Акт о фактическом использовании объекта: отличие от акта обследования и технического заключения

Акт о фактическом использовании объекта — документ, который путают с актом обследования и техническим заключением чаще любых других кадастрово-строительных бумаг. Название похожее, суть разная. Разберём, чем три документа отличаются, кто составляет, для какой задачи нужен каждый, и когда собственник заказывает не тот акт.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Три документа с похожими названиями: почему их путают

Акт о фактическом использовании, акт обследования и техническое заключение — три разных документа, которые выпускают три разных исполнителя по трём разным нормативкам. Первый — налоговый, второй — кадастровый, третий — инженерный. Собственники приходят с запросом «подготовьте акт обследования здания» и по факту имеют в виду техническое заключение. Или получают акт Госинспекции и думают, что это то же самое. Это не вопрос терминологии — это вопрос того, какую задачу каждый документ закрывает.

Ключевая точка расхождения — какой орган вправе составить документ. Акт о фактическом использовании выпускает Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы совместно с ГБУ МКМЦН — основание Постановление Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП. Акт обследования составляет кадастровый инженер по ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — и только он. Техническое заключение готовит проектная организация с допуском СРО, регламент — 508-ПП для Москвы и региональные аналоги.

Эта путаница обходится дорого. Собственник платит за документ, который не подходит под задачу: заказывает у частного инженера «акт обследования», надеясь оспорить попадание в Перечень 700-ПП, а потом узнаёт, что оспаривание идёт через обжалование акта Госинспекции в Межведомственной комиссии. За 12 лет работы в Смарт Вэй до 30% первичных обращений начинаются с неправильно сформулированного запроса на «акт» без уточнения, какой именно нужен.

Рассчитайте актуальные данные по вашему объекту и его кадастровую стоимость

Акт о фактическом использовании — налоговый документ Госинспекции

Акт о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и нежилого помещения — это документ, который составляет Госинспекция по недвижимости по итогам выездного мероприятия. Цель: зафиксировать, используется ли объект под офисы, торговлю, общепит, бытовое обслуживание — или нет. Если используется под эти назначения на 20% и более от общей площади, объект попадает в Перечень 700-ПП, и налог на имущество считают не от балансовой, а от кадастровой стоимости. Это другой порядок цифр.

Константин М, судебный эксперт:
«Акт о фактическом использовании — это не про обмеры и не про конструкции. Это про то, что инспектор видит своими глазами: вывеска магазина, работающий ресторан, офисные таблички. Фотоматериалы, обход помещений, фиксация арендаторов. Всё, что не связано с коммерцией, инспектора не интересует.»

Регламентные сроки по 257-ПП: работник Госинспекции составляет акт не позднее 10 рабочих дней с даты обследования. Форма утверждается совместным приказом Департамента экономической политики и развития города Москвы и Госинспекции. К акту прикладываются фотоматериалы. Собственник получает информацию о результатах через официальный сайт Госинспекции. При несогласии — 30 календарных дней на обращение в ДЭПиР, который выносит вопрос на Межведомственную комиссию. Для повторного проведения — срок не позднее 90 календарных дней года, следующего за годом первичного обследования.

Здесь собственники часто ошибаются. Думают: закажу независимого кадастрового инженера, он подготовит «правильный» акт, я приложу его к жалобе и всё отменится. Нет. Документ от частного кадастрового инженера — не опровержение акта Госинспекции. Это материал, который может подкрепить позицию при оспаривании, но сам по себе не отменит попадание в Перечень 700-ПП. Отменяет — только Межведомственная комиссия или суд.

В практике Смарт Вэй мы помогаем клиентам выстроить стратегию оспаривания: собираем доказательную базу, готовим техническое описание объекта, фотоотчёт о реальном использовании, расчёт площадей. «Альтернативный акт обследования» от частного инженера играет вспомогательную, а не решающую роль.

