3D-моделирование для АГР в Москве стало обязательной частью подачи: вместе с альбомом проектировщик сдаёт низкополигональную модель, высокополигональную модель, а с апреля 2026 года ещё и цифровую информационную модель в формате IFC. Разберём, какие лимиты по полигонам действуют по каждому типу модели, в каких форматах файлы принимают, как привязывать геометрию к городской системе координат и на чём чаще всего разваливается входной контроль. Актуальные лимиты, чек-лист проверки файлов перед выгрузкой, стоимость разработки и согласования на 2026 год и ответы на частые вопросы разобраны во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Три модели вместо одной: что именно сдаёт проектировщик
Комплект 3D по АГР состоит из трёх самостоятельных сущностей, и путать их нельзя. Низкополигональная модель (НПМ) уходит в цифровой двойник города, где грузится вместе с сотнями соседних зданий. Высокополигональная модель (ВПМ) идёт в визуальную среду, собранную на игровом движке Unreal Engine, и там смотрят, как объект выглядит в реальном окружении. Цифровая информационная модель (ЦИМ) в формате IFC нужна для машинной проверки технико-экономических показателей: площадей, строительного объёма, отметок.
Технические требования к первым двум установлены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, в августе 2025 года в них внесли правки распоряжением № 64-16-429/25/1736. Требования к материалам в IFC утверждены отдельно — совместным распоряжением Департамента градостроительной политики и ДИТ от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26, и работают они со 2 апреля 2026 года. Три документа, три набора проверок, один срок подачи.
Ниже сведены базовые параметры комплекта. Таблица нужна, чтобы на старте проекта распределить работу между визуализатором и BIM-специалистом: это разные люди и разные инструменты.
| Модель | Назначение | Формат | Ключевой лимит |
|---|---|---|---|
| НПМ (низкополигональная) | Цифровой двойник города, быстрая отрисовка на карте | FBX | До 15 000 треугольников на элемент ОКС, до 150 000 в файле |
| ВПМ (высокополигональная) | Визуальная среда города на Unreal Engine | FBX + PNG + JSON в ZIP | До 1 000 000 полигонов в файле ОКС, архив до 500 МБ |
| ЦИМ (цифровая информационная) | Подтверждение ТЭП, машинная проверка площадей и объёмов | IFC4 + XML-ведомость ТЭП | Файл до 500 МБ, обязательные элементы IfcSpace |
Вывод из таблицы простой: НПМ и ВПМ — это полигональная графика с жёсткой экономией на геометрии, а ЦИМ — структура данных, где важна не картинка, а атрибуты. Один и тот же файл под все три задачи не годится, сколько бы его ни конвертировали.
Константин М, начальник технического отдела:
«Самое сложное в буклете АГР — это 3D-модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, разрезами, с внутренней частью, и представляется отдельно от буклета. Модель — это 95% всей работы по АГР. Когда нам звонят и просят сделать модель за 15 000 рублей, разговор заканчивается на этой цифре.»
Требования к низкополигональной модели АГР
НПМ описывает силуэт и общее положение объекта, не более того. Лимит — 15 000 треугольников на один элемент объекта капитального строительства и не более 150 000 треугольников в одном FBX-файле. Для элементов благоустройства бюджет шире: до 50 000 треугольников на элемент и до 180 000 в файле. Архив по НПМ держат компактным, ориентир — до 100 МБ, потому что модель грузится в карту вместе с окружающей застройкой.
Что в НПМ не моделируется: интерьеры, перегородки, инженерные сети, скрытые узлы, мебель, оборудование на кровле мельче метра. Только внешняя оболочка. Геометрия должна быть чистой — без задвоенных вершин, вывернутых нормалей, разрывов в оболочке и самопересечений. Проверка автоматическая, и она видит то, что глаз во вьюпорте пропускает.
Отдельный момент, который проектировщики недооценивают: НПМ и ВПМ должны описывать один и тот же объект. Габариты, отметки, количество этажей, положение входных групп совпадают. Если визуализатор в ВПМ подвинул козырёк, а в НПМ он остался на месте, расхождение всплывёт при сверке моделей между собой. В Смарт Вэй обе модели собирает один инженер из общей мастер-модели, а не два разных подрядчика по своим исходникам.
