АГР на стадии проектирования: требования 2026 года

АГР на стадии проектирования фиксирует внешний облик объекта до того, как раздел АР уйдет в экспертизу: габариты, высотные отметки, отделочные материалы и колористику утверждает Москомархитектура, и дальше проектная документация обязана этому решению соответствовать. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения выдается по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, и без него застройщик не выйдет ни на экспертизу, ни на разрешение на строительство по большинству объектов капитального строительства. Разберем, в какой момент графика запускать АГР, что входит в альбом, какие требования предъявляют к высокополигональной и низкополигональной моделям и что изменилось с переходом на IFC. Требования к 3D-моделям, сроки, стоимость разработки и согласования на 2026 год и разбор частых ошибок проектировщиков — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что дает свидетельство АГР на стадии проектирования

Свидетельство об утверждении АГР закрывает архитектурную часть исходно-разрешительной документации. Москомархитектура утверждает решение по внешнему облику объекта: посадку на участке, силуэт, высотные отметки, материалы и цвет фасадов, решения входных групп и первого этажа. После выдачи свидетельства эти параметры переносятся в раздел «Архитектурные решения» проектной документации и не должны ей противоречить. Мосгосстройнадзор сверяет построенное с утвержденным АГР при выдаче разрешения на строительство и при вводе объекта в эксплуатацию.

Порядок работы по 284-ПП устроен так, что АГР идет впереди экспертизы. Если запустить разработку раздела АР параллельно с подачей альбома в Москомархитектуру, замечания архитектуры придется отрабатывать уже в готовых чертежах: меняются отметки, шаг витражей, состав отделки, а за ними тянутся разделы КР, ОВ и ЭС. В практике Смарт Вэй мы разводим эти этапы по графику и закладываем на согласование альбома от одного до трех месяцев, потому что архитектура почти никогда не утверждает решение с первой подачи.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР требуется, чтобы соблюсти все нормативные, колористические, эскизные, композиционные, художественные облики района, именно района, где будет располагаться здание.»

Регламентные сроки по 284-ПП зависят от значимости объекта: 14 календарных дней для объектов районного значения и объектов городского значения с проектами повторного применения, 30 календарных дней для остальных объектов городского значения. Проекты городского значения дополнительно выносятся на Архитектурный совет, и это учитывается в графике до подачи, а не после.

Когда АГР обязательно, а когда его не требуют

284-ПП распространяется на новое строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Порядок не применяется к объектам культурного наследия, к индивидуальному жилищному строительству и к линейным объектам, кроме мостов, эстакад и путепроводов. По объектам культурного наследия и в границах их зон работает отдельная процедура: там готовится раздел обеспечения сохранности, а не альбом АГР.

Отдельный набор условий снимает требование по небольшим объектам. Проверять их нужно в совокупности: одного признака недостаточно.

Ниже сведены сценарии, с которыми проектировщик сталкивается чаще всего. Таблица отвечает на вопрос, запускать альбом АГР или ограничиться другим комплектом.

Из таблицы следует практическое правило отбора: если хотя бы один параметр объекта выходит за границы освобождающих условий, альбом готовится в полном объеме, а не в усеченном.

Региональная специфика: в Москве документ называется архитектурно-градостроительным решением и согласуется в Москомархитектуре. В Санкт-Петербурге аналогичный по смыслу документ называется архитектурно-градостроительным обликом и проходит через Комитет по градостроительству и архитектуре. В Московской области согласование ведет областная или городская архитектура. Состав материалов и требования к моделям в этих регионах отличаются, московский регламент на них не переносится.

Что проверить в исходных данных до начала работы над АГР

Разработка альбома начинается не с эскиза, а со сверки исходных данных. Ошибка на этом шаге переносится во все листы и вскрывается на входном контроле в архитектуре.

1. ГПЗУ. Предельная высота, плотность, процент застройки и отступы. Решение, которое не вписывается в ГПЗУ, архитектура не утвердит независимо от качества визуализации.
2. Границы участка и его правовой статус. Собственность или аренда, а также принадлежность смежных участков. Козырек или входная группа, вылетающие за границу участка, тянут в согласование распорядителя соседней территории.
3. Сведения ЕГРН о существующем здании. Площадь, этажность, год постройки, контур. Расхождение фактических параметров с реестром вскрывается при подготовке техплана после работ.
4. Топографический план. Подоснова для ситуационного плана и плана участка, а также для координатной привязки модели.
5. Фотофиксация окружающей застройки. Развертки улиц, соседние здания, существующая колористика квартала.
6. Статус территории. Наличие ОКН и их защитных зон, расположение на магистральной улице общегородского или районного значения.

