5 важных правил при выполнении перепланировки помещения в МКД

Соблюдать правила выполнения перепланировки обязан собственник помещения в МКД. Именно ему предстоит собирать и получать документы, проходить согласования и решать проблемы, если они будут возникать. Впрочем, все можно сделать намного проще, если доверить все вопросы специалистам компании «Смарт Вэй». Мы возьмем на себя все формальности, предусмотренные нормативными актами РФ и Москвы, поможем согласовать или узаконить работы по изменению планировки. В этой статье я расскажу о 5 самых важных правил, которые нужно учитывать при выполнении перепланировок.

Где описаны правила выполнения перепланировки для помещений в МКД

Чтобы соблюсти какие-либо правила, вам нужно знать, где они описаны. В отношении перепланировок в жилфонде есть несколько нормативных актов. На федеральном уровне эти вопросы регулируются нормами ЖК РФ. Именно там можно найти определение, что представляет из себя перепланировка. Это строительные работы, которые могут сопровождаться:

• изменением границ и площади помещений;
• изменением конфигурации (планировки) помещения;
• разделом или объединением с образованием новых помещений.

При перепланировке не может измениться какой-либо основной параметр самого здания (речь идет о площади, объеме, этажности, высоте и т.д.). Такие работы закон трактует как реконструкцию.

Что касается конкретики, то правила выполнения и согласования перепланировки мы будем смотреть в нормативной базе региона. Для Москвы сюда входит:

• Постановление № 508-ПП (указаны все основные вопросы, от перечня строительных работ до требований к содержанию проекта, технического заключения);
• Постановление № 94-ПП (применяется только в части согласования фасадных работ в многоквартирных домах по отдельным районам и улицам столицы);
• Постановление № 114-ПП (регулирует вопросы, связанные с изменением колористики фасада, что тоже вполне возможно при перепланировке).

Без соблюдения правил, зафиксированных в этих нормативных актах, вам не пройти согласования. К примеру, отсутствие какого-либо обязательного документа или ошибки в проекте будут основанием для приостановки.

Еще важно соблюдать требования к безопасности работ. Но это является задачей проектной и подрядной организации, с которыми собственник заключает договоры. В частности, есть много разных сводов правил (СП) и стандартов, на которых будут основаны решения в проекте, действия подрядчика. Нарушения требований безопасности повлекут проблемы при получении акта выполненных работ и узаконивании перепланировки.

Кто может представить мои интересы при согласовании перепланировки?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В целом, представителем при согласовании может быть кто угодно. Но учитывая сложность процедур, лучше доверить ведение дел специалисту, которые разбирается в данных вопросах. Мы предлагаем клиентам услугу по полному сопровождению согласований. Сюда входит подготовка и сбор документов, обращение в МЖИ и другие ведомства, помощь в решении возможных замечаний.

Варианты согласования

В Постановлении № 508-ПП мы видим два регламента оказания услуги по согласованию перепланировки. Они отличаются моментом обращения в МЖИ:

• до производства работ (стандартный порядок) – предусматривает выдачу разрешения после проверки проекта, техзаключения и других документов;
• после выполнения работ (узаконивание) – предусматривает получение акта приемочной комиссии на основании техзаключения.

Лучше действовать строго по правилам и приступать к работам только после получения разрешения от МЖИ. Перепланировку, выполненную без согласования, узаконить сложнее. Самые серьезные проблемы возникнут из-за проведения работ, которые полностью запрещены нормативными актами или разрешены под условием, либо при нарушении норм безопасности. Кроме того, узаконивание сопровождается привлечением к ответственности. При существенных и грубых нарушениях собственника могут заставить вернуть помещение в исходное состояние, возместить ущерб.

