АГР и АГК — различия между документами: 1423-ПП и 3D-модели

АГР и АГК — два разных документа об архитектуре здания. Архитектурно-градостроительное решение (АГР) в Москве утверждается свидетельством и нужно, чтобы получить разрешение на строительство или реконструкцию. Архитектурно-градостроительная концепция (АГК) — предпроектная проработка без единой регламентной процедуры: заказчик заказывает ее, чтобы сравнить варианты застройки и обосновать параметры участка. АГК не заменяет АГР. Если объект подпадает под московский порядок, свидетельство потребуется в любом случае. Колористический паспорт, который часто называют паспортом фасада, охватывает только цвет и отделку и не касается конструкций. Разберем, как выбрать документ по порогам площади и этажности, какие низкополигональные и высокополигональные 3D-модели и какой файл IFC нужны для свидетельства и что меняет 1423-ПП с 30 сентября 2026 года. Стоимость альбома и согласования, типичные ошибки и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Чем АГР отличается от АГК: статус, орган и результат

Свидетельство об утверждении АГР в Москве выдается по постановлению Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. С 30 сентября 2026 года его сменяет постановление от 22.05.2026 № 1423-ПП «Об утверждении архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве». По новому порядку проект рассматривает Архитектурная комиссия города Москвы, решение принимается на совещании с участием Мэра, а свидетельство оформляет Департамент градостроительной политики (ДГП), с которым объединена Москомархитектура. Свидетельство нужно получить до направления проектной документации на экспертизу, а действует оно 3 года.

У АГК такого статуса нет. Концепцию разрабатывают по договору с заказчиком: несколько вариантов объемно-планировочных и фасадных решений, благоустройство, допустимые параметры застройки по ПЗЗ и ГПЗУ, сценарий развития участка. Ее готовят для сравнения вариантов, в составе мастер-плана, при комплексном развитии территории, для архитектурного конкурса, перед документацией по планировке территории, а в Москве — как обоснование технико-экономических показателей и вида разрешенного использования на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

В Санкт-Петербурге и Московской области аналог московского АГР называется АГО — архитектурно-градостроительный облик. В Петербурге его рассматривает Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Московский регламент, пороги и состав материалов на эти регионы не переносятся.

Сравнение трех документов, которые чаще всего путают при работе с обликом здания в Москве:

Право строить или реконструировать дает только цепочка АГР, экспертиза и РНС. Концепция на этом пути сокращает число итераций, а паспорт фасада закрывает случаи, когда конструкции не меняются. Если для объекта готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не нужен: цветовые решения входят в альбом.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР сам по себе комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания. А колористический паспорт — это документ про стилистику оформления фасада: в нем мы не предусматриваем ни новые оконные проемы, ни тамбуры, ни дверные элементы.»

В практике Смарт Вэй выбор документа начинается с одного вопроса к собственнику: меняется только цвет и материал отделки или появляются новые окна, входы, пристройки и меняется этажность. В первом случае нужен колористический паспорт, во втором — АГР.

Когда АГР не требуется: пороги площади, этажности и расположения

По 284-ПП свидетельство не требуется для нескольких категорий объектов:

• здания общей площадью до 1500 м², не выше 2 этажей и не предназначенные для проживания, если они расположены вне территорий объектов культурного наследия и их зон и не выходят на магистральные улицы общегородского и районного значения;
• строительство и реконструкция объектов ИЖС;
• некапитальные здания и сооружения, в том числе временные;
• реконструкция и замена несущих конструкций без изменения внешнего облика.

Условия первого пункта действуют вместе. Склад на 1000 м² в глубине квартала проходит без АГР, а такой же склад на главной дороге уже требует свидетельства. Магазин на 2000 м² под исключение не подпадает, потому что порог — 1500 м². Новое постановление 1423-ПП прямо исключает из процедуры объекты культурного наследия и ИЖС. Для ОКН действует отдельный порядок с участием органов охраны наследия, и московский АГР там не применяется.

Реконструкция и АГР — независимые процедуры. Проект реконструкции по постановлению Правительства РФ № 87 решает вопросы конструкций и безопасности, АГР решает вопросы облика. Одно не заменяет другое, и собственник, который меняет фасад глобально, получает АГР независимо от того, есть ли реконструкция внутри.

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это абсолютно другая история, 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Площадь, этажность и назначение для проверки порогов берутся из выписки ЕГРН на здание, а выход на магистраль и зоны ОКН — по карте ПЗЗ на mos.ru и порталу открытых данных data.mos.ru. Там объект ищут по схеме, а не по адресу.