📌 Факт: АГР требуется не всегда. Согласование не нужно, если объект площадью до 1500 м², этажностью не более двух и не предназначен для проживания граждан, а также для ИЖС, некапитальных зданий и объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения.
Требования к высокополигональной модели АГР
ВПМ — это модель для оценки архитектуры, и здесь детализация нужна: профили оконных переплётов, рельеф фасадной плоскости, входные группы, козырьки, парапеты, витражи, архитектурная подсветка. После правок 2025 года допустимый объём геометрии по объекту капитального строительства ограничен одним миллионом полигонов в одном FBX-файле. Благоустройство считается отдельно, и там бюджет плавает от 300 тысяч до 4,5 миллиона полигонов в зависимости от площади участка.
Комплект по ВПМ — это три типа файлов, собранных в ZIP до 500 МБ: FBX с геометрией, PNG с текстурами и JSON с метаданными (адрес, наименование объекта, застройщик). Текстуры принимают нейтральные, без художественной обработки, без бликов, засветов и постэффектов. Фототекстуры с реального здания не проходят: на них попадают тени, люди, отражения соседних домов, а движок потом рендерит это как часть материала.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района и всего, что вокруг находится. По одному объекту у нас запросили 40 фотографий местности, полноценную развёртку. Этот фотоархив уходит в архитектуру вместе с буклетом, а модель собирается уже по обмерам и по этим материалам.»
Практический совет по бюджету полигонов: миллион расходуется быстрее, чем кажется. Круглые колонны с 64 сегментами, скруглённые кромки на каждой панели вентфасада, честная геометрия жалюзийных решёток — и лимит выбран на четверти здания. Мелочь уводят в текстуру и карту нормалей, геометрию оставляют там, где силуэт читается на дистанции. В практике Смарт Вэй мы закладываем отдельный этап оптимизации перед выгрузкой, иначе модель приходится пересобирать после первого же входного контроля.
Сверьте адрес и кадастровый номер объекта по данным Росреестра
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Зачем это нужно до моделирования: адрес и кадастровый номер идут в имена файлов и в JSON с метаданными. Если в ЕГРН адрес записан иначе, чем в задании заказчика, файлы придётся переименовывать и выгружать заново, а метаданные править вручную.
Координаты, именование файлов и текстуры: где разваливается приёмка
Модель ставится в московскую систему координат в масштабе 1:1, с корректными абсолютными высотами и плановым разворотом. Отметки — Балтийская система высот 1977 года. К комплекту прикладывается geojson с привязкой. Модель, собранная в нуле сцены и потом сдвинутая на глаз, отбраковывается на первом же автоматическом контроле, потому что несовпадение с рельефом местности видно сразу.
Имена файлов — только латиница и цифры: код района, транслитерированный адрес, нижнее подчёркивание. Кириллица, пробелы, скобки и русские кавычки в именах не допускаются. Мелочь, из-за которой комплект возвращается ещё до просмотра геометрии.
Дальше идут ошибки текстурирования. Проверяют альфа-канал (полупрозрачное остекление часто уезжает в полную непрозрачность при экспорте), плотность текселя (когда на цоколе разрешение вдвое выше, чем на верхних этажах, это видно), отсутствие многоцветных заглушек вместо реальных материалов. Цвет фасада должен биться с колористикой альбома по RAL или NCS, а не подбираться на глаз в редакторе.
Сводка по типовым причинам возврата собрана ниже, её удобно держать открытой при финальной проверке комплекта.
| Причина возврата | Что проверить до выгрузки |
|---|---|
| Превышение лимита полигонов | Счётчик треугольников по каждому элементу и по файлу целиком |
| Неверная привязка к координатам | Московская система координат, абсолютные отметки, разворот, geojson |
| Кириллица в именах файлов | Код района и транслитерация адреса, без пробелов и спецсимволов |
| Дефекты геометрии | Задвоенные точки, разрывы оболочки, пересечения, вывернутые нормали |
| Проблемы текстур | Альфа-канал, плотность текселя, заглушки, соответствие RAL или NCS |
| Расхождение ТЭП модели и альбома | Площади, строительный объём, отметки в IFC против XML-ведомости |
Сколько стоит ошибка в модели
Прямые расходы на переделку геометрии редко превышают несколько десятков тысяч рублей. Дорого стоит время. Регламентный срок рассмотрения — 25 рабочих дней, и каждая возвратная итерация добавляет к проекту минимум месяц, а на практике мы закладываем на согласование до трёх месяцев. Для застройщика это сдвиг всей цепочки: разрешение на строительство, договоры подряда, график финансирования.
