АГР: для каких объектов требуется, а для каких нет | 2026

АГР требуется при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства в Москве, и перечень исключений из этого правила короткий: для малых объектов он держится на шести условиях, которые должны совпасть одновременно. Если хотя бы одно не выполняется, свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения придется получать. Разберем, какие объекты попадают под освобождение, какие работы по реконструкции выводят объект из-под АГР, чем архитектурно-градостроительное решение отличается от колористического паспорта и проекта изменения фасадов. Требования к 3D-моделям НПМ и ВПМ, к цифровой информационной модели в формате IFC, а также стоимость и сроки на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Когда АГР обязательно: строительство и реконструкция ОКС

Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП, действующим в редакции от 09.02.2026. Утверждение АГР предусмотрено для трех видов работ: строительство, реконструкция и совмещенный случай, когда на участке одновременно идут реконструкция существующего объекта и строительство нового. Из реконструкции нормативно выделены работы, связанные с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций и не предусматривающие изменения внешнего облика объекта, — для них АГР не оформляется.

Держатель процедуры сменился. Постановлением Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП Москомархитектура реорганизована путем присоединения к Департаменту градостроительной политики города Москвы, к которому перешли все функции и полномочия. Заявление на государственную услугу по-прежнему подается в электронном виде, описание процедуры размещено на странице свидетельства об утверждении АГР на официальном портале мэра Москвы. Регламентный срок рассмотрения — 10 рабочих дней для объектов окружного значения и 20 рабочих дней для объектов городского значения; для проектов реновации и объектов, связанных с защитой прав участников долевого строительства, установлен срок 15 рабочих дней. Результат — свидетельство, неотъемлемой частью которого становятся материалы АГР. Срок действия свидетельства составляет три года со дня оформления.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР требуется, чтобы соблюсти все нормативные, колористические, эскизные, композиционные, художественные облики района, именно района, где будет располагаться здание.»

Юристу здесь важен не сам факт согласования, а связка с землей и ГПЗУ. Заявителем выступает правообладатель земельного участка, поставленного на кадастровый учет, с градостроительным планом участка либо с утвержденной документацией по планировке территории для линейных объектов. В практике Смарт Вэй мы сначала сверяем параметры из ГПЗУ с тем, что заказчик хочет получить по фасаду и габаритам, и только потом заходим в разработку альбома: пожелание, не укладывающееся в разрешенные параметры участка, снимается на этой стадии, а не после отказа.

Объекты, для которых АГР не требуется

Освобождение от АГР дают две разные группы оснований, и путать их не стоит. Первая — объекты, на которые Положение об утверждении АГР не распространяется вовсе. Это объекты культурного наследия и выявленные объекты культурного наследия, объекты индивидуального жилищного строительства, а также линейные объекты, за исключением линейных объектов транспортной инфраструктуры, влияющих на архитектурно-художественный облик города: мостов, эстакад, путепроводов, шумозащитных экранов, станций метрополитена, зданий и строений, проектируемых в составе линейного объекта. По объектам культурного наследия действует свой порядок: работы идут через орган охраны памятников и разрешение на реставрационные работы, АГР их не заменяет.

Вторая группа — малые объекты, освобожденные по совокупности параметров. Условия работают только вместе:

• количество этажей — не более двух;
• общая площадь — не более 1500 м2;
• объект не предназначен для проживания граждан и для осуществления производственной деятельности, включая склады;
• объект расположен за пределами Центрального административного округа;
• объект находится вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон охраны;
• объект не расположен на магистральных улицах.

Отдельное основание касается работ, а не объекта: реконструкция, связанная с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций и не меняющая внешний облик, АГР не требует. Некапитальные строения под 284-ПП не подпадают по определению — Положение регулирует объекты капитального строительства, а быстровозводимый ангар без фундамента, который можно разобрать и перенести, к ним не относится.

Ниже — типовые ситуации, с которыми к нам приходят собственники, и решение по каждой. Таблица построена на условиях 284-ПП, а не на усредненной практике.

Две строки таблицы описывают одно и то же здание: разница только в том, на какую улицу оно выходит. Проверка местоположения по магистральным улицам и границам ЦАО стоит дешевле, чем разработка альбома, и делается до подписания договора.

