Акт МЖИ о согласовании перепланировки – рассказываем, как получить

В МЖИ (Мосжилинспекция) мы обращаемся, если нужно согласовать перепланировку в помещениях МКД. Когда работы будут завершены, это ведомство проверит их соответствие проекту и ранее выданному разрешению. Если все в порядке, то оформляется акт приемочной комиссии. Обязательным документом для МЖИ станет технический план, а при узаконивании перепланировки еще и техзаключение. После оформления акта жилинспекция сама направил его и техплан в Росреестр. В статье я расскажу, как проходят проверки в МЖИ и по каким причинам могут вынести отказ.

Когда после перепланировки нужен акт МЖИ

Акт приемки оформляют после завершения любых строительных работ. В обычной ситуации в этом участвуют представители заказчика (собственника объекта) и подрядной организации. Но в случае с перепланировкой важен еще и контроль (надзор) со стороны уполномоченных органов. Они должны проверить, выполнены ли все нормативных актов, не было ли отступлений от проекта.

Правила согласования перепланировок в жилфонде регулируется на федеральном уровне (ЖК РФ) и региональными властями. В Москве действует такой порядок:

• регламент согласования для квартир и нежилых помещений в МКД утвержден Постановлением № 508-ПП;
• органом, уполномоченным на выдачу разрешений, является Мосжилинспекция;
• проверять соблюдение обязательных требований и выдавать акт приемки тоже будет МЖИ.

Без получения разрешения в МЖИ перепланировка будет считаться несогласованной. Отсутствие акта тоже создаст немало проблем. Без него собственник не сможет обновить сведения в ЕГРН. Соответственно, перепланировка будет считаться незавершенной (это прямо следует из норм ЖК РФ).

Очевидно, что за актом нужно обращаться после завершения всего объема работ в помещении МКД. Инспекторы МЖИ будут не только проверять представленные документы. Регламент работы ведомства допускает выезд на место для осмотра объекта. И если будет выявлено какое-либо нарушение или несоответствие, то заявитель получит отказ в выдаче акта.

О порядке обращения в МЖИ я расскажу на примере перепланировки, документы на которую оформляли специалисты компании «Смарт Вэй». Мы получили от собственника доверенность на представительство, сами обращались для получения разрешения и акта приемки.

Сколько стоит получение акта МЖИ после завершения перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Услуги МЖИ бесплатны для заявителей. Пошлин и сборов за выдачу разрешения на перепланировку или акта приемки не предусмотрено. Также не придется платить за кадастровый учет изменений после перепланировки. Заказывать проект, техническое заключение и техплан собственнику нужно за свой счет. С услугой под ключ от компании «Смарт Вэй» вы сможете сократить расходы.

Чем отличается порядок получения акта при согласовании и узаконивании перепланировки

Планировка помещения меняется в ходе строительных работ. Если действовать строго по закону (Постановление № 508-ПП), то собственнику нужно получить проект и техзаключение, обратиться за разрешением в МЖИ. Эта процедура и называется согласованием. Если на перепланировку было выдано разрешение, то для получения акта приемочной комиссии необходимо представить техплан.

Достаточно часто в своей работе мы сталкиваемся с необходимостью узаконить перепланировку. Под этой процедурой поднимается оформление акта МЖИ, если строительные работы были выполнены без разрешения. Для этого в Постановлении № 508-ПП предусмотрены следующие правила:

• как и в общем случае, собственник обязан представить технический план (он подтверждает изменения в планировке);
• так как работы проводились без разрешения, заявителю обязан получит и представить техническое заключение (подтверждает допустимость и безопасность перепланировки);
• по факту обращения за узакониванием составляется административный протокол, т.е. собственнику грозит штраф за выполнение работ без разрешения.

Таким образом, узаконивание вполне возможно, но будет сложнее. Главное отличие заключается во времени получения технического заключения – до или после выполнения строительных работ. Если этот документ выдавался для согласования, то повторно получать его при обращении за актом приемки уже не нужно.

