АГР для объекта капитального строительства — это архитектурно-градостроительное решение, которое утверждает Москомархитектура, выдавая свидетельство установленной формы. Без этого свидетельства проект в Москве не проходит экспертизу и не доходит до разрешения на строительство. Основную трудоёмкость альбома дают трёхмерные модели: низкополигональная, высокополигональная, а с 2 апреля 2026 года ещё и цифровая информационная модель формата IFC. Разберём состав материалов, параметры НПМ и ВПМ, порядок подачи и причины, по которым модели возвращают на доработку. Сценарная таблица по колористике и паспорту фасада, стоимость работ на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Когда АГР нужен объекту капитального строительства, а когда нет
Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Документ описывает и состав материалов, и административный регламент госуслуги по подготовке свидетельства. АГР требуется при строительстве и при реконструкции объекта капитального строительства, если работы меняют внешний облик здания. Результат процедуры — свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, в котором фиксируются вид работ, наименование и назначение объекта, авторский коллектив и основные технико-экономические показатели.
Проектировщику важно понимать очередность. АГР идёт первым, до стадии П и до Стройнадзора. Проект реконструкции по 87-му постановлению с его двенадцатью разделами делается параллельно или позже, но он не заменяет АГР и не отменяет его. Это два независимых трека: в АГР согласовывается архитектура и фасады, в проекте реконструкции — конструктив, инженерия, пожарная безопасность.
Когда АГР не нужен
Перечень исключений короткий, и половина обращений закрывается именно им. АГР не требуется в следующих случаях:
- здание не выше двух этажей площадью не более 1500 м², не предназначенное для проживания граждан;
- строительство и реконструкция индивидуальных жилых домов;
- складские здания, если объект не выходит на магистральные улицы;
- объекты, расположенные вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон охраны — у ОКН отдельный порядок с реставрационными разрешениями;
- объекты, не расположенные на магистральных улицах общегородского и районного значения;
- некапитальные здания и сооружения, включая временные, — те, что не имеют фундамента и не привязаны жёстко к земле;
- инженерные сооружения;
- работы по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания.
ℹ️ Полезно знать: порог 1500 м² и два этажа работает только в связке с назначением: объект не должен предназначаться для проживания граждан. Склад на 1000 м² под исключение попадает, а вот здание на 2000 м² внутри квартала придётся проверять уже по остальным условиям перечня.
В практике Смарт Вэй заказчики сознательно сажают на участок здание в два этажа и до 1500 м², чтобы уйти от АГР и от части сопутствующих норм. Логика понятная, но она рассыпается, если участок выходит на магистральную улицу. Тогда площадь роли не играет.
Состав альбома АГР: какие материалы проверяет Москомархитектура
Состав материалов задан приложением к 284-ПП. В комплект входят план территории в масштабе 1:2000, план земельного участка 1:500, план общественной функции, план этажа 1:200 с фрагментами 1:20, разрезы и фасады 1:200, план кровли 1:200 и трёхмерная модель. Материалы подаются в PDF с разрешением не менее 300 dpi. Планы содержат границы земельного участка, существующее и проектное положение коммуникаций, разбивочные оси, координаты, отметки и технико-экономические показатели.
Сам буклет получается компактным: от 20 до 50 листов. Объём при этом обманчив. Перед отрисовкой нужен выезд на объект с фотофиксацией окружения — по одному из наших проектов архитектура запросила 40 фотографий развёртки местности вокруг участка. Топографический план заказывается в Мосгоргеотресте или предоставляется заказчиком. Дальше идёт эскиз, его утверждает заказчик, и только после этого собирается альбом.
Технико-экономические показатели в альбоме должны совпадать со сведениями об объекте и участке. Расхождение площади участка или строительного объёма между пояснительной запиской, чертежами и моделью — типовое замечание, которое отправляет комплект на второй круг.
Сверьте площадь и кадастровый номер объекта перед подготовкой альбома АГР
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Требования к 3D-моделям АГР: низкополигональная и высокополигональная
Технические требования к трёхмерным моделям, размещаемым в информационных системах города, установлены совместным приказом ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Действующая редакция задана распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736, оно вступило в силу 19 января 2026 года. Проверять нужно именно актуальную редакцию: параметры менялись несколько раз за два года, и инструкции трёхлетней давности уже расходятся с чек-листом проверки.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Самое сложное, что делается в альбоме, это трёхмерная модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, разрезами и внутренней частью, и представляется отдельно от буклета. Модель — это 95% всей работы. Когда звонят и предлагают сделать модель за 15 000 рублей, разговор заканчивается на этой цифре.»