Сверьте площадь и этажность объекта по сведениям ЕГРН

Как проверить, нужен ли АГР конкретному объекту

Порог 1500 м2 считается по общей площади здания, а не по площади помещения заказчика, и это первое место, где ошибаются арендаторы: собственник помещения 400 м2 в здании на 4000 м2 под освобождение не попадает. Второе место — этажность: подземные этажи и антресольные уровни в спорных случаях меняют картину, а данные ЕГРН и фактическое состояние объекта совпадают не всегда.

Как проверить необходимость АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Возьмите выписку из ЕГРН на здание и на земельный участок: назначение, общая площадь, количество этажей, вид разрешенного использования участка, права заявителя.
2. Шаг 2. Определите вид работ. Строительство и реконструкция ведут к АГР; работы, не меняющие внешний облик и ограниченные заменой или восстановлением несущих конструкций, — нет.
3. Шаг 3. Проверьте статус объекта: объект культурного наследия, выявленный объект культурного наследия или расположение в границах территории и зон охраны такого объекта переводят вопрос в компетенцию органа охраны памятников.
4. Шаг 4. Проверьте местоположение: Центральный административный округ и магистральные улицы снимают освобождение для малых объектов.
5. Шаг 5. Сверьте задуманные параметры с ГПЗУ. Высота, площадь застройки и предельные параметры участка ограничивают то, что вообще можно вынести на согласование.
6. Шаг 6. При сомнениях по назначению объекта или по составу работ направьте запрос в Департамент градостроительной политики и дождитесь письменного ответа.

Важный нюанс из практики: на объекте, где собственник менял только внутреннюю начинку, потребовалось пересогласование уже полученного АГР. Причина — замена машинных помещений лифтов, из-за которой изменилась высота здания. Внешний облик поменялся вместе с отметкой кровли, и ранее выданное свидетельство перестало соответствовать проекту.

Константин М, инженер-проектировщик: «Реконструкция затрагивает всегда положение объекта на земельном участке: если он при выполнении строительных работ выходит за границы ранее установленных координат, тогда это может быть признано реконструкцией. Если увеличивается объем здания, то тогда это тоже признается реконструкцией.»

Кейс из практики: заказчик планировал входную группу глубиной около 30 метров, при этом земля за зданием принадлежала городу. Мы показали, что согласование в такой конфигурации потребует участия департамента имущества и выйдет за рамки процедуры АГР. Проект был перекроен в границах собственного участка, что сняло из графика неопределенный по длительности этап согласования с третьим правообладателем.

АГР, колористический паспорт и проект изменения фасадов: что с чем не путать

Юристы регулярно получают от подрядчиков коммерческие предложения, где четыре разных документа названы одним словом «согласование фасада». Документы регулируются разными актами, согласуются по-разному и по-разному влияют на сведения ЕГРН.

АГР и проект реконструкции не заменяют друг друга и оплачиваются отдельно. Если подрядчик предлагает АГР «вместо» проекта реконструкции, объект останется без разрешительной документации на сами работы.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР сам по себе — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не оформляется, потому что цветовые решения уже вошли в альбом. Исключения бывают, но они разбираются по конкретному объекту, а не по общему правилу.

Образцы документов по АГР и фасадным согласованиям

Начните с примера готового альбома АГР: по нему видно, из каких листов состоит комплект и какой объем графики придется закладывать в бюджет.

Требования к 3D-модели АГР: НПМ, ВПМ и ЦИМ в формате IFC

Объем работы по АГР сместился в трехмерную модель. На согласование подаются низкополигональная модель (НПМ) и высокополигональная модель (ВПМ): НПМ передается на ранней стадии и размещается на общей трехмерной карте города, ВПМ — после согласования решения. Текст требований, действующих с 19 января 2026 года, опубликован распоряжением на портале мэра Москвы.

Ключевые параметры на дату публикации: НПМ передается в формате FBX с ограничением до 150 000 полигонов, ВПМ — в формате FBX с ограничением до 1 000 000 полигонов на объект капитального строительства. Модели строятся в местной системе координат Москвы МСК-77 в масштабе 1:1, с абсолютными высотными отметками по проектной документации. Требования к геометрии, текстурам и именованию файлов формализованы: ошибки в наименованиях и в системе координат отклоняются на входном контроле, до архитектурной комиссии такой комплект не доходит.