Список полезных документов

Пять правил, которые нужно соблюдать при выполнении перепланировки в нежилом помещении МКД

Правил, которые нужно соблюдать при выполнении перепланировки в помещениях МКД, намного больше пяти. Но мы расскажем о самых важных и распространенных случаях, с которыми приходится сталкиваться на практике. Чтобы было понятнее, я покажу примеры из документов и кейсов, с которыми имели дело специалисты компании «Смарт Вэй». Если говорить в общем, то мы помогаем:

• оформлять и получать документы, без которых не получить разрешение на перепланировку и акт выполненных работ;
• решить проблему с красным линиями на поэтажных планах БТИ и в графике ЕГРН (заранее, перед согласованием новой планировки);
• доказать безопасность и допустимость работ при узаконивании, отнесение их к перепланировке, а не к реконструкции;
• обжаловать незаконные действия чиновников, в том числе в судебном порядке.

Каждая перепланировка уникальна и индивидуальна. Поэтому мы тщательно изучаем документы на помещение (прежде всего, из архива БТИ, ЦГА, Ростехинвентаризации), проводим необходимые расчеты, выезжаем на место для обмеров и обследований. Приходится постоянно взаимодействовать с инспекторами МЖИ и регистраторами Росреестра, чтобы снять возникающие замечания и доказать свою правоту. Несколько примеров из практики компании «Смарт Вэй» вы можете посмотреть по ссылке.

Могу ли я выполнить перепланировку в арендуемом помещении многоквартирного дома?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». По умолчанию, решение об изменении планировки принимает собственник объекта. Но он вполне может передать такие полномочия арендатору. Об этом необходимо указать в договоре аренды. Чтобы арендатор мог сам проходить обязательные процедуры, на него лучше оформить доверенность. Но все последствия, связанные с перепланировкой, возникнут именно у собственника.

Перепланировка, а не реконструкция

Без соблюдения этого правила вы можете никогда не получить разрешение или акт от МЖИ. В Постановлении № 508-ПП мы видим список работ и решений, которые власти относят к перепланировке. Проектировщик строго следует этим требованиям, и никогда не укажет в документах работы, подпадающие под реконструкцию. А вот если собственник выполнил перепланировку без разрешения, то при узаконивании может столкнуться с отказом. Вот несколько примеров:

• если возвести антресоль, чей размер превышает 40% от площади помещения, то речь будет идти о новом этаже, а это уже реконструкция;
• если сделать новый вход с фундаментом и другими признаками нового помещения, то это тоже трактуют как реконструкцию (простыми словами, это изменение контура границ здания);
• если в результате работ изменились основные параметры здания, то это всегда будет реконструкцией.

При перепланировках не запрещены работы на несущих конструкциях, хотя к ним предъявляются повышенные требования. Поэтому обустройство новых проемов вполне возможны, если все правильно обосновать в проекте и техзаключении, подтвердить расчетом нагрузок.

Реконструкция в МКД возможна только в теории. Для этого нужно не только согласие собственников помещений дома и разрешения от органов госстройнадзора, но и вывод здания их эксплуатации, временное отселение жильцов. Делать этого для изменения характеристик одного помещения никто не будет. Поэтому, если работы подпадают под реконструкцию, о согласовании можно забыть.

Правильно оформляем все необходимые документы

Решение на перепланировку выдают после проверки документов. Как минимум, сюда входит:

• проект, подготовленные компанией, входящей в СРО;
• техзаключение о безопасности и допустимости работ, выданное автором проекта МКД или ГБУ «Экспертный центр» (в отдельных случаях – проектной организацией);
• документы технического учета из МосгорБТИ (исключение – если они включены в базовый регистр информации для оказания гос. услуг в Москве).

В исключительных случаях и при самой простой перепланировке (без задействования несущих конструкций) можно получить разрешение на основании эскиза. Впрочем, оформить его своими силами все равно не получится. Требования к подготовке и оформлению чертежей определены стандартами и СП, и соблюсти их могут только профильные специалисты. В практике нашей компании есть примеры согласований на основании эскизов.

Содержание проекта и ТЗК определено Постановлением № 508-ПП. В целом, собственнику не стоит переживать из-за возможных ошибок в этих документах. Проектировщики и эксперты знают, как описать и обосновать все решения, чтобы у МЖИ не возникло замечаний. Если же они будут, то поможет личное взаимодействие с чиновниками или направление дополнительных документов.

