284-ПП Москвы устанавливает порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений и определяет, какие материалы правообладатель подаёт в Москомархитектуру для получения свидетельства об утверждении АГР. Со 2 апреля 2026 года к буклету и полигональным моделям добавилась цифровая информационная модель в формате IFC, и комплект, собранный по прежним правилам, до рассмотрения по существу не доходит. Ниже разобрано, когда АГР обязательно, что входит в состав материалов, какие параметры проверяют у низкополигональной и высокополигональной модели и по каким основаниям Комитет отказывает. Сроки рассмотрения, порядок переоформления свидетельства, стоимость работ на 2026 год и ответы на типовые вопросы юристов — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что регулирует 284-ПП и когда АГР обязательно
Постановление Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве» содержит два документа: Положение об утверждении АГР и административный регламент госуслуги по подготовке и выдаче свидетельства. Действующая редакция — от 09.02.2026. Свидетельство оформляет главный архитектор Москвы либо уполномоченное должностное лицо Комитета по архитектуре и градостроительству.
Юристу удобнее держать в голове функцию документа, а не его название. АГР фиксирует внешний облик объекта: объёмно-пространственное решение, фасады, материалы, колористику, благоустройство участка и технико-экономические показатели. Это не проектная документация по 87-му постановлению и не разрешение на строительство. Свидетельство об утверждении АГР идёт следом за ГПЗУ и перед разрешительной стадией, а согласованный альбом затем прикладывают к техническому плану, если меняются характеристики объекта в ЕГРН.
Константин М, начальник технического отдела:
«АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это 87-е постановление, там 12 разделов, отдельная история. А АГР — это фасады и архитектура, он идёт своим треком. Никакие работы по реконструкции его не приостановят.»
Когда АГР не требуется
Перечень исключений в практике закрывает половину обращений. Утверждение архитектурно-градостроительного решения не требуется, если объект нежилой, имеет не более двух этажей и площадь не превышает 1500 м². Дополнительно из-под процедуры выведены индивидуальные жилые дома, складские здания, объекты за границами территорий объектов культурного наследия и их зон, объекты вне магистральных улиц общегородского и районного значения, некапитальные и временные строения, инженерные сооружения. Отдельная строка — работы по реконструкции и замене несущих конструкций, не меняющие внешний облик здания.
📌 Факт: связка «до 1500 м² плюс не более двух этажей плюс не для проживания граждан» работает только целиком. Склад на 1000 м² АГР не требует, но тот же склад с выходом на магистральную улицу общегородского значения согласование потребует.
Условия читаются в совокупности, и по каждому нужна проверка по документам, а не со слов заказчика. Разрешённое использование земельного участка смотрим по выписке ЕГРН и ПЗЗ, статус улицы — по перечню, охранный статус — по данным Департамента культурного наследия. В практике Смарт Вэй чаще всего спор возникает не по площади, а по этажности: антресоль или технический уровень, посчитанный как этаж, выбрасывает объект из перечня исключений.
Ниже — ориентир по типовым сценариям: что при подготовке АГР критично, а что второстепенно.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Нежилое здание до 1500 м², два этажа, вне магистральных улиц | Документальное подтверждение всех трёх условий сразу | Детализация 3D-модели: комплект не подаётся |
| Реконструкция существующего здания с изменением фасадов | Соответствие ГПЗУ, точность ТЭП, фотофиксация окружения | Отдельный колористический паспорт |
| Новое строительство на магистральной улице | Вписанность в застройку квартала, качество ВПМ и текстур | Внутренние планировки: их уточняют позже без переутверждения |
| Объект в границах зон охраны объектов культурного наследия | Заключение Департамента культурного наследия, раздел ОСОКН | Скорость подачи: срок диктует профильный орган |
| Корректировка ранее утверждённого АГР | Расчёт отклонения ТЭП от согласованных значений | Переработка концепции с нуля |
Из таблицы следует практический вывод: объём работ по АГР задают не пожелания собственника, а местоположение объекта и градплан. Проверку начинают с ГПЗУ, и только потом обсуждают архитектуру.