Моделей две, и они решают разные задачи. Ниже параметры в сравнении.
| Параметр | НПМ (низкополигональная) | ВПМ (высокополигональная) |
|---|---|---|
| Назначение | Интеграция в общую трёхмерную модель города | Детальная оценка облика объекта в городском контексте |
| Предел геометрии | До 50 000 треугольников | До 2 000 000 полигонов |
| Вес файла | До 20 МБ | До 500 МБ |
| Формат | FBX, с 2026 года дополняется IFC | FBX, с 2026 года дополняется IFC |
| Детализация | Габариты, силуэт, форма кровли, крупные архитектурные элементы | Оконные проёмы, входные группы, конструктивные элементы фасада |
| Текстуры | Единый текстурный атлас | Отдельные растровые карты, нейтральные, без художественных эффектов |
| Геопривязка | Московская система координат | Московская система координат, сопровождается geojson-файлом |
Из таблицы видно главное: НПМ проверяют на вес и корректность посадки, ВПМ — на детализацию и читаемость фасада. Оптимизировать ВПМ до предельного лимита полигонов бессмысленно, если при этом теряются проёмы и членения.
Низкополигональная модель для АГР
НПМ уходит в общегородскую цифровую модель, поэтому её оценивают по скорости загрузки и точности посадки. Внутренняя геометрия не нужна, лишние объёмы только съедают лимит. Геометрия строится треугольными полигонами, имена объектов пишутся латиницей без спецсимволов, схема наименования файлов — код района, транслитерированный адрес, номер. Кириллица в именах ломает импорт.
Высокополигональная модель для АГР
ВПМ показывает фасад так, как его увидит инспектор: остекление, входные группы, ритм проёмов, цоколь, кровельные элементы. Цвета фасадов приближаются к проектным решениям из ведомости отделки. Фототекстуры не допускаются, художественная обработка тоже. Освещение нормируется: допустимое число источников света увеличено до 250, между источниками выдерживается расстояние от 1,5 до 5 метров в зависимости от типа. Для ВПМ благоустройства лимит полигонов привязан к площади участка, а архив ZIP допускается размером до 1 ГБ.
Смарт Вэй закладывает отдельный этап на чистку модели перед выгрузкой. Модель, выгруженная из Revit без переработки, тянет за собой процедурные карты, материалы конкретных рендер-движков и внутреннюю геометрию, которой в АГР быть не должно. Разбирать это после первого отказа дольше, чем сделать сразу.
ЦИМ АГР в формате IFC: что меняется со 2 апреля 2026 года
Требования к материалам в формате IFC установлены распоряжением ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 от 16 января 2026 года и вступают в силу 2 апреля 2026 года. IFC не заменяет FBX, а добавляется к комплекту: застройщик подаёт цифровую информационную модель АГР, низкополигональную и высокополигональную модели.
Смысл нововведения простой: город переходит от картинки к проверяемым данным. В IFC-модель заходит атрибутивный набор RUS_SET_AGR со строительным объёмом, площадью участка, площадью этажа и высотными отметками. Эти значения сверяются с пояснительной запиской и с ГПЗУ автоматически. Дополнительно комплект сопровождается geojson-файлом, по которому верифицируется положение объекта в городской системе координат.
Для проектировщика это означает смену порядка работы. Раньше BIM-модель жила отдельно, а на АГР шла визуализация. Теперь BIM-модель становится источником для АГР, и качество атрибутивного заполнения в Revit или Renga напрямую влияет на прохождение проверки. Выгрузка IFC без настроенного маппинга свойств даёт формально валидный файл с пустыми атрибутами, и это отказ.
Константин М, начальник технического отдела:
«По срокам мы закладываем на согласование в архитектуре в среднем три месяца, хотя регламент говорит про 25 рабочих дней. Замечания приходят практически всегда, даже по простой коробке 10 на 10 метров. Поэтому в графике проекта под АГР резервируется отдельное окно, а не остаток времени перед экспертизой.»