Акт обследования — кадастровый документ для снятия с учёта

Акт обследования — совсем другая история. Регулирует ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Задача одна и она кардинально отличается: подтвердить прекращение существования объекта недвижимости в связи с гибелью или уничтожением. Объект сгорел, снесли, разрушился, затоплен — составляется акт обследования, подаётся в Росреестр, объект снимают с кадастрового учёта.

Готовит документ только кадастровый инженер — физлицо, включённое в СРО кадастровых инженеров, имеющее действующий квалификационный аттестат. По процедуре снятия с кадастрового учёта акт составляется в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью инженера. Требования к составу и форме — Приказ Росреестра от 24.05.2021 N П/0217.

Константин М, кадастровый инженер:
«Когда клиент просит ‘акт обследования’ на действующее здание, я уточняю: вам нужно снять объект с учёта? Если нет — это не акт обследования, а заключение кадастрового инженера или техническое обследование по ГОСТ 31937. Эти документы выполняют разную функцию, и использовать один вместо другого — значит получить бумагу не по адресу.»

Сценарии, когда нужен именно акт обследования по ФЗ-218:

• Снос здания или сооружения (по заключению договора подряда, после фактического демонтажа)
• Уничтожение в результате пожара, стихийного бедствия, обрушения
• Снятие с учёта объекта незавершённого строительства, которое не будет завершено
• Прекращение существования помещения в связи с уничтожением части здания
• Снятие с учёта машино-места при гибели здания или сооружения

Состав документа регламентирован строго. Кадастровый инженер выезжает на место, визуально подтверждает прекращение существования объекта, фиксирует в акте. Прикладывает документы-основания: постановление о сносе, справку о пожаре, уведомление о завершении сноса. Заверяет электронной подписью. Подаётся в Росреестр через МФЦ или портал. Срок снятия с учёта — до 10 рабочих дней, госпошлина не взимается.

Подробнее про состав и требования к этому документу — в материале про акт обследования и связанные с ним кадастровые процедуры. Важно: никакого отношения к налогообложению этот акт не имеет. Никакого отношения к перепланировке — тоже. Это документ, закрывающий жизненный цикл объекта в реестре.

Техническое заключение — инженерный документ проектной организации

Третий документ, который путают с первыми двумя — техническое заключение. Оно не акт. Это инженерно-техническая экспертиза состояния конструкций здания или помещения. Составляет проектная организация с допуском СРО в области архитектурно-строительного проектирования. Главный инженер проекта подписывает, организация ставит печать и прикладывает свидетельство СРО. Без этого допуска заключение юридической силы не имеет.

Основных сценариев, когда нужно техническое заключение, три:

1. ТЗ о допустимости и безопасности планируемой перепланировки/переустройства. Нужно для согласования проекта в Мосжилинспекции. Подтверждает, что планируемые работы не затрагивают несущие конструкции либо затрагивают допустимым способом. Регламент — 508-ПП.
2. ТЗ о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки. Нужно для узаконивания уже сделанных без согласования работ. Подтверждает, что изменения не ухудшили несущую способность здания.
3. ТЗ по строительному обследованию по ГОСТ 31937-2024. Для оценки технического состояния объекта в целом, категорий технического состояния, выявления дефектов. Это не про перепланировку — про состояние здания как такового.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Техническое заключение — ответ на инженерный вопрос. В помещении затронули несущую стену? Насколько это безопасно? Что произойдёт с перекрытием под тяжёлым котлом? Какое усиление нужно под увеличенную нагрузку? Мы обследуем конструкции, материалы стен, перекрытия, фундамент, и даём выводы: допустимо, недопустимо, требуются мероприятия такие-то.»

Состав технического заключения устойчивый — отличаются только адрес объекта и описательная часть. Титульный лист, содержание, пояснительная записка, графическая часть. В пояснительной — общие сведения об объекте, методика обследования, описание конструкций, выводы. В графической — планы БТИ до и после, чертежи, схемы усиления. Приложения — свидетельство СРО проектной организации, фото, акты.

