект АГР/АГО | от 1 500 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 рублей | от 30 дней |
| Изготовление технического плана | от 90 000 рублей | от 1 дня |
Государственная услуга по согласованию изменения фасада и колористического паспорта в Москомархитектуре бесплатна: заявление подается через mos.ru. Платными остаются проектные работы, техническое заключение, технический план и пошлины за регистрационные действия. Развернутый перечень позиций и вариантов работ приведен на странице цен на согласование фасадов.
Как проходят такие проекты у наших заказчиков и какие объекты мы вели, видно в отзывах клиентов Смарт Вэй.
Выводы
Акт осмотра целостности фасада имеет смысл только тогда, когда он построен на сверке фактических габаритов с поэтажным планом БТИ, паспортом фасада и сведениями ЕГРН. Именно перечень расхождений определяет дальнейший маршрут: проект частичного изменения фасада, раздел КР, техническое заключение, обращение в Мосжилинспекцию по 508-ПП, проект благоустройства в КГА или разработка АГР с низкополигональной и высокополигональной моделями. Обмеры, сделанные один раз и полностью, экономят месяцы на повторных подачах, а неполный осмотр возвращает проект на исходную точку. Полный перечень услуг компании удобно изучать в скачанном PDF-прайсе.
Смарт Вэй ведет фасадные объекты целиком: выезд и обмеры, акт по результатам осмотра, проектная документация, конструктивные расчеты, согласование в Москомархитектуре и КГА, технический план и регистрация изменений в ЕГРН. Если по вашему зданию есть предписание надзорного органа или планируются работы на фасаде, состав документации можно обсудить через форму заявки.
Частые вопросы об акте осмотра фасада
Как долго действует акт осмотра целостности фасада
Срока действия у документа нет, он фиксирует состояние на дату осмотра. На практике акт считают актуальным, пока на объекте не выполнялись новые работы и не менялись учетные документы. Если между осмотром и подачей прошло больше года или в здании сменился арендатор с ремонтом, инспектор при выезде сверит фактическое состояние с вашими материалами, и расхождение приведет к отказу. По объектам, которые готовятся к подаче в Мосжилинспекцию, фотофиксацию разумно обновить непосредственно перед формированием комплекта.
Можно ли составить акт по фотографиям, без выезда на объект
Для внутренних задач собственника — да, но такой документ не подойдет ни для проекта, ни для надзорного органа. В акте нужны толщина и материал наружной стены, отметки от уровня земли до подоконника, вынос крыльца и остаток ширины тротуара. Эти величины по фотографии не определяются, а конструктор без них не рассчитает перемычку. Для сложной геометрии дальномера тоже не хватает, и фрагмент фасада снимают сканером или геодезическим оборудованием.
Кто подписывает акт осмотра и нужен ли допуск СРО
Акт подписывают специалист, проводивший осмотр, и представитель заказчика. Если по результатам осмотра готовится раздел КР или проект изменения фасада, эти документы выпускает проектная организация с действующим членством в СРО проектировщиков, а на титульном листе ставятся подписи главного инженера проекта и собственника объекта. Наличие допуска стоит проверить до заключения договора, иначе проект не примут ни в архитектуре, ни в Росреестре.
Нужен ли акт осмотра, если фасад меняет арендатор
Собственник вправе запросить подтверждение того, что работы арендатора не влияют на прочность наружной стены и на безопасность эксплуатации здания. Акт осмотра плюс раздел КР с расчетом закрывают этот вопрос. Важно помнить, что согласование изменений фасада проходит правообладатель объекта: арендатор действует по доверенности, а для подачи в архитектуру доверенность требуется нотариальная.
Что делать, если соседнее здание закрывает доступ к части фасада
Договариваться о доступе заранее, до выезда техника. Если подойти к участку стены физически невозможно, применяется съемка с доступных точек геодезическим оборудованием, а в акте прямо указывается, какие участки не обмерены и почему. Скрывать пробел нельзя: при выездной проверке инспектор фиксирует фактическое состояние по всем сторонам здания и сравнивает его с представленными материалами.
Чем акт осмотра отличается от технического заключения
Акт осмотра констатирует состояние и расхождения, он не содержит выводов о допустимости и безопасности работ. Техническое заключение делает такой вывод и опирается на расчеты, поэтому для выполненных работ по 94-ПП и по 508-ПП требуется именно оно, а не акт. Акт при этом остается исходным материалом: без зафиксированных габаритов и материалов конструкций заключение не подготовить.
Вносятся ли изменения по колористике в ЕГРН
Нет. Колористические решения в ЕГРН не регистрируются и в технический паспорт БТИ не попадают: сведения аккумулируются в Москомархитектуре, которая ведет реестр колористических паспортов зданий. В ЕГРН вносятся изменения геометрии — новые или расширенные проемы, появившиеся крыльца и тамбуры, влияющие на характеристики объекта. Основанием служит технический план с приложенной проектной документацией.