Второй сценарий дороже. По 94-му постановлению правительства Москвы согласовать можно только планируемые работы. Если фасад уже изменили и потом пришли за АГР, документ не выдадут, а ответственность за незаконное изменение внешнего вида для юридических лиц по КоАП Москвы доходит до 500 000 рублей. Вернуть фасад в исходное состояние, согласовать заново и только потом выполнять работы — это уже другая смета.
⚠️ Внимание: По 94-му постановлению согласуются только планируемые работы. По уже выполненным изменениям фасада выдаётся отказ и требование привести объект в соответствие, а штраф для юридических лиц по КоАП Москвы доходит до 500 000 рублей.
ЦИМ АГР в формате IFC: что изменилось со 2 апреля 2026 года
Со 2 апреля 2026 года к полигональным моделям добавилась цифровая информационная модель в IFC. Основание — совместное распоряжение Департамента градостроительной политики и ДИТ от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26. Требование распространяется на все АГР независимо от назначения, масштаба и функционального типа объекта.
ЦИМ разбита на три части. ЦИМ ПС описывает проектную ситуацию: триангуляционную модель рельефа, границы участка, красные линии, зоны с особыми условиями использования территории. ЦИМ БиО — благоустройство и озеленение: покрытия с типом мощения, газоны, кустарники и деревья с реальными габаритами, малые архитектурные формы. ЦИМ АР — архитектурные решения: стены, перекрытия, фасадная оболочка, кровля, лестницы, витражи, сетка осей, зонирование по этажам.
Основная задача ЦИМ — подтвердить технико-экономические показатели. Поэтому в модели обязательны элементы IfcSpace, построенные по методике подсчёта площадей, а атрибуты идут с префиксом RUS_ по набору RUS_SET_AGR: наименование, площадь, объём, материалы фасада с указанием палитры. Геометрия модели и XML-ведомость ТЭП должны совпадать. Если в альбоме заявлено 10 000 м², а модель отдаёт 9 800 — это возврат, без обсуждений.
Полный комплект — FBX и IFC — загружается через электронные сервисы на mos.ru и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Порядок подачи и перечень услуг по градостроительной документации опубликованы в официальном разделе Москомархитектуры на портале mos.ru, там же публикуются изменения регламентов.
ℹ️ Полезно знать: АГР включает в себя колористические решения. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не требуется — он является частью более крупного документа.
Исходные данные: что собрать до старта моделирования
Модель собирается не с чистого листа. Минимальный набор исходных данных — ГПЗУ с предельными параметрами, топографический план, обмеры или фотофиксация существующего объекта, архитектурная концепция с материалами и колористикой, СПОЗУ в DWG. Без ГПЗУ моделировать бессмысленно: высота, пятно застройки и коэффициенты задают геометрию, которую потом проверят по ТЭП.
Скачайте образцы документов по АГР и фасадам
Комплект для проектировщика: начните с альбома АГР, по нему видно, в каком объёме подаются графические материалы.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки (КЗ, КПЗ, КИТ) | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
| Образец технического задания на разработку проектной документации | Скачать |
Как подготовить 3D-модель к подаче на АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Соберите исходники: ГПЗУ, топоплан, СПОЗУ в DWG, выписку ЕГРН, архитектурную концепцию с указанием материалов и цветов по RAL или NCS.
- Шаг 2. Выполните обмеры существующего объекта. Для простой геометрии хватает лазерного дальномера, для лепнины и сложного декора применяется 3D-сканирование.
