Акт об осыпании фасада — как составить: 6 шагов в 2026

Акт об осыпании фасада составляют сразу после того, как обнаружено отслоение штукатурки, выпадение облицовочной плитки или разрушение кладки, и до начала любых работ по отбивке и ремонту. В отдельно стоящем нежилом здании акт оформляет собственник или его представитель, в многоквартирном доме — управляющая организация, потому что фасад МКД входит в общее имущество. В акте фиксируют дату, место и размеры разрушения, последствия и принятые меры безопасности; дальше документ становится основанием для технического обследования, ремонта и, если меняется облик здания, для согласования в Москомархитектуре или КГА. Ниже — состав акта, пошаговый порядок оформления, связь с обследованием по ГОСТ 31937-2024 и критерии, по которым ремонт после осыпания требует нового колористического паспорта, проекта изменения фасада или АГР. Стоимость обследования и 3D-моделей, образцы документов и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Кто составляет акт об осыпании фасада и кто отвечает за последствия

Собственник несет бремя содержания своего имущества по ст. 210 ГК РФ, поэтому первым лицом, которое фиксирует осыпание и принимает меры, становится тот, кто отвечает за содержание здания. Вред, причиненный упавшим фрагментом людям или имуществу, по общему правилу ст. 1064 ГК РФ возмещает лицо, которое его причинило, — для фасада это владелец здания или организация, обслуживающая дом. Акт с датой и фотографиями показывает, когда собственник узнал о разрушении и что сделал после этого.

Порядок зависит от типа объекта. Смешивать нежилое здание и помещение в МКД нельзя: у них разные ответственные лица, разные нормы и разный путь к ремонту.

В многоквартирном доме обязанность осматривать фасад и оформлять результат актом осмотра лежит на управляющей организации. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170, п. 4.2.3) требуют немедленно отбивать отслоившуюся штукатурку после обнаружения и восстанавливать поврежденные участки. За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов ст. 7.22 КоАП РФ предусматривает штраф для должностных лиц от 4 000 до 5 000 руб., для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.

Для нежилых зданий в Москве действует региональная норма. С 2023 года ответственность по ст. 8.2 КоАП Москвы распространена на граждан — собственников и арендаторов нежилых зданий: за неудовлетворительное состояние фасада или цоколя им грозит предупреждение или штраф от 2 000 до 5 000 руб. Отдельно введена ответственность за нарушение, не устраненное в течение 60 дней со дня вступления в силу постановления о штрафе. На жилые и многоквартирные дома эта норма не распространяется. Проверить, к какой категории относится ваш объект, можно по виду объекта и назначению в выписке ЕГРН.

Константин М, начальник технического отдела: «Лучше раньше, чем позже. Хорошо во всех работах, когда мы о проблеме знаем, а никакой госорган еще не в курсе: госорган добавляет предписания и конкретные сроки, в которые нужно уложиться, а здесь мы сами движемся и все согласовываем.»

Что записать в акт об осыпании фасада: состав и фотофиксация

Для нежилого здания форма акта законом не утверждена, поэтому его ценность определяет полнота сведений. Инженер, страховщик, инспектор или суд должны понять из документа, где, когда и что разрушилось, кто это зафиксировал и какие меры приняты. В акт включают:

• дату и время осмотра, адрес и кадастровый номер здания по выписке ЕГРН;
• состав комиссии: собственник или его представитель, представитель управляющей организации, арендатор, приглашенный инженер — с указанием, на каком основании каждый присутствует;
• место разрушения: уличный, дворовый или торцевой фасад, оси, этаж, высоту от уровня земли;
• характер повреждения: отслоение штукатурного слоя, выпадение облицовочной плитки, выкрашивание раствора из швов, разрушение кирпича, трещины, следы протечек;
• размеры поврежденного участка и упавших фрагментов;
• последствия: пострадавшие люди, поврежденное имущество, автомобили, перекрытый проход;
• принятые меры: ограждение опасной зоны, отбивка непрочно держащихся участков, сроки вызова инженера;
• перечень фотографий с привязкой к схеме фасада;
• подписи членов комиссии и особые мнения, если они есть.

Фотографии делают до отбивки и уборки обломков: общий вид фасада с соседними ориентирами, средний план участка и крупные планы кромки разрушения с масштабной линейкой или рулеткой. Отдельный снимок — место падения фрагментов на тротуаре или отмостке. Дату и время съемки сохраняют в исходных файлах, а не только в распечатке.

Важный нюанс из практики: при согласовании фасадных изменений техник Москомархитектуры выезжает на объект и фотографирует фасад, чтобы сравнить заявленное в проекте с фактическим состоянием. Датированные фотографии из акта об осыпании показывают, какие элементы и отделка были на фасаде до ремонта, и снимают вопросы о том, что изменилось.