Важный нюанс из практики: около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения. Заказчик приходит с задачей по фасаду, а при выезде на объект обнаруживается перепланировка внутри, не отраженная в документах БТИ и ЕГРН. Для АГР это значит, что планы этажей в альбоме и данные реестра разойдутся, и вопрос всплывет при подготовке технического плана. Мы проверяем фактическую планировку до начала разработки альбома, чтобы не переделывать листы дважды.

Сверьте сведения ЕГРН о здании перед разработкой альбома

Состав альбома АГР: что уходит в Москомархитектуру

Состав материалов задан 284-ПП. Комплект подается в электронном виде в формате PDF или JPG с разрешением 300 dpi и на бумаге в двух экземплярах.

• Схема ситуационного плана на основе М 1:2000.
• Планировочное решение земельного участка с организацией транспортного обслуживания на основе М 1:500.
• Схемы разверток фасадов с фотофиксацией существующего положения и визуализацией.
• Схемы фасадов на основе М 1:200 с указанием отделочных материалов и фрагментами М 1:20.
• Планы первого и уникальных этажей, а также подземных уровней на основе М 1:200.
• Разрезы с высотными отметками на основе М 1:200.

Объем альбома при этом небольшой: по практике от 20 до 50 листов. Плотность требований приходится не на количество листов, а на фрагменты М 1:20 и экспликацию материалов: именно там архитектура сверяет заявленную отделку с тем, что нарисовано на развертках и показано в визуализации.

Образцы альбомов и технических заданий для работы над АГР

Начните с примера согласованного альбома: по нему видно требуемую глубину проработки листов и подачу материалов.

3D-модели для АГР: высокополигональная и низкополигональная

Требования к трехмерным моделям утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; действующая редакция учитывает изменения, внесенные распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. С 2024 года подаются обе модели сразу: одной низкополигональной больше недостаточно.

Высокополигональная модель нужна для детального рассмотрения проекта и визуализации объекта в городской среде. Низкополигональная модель встраивается в общую трехмерную карту Москвы, поэтому передает габариты, силуэт, форму кровли и крупные архитектурные элементы без избыточной внутренней геометрии.

Комплект передается тремя отдельными архивами: низкополигональная модель, высокополигональная модель основного здания и высокополигональная модель элементов благоустройства. Имя файла собирается из кода района, транслитерации адреса, подчеркивания и номера; кириллица и спецсимволы в именах не допускаются. Это формальное требование снимает половину возвратов на входном контроле.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

Как подготовить 3D-модели для АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: буклет АГР или эскизное решение, раздел планировочной организации земельного участка, рабочую модель в RVT, MAX или FBX либо комплект чертежей с фасадами и разрезами.
2. Шаг 2. Постройте высокополигональную модель по утвержденной геометрии: габариты, высотные отметки, членения фасадов, материалы. Проверьте отсутствие дублирующихся поверхностей, самопересечений и лишних объектов внутри объема.
3. Шаг 3. Выполните координатную привязку в системе MSK МГГТ и подготовьте файл geojson с координатами для проверки положения модели.
4. Шаг 4. Получите низкополигональную модель упрощением высокополигональной: снимите внутреннюю геометрию и мелкие элементы, уложитесь в 50 000 треугольников и 20 МБ, сохранив силуэт и форму кровли.
5. Шаг 5. Триангулируйте геометрию, экспортируйте обе модели в .fbx, переименуйте файлы по схеме «код района плюс транслитерация адреса плюс номер» и упакуйте три архива: НПМ, ВПМ здания, ВПМ благоустройства.
6. Шаг 6. Сверьте модель с альбомом: габариты, высотные отметки, масштаб, отображение материалов и текстур. Расхождение между листом фасада и моделью считается замечанием и возвращает комплект на доработку.

ЦИМ в формате IFC: что изменилось для проектировщика

С 2 апреля 2026 года к комплекту АГР добавляется цифровая информационная модель в формате IFC. Требования установлены распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. IFC не заменяет FBX: обе модели подаются одновременно.

Формат задан жестко — IFC 4 Reference View, физический файл STEP. ЦИМ состоит из двух частей: планировочное решение земельного участка и архитектурные решения объекта. Введен обязательный набор атрибутов Rus_set_AGR: строительный объем, площадь участка, площади этажей, высотные отметки, сведения о подземной части. Задача набора — подтвердить заявленные технико-экономические показатели проекта данными самой модели.

Модель проходит входной контроль на корректность структуры и классификацию атрибутов. Некорректно заполненная модель контроль не проходит, и процедура согласования останавливается до исправления. Для проектировщика это означает, что атрибутивная часть заполняется в BIM-среде на этапе разработки, а не дописывается вручную перед подачей: значения площадей и объемов в IFC должны совпадать с показателями в альбоме и в свидетельстве.