Техническое заключение не даёт разрешение на работы. Оно подтверждает техническую возможность. Разрешение выдаёт Мосжилинспекция или региональный аналог — по результатам рассмотрения пакета документов, куда ТЗ входит наряду с проектом перепланировки. Подробнее про оформление проекта перепланировки по ГОСТ мы писали в отдельном материале.

Рассчитайте размер штрафа за незаконную перепланировку

Сравнительная таблица трёх документов

Чтобы разница стала наглядной, сведём её в таблицу. Три вещи в уме: кто составляет, для какой задачи, по какому нормативу.

Здесь видно, почему путаница устойчивая. Все три документа содержат слово «акт» или почти акт, все выполняются по итогам выезда специалиста, все оформляются с фотоматериалами. Дальше — разные маршруты и получатели.

Образцы актов по теме перепланировки

Типичные ошибки при заказе акта не по адресу

Пять типичных ситуаций, когда собственник заказывает не тот документ. Кейсы из практики Смарт Вэй последних лет.

Ошибка 1. Заказать «акт обследования» у кадастрового инженера для оспаривания попадания в Перечень 700-ПП. Бюджет потрачен, документ получен, но в Межведомственной комиссии его не принимают как основной аргумент. Собственник читает в интернете про «акт обследования» и не уточняет, какой именно. Цена ошибки — 15-30 тыс. руб. плюс потеря времени до полугода, за которое налог продолжает начисляться по кадастровой стоимости.

Ошибка 2. Заказать техническое заключение, чтобы «показать инспекции, что объект не под офисы». ТЗ описывает конструктивы, несущие стены, инженерные системы. О фактическом использовании — ни слова. Для Госинспекции это нерелевантный материал. Цена ошибки — от 50 тыс. руб. на подготовку ненужного документа.

Ошибка 3. Не заказать акт обследования при фактическом сносе объекта. Здание снесли, территорию освободили, но в ЕГРН объект продолжает числиться. Налог начисляется, платёжки приходят. Собственники думают, что раз сносом занималась подрядная организация, она «всё оформит». Подрядчик не обязан оформлять снятие с учёта. Цена ошибки — переплата налога за 1-3 года плюс штрафы.

Ошибка 4. Заказать «техническое заключение» у частника без СРО. Документ есть, но при подаче в Мосжилинспекцию его возвращают: проектная организация должна иметь действующий допуск СРО. Документ без СРО — юридически пустой. Цена ошибки — потраченные 30 тыс. + заказ заново у организации с СРО (от 90 тыс. руб.).

Ошибка 5. Ожидать от одного документа ответа на все вопросы. Собственник заказывает «заключение по зданию» и рассчитывает, что оно закроет и 700-ПП, и согласование перепланировки, и снятие с учёта. Так не работает — у каждой задачи свой документ, свой исполнитель, свой получатель. Цена ошибки — «универсальное» заключение, которое не принимает ни один орган.

Наши специалисты на первичной консультации сначала выясняют задачу клиента — что должно произойти после получения документа. Если нужно снять объект с учёта — один маршрут. Если оспорить попадание в Перечень 700-ПП — другой. Если согласовать перепланировку — третий. Один «акт» на эти задачи не подойдёт.

Когда какой документ заказывать: алгоритм выбора

Чтобы не повторять ошибки из предыдущего раздела — три ключевых вопроса, и становится понятно, что заказывать.

Вопрос 1. Объект физически существует? Если нет (снесён, сгорел, разрушен) — нужен акт обследования от кадастрового инженера для снятия с учёта. Альтернативы нет: Росреестр не принимает другой документ для этой процедуры.

Вопрос 2. Задача связана с налогом на имущество или Перечнем 700-ПП? Если да — работаете с актом Госинспекции. Не заказываете, а оспариваете через Департамент экономической политики и Межведомственную комиссию. Сопутствующие документы (фотоматериалы, техническое описание, справка о кадастровой стоимости) готовятся в поддержку, но основной маршрут — через Госинспекцию.

