АГР или АГО: в каких городах какой документ в 2026 году

АГР оформляют только в Москве, во всех остальных городах России аналогичный документ называется АГО — архитектурно-градостроительный облик. Разница не в содержании альбома, а в правовом основании: московское АГР живет по городскому постановлению 284-ПП, а АГО в регионах опирается на статью 40.1 Градостроительного кодекса и постановление Правительства РФ № 857. Из статьи вы поймете, какой документ запрашивает ваш орган архитектуры, когда согласование вообще не требуется и почему московский альбом невозможно подать в Санкт-Петербурге без переделки. Требования к трехмерным моделям для Москвы, состав материалов для КГА, стоимость на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

АГР и АГО: где какой термин действует

Термин АГР закреплен только в московском законодательстве. Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства выдается по постановлению Правительства Москвы № 284-ПП от 30.04.2013. За пределами города работает федеральная конструкция: статья 40.1 Градостроительного кодекса называет документ архитектурно-градостроительным обликом, а порядок согласования установлен постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 № 857, которое вступило в силу 1 сентября 2023 года.

Константин М, начальник технического отдела: «В Москве это АГР, переводится как архитектурно-градостроительное решение, в Московской области, в Питере и других регионах это архитектурно-градостроительный облик.»

Ниже сведены четыре типовые ситуации, с которыми к нам приходят собственники и застройщики: как называется документ, кто его выдает и на чем основана процедура.

Из таблицы следует практический вывод для планирования: федеральный десятидневный срок применяется там, где действует статья 40.1, а Москва и Санкт-Петербург ведут процедуру по собственным регламентам, и совпадения сроков там ждать не стоит.

Москва: свидетельство об утверждении АГР

Свидетельство АГР требуется при строительстве и реконструкции, когда меняется внешний облик объекта. Документ собирается как альбом: план расположения участка, топографический план, фотофиксация окружающей застройки, развертки фасадов, поэтажные планы, разрезы, ведомость отделочных материалов и трехмерная модель. Объем альбома обычно составляет от 20 до 50 листов, но основная трудоемкость приходится не на листы.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это 3D-модель здания. Модель — это 95% работы всей.»

Важный нюанс из практики: архитектура почти никогда не согласовывает альбом с первой подачи, замечания выдают даже по простому зданию 10 на 10 метров. Мы закладываем на согласование около 3 месяцев, а сам альбом готовим от 1 до 3 месяцев в зависимости от сложности объекта. Для сложных объектов и нестандартных пожеланий заказчика эти сроки увеличиваются кратно.

Как получить свидетельство АГР в Москве: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте ГПЗУ и разрешенное использование участка. Если желаемая входная группа или пристройка выходит за границы вашего участка, в согласовании будет участвовать собственник смежной земли, и срок вырастет.
2. Шаг 2. Выезд на объект и фотофиксация района. Снимается не только здание, но и окружение: у нас один раз запрашивали 40 фотографий местности вокруг объекта.
3. Шаг 3. Эскиз и его утверждение заказчиком. Эскиз показывает фактическое состояние и планируемые изменения, дальше проектировщик работает строго по подписанному эскизу.
4. Шаг 4. Разработка альбома АГР с трехмерными моделями, развертками фасадов, поэтажными планами и разрезами.
5. Шаг 5. Подача в орган архитектуры, отработка замечаний и получение свидетельства об утверждении АГР.

Когда АГР и АГО не требуются

Москва не требует свидетельство АГР для объектов площадью до 1500 м2 и этажностью не более двух этажей, если они не предназначены для проживания граждан. Склад на 1000 м2 в эту категорию попадает, поэтому небольшие здания часто и проектируют в этих габаритах: к ним проще не только по АГР, но и по другим нормам.

Кроме того, согласование не требуется при строительстве и реконструкции индивидуальных жилых домов, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для инженерных сооружений, а также для объектов, не расположенных на магистральных улицах общегородского и районного значения. Отдельная категория — работы по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания: облик не меняется, значит согласовывать нечего. По складским объектам оговорка сохраняется: если здание выходит на главную дорогу, АГР потребуют.

В регионах логика другая. Статья 40.1 ГрК РФ включается только там, где правила землепользования и застройки установили требования к архитектурно-градостроительному облику для конкретной территории. Согласование не нужно, если на участок не распространяется действие градостроительного регламента, если работы не требуют разрешения на строительство, а также для объектов, прямо выведенных из-под процедуры Правительством РФ или региональными властями.

