АГР или раздел АР: в чем разница и когда нужен каждый

АГР или раздел АР — два разных документа, которые готовятся для разных адресатов и на разных стадиях. АГР (архитектурно-градостроительное решение) — альбом облика объекта, который рассматривает архитектура Москвы и по которому оформляется свидетельство об утверждении; раздел АР — это раздел 3 проектной документации «Объемно-планировочные и архитектурные решения» по постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, он идет в экспертизу и в стройку. Одно другое не заменяет: свидетельство АГР не дает права строить, а раздел АР без утвержденного облика в Москве не проходит дальше по цепочке согласований. Разберем, по каким признакам определить, что нужно именно вам, что входит в каждый документ и где проходит граница с колористическим паспортом и паспортом фасада. Требования к 3D-моделям НПМ, ВПМ и цифровой модели IFC, сроки рассмотрения и стоимость на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Чем АГР отличается от раздела АР

АГР описывает внешний облик объекта в городском контексте: как здание выглядит с улицы, как соотносится с соседней застройкой, какие материалы и цвета применяются на фасадах, где расположены входы и какие у объекта габариты. Документ разрабатывается по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП и заканчивается свидетельством об утверждении АГР. В Санкт-Петербурге и Московской области аналогичный по смыслу документ называется АГО — архитектурно-градостроительный облик.

Раздел АР решает другую задачу. Это часть проектной документации по 87-му постановлению, где архитектурные решения доводятся до уровня, пригодного для экспертизы и строительства: отделка помещений, инсоляция и коэффициент естественной освещенности, защита от шума и вибрации, светоограждение, поэтажные планы с экспликацией, разрезы, ведомости отделки. Проектная документация на реконструкцию содержит 12 разделов, и АР — только один из них.

Из таблицы следует практический вывод: если задача — получить разрешительный документ по облику здания в Москве, вам нужен АГР; если задача — построить или реконструировать объект по документации, прошедшей экспертизу, одним альбомом облика дело не закончится.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР не исключает проект реконструкции. Все равно же нужен проект реконструкции делать. Проект реконструкции — это 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Когда нужен АГР, а когда достаточно раздела АР

АГР требуется при новом строительстве и реконструкции объектов капитального строительства в Москве, когда меняется внешний облик. Реконструкция без изменения внешнего облика, включая замену несущих конструкций, под требование не подпадает. В практике Смарт Вэй большая часть обращений приходит от собственников, которые уже заказали проектировщику разделы документации и на этапе подачи узнали, что без свидетельства АГР комплект не двигается дальше.

Когда АГР не требуется

Положение 284-ПП прямо выводит из-под процедуры несколько категорий объектов:

• объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия — у них отдельный порядок с реставрационными разрешениями;
• объекты индивидуального жилищного строительства;
• объекты в границах территорий реновации жилищного фонда;
• здания не выше двух этажей и площадью не более 1500 м2 за пределами ЦАО, вне охранных зон и вне магистральных улиц общегородского и районного значения, за исключением жилых и производственных объектов;
• реконструкция и замена несущих конструкций, не меняющие внешний облик объекта.

Порог в 1500 м2 и два этажа — причина, по которой небольшие склады и административные корпуса часто проектируют именно в этих габаритах: процедура согласования для них короче.

Сценарии, с которыми собственник приходит чаще всего, укладываются в четыре типовые ситуации.

Граница между второй и третьей строкой проходит по конструктиву: наружная стена в большинстве зданий самонесущая, и ее замена реконструкцией не считается, но свидетельство на новый облик все равно потребуется.

Сверьте площадь, этажность и адрес объекта по данным ЕГРН

3D-модели для АГР: НПМ, ВПМ и цифровая модель IFC

Требования к трехмерным моделям — самая частая причина возврата комплекта на доработку. К альбому прикладываются низкополигональная модель (НПМ), высокополигональная модель (ВПМ) и цифровая информационная модель в формате IFC. Первые две загружаются в формате FBX через личный кабинет на портале городских услуг, IFC добавился как обязательная часть подачи со 2 апреля 2026 года по распоряжению Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26.

Разница между НПМ и ВПМ не в качестве, а в назначении: облегченная модель уходит на общую трехмерную карту города, детальная используется при оценке облика и хранении. Схема обмена для IFC — IFC 4.0.2.1 по ГОСТ Р 10.0.02-2019; элементы описываются профильными классами (IfcWall, IfcColumn, IfcSlab, IfcWindow, IfcDoor, IfcStair, IfcRamp, IfcCurtainWall), а универсальный класс IfcBuildingElementProxy к применению запрещен. Пользовательские атрибуты идут с префиксом RusSet_, координаты задаются в единой системе с началом в пересечении первых разбивочных осей и привязкой к Балтийской системе высот.