💡 Лайфхак: сверьте пожелания заказчика с ГПЗУ до старта проектирования. Был случай, когда клиент хотел входную группу на 30 метров, а участок за зданием принадлежал ДГИ — процедура сразу превращалась в согласование с департаментом и растягивалась на неопределённый срок.
Состав материалов АГР по 284-ПП и форматы подачи
Административный регламент прямо перечисляет форматы файлов. Основные документы подаются в PDF, схема планировочной организации земельного участка — в DWG в масштабе 1:500, низкополигональная модель — в FBX внутри ZIP-архива, высокополигональная модель — в FBX вместе с текстурами PNG и файлом GeoJSON, тоже в ZIP. Со 2 апреля 2026 года к этому добавляется цифровая информационная модель в открытом формате IFC.
Сам буклет АГР по объёму невелик: от 20 до 50 листов. В него входят титул, содержание, план расположения участка, топографический план 1:500, фотофиксация существующего положения и окружающей застройки, развёртки и чертежи фасадов с экспликацией отделочных материалов, поэтажные планы, разрезы, схема благоустройства и сводная таблица ТЭП. Топоплан заказывается в Мосгоргеотресте и стоит 10 000 рублей. Фотофиксация — отдельная история: по одному из объектов Комитет запросил 40 фотографий окружающей местности, полноценную развёртку по кругу, хотя в буклет вошли три снимка, а остальные ушли приложением.
С 1 августа 2024 года регламент дополнили требованиями к машино-местам: расчёт по московским нормативам, отображение мест на схеме благоустройства в масштабе 1:500, план подземных уровней с указанием машино-мест и строка в сводке ТЭП. Раздел по благоустройству расширили: малые архитектурные формы с привязкой, озеленение с точным положением на участке, пешеходные дорожки с указанием материалов покрытия, существующие некапитальные строения отдельной таблицей.
ℹ️ Полезно знать: АГР содержит колористические решения внутри себя. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт по 114-му постановлению не оформляют — исключения составляют единичные нестандартные кейсы.
Сверьте площадь и кадастровый номер объекта по данным ЕГРН
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Требования к низкополигональной и высокополигональной модели АГР
Технические требования к 3D-моделям установлены не самим 284-ПП, а совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Действующая редакция учитывает изменения, внесённые распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. Юристу важно зафиксировать этот факт: ссылка в договоре подряда только на 284-ПП оставляет требования к моделям за рамками предмета, и спор о доработке превращается в спор о том, входило ли это в объём работ.
Обе модели строятся исключительно из треугольных полигонов и сохраняются в FBX. Система координат — MSK МГГТ, московская городская геодезическая. Имена файлов формируются латиницей по схеме: код района, транслитерированный адрес, нижнее подчёркивание, номер. Кириллица и специальные символы не допускаются, и этот пункт срезает комплекты чаще, чем ошибки в геометрии.
Низкополигональная модель передаёт габариты, силуэт, форму кровли, крупные архитектурные элементы и положение здания на участке. Ограничения жёсткие: до 50 000 треугольников и не более 20 МБ, дополнительные файлы не нужны. Она уходит в цифровую карту города и должна открываться быстро.
Высокополигональная модель работает иначе. До 2 000 000 треугольников, до 500 МБ, текстуры без размытых участков, проработанные проёмы, изгибы и сложные углы фасада. К ней обязателен файл GeoJSON с координатами в MSK МГГТ. ВПМ рассчитана на движок Unreal Engine и размещается в цифровом двойнике Москвы, поэтому качество текстур проверяют не формально.
Подаются три архива: низкополигональная модель, высокополигональная модель объекта капитального строительства с GeoJSON и отдельно высокополигональная модель благоустройства с GeoJSON — дорожки, озеленение, малые архитектурные формы. В каждом архиве одна модель, имена различаются только постфиксом.