Вопрос 3. Задача связана с перепланировкой, реконструкцией или оценкой конструктивного состояния? Это техническое заключение от проектной организации с СРО. Без ТЗ Мосжилинспекция не рассмотрит проект перепланировки — это базовое требование 508-ПП.

Есть и пересечения. Если узаконили перепланировку и реконструкцию через суд, после решения понадобится технический план для регистрации изменений в ЕГРН, а для него — актуальные обмеры и техническая инвентаризация. Это уже другой цикл работ.

На практике Смарт Вэй часто выполняет комбинированные заказы: техническое заключение для перепланировки + технический план + регистрация в Росреестре. Или: обследование по ГОСТ 31937 + заключение кадастрового инженера + сопровождение. Но это набор разных документов под разные этапы одной задачи.

Правовые последствия каждого документа

Ещё один угол, под которым видна разница — правовые последствия после того, как документ получен и использован.

Акт о фактическом использовании, если фиксирует, что 20% и более площади используется под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание — попадание в Перечень 700-ПП, налог считается от кадастровой стоимости. Для коммерческих зданий это рост налоговой нагрузки в разы. Оспаривание идёт через Межведомственную комиссию, при отрицательном решении — через экспертизу недвижимости для суда. Если доказать удалось — объект исключается из Перечня ретроспективно, налог пересчитывается.

Акт обследования после подачи в Росреестр ведёт к снятию объекта с кадастрового учёта. Объект перестаёт существовать юридически. Земельный участок возвращается в состояние «без объекта» — можно строить новое, продавать, межевать. Процедура простая при аккуратной работе инженера — до 10 рабочих дней.

Константин М, начальник технического отдела:
«Снятие с учёта часто недооценивают. Думают: сносим здание, и всё. А через год приходит налог на несуществующий объект. В нашей практике был случай — клиент 4 года платил налог на снесённое сооружение. Сумма переплаты шестизначная. Акт обследования закрыл бы вопрос за месяц.»

Техническое заключение не вносит прямых изменений в реестры. Его функция — обосновать допустимость работ по перепланировке, реконструкции или капремонту. Положительное ТЗ с проектом ведёт к согласованию в Мосжилинспекции. Отрицательное — к необходимости корректировать проект. При узаконивании работ через суд ТЗ становится одним из ключевых доказательств.

Стоимость подготовки обследований и технических заключений

Цены зависят от площади, сложности конструкций, необходимости дополнительных изысканий. Ниже — базовые позиции по услугам обследования и подготовки технических документов. Акт о фактическом использовании в таблице отсутствует: его не заказывают у частной компании, его составляет Госинспекция.

Итоговая стоимость зависит от площади, этажности, наличия архивных обмеров, доступности помещений. Для комплексных задач (техническое заключение + технический план + сопровождение в Росреестре) бюджет рассчитывается по разбивке — полный прайс на обмеры, обследования и техническую инвентаризацию поможет сориентироваться.

За 12 лет работы Смарт Вэй подготовил более 2000 технических заключений и актов обследования — подборка выполненных кейсов показывает типичные задачи, сроки и результаты работ по нежилым и жилым объектам.

Оценка качества работы видна и в словах заказчиков — отзывы собственников и застройщиков подтверждают соблюдение сроков и качество подготовленных документов.

Порядок действий собственника при получении любого из документов

Как действовать после получения любого из трёх документов

Госинспекция публикует информацию о результатах на своём официальном сайте — данные доступны на странице определения фактического использования объектов недвижимости. Собственник может проверить, проводилось ли обследование по его объекту, и скачать акт. Для актов обследования и технических заключений централизованного реестра нет — документы существуют в экземпляре, выданном инженером или проектной организацией.

Часто задаваемые вопросы