Прямой экспорт из рабочей BIM-модели требованиям обычно не соответствует: в проектной модели избыточная внутренняя геометрия, лишние семейства и классы-заглушки. Модель под подачу собирается отдельно и проверяется на совпадение с чертежами альбома. Мы закладываем на подготовку и внутреннюю проверку комплекта моделей отдельный этап, потому что расхождение фасада в альбоме и в ВПМ инспектор видит сразу.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

Важный нюанс из практики: на объекте площадью около 8000 м2 потребовалось пересогласование уже полученного АГР. Причина — изменение высоты здания после того, как в проекте поменяли машинные помещения лифтов. Облик в альбоме перестал совпадать с фактическим проектом, и свидетельство пришлось переоформлять. Любое изменение габаритов после утверждения возвращает вас к корректировке альбома и моделей.

Состав альбома АГР и состав раздела АР

Что входит в альбом АГР

Комплект по 284-ПП собирается из графики и пояснительной записки. Обязательные материалы: ситуационный план в масштабе 1:2000; планировочная организация участка и транспортная схема в масштабе 1:500; развертки фасадов с фотофиксацией и визуализацией; схемы фасадов в масштабе 1:200 с фрагментами в масштабе 1:20; планы этажей и подземных уровней в масштабе 1:200; разрезы с высотными отметками в масштабе 1:200. Фотофиксация делается на выезде: инженер снимает не только здание, но и окружение, вплоть до полной развертки квартала.

Что входит в раздел АР

Пункт 13 постановления № 87 задает состав раздела 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения». Текстовая часть: описание внешнего вида и обоснование пространственной, планировочной и функциональной организации; обоснование объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений с учетом предельных параметров разрешенного строительства; обоснование решений в части энергетической эффективности и перечень соответствующих мероприятий; описание композиционных приемов при оформлении фасадов и интерьеров; решения по отделке помещений; архитектурные решения по естественному освещению с расчетами инсоляции и КЕО; мероприятия по защите от шума и вибрации; решения по светоограждению; обоснование объемно-планировочных решений с точки зрения санитарно-эпидемиологических требований. Графическая часть: фасады, цветовое решение фасадов, поэтажные планы с экспликацией помещений, чертежи по заданию на проектирование.

Отсюда видно, где документы пересекаются: развертки фасадов и цветовое решение есть и там, и там. Отличие в глубине проработки и в адресате. Архитектуру интересует, как объект смотрится с улицы; экспертизу — как обоснованы инсоляция, отделка, шумозащита и соответствие предельным параметрам.

Образцы альбомов и технических заданий

Комплект для сверки состава: начните с готового альбома АГР, дальше смотрите техническое задание на фасадные работы.

Как согласовать АГР: порядок и сроки

Заявление подается юридическим лицом в электронном виде через личный кабинет на портале городских услуг. Услуга бесплатная, платными остаются разработка альбома и моделей. Реквизиты и условия предоставления опубликованы в карточке услуги оформление свидетельства об утверждении АГР на портале mos.ru, там же перечень оснований для отказа.

Как пройти согласование АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте ГПЗУ и статус земельного участка. Предельная высота, процент застройки и вид разрешенного использования задают рамку, за которую архитектурная идея не выйдет.
2. Шаг 2. Организуйте выезд на объект: обмеры, фотофиксация здания и окружающей застройки, при сложной геометрии фасада — геодезическая съемка или 3D-сканирование выступающих элементов.
3. Шаг 3. Согласуйте с собственником эскиз облика. На этой стадии дешевле всего менять концепцию: после разработки альбома и моделей каждая правка тянет за собой перерасчет геометрии.
4. Шаг 4. Разработайте альбом АГР по составу 284-ПП и параллельно соберите НПМ, ВПМ и модель IFC, чтобы геометрия в чертежах и в моделях совпадала.
5. Шаг 5. Подайте комплект через личный кабинет по нотариальной доверенности от правообладателя и отработайте замечания, если они поступят.
6. Шаг 6. Получите свидетельство и передайте его реквизиты проектировщику: номер понадобится при дальнейших согласованиях и при оформлении разрешения на строительство.

Регламентные сроки рассмотрения — 10 рабочих дней для объектов окружного значения и 25 рабочих дней для объектов городского значения. В планировании графика мы закладываем на согласование около трех месяцев с учетом отработки замечаний, а разработку альбома по несложному зданию считаем от одного месяца. Срок действия полученного свидетельства не ограничен.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге облик согласует КГА, и процедура устроена иначе. Для установки оборудования на фасаде готовится лист согласования, срок рассмотрения не более 15 рабочих дней; для изменения фасада сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, срок предоставления услуги не более 22 рабочих дней. К заявлению прикладываются выписка из ЕГРН, доверенность, 40 фотографий и перечень проектируемых элементов — неполный перечень дает отказ. Развертки КГА требует по четырем фасадам, а блоки кондиционеров разрешает размещать только на дворовых фасадах.