Сверьте сведения об объекте в ЕГРН перед подачей документов

Расхождение площади или этажности в ЕГРН с тем, что вы показываете в альбоме, всплывает на стадии проверки материалов. В практике Смарт Вэй мы начинаем работу именно со сверки выписки ЕГРН, документов БТИ и фактического состояния объекта, а не с эскиза: несогласованная перепланировка или неучтенная пристройка меняет весь маршрут согласования.

Трехмерные модели для АГР: чем НПМ отличается от ВПМ

Москва принимает АГР вместе с двумя трехмерными моделями. Требование действует с 16 января 2024 года, когда вступили в силу новые требования к трехмерным моделям для получения АГР, согласованные Комитетом по архитектуре и градостроительству, Департаментом градостроительной политики и Департаментом информационных технологий. Низкополигональная модель (НПМ) оптимизирована для быстрой загрузки и сохраняет ключевые детали, высокополигональная (ВПМ) представляет собой максимально точную копию объекта-оригинала.

Разделение объясняется тем, как город работает с моделями. НПМ встраивается в общегородскую трехмерную сцену, поэтому она облегчена по числу полигонов и источников света. ВПМ показывает материалы, пластику фасада, остекление и детали входных групп на совещаниях, где решение и принимается. Готовить их по остаточному принципу не получится: геометрия обеих моделей должна совпадать с чертежами альбома, а масштаб и посадка на участок — с топографической основой.

В московской практике 2026 года к комплекту FBX добавляется цифровая информационная модель в формате IFC. В Смарт Вэй мы закладываем на подготовку моделей отдельный этап и отдельный срок, потому что переделка геометрии после замечаний по фасаду означает пересборку и НПМ, и ВПМ.

Санкт-Петербург: АГО, паспорт фасадов и проект благоустройства

КГА рассматривает АГО по собственному регламенту, а для фасадных работ в Петербурге действует отдельная процедура. Перед разработкой проекта благоустройства элементов благоустройства нужно получить задание КГА: подается заявление, согласие на обработку персональных данных, доверенность, выписка ЕГРН, 40 фотографий, поэтажный план с обозначением места устройства и схема границ элементов благоустройства. Перечень проектируемых элементов указывается полностью: неполный перечень дает отказ.

Константин М, начальник технического отдела: «В Петербурге у нас называется проект благоустройства элементов благоустройства. Если у нас хотят какой-то кондиционер повесить, либо иное оборудование, это можно делать только на дворовых фасадах, на лицевых фасадах мы ничего не вешаем.»

Для отдельного оборудования вместо проекта готовится лист согласования КГА. Он подается в электронном виде, предварительного разрешения на его разработку не требуется. Срок предоставления услуги по проекту благоустройства составляет не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. На практике эти сроки удлиняются: с первого раза материалы проходят редко.

Региональная специфика: в обоих городах при изменении фасадов и устройстве входов нужен топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями. В Москве данные выдает Мосгоргеотрест, в Санкт-Петербурге — трест ГРИИ, где можно заказать архивные сведения. Топооснову мы заказываем после получения разрешения на разработку проекта, чтобы заказчик не платил за нее дважды. КГА требует развертки по четырем фасадам, тогда как московский комплект часто ограничивается фасадами, выходящими на улицы и проезды.

Образцы документов по АГР, АГО и фасадам

Начните с примера альбома АГР: по нему видно, какой объем графики и пояснений закрывает согласование, а остальные файлы показывают формат результата по фасадным процедурам.

Московская область и другие регионы: АГО через ГПЗУ

В Московской области ориентиром служит градостроительный план участка. Если в разделе 1 ГПЗУ есть ссылка на региональный порядок согласования облика, к пакету на разрешение на строительство прикладывают либо свидетельство о согласовании АГО, либо письмо Мособлархитектуры о том, что согласование не требуется. Материалы рассматривает рабочая группа при Архитектурной комиссии, и на заседании обязательно присутствуют автор проекта и заказчик — защита проекта здесь часть процедуры, а не формальность. Порядок услуги описан на странице выдачи свидетельств о согласовании АГО Мособлархитектуры.