Отдельный слой требований касается цифровой информационной модели. Распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 утверждены требования к материалам в формате IFC. Комплекты АГР принимаются с цифровой информационной моделью в формате IFC со 2 апреля 2026 года; на этапе рассмотрения ВПМ мэром Москвы ЦИМ требуется с 1 июня 2026 года. ЦИМ АГР обосновывает технико-экономические показатели, поэтому расхождение площадей между IFC-моделью и текстовой частью альбома становится основанием для замечаний.

Константин М, инженер-проектировщик: «Самое сложное, что делается, это 3D-модель здания. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами, с разрезами, с дизайном, с внутренней частью. Модель — это 95% работы всей.»

Практический вывод для договора с подрядчиком: предложение разработать модель АГР за небольшую фиксированную сумму означает, что исполнитель не читал действующие требования. Наши инженеры закладывают на модель основной объем трудозатрат по альбому, и от ее качества зависит, пройдет ли комплект входной контроль.

Цена ошибки: что теряет собственник без АГР

Первый убыток — штраф. За незаконное изменение фасадов ответственность установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях, для юридических лиц размер санкции доходит до 500 000 руб. Нарушение фиксируется при выезде на объект, после чего правообладателю выставляется требование привести фасад в соответствие.

Второй убыток тяжелее штрафа. Согласование по 94-ПП возможно только для планируемых работ: если изменения уже выполнены, заявителю отказывают. Единственный законный путь — вернуть фасад в прежнее состояние, пройти согласование по планируемым работам, выполнить их заново и после этого зарегистрировать изменения в ЕГРН. Демонтаж выполненной входной группы, повторный монтаж и два цикла проектирования обходятся дороже первоначального согласования в несколько раз, а объект все это время не эксплуатируется в задуманном формате.

Третий слой — регистрационный. Без свидетельства АГР и проектной документации кадастровый инженер не получит основания для технического плана, а Росреестр не внесет изменения в ЕГРН. Сведения о фактических изменениях фасада при этом требуются для получения ряда лицензий и разрешений на виды деятельности, так что расхождение между фактом и реестром блокирует не только сделку, но и операционную деятельность арендатора. Государственная услуга по согласованию изменения фасадов и колористического паспорта предоставляется бесплатно; платными остаются проектные работы и государственная пошлина за учетно-регистрационные действия в Росреестре.

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР, в Санкт-Петербурге и Московской области — АГО, архитектурно-градостроительный облик, и согласуется он в Комитете по градостроительству и архитектуре. Петербургская процедура устроена иначе: для отдельных элементов на фасаде готовится лист согласования КГА со сроком рассмотрения не более 15 рабочих дней, а для фасадных изменений — проект благоустройства со сроком не более 22 рабочих дней, которому предшествует получение задания на разработку. Оборудование вроде внешних блоков кондиционеров в Санкт-Петербурге размещается только на дворовых фасадах.

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Стоимость зависит от типа объекта, площади и сложности архитектурного решения, от того, разрабатывается альбом с нуля или корректируется существующий, и от того, требуется ли раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия.

Итоговая смета собирается по фактическому составу работ: часть объектов обходится проектом изменения фасадов без выхода на АГР, часть требует полного альбома с моделями и разделом по объектам культурного наследия. Актуальные позиции и условия по каждой процедуре собраны на странице цен на согласование фасадов.

Как проходят такие проекты у наших заказчиков и с какими объектами мы работали, видно в отзывах клиентов компании.

Выводы

Архитектурно-градостроительное решение оформляется при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства в Москве. Освобождение получают объекты культурного наследия и ИЖС, на которые Положение не распространяется, малые здания при одновременном совпадении шести условий, а также работы по замене и восстановлению несущих конструкций без изменения внешнего облика. Расположение в ЦАО или на магистральной улице снимает освобождение независимо от площади, а порог 1500 м2 считается по зданию целиком. Прайс-лист по согласованиям выгружен в PDF — скачать файл.

Компания Смарт Вэй разрабатывает альбомы АГР и АГО, готовит трехмерные модели по действующим требованиям и сопровождает согласование в Департаменте градостроительной политики и КГА. Если по объекту неясно, требуется ли АГР или достаточно проекта изменения фасадов, разбор параметров объекта можно начать через форму заявки.

Частые вопросы об АГР