Наши инженеры сверяют технико-экономические показатели по трем источникам сразу: пояснительная записка альбома, атрибуты IFC и геометрия FBX. Расхождение строительного объема между запиской и моделью относится к тем ошибкам, которые дешевле найти до подачи.

АГР, колористический паспорт и изменение в паспорт фасада

Три документа по фасадам решают разные задачи, и выбор между ними определяется характером работ. Проект изменения фасадов описывает конкретные изменения фасадных решений. Колористический паспорт регламентирует только цвет и отделочные материалы: новые оконные и дверные проемы, тамбуры, изменение формы кровли в нем не отражаются. АГР включает и колористику, и изменение фасадов, и изменение параметров объекта вплоть до этажности.

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Вопрос «нужно ли вносить изменение в паспорт фасада» решается по объему работ. Если фасад уже имеет паспорт колористического решения по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП, а работы меняют только цвет или материал отделки, изменения вносятся в этот паспорт через Москомархитектуру. Если работы затрагивают геометрию фасада, готовится АГР.

Разница видна и в последствиях для реестра. АГР и проект изменения фасадов прикладываются к техническому плану как основание для внесения изменений в сведения ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит: отделка фасада не меняет планировочные и основные характеристики объекта.

Государственная услуга по выдаче документа оформляется в электронном виде: описание процедуры, перечень заявителей и оснований для отказа приведены на странице Департамента градостроительной политики о свидетельстве об утверждении АГР.

Ошибки проектировщиков и цена переделки

Замечания архитектуры делятся на две группы: содержательные, связанные с самим решением, и формальные, связанные с комплектом и моделями. Формальные обходятся дешевле по деньгам, но одинаково дорого по времени: каждый возврат добавляет к сроку минимум один цикл рассмотрения.

Кейс из практики: по одному из объектов дизайн разрабатывала сторонняя архитектурная студия, решение было выполнено качественно, но не соответствовало сложившейся застройке района. Комплект отклонили, объект ушел на переработку концепции. Мы выполняли на этом объекте обмеры и проектные работы и видели последствия: срок вырос на несколько месяцев, а стоимость разработки дизайна к этому моменту уже была оплачена.

Важный нюанс из практики: заказчик хотел входную группу глубиной около 30 метров, а участок за зданием принадлежал городу в лице Департамента городского имущества. Решение в таком виде тянуло в согласование распорядителя участка и растягивало процедуру. Проверка границ участка до эскиза снимает этот сценарий за один день работы.

Отдельная группа ошибок связана с расчетом объема работ. Замена наружных стен на светопрозрачные конструкции по всему периметру часто воспринимается как реконструкция. По нормам наружный фасад чаще выполняется самонесущим, и его замена реконструкцией не является, но свидетельство на новый облик потребуется в любом случае.

Константин М, судебный эксперт: «АГР не исключает проект реконструкции. Все равно же нужен проект реконструкции делать. Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Цена ошибки считается не стоимостью перерисовки листов. Изменение утвержденного решения после выдачи свидетельства означает подготовку корректировки альбома, повторное согласование в архитектуре и правку раздела АР, а вслед за ним смежных разделов. По объекту площадью около 8000 м² поводом для пересогласования АГР стало изменение высоты здания из-за машинных помещений лифтов: параметр, который на стадии концепции выглядел второстепенным, изменил утвержденный габарит и вернул проект в архитектуру.

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Стоимость зависит от типа и площади объекта, сложности архитектурного решения, необходимости разработки моделей и от того, требуется ли корректировка уже согласованного АГР.

Разработка альбома и сопровождение согласования оплачиваются отдельно: это разные этапы с разным составом работ. Полный перечень позиций с ценами и сроками собран на странице согласования фасадов и АГР, там же учтены сопутствующие работы вроде технического заключения и технического плана. Те же суммы собраны в прайс-листе PDF, доступном для скачивания.

Как проходят такие проекты у застройщиков и собственников коммерческой недвижимости, видно по отзывам о работе Смарт Вэй.

Выводы

АГР задает границы, внутри которых потом живет весь архитектурный раздел: габариты, отметки, материалы и колористику утверждает Москомархитектура до экспертизы, а Мосгосстройнадзор сверяет с ними построенное. Требование к комплекту в 2026 году состоит из трех частей: альбом по 284-ПП, пара моделей FBX с полигонажем до 50 000 и до 2 000 000 треугольников, цифровая информационная модель IFC 4 с набором атрибутов Rus_set_AGR. Основной резерв срока лежит не в скорости отрисовки, а в сверке исходных данных и в совпадении показателей между альбомом, моделями и реестром.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит высокополигональные и низкополигональные модели, сопровождает согласование в Москомархитектуре и КГА Санкт-Петербурга. Если объект уже в работе и нужно понять, какой комплект потребуется и в какой момент графика, задачу можно описать через форму заявки.

Частые вопросы