Образцы документов для подготовки АГР
Комплект ниже собран под задачу проектировщика: сначала смотрите готовый альбом АГР, дальше — исходные данные по участку, от которых зависят предельные параметры.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки | Скачать |
| Выписка из ПЗЗ по градостроительному регламенту зоны | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец паспорта фасада | Скачать |
Как подготовить и подать АГР: порядок действий
Что проверить до старта работ
Половина проблем с АГР рождается на этапе исходных данных. До того как садиться за геометрию, проверьте шесть позиций:
- ГПЗУ: предельная высота, плотность, процент застройки, отступы. Всё, что выходит за эти цифры, архитектура развернёт независимо от качества модели.
- ПЗЗ и наличие индекса «Ф» у подзоны. Индекс означает фактические параметры и запрет на их изменение.
- Вид разрешённого использования земельного участка по выписке ЕГРН и его соответствие назначению объекта.
- Права на землю. При аренде смотрите договор: в договорах с городом часто прописана только эксплуатация существующего объекта.
- Попадание участка в границы зон охраны объектов культурного наследия. Если попадает, дополнительно разрабатывается раздел обеспечения сохранности ОКН.
- Актуальные сведения ЕГРН по объекту и участку: площадь, координаты, кадастровые номера. Эти цифры уйдут в ТЭП и в атрибуты IFC.
💡 Лайфхак: откройте карту ПЗЗ на портале мэра и посмотрите подзону участка до подписания договора. Три буквы «ФР» в подзоне означают фактические плотность, высоту и процент застройки. Надстроить этаж при таком индексе обычным путём не выйдет, и это выясняется за пять минут, а не через два месяца моделирования.
Константин М, судебный эксперт:
«Практически вся Москва живёт с индексом «Ф». Сложно найти объект, у которого этих букв нет. Означает это одно: плотность, высоту и процент застройки поменять нельзя. Захотели реконструировать двухэтажный детский сад и надстроить третий этаж — при получении разрешения на строительство просто не дадут.»
Услуга по оформлению свидетельства предоставляется в электронном виде через портал мэра Москвы. Описание процедуры, перечень заявителей и оснований для отказа опубликованы в карточке государственной услуги оформление свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения. Регламентный срок рассмотрения составляет 25 рабочих дней, для объектов городского значения он сокращён до 20 рабочих дней, для объектов программы реновации — до 15.
Как получить свидетельство об утверждении АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ, выписки ЕГРН на объект и участок, топографический план, правоустанавливающие документы, при аренде — договор.
- Шаг 2. Выйдите на объект: фотофиксация участка и окружающей застройки со всех сторон, обмеры, при сложной пластике фасада — съёмка трёхмерным сканером.
- Шаг 3. Разработайте и утвердите с заказчиком эскиз облика. До подписи эскиза за буклет садиться рано: переделка модели стоит дороже переделки эскиза.
- Шаг 4. Соберите альбом по составу 284-ПП: планы, разрезы, фасады, план кровли, ведомость отделки, пояснительная записка, ТЭП.
- Шаг 5. Подготовьте трёхмерные материалы: НПМ и ВПМ в FBX, цифровую информационную модель в IFC с набором RUS_SET_AGR, geojson с координатной привязкой.
- Шаг 6. Проверьте комплект по чек-листу: полигонаж, вес файлов, имена латиницей, направление нормалей, наличие окружающей застройки, совпадение ТЭП в альбоме и модели.
- Шаг 7. Подайте заявление в электронной форме, отработайте замечания и получите свидетельство об утверждении АГР.
Почему АГР возвращают на доработку
Замечания делятся на две группы: градостроительные и модельные. Первые лечатся изменением проекта, вторые — переделкой файлов.
Градостроительные замечания: превышение предельной высоты или плотности по ГПЗУ, несоответствие ПЗЗ, выход за пятно застройки, визуальное доминирование над окружением и над объектами культурного наследия, стилистический разрыв с застройкой квартала. Отдельная категория — расхождение архитектурного решения с назначением объекта по ВРИ.
Замечания к моделям повторяются из проекта в проект:
- модель без окружающей застройки, поставленная в чистом поле;
- ошибки масштаба, единиц измерения и координатной привязки;
- инвертированные нормали и нетреугольная геометрия;
- имена объектов кириллицей, пробелами и спецсимволами;
- превышение лимита полигонов или веса файла;
- фототекстуры и художественная обработка вместо нейтральных материалов;
- отсутствие geojson или несовпадение посадки с фактическими координатами;
- расхождение ТЭП между альбомом, IFC и пояснительной запиской.