Сверьте площадь и этажность здания по данным ЕГРН до выбора процедуры

Когда характеристики объекта сверены, документ определяется по характеру работ. Сценарии для нежилых зданий в Москве:

Строка с изменением облика целиком — самая частая точка ошибки. Собственник считает работы ремонтом фасада, а по составу изменений нужен АГР. Перед заказом проекта полезно выписать все элементы фасада, которые поменяются, и сравнить список со второй и третьей строкой.

АГК перед АГР: когда концепция экономит месяцы

Параметры участка в Москве задают ПЗЗ, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, и выданный на участок ГПЗУ. В большинстве территориальных подзон Москвы стоит индекс «Ф»: предельные плотность, высота и процент застройки равны фактическим параметрам существующих объектов. Надстроить этаж, увеличить площадь или пятно застройки при таком индексе без отдельного согласования или решения суда нельзя, и никакой альбом АГР этого не изменит.

АГК нужна, когда заказчик еще не знает, что на участке можно построить. Концепция показывает градостроительный потенциал, ограничения, допустимые параметры и сценарий развития территории до того, как оплачена разработка полного альбома с 3D-моделями. Если для проекта нужен другой вид разрешенного использования, это почти всегда означает изменение ПЗЗ через публичные слушания. От подачи заявления до слушаний проходит от нескольких месяцев до полугода и больше, и положительный результат не гарантирован. Концепция фиксирует такие развилки на этапе, когда отказ от варианта обходится дешевле всего.

Важный нюанс из практики: заказчик хотел пристроить к зданию входную группу длиной 30 м, но участок за зданием принадлежал ДГИ. Такое решение требует участия департамента и его согласия, и сроки растягиваются. В АГК подобные ограничения видны до разработки фасадов, в альбоме АГР их находят уже при согласовании.

Мы начинаем работу по облику здания с анализа действующего паспорта фасада, охранного статуса и градостроительных ограничений участка. Для типового объекта с понятными параметрами ГПЗУ отдельная концепция обычно не нужна, и работа сразу идет в формате АГР.

У концепции есть граница применимости. Одобрение АГК на ГЗК или в конкурсе не дает права строить и не заменяет свидетельство АГР. Предельные параметры для проектирования берутся только из выданного ГПЗУ, сведения которого используются в течение 3 лет со дня выдачи (ч. 10 ст. 57.3 Градостроительного кодекса).

Требования к 3D-модели АГР для Москомархитектуры: НПМ, ВПМ и IFC

С 16 января 2024 года свидетельство об утверждении АГР нельзя получить без двух трехмерных моделей: низкополигональной (НПМ) и высокополигональной (ВПМ). Технические требования утверждены совместным приказом Департамента информационных технологий и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, а в электронной форме услуги на mos.ru для моделей теперь два отдельных поля. Официальное пояснение, чем модели отличаются по назначению, опубликовано в новости правительства Москвы о том, что вводятся новые требования к 3D-моделям для получения АГР.

С 19 января 2026 года требования обновлены. Для BIM-проектов к комплекту FBX-моделей НПМ и ВПМ добавлена обязательная модель IFC (ЦИМ АГР), перечень проверок сокращен, лимиты по полигонам для благоустройства привязаны к площади, требования к освещению расширены. По 1423-ПП трехмерные низко- и высокополигональные модели и ЦИМ АГР в формате IFC входят в состав подаваемых материалов. Упрощенный состав допускается для отдельных объектов по решению совещания с участием Мэра.

Все модели готовятся в масштабе 1:1 и очищаются от элементов, которые не используются для демонстрации: камер, частиц, тумана. Модель IFC не рисуется отдельно от альбома. Площади этажей и отметки в ней должны совпадать с ведомостью ТЭП, иначе расхождение всплывает при проверке.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это как раз 3D-модель здания. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами, с разрезами, с дизайном, с внутренней частью. Модель — это 95% всей работы.»

В практике Смарт Вэй модель разрабатывается одновременно с планами, разрезами и фасадами альбома, а не отдельным заказом после них. Для АГК единых требований к форматам нет: состав 3D-материалов концепции задает договор, и требования МКА к НПМ, ВПМ и IFC на нее не распространяются, пока концепция не превратилась в альбом АГР.

Состав альбома АГР и порядок получения свидетельства

Альбом АГР занимает от 20 до 50 листов. В него входят титульный лист и содержание, ситуационные схемы и план расположения участка с выносками из ГПЗУ, топографический план, фотофиксация, схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), фасады, поэтажные планы, разрезы, визуализации, ведомость ТЭП, сведения об отделочных материалах и цифровые модели. Обязательное приложение — действующая выписка из реестра членов СРО проектировщика. Срок актуальности выписки ограничен, поэтому ее заказывают заново перед подачей. Нумерация листов сквозная и совпадает с составом, указанным в заявлении и на титульном листе.