Отмечу, что МЖИ может узнать о перепланировке без разрешения в процессе выполнения работ. Такое обращение вполне могут подать жильцы соседних квартир. После выездной проверки собственнику выдадут предписание об устранении нарушений и административный протокол. И в данной ситуации тоже придется проходить узаконивание.

Список полезных документов

Пошаговая инструкция по получению акта МЖИ после перепланировки

Если перепланировка проводится в помещениях нежилого здания, собственнику не нужно разрешение МЖИ. Он сам утверждает проект и заключает договор с подрядной организацией. После окончания работ акт составляется именно с подрядчиком, а не по линии жилинспекции. Далее, после получения технического плана, собственник сам обращается на кадастровый учет.

При перепланировке в помещениях МКД порядок действий после завершения работ был изменен буквально недавно – с апреля 2024 года. Ранее собственник сначала обращался в МЖИ за актом приемки, а уже потом получал технический план, сам подавал его в Росреестр (через МФЦ). Сейчас все стало проще. Техплан нужно заказать сразу после окончания перепланировки. Далее Мосжилинспекция сама направит его на кадастровый учет, когда проведет необходимые проверки и оформит акт.

Как долго ждать оформления акта после перепланировки нежилого помещения в МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если разрешение на перепланировку МЖИ выдает в срок до 30 дней, то акт собственник выдадут не позже 10 дней. Но это при условии, что ведомство не вынесет отказа или приостановки. С отказными решениями мы сталкиваемся достаточно часто, причем не всегда по объективным причинам. Чтобы снять претензии, приходится взаимодействовать с инспекторами МЖИ, доказывать свою правоту. Но если в документах все описано точно и подробно, то оснований для отказа не должно возникнуть.

Выполнение строительных работ строго по проекту и в соответствии с нормативным актами

Залог успешного получения акта в МЖИ – соблюдение требования безопасности, перечней разрешенных работ. Для этого нужно строго следовать проекту, на основании которого собственнику разрешили сделать перепланировку. Это задача подрядной организации, с которой заключен договор. Если подрядчик самовольно отступит от проекта, то это будет видно из содержания технического плана или в ходе выездной проверки инспектора МЖИ.

Если работы проводились без проекта и разрешения, соблюсти требования безопасности намного сложнее. По сути, подрядчик будет действовать на свой страх и риск. Нарушения могут возникать:

• из-за отсутствия расчетов по допустимым нагрузкам;
• из-за повреждений и дефектов конструкций, которые не были выявлены в ходе предварительного обследования;
• из-за выполнения работ, которые запрещены для помещений МКД или прямо относятся к реконструкции.

МЖИ никогда не выдаст акт, если собственник сделал пристройку со входом из помещения первого этажа дома, возвел антресоль с размером более 40% (такие работы являются реконструкцией). Не получится узаконить работы, которые повлекли демонтаж или заделывание систем жизнеобеспечения (к примеру, вентиляция). Разобраться, безопасны ли сделанные работы, можно по выводам в техническом заключении.

Техническое заключения при узаконивании перепланировки

Данный документ не нужно подавать в МЖИ при обращении за актом, если работы выполнялись по разрешению. А вот при узаконивании Постановление № 508-ПП обязывает заказывать техзаключение:

• в ГБУ «Экспертный центр» или у автора проекта дома – при задействовании несущих конструкций, возведении антресоли, демонтаже части стеновых панелей, при работе в здании с деревянными перекрытиями;
• в проектной организации, состоящей в СРО – в остальных случаях, не подпадающих под указанные выше исключения.

Требования к содержанию техзаключения описаны в приложениях Постановления № 508-ПП. У нас на сайте тоже есть подробный материал на эту тему.

По сути, техзаключения является аналогом проекта. Там тоже описываем решения и работы по изменению планировки. Но самыми важными станут выводы:

• о допустимости и безопасности проведенных работ, их соответствии Постановлению № 508-ПП;
• о том, что в помещении сделана именно перепланировка, а не реконструкция.

Если эксперты видят нарушения норм строительной безопасности и Постановления № 508-ПП, то собственнику придется их устранять. Без технического заключения не получится оформить акт МЖИ в порядке узаконивания.