Сколько стоит ошибка в комплекте АГР
Стоимость ошибки считается в календаре. Один цикл замечаний — это повторная подача и ещё один регламентный срок рассмотрения. При согласовании от 30 дней по договору два дополнительных круга сдвигают выход на экспертизу на квартал, а вместе с ней и разрешение на строительство. Для девелопера квартал простоя площадки стоит несоизмеримо дороже, чем переработка модели.
Вторая часть цены ошибки — попытка сделать работы до согласования. По 94-му постановлению согласовать уже выполненные изменения фасада нельзя: архитектура выдаёт отказ и требование привести объект в соответствие. Единственный путь после этого — вернуть всё обратно и заново пройти согласование по планируемым работам.
⚠️ Внимание: ответственность за незаконное изменение фасада закреплена в Кодексе города Москвы об административных правонарушениях. Для юридических лиц сумма достигает 500 000 рублей, и штрафом дело не заканчивается: параллельно выдаётся требование привести фасад в прежний вид за свой счёт.
АГР, колористический паспорт и паспорт фасада: что оформлять под конкретную задачу
Три документа регулярно путают между собой, потому что все три про внешний вид здания. Разница в объёме работ и в правовых последствиях.
Колористический паспорт регламентируется 114-м постановлением и описывает цвет и отделочные материалы. Новых проёмов, тамбуров и изменения этажности в нём нет. В ЕГРН он не попадает и к техническому плану не прикладывается. Срок на выполнение работ по выданному паспорту — 5 лет, после чего процедуру проходят заново.
Проект изменения фасадов работает по 94-му постановлению. Если объект попадает в границы Садового кольца или в перечень улиц из постановления, проект согласуется с архитектурой. Если не попадает, проект подписывают собственник и проектная организация, после чего он включается в состав технического плана и уходит в Росреестр.
АГР перекрывает оба документа. Он содержит и колористику, и решения по фасадам, и параметры объекта, и служит основанием для внесения изменений в ЕГРН через технический план.
📌 Факт: если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в подавляющем большинстве случаев не оформляется — колористические решения уже входят в состав АГР. Обратной замены нет: колористический паспорт в Росреестр не подаётся и сведения об объекте в ЕГРН не меняет.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Меняем только цвет и отделочные материалы | Колористический паспорт по 114-ПП, запрет на ПВХ-сайдинг, профлист, плёнки и баннерную ткань | Трёхмерные модели и подача в Росреестр |
| Новый вход, окно или приямок в нежилом здании вне перечня 94-ПП | Проект изменения фасадов, раздел КР с расчётом перемычки, технический план | Согласование в архитектуре |
| Новое строительство или реконструкция с изменением облика | АГР с НПМ, ВПМ и ЦИМ в IFC, соответствие ГПЗУ и ПЗЗ | Отдельный колористический паспорт |
| Проект изменился после выдачи свидетельства | Корректировка АГР и пересогласование, особенно при изменении высоты здания | Полная переработка альбома с нуля |
Отдельно про корректировку. Высота меняется чаще, чем кажется: подняли машинное помещение лифта, добавили парапет, изменили состав кровли, и параметр из свидетельства перестал совпадать с проектом. Такие корректировки приходят в Смарт Вэй регулярно, потому что прежние проектировщики к моменту стройки уже не на объекте, а сроки по стройке горят.
Константин М, кадастровый инженер:
«Когда фасад сложный по пластике — лепнина, пилястры, множество выступов и пристроек, — лазерного дальномера мало. Мы выводим на объект геодезиста и снимаем участок фасада трёхмерным сканером. Работы стоят дороже, но все элементы попадают в модель независимо от их размера, и потом не приходится дорисовывать геометрию по фотографиям.»
Стоимость разработки и согласования АГР для объекта капитального строительства
Цена собирается из объёма работ: площади и сложности объекта, наличия исходных данных, количества фасадов и того, готовит ли заказчик модель сам. Ниже позиции, которые чаще всего входят в смету по АГР.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО (альбом, буклет) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН) | от 150 000 руб. | по запросу |
Итоговая сумма зависит от площади, сложности пластики фасадов и того, сколько исходных данных даёт заказчик: наличие рабочей BIM-модели заметно сокращает трудоёмкость подготовки IFC. Эскизы, трёхмерная оцифровка и запросы в архитектуру считаются отдельно, полный прайс по фасадам, колористике и АГР помогает сориентироваться по составу работ до брифа.