- Шаг 3. Соберите мастер-модель в BIM-среде, задайте сетку осей, отметки и зонирование помещений: из неё пойдут и ЦИМ, и полигональные модели.
- Шаг 4. Выгрузите ВПМ: оптимизируйте геометрию под лимит, запеките мелкие детали в текстуры, соберите FBX, PNG и JSON в архив до 500 МБ.
- Шаг 5. Соберите НПМ отдельной выгрузкой, ужмите до 150 000 треугольников, уберите интерьеры и инженерию, сверьте габариты с ВПМ.
- Шаг 6. Экспортируйте ЦИМ в IFC4, проверьте IfcSpace, атрибуты RUS_SET_AGR и сходимость площадей с XML-ведомостью ТЭП, затем подпишите комплект УКЭП и подайте через mos.ru.
Требования к детализации зависят от типа объекта. Сценарии ниже показывают, куда уходит основное время проектировщика, а на чём экономить безопасно.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Новое административное здание до 3000 м² | Посадка на участке по ГПЗУ, входные группы, колористика фасада | Детальное озеленение, дальнее окружение |
| МКД от 5000 м² в квартальной застройке | Соответствие концепции района, ТЭП в ЦИМ, благоустройство и МАФы | Стоимость самой модели относительно масштаба проекта |
| Реконструкция существующего здания | Точные обмеры, совпадение геометрии с фактом, отметки высот | Проработка интерьеров, скрытые узлы |
| Здание с лепниной и сложным декором | 3D-сканирование фасада, карты нормалей вместо геометрии | Полигональная детализация каждого элемента декора |
Константин М, кадастровый инженер:
«Обмеры заносятся в абрис и передаются проектировщику вместе с фотофиксацией текущего состояния. Если фасад сложной формы, с лепниной и мелкими декоративными элементами, дальномером не обойтись — снимаем 3D-сканером, тогда все элементы фиксируются независимо от размера. Работы дороже, но переделывать модель потом дороже вдвое.»
💡 Лайфхак: Перед разработкой полноценного проекта согласуйте с заказчиком эскиз фасада в PDF или DWG. Подписанный эскиз снимает переделки модели на поздних стадиях, когда правка одного козырька тянет за собой перевыгрузку всего комплекта.
Когда 3D-модель для АГР не нужна
Список ситуаций, в которых заказывать моделирование под АГР преждевременно или бессмысленно, короткий, но его стоит проверить до подписания договора.
- Объект площадью до 1500 м², этажностью не более двух и без проживания граждан: согласование АГР не требуется.
- Индивидуальные жилые дома: строительство и реконструкция ИЖС под требование не подпадают.
- Некапитальные здания и сооружения, включая временные, без фундамента и жёсткой привязки к земле.
- Объекты вне магистральных улиц общегородского и районного значения, если прочие условия тоже соблюдаются.
- Работы по замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания.
- Объекты культурного наследия: там действует другой порядок и другой состав документации, АГР не применяется.
- Меняется только цвет или отделочный материал без конструктивных изменений: достаточно колористического паспорта.
Отдельно про склады и производственные здания: 94-е постановление на них не распространяется, если объект не выходит на улицы из перечня. Проект фасадов при этом разработать можно, он пригодится для технического плана, но услуги согласования в Москомархитектуре по такому объекту не будет. Мы в Смарт Вэй проверяем адрес по перечню улиц ещё на стадии консультации, чтобы не продавать заказчику процедуру, которая ему не нужна.
Константин М, судебный эксперт:
«АГР прикладывается к техническому плану как основание для внесения изменений в ЕГРН, если поменялись этажность, конфигурация или площадь. Колористический паспорт в Росреестр не уходит вообще — отделка фасада не меняет характеристики объекта недвижимости.»
Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году
Цена зависит от площади и сложности объекта, количества фасадов, наличия благоустройства в границах участка и от того, разрабатывается ли модель с нуля или дорабатывается готовая. Ниже позиции, которые чаще всего входят в смету по 3D-части АГР.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО (альбом с 3D-моделями) | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Эскизы, 3D-оцифровка, запросы в Архитектуру | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Проект изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
На итоговую сумму влияют площадь объекта, число фасадов, объём благоустройства в границах участка и требования к детализации по конкретному адресу: полный прайс по согласованию фасадов и АГР помогает собрать смету по позициям, а не одной строкой.