Технический план

При обращении за актом МЖИ мы обязан предоставить технический план. Там, как и в техзаключении, будет видно, как выглядит помещение после завершения перепланировки. Для получения техплана собственник обращается к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй» и получает технический план. Документ оформляется по правилам, указанным в Приказе Росреестра № П/0082. Обязательно проводится обмер и визуальный осмотр помещения. Только так инженер соберет данные для оформления документа.

После получения техплана можно обращаться в жилинспекцию. Документ выдается в электронном виде на диске, т.е. его можно будет загрузить и прикрепить к форме заявления. Обращение необходимо подавать через сервис на портале mos.ru.

В какой срок нужно обратиться за актом после завершения работ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Согласно Постановлению № 508-ПП, разрешение МЖИ выдается на срок до 18 месяцев. За это время нужно успеть завершить работы и обратиться за актом. Для узаконивания каких-либо сроков не предусмотрено. Но чем быстрее собственник пройдет эту процедуру, тем быстрее будут обновлены данные ЕГРН. Это устранит проблемы при совершении сделок и пользовании помещением.

Обращение в Мосжилинспекцию

Как указано в п. 16 Постановления № 508-ПП, в состав приемочной комиссии входят представители МЖИ и проектной организации, собственника. Если речь идет об узаконивании, то логично, что проектировщиков не включат в комиссию. Если работы были связаны с задействованием общего имущества МКД, то к проверкам и оформлению акта привлекается еще и представитель управляющей компании, либо ТСЖ.

Кроме технического заключения и техплана, в состав документов для обращения за актом может входить:

• акты освидетельствования скрытых работ;
• акты работ на газовом оборудовании дома;
• журналы производства работ (в отдельных случаях).

Представляя интересы заказчика, наши специалисты сами подготовят все необходимые документы. В дополнение, придется обращаться еще в МосгорБТИ, чтобы обновить данные в техническом паспорте и поэтажном плане.

Статус обращения можно отслеживать в личном кабинете на портале mos.ru. Там появится уведомления о выдаче акта МЖИ или об отказе. Если принято положительное решение, то собственника уведомят о направлении документов в Росреестр. При отказе придется переоформлять документы и устранять нарушения, либо проходить оспаривание через суд.

Передача документов регистратору Росреестра

Итак, с апреля 2024 года собственнику не нужно обращаться в МФЦ, чтобы подать документы на кадастровый учет. По уведомлению из МЖИ будет видно, что акт с техническим планом направлен регистратору Росреестра (в электронной форме). Далее нужно дождаться 7 дней, пока в ЕГРН не внесут новые данные о планировке, характеристикам помещения. Затем нам направят выписку из реестра (тоже в электронной форме). На этом перепланировка считается завершенной. Акт МЖИ и технический план заявителю не возвращают, т.е. они будут храниться в архиве Росреестра.

Почему МЖИ может отказать в выдаче акта

Полностью исключать вероятность отказа в выдаче акта МЖИ нельзя, даже если вы уверены в правильном оформлении своих документов. Вот список самых распространенных причин для вынесения отрицательного решения:

• выполнение работ, которые относятся к реконструкции, а не к перепланировке;
• ухудшение состояния несущих конструкций и превышение показателей допустимых нагрузок;
• отсутствие обязательных документов (например, если при узаконивании не представлено техническое заключение);
• если при проверке видно несоответствие планировки помещения и проектных решений, требованиям в разрешении МЖИ.

На нашем сайте вы можете посмотреть примеры кейсов по перепланировкам в МКД. В каждом из них специалисты компании «Смарт Вэй» получили акт МЖИ в интересах собственника. Примерные цены на некоторые наши услуги представлены ниже.

Подведем итоги

• Акт МЖИ нам нужно получить после завершения перепланировки в помещении многоквартирного дома. Обращение по этому поводу подает через электронный сервис ведомства на портале mos.ru.
• Основным документом для обращения в МЖИ является технический план. Если проходит узаконивание (после работ, выполненных без разрешения) дополнительно подаем техническое заключение.
• Акт МЖИ оформляется в течение 10 дней. После этого собственник получит уведомление о направлении документов регистратору Росреестра.