Как правильно подать документы на согласование в Мосжилинспекцию?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Сейчас единственным способом обращения является подача документов через электронный сервис на сайте mos.ru. Соответственно, вам нужно иметь аккаунт на этом портале, подтверждать свою личность при входе. Уведомление о выдаче разрешения и об оформлении акта приемки тоже придет в личный кабинет сайта. Там же можно отслеживать статус электронного обращения.

Выполняем работы на основании разрешения МЖИ

Если МЖИ проверила документы и выдало разрешение, значит все решения и работы по перепланировке соответствуют нормативным актам. Скорее всего, вы получите положительный результат, ведь проект и ТЗК оформляют специалисты с соответствующей квалификацией и допусками. А вот есть вы сделали перепланировку без разрешения, то могут возникнуть сложности:

• для получения акта приемки необходимо получить техзаключение (проект уже не нужен);
• эксперты могут выявить отступления от норм безопасности, либо работы, не подпадающие под Постановление № 508-ПП;
• в ходе обследований могут выявить ухудшение характеристики конструкций и снижение несущей способности.

Устранить эти проблемы можно далеко не всегда. Как вариант, собственнику придется проводить дополнительный объем работ, возводить усиления конструкций и т.д. Но в худшем случае МЖИ вынесет предписание и заставит вернуть помещение в исходное состояние. Одновременно будет составлен административный протокол для взыскания штрафа.

Проверяем и убираем красные линии БТИ

Это одна из самых распространенных проблем, с которыми можно столкнуться при выполнении перепланировки. На поэтажных планах БТИ (а нередко и в графической части ЕГРН) могут быть видны линии в красном цвете. Они показывают конструкции, которые появились в помещении в результате строительных работ, и на которые собственник не смог представить разрешение. По сути, речь идет о несогласованной перепланировке, которая была сделана в прошлом.

Убрать красные линии и получить поэтажные планы в черном цвете нужно обязательно. Для этого мы можем описать и обосновать ранее несогласованные работы в проекте, техническом заключении. В любом случае, необходимо подтвердить их безопасность и допустимость. После завершения согласований МосгорБТИ переоформит документы технического учета на основании обращения собственника или МЖИ.

Завершаем перепланировку внесением изменений в ЕГРН

Даже если вы сделали перепланировки на основании разрешения и строго по проекту, предстоит соблюсти еще несколько важных правил. Прежде всего, вам нужно заказать технический план. Его оформит кадастровый инженер «Смарт Вэй» после проведение обмеров в помещении. Техплан нужен вам не только для обновления данных в ЕГРН, но и для получения акта приемочной комиссии в Мосжилинспекции.

Строго по закону, перепланировка считается завершенной после внесения в ЕГРН сведений о новых характеристиках, границах и площади помещения. Это полномочия регистратора Управления Росреестра. Он получит документы из МЖИ (акт, техплан). Указанные правила действуют и при узаконивании работ, выполненных без разрешения.

Какие еще вопросы могут возникать при выполнении перепланировки

Помимо перечисленных правил, нужно соблюдать и еще ряд требований нормативных актов. Вот несколько примеров:

• согласие от собственников помещений дома вам нужно, если работы проводятся с задействованием общедомового имущества (по сути, это все несущие конструкции, места общего пользования и т.д.);
• нельзя нарушать требования санитарно-гигиеническим, пожарным и иным нормам безопасности;
• для работ в нежилом помещении МКД обязательно нужно положительное заключение от ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»;
• есть проект предусматривает изменение фасадных решений (окна, новый вход и т.д.), то по документам их МЖИ решение будет выдавать еще и Москомархитектура.

Все правила согласования и проведения работ помогут соблюсти специалисты компании «Смарт Вэй». Примерные цены на наши работы я указал ниже.

Подведем итоги

• Правила для выполнения перепланировки помещений в МКД описаны в ЖК РФ, Постановлении № 508-ПП, некоторых других нормативных актах.
• Перепланировку можно согласовать или узаконить. Основными документами для этого станет проект и техническое заключение.
• По итогам работ мы обращаемся с техпланом за актом приемки МЖИ. Завершением перепланировки станет обновление информации в ЕГРН.