Работу удобнее оценивать по результату на конкретных объектах: отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят согласования и в какие сроки укладываются проекты.
Выводы
Архитектурно-градостроительное решение открывает объекту капитального строительства путь к экспертизе и разрешению на строительство, а состав материалов задан 284-м постановлением. Основная трудоёмкость сместилась в цифровую часть: низкополигональная модель до 50 тысяч треугольников, высокополигональная до 2 миллионов полигонов, а со 2 апреля 2026 года ещё и информационная модель в IFC с атрибутивным набором и geojson. Градостроительные ограничения из ГПЗУ и ПЗЗ проверяются первыми, потому что ни одна модель не компенсирует превышение предельной высоты.
Смарт Вэй ведёт АГР от выезда на объект и фотофиксации окружения до получения свидетельства, включая подготовку НПМ, ВПМ и цифровой модели по действующей редакции требований. По конкретному участку и параметрам объекта можно оставить заявку — инженер посмотрит ГПЗУ и скажет, какой комплект понадобится.
Часто задаваемые вопросы
Чем АГО в Санкт-Петербурге и Московской области отличается от московского АГР?
Аббревиатура АГР используется в Москве, в Санкт-Петербурге и Московской области аналогичный по смыслу документ называется архитектурно-градостроительным обликом. Согласующий орган в Петербурге — Комитет по градостроительству и архитектуре, в области это архитектура конкретного города или региона. Отличается и состав материалов: в Петербурге по изменению фасадов работает проект благоустройства элементов благоустройства, которому предшествует получение задания на разработку, а срок предоставления услуги не превышает 22 рабочих дней, для листа согласования — 15 рабочих дней.
Что делать, если по объекту уже есть свидетельство АГР, а проект изменился?
Оформляется корректировка АГР с внесением изменений в свидетельство. Самая частая причина — изменение высоты здания из-за машинных помещений лифтов, парапетов или состава кровли. Полностью переделывать альбом при этом не нужно, корректируются затронутые листы и трёхмерные материалы, но пересогласование в архитектуре проходится заново, со своим регламентным сроком.
Можно ли согласовать АГР, если земельный участок в аренде у города?
Можно, но сначала читается договор аренды. В договорах с городом и с Российской Федерацией часто прописана только эксплуатация существующего объекта, а реконструкция запрещена. Если проектируемое крыльцо или входная группа выходят за границы участка, потребуется отдельное решение по земле, и Департамент городского имущества станет участником согласования. Проверить это дешевле заранее: здание координируется, съёмка накладывается на границы участка из ЕГРН.
Требуется ли АГР объекту культурного наследия?
Для объектов культурного наследия и территорий в границах их зон охраны действует отдельный порядок с разрешениями на реставрационные работы, который лицензируется. Если фасады входят в предмет охраны по охранному обязательству, менять их в порядке АГР нельзя. Когда объект расположен рядом с памятником, но сам к ОКН не относится, дополнительно разрабатывается раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия.
Кто подписывает проект изменения фасадов, если объект не попадает в перечень 94-го постановления?
На титульном листе ставятся подпись собственника объекта или его представителя по доверенности и подписи главного инженера проекта и генерального директора проектной организации. После этого проект считается согласованным сторонами и включается в состав технического плана для внесения изменений в ЕГРН. Согласование с архитектурой в такой ситуации не проводится, госуслуга не запрашивается.
Что такое geojson-файл в комплекте АГР и зачем он нужен?
Это текстовый файл с координатами, по которому проверяется посадка объекта в городской системе координат. Он сопровождает высокополигональную модель и цифровую информационную модель. Без geojson или при расхождении координат модель не встаёт в общегородскую трёхмерную сцену, и комплект возвращается на доработку.
Обязательно ли вносить изменения по фасадам в БТИ после согласования?
Для нежилых зданий это работа по желанию: основные сведения о характеристиках объекта хранятся в ЕГРН, и технический паспорт БТИ обязательным не стал. Инвентаризация в БТИ платная, тариф считается по площади, и на объектах свыше 20 000 м² стоимость доходит до полутора миллионов рублей. Смысл идти в БТИ появляется, когда документ требует вышестоящая организация или условия конкретной лицензии.