Сверьте адрес, кадастровый номер и площадь здания по данным ЕГРН перед составлением акта

Кадастровый номер и адрес в акте должны совпадать с выпиской ЕГРН: по ним акт связывают с объектом при обследовании, в страховом деле и при подаче документов в Москомархитектуру. Если по сведениям ЕГРН объект — помещение в многоквартирном доме, акт составляет управляющая организация, а собственник помещения участвует в осмотре и подписывает документ.

Как составить акт об осыпании фасада: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Оградите зону под поврежденным участком лентой или временным ограждением и закройте проход вдоль стены, чтобы исключить новое падение фрагментов на людей и автомобили.
2. Шаг 2. Сделайте фотофиксацию до отбивки и уборки: общий вид фасада, средний план участка, крупные планы кромки разрушения с масштабом, место падения обломков.
3. Шаг 3. Соберите комиссию: собственник или представитель по доверенности, в МКД — представитель управляющей организации, при аренде — арендатор, при возможности — инженер.
4. Шаг 4. Опишите разрушение по пунктам: фасад и оси, этаж и высота, вид повреждения, размеры участка, последствия. Сверьте адрес и кадастровый номер с выпиской ЕГРН.
5. Шаг 5. Запишите принятые меры: ограждение, отбивку непрочно держащихся участков после фотофиксации, дату вызова инженера для обследования.
6. Шаг 6. Подпишите акт всеми членами комиссии, приложите нумерованные фотографии, выдайте экземпляры участникам и направьте копию лицу, ответственному за ремонт.

От акта к техническому обследованию: какую категорию состояния присвоит инженер

Акт фиксирует факт разрушения, но не отвечает на вопрос, безопасна ли стена и в чем причина. Этот вывод дает техническое заключение по результатам обследования, и выпустить его вправе только проектная организация — член СРО; подписанный собственником акт или заполненный им бланк заключением не является. Обследование ведут по ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», который введен в действие приказом Росстандарта от 10.04.2024 № 433-ст с 1 мая 2024 года, и по СП 13-102-2003.

Если осыпалась штукатурка на ровном участке стены, инженер оценивает прежде всего сцепление отделки с основанием, состояние кладки и швов, источник увлажнения. Если трещина идет над проемом или по шву кладки под карнизом, обследование переходит к несущим элементам: перемычкам, простенкам, узлам опирания. По результату конструкции получают категорию технического состояния — от исправного (нормативного) до аварийного. Аварийное состояние по ГОСТ 31937-2024 означает повреждения и деформации, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения.

Когда осыпание связано с проемом, решение о ремонте зависит от того, меняются ли его габариты. Если окно превращают в дверь, вырезая только подоконное пространство, раздел КР (конструктивные решения) чаще всего не нужен. Раздел КР разрабатывают при новых проемах, изменении ширины существующих проемов, устройстве приямков, лестниц и крылец; в нем есть расчет перемычки по нагрузке и спецификация профиля усиления — уголок, двутавр, швеллер. Монтаж ведут строго по спецификации: замена профиля на месте обнуляет расчет.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если окно превращается в дверь, то никакого КР нет: окно как было, так и есть, мы убираем только подоконник. На подоконник ничего сверху не давило. Давит всегда на перемычку, и когда устраивается новая дверь или окно, тогда и считается расчет на перемычку.»

В практике Смарт Вэй техник на одном выезде собирает данные и для проекта фасада, и для раздела КР: промеряет толщины наружных стен, высоты от уровня земли до подоконника, фиксирует материал стен и перекрытий, делает фотографии для конструктора. Повторный выезд под расчет не требуется, если данные собраны сразу.

Что входит в техническое заключение после осыпания

Заключение состоит из титульного листа с адресом, кадастровыми номерами и шифром, обложки с подписью заказчика, текстовой части, графической части и приложения — выписки из реестра СРО. В текстовой части описывают здание, цель и методику обследования, выводы о состоянии конструкций и главный вывод: допустима ли эксплуатация и возможны ли планируемые работы. Для помещения в МКД состав заключения шире: его критерии в Москве прописаны в 508-ПП, для нежилых зданий — в 432-ПП.

Визуального обследования достаточно, когда разрушение ограничено отделочным слоем. Если инженер видит признаки деформации кладки, в задание включают вскрытия отделки и шурфы; восстановление отделки в местах вскрытий и гидроизоляции в местах шурфов обычно в задание на обследование не входит, и это стоит оговорить с исполнителем заранее.

Образцы заключений и технических заданий для обследования фасада

Комплект собран по порядку работы после акта: начните с технического задания на обследование, затем сверьте с образцом структуру будущего заключения.