Срок подготовки зависит от объекта. Буклет АГР мы готовим от 1 до 3 месяцев, для сложных зданий срок увеличивается в 2-3 раза и зависит от пожеланий заказчика и от того, вписываются ли они в ГПЗУ. На согласование закладываем до 3 месяцев: с первой подачи архитектура, как правило, выдает замечания даже по простому объему 10×10 м. По 1423-ПП Архитектурная комиссия заседает не реже 3 раз в неделю. Изменения внутренних планировок, ТЭП в пределах 10%, замена отделочных материалов фасада и корректировка оборудования в установленных границах не требуют нового свидетельства.

Как получить свидетельство об утверждении АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте применимость процедуры: площадь и этажность по выписке ЕГРН, территориальную зону и индекс «Ф» по карте ПЗЗ, предельные параметры по ГПЗУ, наличие ОКН рядом с участком и выход на магистральную улицу.
2. Шаг 2. Организуйте выезд на объект: фотофиксация участка и окружающей застройки, развертка улицы, заказ или получение топографического плана.
3. Шаг 3. Согласуйте эскиз будущего облика с собственником и проверьте его на соответствие ГПЗУ до разработки полного альбома.
4. Шаг 4. Разработайте альбом АГР одновременно с НПМ, ВПМ и моделью IFC, сверьте площади и отметки модели с ведомостью ТЭП.
5. Шаг 5. Подайте заявление в электронном виде на mos.ru: каталог услуг для бизнеса, категория «Строительство, реконструкция и ремонт», раздел «Строительство», услуга «Свидетельство об утверждении АГР». Модели загружаются в два отдельных поля.
6. Шаг 6. Отработайте замечания и получите свидетельство в личном кабинете. Если объект реконструируется, после завершения работ АГР прикладывается к техническому плану для внесения изменений в ЕГРН.

Образцы альбома АГР, заданий на проектирование и документов по участку

Начните с примера альбома АГР: по нему видно, как выглядят графические листы и приложение с выпиской СРО, а образцы ГПЗУ и выписки из ПЗЗ пригодятся на этапе проверки участка.

Изменение в паспорт фасада: когда хватает колористики

Паспорт колористического решения фасадов в Москве оформляется по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Проект колористического решения готовит проектная организация: пояснительная записка, чертежи всех фасадов с цветами по палитрам NCS и RAL, фотофиксация, развертка фасада по улице и ведомость отделки. Сам паспорт установленной формы выдает Москомархитектура на основании проекта. После получения паспорта на работы отводится 5 лет. Если срок пропущен или собственник решил сменить цвета, процедура проходит заново.

Для зданий массовых серий есть альбом типовых колористических решений: собственник выбирает вариант, и проект не разрабатывается. Торговые и офисные центры с нетиповой архитектурой под типовое решение не подпадают, для них нужен индивидуальный проект. Если в здании несколько собственников, проект делается единым на весь фасад.

Изменение в паспорт фасада начинается с запроса архивного паспорта в Москомархитектуре. Если в нем указан код RAL текущей окраски, выцветший фасад обновляют в том же цвете без нового паспорта. Если архивного паспорта нет, что бывает у зданий, облик которых не менялся десятилетиями, разрабатывается новый.

Константин М, кадастровый инженер: «Если колористического паспорта не было, тогда нужно колористический паспорт заказывать, вносить туда информацию об этом RAL, о том, что было раньше, с какого момента это все производилось. Но паспорт нужно готовить новый, по сути, для того, чтобы зафиксировать эту информацию в МКА на текущую дату.»

Проект оценивают по действующим требованиям, а не по тем, что были на дату отделки. Вентфасад, смонтированный 30 лет назад, при оформлении паспорта могут потребовать заменить на штукатурку определенных цветов, если так предусматривают текущие нормы для квартала. Москомархитектура действует в рамках регламента, и такой отказ не оспаривается. На требования влияют соседние здания и близость объектов культурного наследия, даже если само здание памятником не является.

Кейс из практики: торговый центр в центре Москвы, введенный в 2008 году, решил сменить цветовую схему. Мы запросили действующий колористический паспорт в Москомархитектуре, за 1 день выполнили обмеры и фотофиксацию, предложили 3 варианта окраски и после выбора заказчика составили таблицу окраски и отделки с визуализацией. Проект подали через онлайн-сервис, паспорт согласован и зарегистрирован, работа передана заказчику через 7 рабочих дней.