В остальных регионах процедура начинается с проверки правил землепользования и застройки. Требование к облику появляется только для территорий, которые ПЗЗ прямо перечислили, поэтому два соседних участка в одном городе могут иметь разный набор обязанностей. Требования к самому облику — к фасадным решениям, материалам, цвету, размещению оборудования — установлены постановлением Правительства РФ № 857, а решение о согласовании или отказе орган местного самоуправления направляет в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления и разделов проектной документации.

Что путают чаще всего и во что это обходится

Первая ошибка — подать московский альбом в другой регион. Состав материалов АГО в Санкт-Петербурге отличается от московского: КГА требует свою структуру пояснительной записки, ландшафтный анализ, описание мероприятий по обеспечению доступа инвалидов, развертки четырех фасадов и обоснование по разрешительному письму комитета. Переделка альбома под другой регламент — это повторный цикл проектирования, а не правка титульного листа.

Вторая ошибка — считать, что АГР или АГО закрывают вопрос реконструкции. Это разные процедуры: проект реконструкции готовится по постановлению № 87 и содержит 12 разделов, а АГР описывает архитектуру и фасады. АГР при этом можно получить и тогда, когда реконструкция в перспективе не согласуется, например при ограничениях по правилам землепользования и застройки.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Третья ошибка — выполнить работы и потом идти согласовывать. В Москве по 94-ПП согласуются только планируемые работы: по уже выполненным изменениям фасада орган архитектуры выдает отказ и требование привести объект в соответствие. Окно для легализации ранее выполненных работ закрывалось 1 октября 2023 года для зданий в пределах внешней границы Садового кольца и 1 января 2026 года для зданий на перечисленных магистральных улицах. Дальше остается путь через отказы и суд, а это уже другие сроки и другой бюджет.

Кейс из практики: владелец бизнес-центра в Москве заказывал колористический паспорт другому подрядчику и получал отказы органа архитектуры. Мы взяли объект, провели обследование и обмеры, разработали проект колористического решения и после первой подачи установили настоящую причину отказа — ошибки в технической документации БТИ. Исправление данных БТИ заняло 3 недели, весь комплекс работ вместе с получением паспорта — 3 месяца.

Какой документ нужен при разных работах

Ниже разобраны четыре типовых сценария по двум городам, где мы ведем согласования постоянно.

Верхние две строки закрывают большинство обращений по помещениям на первых этажах, нижняя — работу застройщика. Определив свою строку, вы сразу понимаете, нужен вам альбом АГР с моделями или достаточно проекта фасадов с техническим заключением.

Стоимость разработки и согласования АГР и АГО

Итоговая цена зависит от площади и сложности объекта, от того, планируется работа или уже выполнена, и от того, нужны ли смежные разделы вроде колористики и обеспечения сохранности ОКН.

Сама государственная услуга по согласованию изменения фасадов и колористического паспорта в органе архитектуры бесплатна: заявление подается в электронном виде. Платными остаются проектирование, сопровождение и последующая регистрация изменений, а госпошлина за кадастровый учет составляет от 4000 рублей для физических лиц и от 22 000 рублей для юридических. Актуальные позиции по фасадным работам и АГР собраны на странице цен на согласование фасадов.

Как проходят такие проекты у наших заказчиков, видно по отзывам о работе Смарт Вэй: там есть объекты и по московской, и по петербургской процедуре. Прайс-лист на услуги открывается PDF-файлом, его легко скачать.

Выводы

Название документа определяется не типом объекта, а территорией: Москва выдает свидетельство об утверждении АГР по 284-ПП, Санкт-Петербург и Московская область работают с архитектурно-градостроительным обликом по собственным регламентам, остальные регионы — по статье 40.1 ГрК РФ и постановлению № 857 с десятидневным сроком решения. Московский комплект дополнительно требует низкополигональную и высокополигональную трехмерные модели, поэтому альбом из одного региона не переносится в другой без переработки. Проверять маршрут нужно с ГПЗУ и правил землепользования и застройки, а не с готового альбома соседнего объекта.

Смарт Вэй ведет согласования и по московскому, и по петербургскому регламенту, включая подготовку трехмерных моделей, колористику и раздел обеспечения сохранности ОКН. Если по объекту непонятно, что именно требуется — АГР, АГО или проект изменения фасадов, разбор исходных данных удобнее начать через форму заявки.

Частые вопросы