Ремонт после осыпания: когда нужен паспорт фасада, проект изменения или АГР

Если после осыпания фасад восстанавливают в прежнем цвете и прежним материалом, в Москве сначала запрашивают в Москомархитектуре архивный колористический паспорт здания. Он существует на большинство зданий города и содержит коды цвета по RAL или NCS; ремонт по этим кодам не требует нового паспорта. Любое изменение цвета или отделочного материала, в том числе замена упавшей плитки на другой материал, регулируется постановлением Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП и требует колористического паспорта. Выбор документа зависит от того, что меняется на фасаде:

Колористический паспорт в ЕГРН не вносится и к техническому плану не прикладывается: процедура заканчивается получением паспорта. Проект изменения фасада и АГР, напротив, становятся основанием для изменения сведений об объекте в Росреестре. При АГР отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляют — цветовые решения уже входят в альбом.

Для локального ремонта есть ограничения по материалам и окраске. Частичная окраска запрещена: нельзя покрасить только один угол здания или окрасить натуральный камень. Нельзя закрывать панелями или краской карнизы, пилястры, колонны, наличники. Для облицовки фасада не допускаются ПВХ-сайдинг, профилированный металлический лист (кроме объектов на промышленных территориях), асбестоцементные листы, самоклеящиеся пленки, баннерные ткани и металлочерепица.

Изменение в паспорт фасада: корректировка колористического паспорта

Корректировку действующего паспорта по 114-ПП оформляют, когда после осыпания собственник решает не восстанавливать прежнюю отделку, а сменить цвет или материал. Проект включает пояснительную записку, чертежи всех фасадов с кодами цветов по NCS и RAL, фотофиксацию, развертку фасада по улице с соседними зданиями и ведомость отделки. Паспорт выдает Москомархитектура; на выполнение работ после его получения отводится 5 лет, после этого или при новой смене цветов процедуру проходят заново. Москомархитектура оценивает, как цвет вписывается в окружающую застройку: при серых соседних зданиях ярко-зеленый фасад, скорее всего, не согласуют.

Исходные документы БТИ для колористики должны быть не старше 1 года с даты последней инвентаризации. Наличие красных линий внутри помещений для этой процедуры значения не имеет, но самовольные пристройки, надстройки, новые окна и входы на фасаде ведут к отказу в выдаче паспорта.

Константин М, кадастровый инженер: «У документа БТИ есть дата, на которую проведена инвентаризация. Нам важна не дата, когда собственнику выдали копию, а именно дата, когда провели инвентаризацию: с нее должно пройти не больше года.»

Кейс из практики: отделение банка в Москве, фасадные работы с изменением цветовой схемы и входной группы. Наши специалисты выяснили, что на здание ранее регистрировался колористический паспорт, и получили его электронную версию в Москомархитектуре за 1 день. Обмеры, фотофиксация всех фасадов, таблица окраски и отделки и визуализация заняли 7 рабочих дней; паспорт утвержден и зарегистрирован с первой подачи.

Кейс из практики: бизнес-центр в Москве, капитальный ремонт фасадов со сменой цветового решения. Причиной отказов в Москомархитектуре оказались ошибки в технической документации БТИ. Исправление данных в БТИ заняло 3 недели, весь комплекс работ — обследование, обмеры, проект колористического решения, исправление БТИ и получение паспорта — 3 месяца.

АГР и 3D-модели: высокополигональная и низкополигональная модель для Москомархитектуры

АГР (архитектурно-градостроительное решение) готовят, когда ремонт после осыпания перерастает в реконструкцию: меняются этажность, конфигурация здания, проемы и облик в целом. Порядок согласования в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Альбом АГР включает колористические решения, чертежи и развертки фасадов, а в комплект для Москомархитектуры входят трехмерные модели объекта: низкополигональная и высокополигональная. Их готовят по фактическим обмерам здания, поэтому данные обследования после осыпания используются и здесь.

Требования к 3D-модели АГР — детализация, количество полигонов, текстуры, форматы выгрузки, включая IFC, — Москомархитектура публикует отдельно и обновляет. Мы сверяем их с действующей редакцией на дату подачи и не переносим параметры прошлых проектов на новый объект. Альбом разрабатывает проектная организация с действующей выпиской из реестра СРО; выписку перед подачей заказывают заново, а нумерация листов альбома должна совпадать с составом, указанным в заявлении и на титульном листе.

Константин М, начальник технического отдела: «Колористика с Росреестром не завязана, и шанс устранить все замечания и получить колористический паспорт быстрее. Проект фасадов связан с Росреестром: сначала его проверяет архитектура, потом Росреестр.»

Объекты культурного наследия и практика Санкт-Петербурга

Если осыпались лепнина, пилястры или другие исторические элементы памятника, их восстановление оформляют как проект реставрации: другие требования, отдельные допуски СРО и согласование в органе охраны культурного наследия, в Петербурге — в КГИОП. Перечень охраняемых элементов закреплен в охранном обязательстве, его проверяют до составления сметы.