Паспорт не меняет сведения ЕГРН и к техническому плану не прикладывается. Если вместе с цветом появляются новые проемы или входные группы, одного паспорта недостаточно: нужен проект изменения фасада или АГР по сценариям из таблицы выше.

Ошибки при выборе между АГР, АГК и паспортом фасада и их цена

Большая часть повторных циклов возникает не на согласовании, а при выборе документа. Типовые ошибки:

1. Считать АГР заменой проекта реконструкции. Собственник рассчитывает, что согласованный облик закроет все вопросы. Свидетельство утверждает внешний вид и не легализует увеличение высоты, этажности или площади. Если здание стало выше хотя бы на метр, это заметят при проверке, и объект уходит в процедуру самовольной реконструкции с предписанием и судом.
2. Заказывать 3D-модель отдельно от альбома по минимальной цене. Модель составляет основной объем работы и должна совпадать с планами, разрезами и ведомостью ТЭП. Модель, сделанная без альбома, переделывается при расхождении площадей в IFC, и стоимость фактически оплачивается дважды.
3. Перекрашивать фасад без паспорта. Мотив — экономия на проекте. Проведение работ без разрешения грозит штрафом до 50 000 руб. по закону города Москвы от 21.11.2007 № 45 и предписанием вернуть фасад в первоначальный вид за свой счет. Штраф выставляют повторно, пока нарушение не устранено.
4. Рассчитывать узаконить измененный фасад в центре после работ. По 94-ПП выполненные работы можно было согласовать до 1 октября 2023 года в пределах Садового кольца и до 1 января 2026 года на магистралях. Сейчас путь один: отказ Москомархитектуры, отказ Росреестра и суд, либо приведение фасада в прежний вид.
5. Включать колористику в судебную легализацию реконструкции. Технический план не содержит цвета, а колористика — самостоятельная процедура. Чтобы заявить ее в суде, нужно как минимум пройти согласование и получить отказ Москомархитектуры, поэтому колористику ведут отдельно.

Важный нюанс из практики: причиной отказа по колористическому паспорту бизнес-центра оказались ошибки в технической документации БТИ. На их исправление ушло 3 недели, весь цикл с повторной подачей и получением паспорта занял 3 месяца. Сверка поэтажных планов БТИ с фактом до подачи снимает этот риск заранее.

Когда АГК заказывать не нужно

• Параметры участка по ГПЗУ понятны, ТЭП и вид разрешенного использования не меняются: работа сразу идет в формате АГР.
• Меняются только цвет и отделочные материалы: достаточно колористического паспорта.
• Устраиваются проемы, входные группы и тамбуры без фундамента у здания вне зоны 94-ПП: нужен проект по 432-ПП, концепция и АГР не требуются.
• Объект не выше 2 этажей, до 1500 м², нежилой, вне зон ОКН и магистралей: АГР по 284-ПП не требуется, концепция имеет смысл только для собственного выбора варианта.
• Объект культурного наследия: действует отдельный порядок, проектную документацию готовят организации с лицензией Министерства культуры.

Стоимость разработки и согласования АГР, АГО и паспорта фасада

Цена определяется площадью и назначением объекта, регионом, охранным статусом адреса и тем, нужно ли прорабатывать варианты облика до альбома. Цены актуальны на сентябрь 2026 года.

Цены указаны как «от»: итог зависит от площади, состояния документов и требований согласующего органа, а госпошлины и платежи Росреестра и БТИ оплачиваются отдельно. Полный перечень позиций по облику здания, включая проекты изменения фасада, вывески и ОСОКН, собран на странице стоимости согласования фасадов, АГР и колористики.

Как собственники зданий и управляющие компании оценивают сроки и результат согласований в Москомархитектуре, можно посмотреть в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

АГР — обязательный этап для объектов, которые подпадают под московский порядок: без свидетельства проект не идет на экспертизу и не получает РНС. Концепция и паспорт фасада его не заменяют. АГК снимает неопределенность по участку до того, как оплачены альбом и 3D-модели, а колористический паспорт закрывает только цвет и отделку. С 30 сентября 2026 года действует 1423-ПП: АГР рассматривает Архитектурная комиссия, модели НПМ, ВПМ и IFC входят в состав материалов, свидетельство действует 3 года.

Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, 3D-модели и колористические проекты и ведет их согласование в ДГП и КГА, начиная с проверки ПЗЗ, ГПЗУ и охранного статуса объекта. Если нужно определить, какой документ требуется вашему зданию, исходные данные можно направить через форму заявки.

Частые вопросы об АГР, АГК и паспорте фасада