Цена ошибки: во что обходится неверный выбор документа

Ошибка в выборе процедуры стоит не переделки альбома. За незаконное изменение фасада для юридических лиц по КоАП города Москвы предусмотрен штраф до 500 000 руб., а вместе с ним предписание вернуть фасад в исходное состояние. Дальше собственник проходит согласование заново по планируемым работам, то есть оплачивает демонтаж, повторный проект и повторную подачу, а сроки аренды и открытия объекта сдвигаются на месяцы.

Кейс из практики: владелец бизнес-центра в Москве планировал капитальный ремонт фасадов со сменой цветового решения. Предыдущий подрядчик получал в архитектуре отказ за отказом и задачу не закрыл. Наши специалисты собрали исходные данные, выполнили обследование и обмеры, разработали проект колористического решения и после первого отказа нашли первопричину — ошибки в технической документации БТИ. Исправление данных БТИ заняло три недели, весь комплекс работ вместе с получением паспорта — 3 месяца.

Что проверить до заказа АГР

Пять пунктов, которые снимают большую часть будущих замечаний:

• ГПЗУ: предельная высота, плотность и процент застройки, наличие зон с особыми условиями использования;
• статус земельного участка: собственность или аренда, границы участка и их соотношение с планируемыми крыльцами, пандусами и тамбурами;
• статус объекта: не является ли здание объектом культурного наследия или выявленным объектом, не попадает ли в защитную зону;
• актуальность сведений ЕГРН и документов БТИ: расхождение фактической планировки с планами всплывает при первой же проверке;
• доступ ко всем сторонам фасада для обмеров, включая дворовые и смежные с соседними зданиями участки.

Последний пункт кажется бытовым, но именно он чаще всего сдвигает график: если к части фасада не подойти из-за соседней застройки или складирования, инженер не снимет размеры и чертеж собрать не из чего.

Паспорт фасада, колористический паспорт и изменения в них

Колористический паспорт регламентирует цвет и отделочные материалы фасада по 114-му постановлению Правительства Москвы. Конструктивные изменения в нем не отражаются: ни новые оконные и дверные проемы, ни тамбуры, ни изменение этажности. АГР шире и включает колористику как часть, поэтому при подготовке АГР отдельный колористический паспорт обычно не требуется.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. А колористический паспорт — это документ, который только про стилистику оформления фасада.»

Внесение изменений в паспорт фасада идет по той же логике, что и первичное оформление: разрабатывается проект нового решения, комплект подается в архитектуру, после утверждения выпускается новый паспорт. Смена цвета на тот же самый после выцветания однозначного ответа не имеет и зависит от того, есть ли на здание действующий паспорт и совпадает ли фактическая отделка с ранее утвержденной.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану для того, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.»

Стоимость разработки и согласования АГР и проектов фасадов

Стоимость зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов, необходимости геодезии и того, требуется ли сопровождение согласования в архитектуре.

Итоговая смета собирается из этапов: эскиз, альбом, комплект 3D-моделей, сопровождение подачи, при необходимости технический план для внесения изменений в ЕГРН. Действующие позиции по фасадным работам и колористике собраны на странице цены на согласование фасадов, там же указаны сроки по каждому этапу. Единый прайс-лист компании выложен файлом PDF — скачать.

Как проходят такие проекты у собственников бизнес-центров, торговых объектов и производственных зданий, видно в отзывах клиентов компании.

Выводы

АГР отвечает за облик объекта в городской среде и заканчивается свидетельством с неограниченным сроком действия, раздел АР входит в проектную документацию по 87-му постановлению и обосновывает архитектурные решения для экспертизы и стройки. Выбор между ними определяется задачей: утвердить внешний вид или получить документацию, по которой можно строить. В Москве к альбому обязательно прикладываются НПМ, ВПМ и цифровая модель в IFC, и именно на моделях чаще всего теряется время. Работы, уже выполненные на фасаде, через согласование не проводятся: сначала приведение в соответствие, потом процедура по планируемым работам.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, комплекты трехмерных моделей, проекты изменения фасадов и колористические решения, сопровождает подачу в архитектуре Москвы и КГА Санкт-Петербурга и готовит технические планы для внесения изменений в ЕГРН. Если по объекту неясно, какая процедура применима, разбор начинается с ГПЗУ, статуса участка и сведений ЕГРН, а описать ситуацию можно через форму заявки.

Частые вопросы