Константин М, специалист по архитектурным решениям: «Если это памятник культуры и какую-то лепку, пилястры или архитектурные элементы демонтировали, заявляться как на изменение фасада практически бесполезно: по сути это пойдет под проект реставрации.»

Региональная специфика: в Москве комплексный документ называется АГР, в Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ — АГО (архитектурно-градостроительный облик), фасадные решения согласует КГА, для памятников дополнительно КГИОП. Постановления 94-ПП и 114-ПП действуют только в Москве; архитектура в Петербурге работает по своим регламентам и, например, при оценке крыльца учитывает ширину улицы и тротуара.

Ошибки при оформлении акта и ремонте фасада и цена каждой из них

Большинство ошибок совершают в первые дни после осыпания, когда собственник стремится быстрее убрать опасность и закрыть дефект.

1. Отбить отслоившиеся участки и вывезти обломки до фотофиксации. Мотив — скорее устранить угрозу. Цена — утрата доказательств: в споре о возмещении вреда и при согласовании фасада нечем подтвердить, каким было повреждение и какая отделка была до ремонта.
2. Заделать трещину над проемом штукатуркой без обследования. Мотив — экономия на инженере. Цена — повторное осыпание по той же трещине, если причина в перемычке, и затраты на второй ремонт с последующим обследованием и разделом КР.
3. Закупить плитку или краску до согласования цвета. Мотив — не терять время. Цена — материал, который Москомархитектура не согласует по цвету: известны случаи, когда закупленную облицовку приходилось менять целиком.
4. Начать капитальный ремонт фасада без документов. Мотив — «ремонтируем то же самое». Цена — проверяющие запрашивают проект и колористический паспорт, работы останавливаются до их получения, а по нежилому зданию в Москве возникает ответственность по ст. 8.2 КоАП Москвы с повторным штрафом за неустранение в течение 60 дней.
5. Отремонтировать фасад МКД силами собственника помещения без управляющей организации. Мотив — быстрее привести витрину в порядок. Цена — работы на общем имуществе без протокола общего собрания, а любое изменение облика потребует ОСС с кворумом 2/3 голосов.

В практике Смарт Вэй техник на выезде осматривает и фотографирует фасад, даже если заказ касается только внутренней перепланировки. Несогласованные изменения фасада — заложенные или новые проемы, крыльца, приямки — выявляются при первой же проверке, и узаконить их до предписания проще, чем после.

Когда акт не ведет к согласованию в архитектуре

Согласование в Москомархитектуре не требуется, если отделку восстанавливают в прежнем цвете по архивному колористическому паспорту и не меняют проемы, крыльца и приямки. В этом случае комплект ограничивается актом, техническим заключением при наличии дефектов конструкций и документами на сами работы, включая разрешение ОАТИ на леса. Проект частичного изменения фасада в Москомархитектуру не подают, если адрес не входит в перечень 94-ПП: его согласуют собственник и проектировщик, а затем используют для внесения изменений в ЕГРН. Для памятника описанный путь не подходит вовсе: нужен проект реставрации, и мы такие проекты обычно не ведем, потому что это отдельная специализация со своими допусками.

Стоимость обследования фасада и 3D-моделей для АГР

Стоимость зависит от площади и сложности фасада, необходимости вскрытий и шурфов, нормативной базы обследования и состава результата — заключение, обмерные чертежи или трехмерная модель. Цены актуальны на сентябрь 2026 года.

Ставка за квадратный метр действует от минимальной суммы заказа и снижается на крупных объектах; выезд в пределах Москвы и Санкт-Петербурга входит в стоимость обмеров, а государственные пошлины и платежи БТИ оплачиваются отдельно. Полный перечень работ по обмерам, обследованию зданий и трехмерным моделям с актуальными ценами опубликован в прайсе.

Как проходили обследования и согласования фасадов на других объектах, рассказывают заказчики в отзывах о работе компании.

Выводы

Осыпание фиксируют актом до отбивки и уборки: датированные фотографии, точное место и размеры повреждения, состав комиссии и принятые меры. Кто подписывает акт, зависит от объекта: в нежилом здании это собственник, в многоквартирном доме — управляющая организация. Причину и степень опасности устанавливает только техническое заключение по результатам обследования, а путь ремонта определяется тем, меняются ли цвет, материал, проемы или облик здания целиком.

Смарт Вэй проводит обследования и обмеры фасадов, готовит технические заключения, проекты изменения фасадов, колористические решения и альбомы АГР и сопровождает их в Москомархитектуре и КГА. Если после осыпания нужно понять, какой из этих путей подходит вашему зданию, можно оставить заявку на расчет.

Частые вопросы