Работу оценивают по результату: отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят проекты с согласованием в Москомархитектуре и в какие сроки укладываются модели.
Выводы
3D-часть АГР в 2026 году — это три разных файла с разными правилами: НПМ с жёстким лимитом полигонов для городской карты, ВПМ с детальной геометрией и нейтральными текстурами для визуальной среды, ЦИМ в IFC для машинной проверки площадей и объёмов. Основные причины возврата лежат не в архитектуре, а в технике: координаты, имена файлов, альфа-канал, расхождение ТЭП модели и альбома. Проверка комплекта перед подачей занимает пару дней и экономит месяцы регламентных сроков.
Смарт Вэй ведёт проекты АГР целиком: обмеры и фотофиксация, эскиз, альбом, полигональные модели и ЦИМ, сопровождение подачи в Москомархитектуре. Если нужно оценить готовую модель на соответствие требованиям или собрать комплект с нуля, можно оставить заявку — инженер разберёт объект и скажет, что придётся переделывать.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли перевыпускать 3D-модели при корректировке уже согласованного АГР?
Да, если меняются габариты, отметки или облик здания. Свидетельство об утверждении АГР содержит технико-экономические показатели объекта, и при изменении высоты, этажности или конфигурации фасада документ пересогласовывается, а комплект моделей подаётся заново. Частая причина корректировки на практике — изменение высоты здания из-за замены лифтового оборудования и машинных помещений. Если правки касаются только цвета отделки, вопрос решается через колористику.
Можно ли отдать на подачу файл Revit или 3ds Max напрямую?
Нет. Проприетарные форматы RVT, MAX, PLN принимаются только как исходники для работы подрядчика. На подачу уходят FBX по полигональным моделям и IFC4 по цифровой информационной модели, плюс PNG с текстурами и JSON с метаданными. Мастер-модель в BIM-среде остаётся у проектировщика, из неё делаются выгрузки под каждое требование.
Нужен ли отдельный колористический паспорт, если по объекту готовится АГР?
В большинстве случаев нет. АГР — комплексный документ, который включает колористические решения, проект изменения фасадов и параметры вроде этажности. Отдельный паспорт готовят, когда работы ограничены цветом или заменой отделочного материала: перекраска, замена штукатурки на вентфасад без конструктивных изменений. Проект колористических решений идёт от 200 000 рублей, срок от 10 дней.
Чем отличается комплект для АГО в Санкт-Петербурге и Московской области?
В Москве документ называется АГР и согласуется в профильном органе по архитектуре, в Санкт-Петербурге и других регионах — АГО, архитектурно-градостроительный облик, и там согласование идёт через КГА или областную архитектуру. Требования к полигональным моделям и IFC, установленные распоряжениями ДИТ и Москомархитектуры, действуют для московских объектов. В Петербурге по фасадным изменениям применяется проект благоустройства с развёрткой фасадов и лист согласования КГА, срок предоставления услуги — до 22 рабочих дней, по листу согласования — до 15 рабочих дней.
Как моделировать окружающую застройку и нужно ли её включать в комплект?
Соседние здания в модель объекта не включаются: их геометрия уже есть в городской системе, туда встраивается ваш объект. А вот благоустройство в границах участка моделируется — покрытия с типом мощения, газоны, деревья и кустарники с реальными габаритами, малые архитектурные формы, наружное освещение. Для благоустройства действует отдельный бюджет полигонов, он не суммируется с лимитом по зданию.
Что делать, если фактические обмеры здания расходятся с данными ЕГРН?
Сначала выяснить причину расхождения: реестровая ошибка, незарегистрированная перепланировка или выполненная реконструкция. Моделировать под АГР по цифрам из ЕГРН, если они не совпадают с фактом, бессмысленно — площади в ЦИМ не сойдутся с ведомостью ТЭП. По статистике обращений около 80% объектов имеют несогласованные изменения, поэтому обмеры перед моделированием обязательны, а несоответствия закрываются техническим планом и внесением изменений в ЕГРН.