Константин М, инженер-проектировщик:
«3D-модель — это 95% всей работы по АГР. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами, а потом идёт отдельным комплектом вместе с буклетом. Когда просят сделать «просто модель» за 15 000 рублей, речь идёт о разных вселенных.»
Как подготовить комплект 3D-моделей для подачи АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте применимость 284-ПП: этажность, площадь, назначение, статус улицы, зоны охраны объектов культурного наследия. Основание — ГПЗУ, выписка из ПЗЗ и выписка ЕГРН.
- Шаг 2. Соберите исходные данные: топографический план 1:500 из Мосгоргеотреста, фотофиксацию объекта и окружающей застройки по кругу, сведения ЕГРН, действующий технический паспорт при его наличии.
- Шаг 3. Разработайте эскиз и утвердите его у заказчика до начала полигонального моделирования. Переделка концепции на стадии готовой ВПМ обходится дороже всего.
- Шаг 4. Постройте рабочую модель и выгрузите из неё НПМ: FBX, треугольные полигоны, до 50 000 треугольников, до 20 МБ, координаты MSK МГГТ.
- Шаг 5. Подготовьте ВПМ объекта и отдельно ВПМ благоустройства: FBX плюс текстуры PNG плюс GeoJSON, до 2 000 000 треугольников и 500 МБ на каждую.
- Шаг 6. Соберите ЦИМ в IFC4 Reference View по трём дисциплинам и сверьте XML-ведомость ТЭП с геометрией модели.
- Шаг 7. Переименуйте файлы латиницей по схеме «код района + транслитерированный адрес + номер», упакуйте в три ZIP-архива и подайте комплект через личный кабинет.
ЦИМ АГР в формате IFC: требование, действующее со 2 апреля 2026 года
Обязательность цифровой информационной модели закреплена совместным распоряжением Департамента градостроительной политики и ДИТ Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 «Об утверждении Требований к материалам в формате IFC, предоставляемым в целях согласования архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства». Требование применяется со 2 апреля 2026 года и действует параллельно с полигональными моделями: FBX никуда не делся, IFC добавился сверху.
Формат — IFC STEP Physical File по схеме IFC 4.0.2.1 в соответствии с ГОСТ Р 10.0.02-2019, модельный вид IFC4 Reference View. Проприетарные форматы вроде RVT или PLN не принимаются. Ограничение размера — 500 МБ на файл. Модель делится на дисциплины: ЦИМ ПС — проектная ситуация с границами участка и рельефом, ЦИМ БиО — благоустройство и озеленение, ЦИМ АР — архитектурные решения. Детализация наружных элементов соответствует LOD 300, внутренних систем — LOD 200.
Геометрия привязывается к фактическим координатам местности по X, Y и Z, высоты — Балтийская система, масштаб единый, 1:1. Базовая точка — пересечение первых разбивочных осей на уровне чистого пола. Уровни именуются по четырём полям: номер секции, номер уровня, наименование, отметка. Выглядит это так: С01_4_этаж_основной_+12,000.
Классификация элементов задана жёстко. Помещения и зоны — IfcSpace, стены и перегородки — IfcWall, колонны — IfcColumn, лестницы — IfcStair, пандусы — IfcRamp, перекрытия — IfcSlab, окна — IfcWindow, двери — IfcDoor, фасадные системы — IfcCurtainWall, элементы территории — IfcCivilElement. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy использовать запрещено. Пользовательские атрибуты начинаются с префикса RUS_ и собираются в наборы RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location и RusSet_AGR.
Смысл всей конструкции сводится к одному: подтвердить заявленные технико-экономические показатели. Эксперт сверяет XML-ведомость ТЭП с геометрией модели — высоту застройки, площадь участка, суммарную поэтажную площадь в габаритах наружных стен, общую площадь, количество квартир и машино-мест, площади озеленения. Элементы IfcSpace должны быть построены по методике подсчёта площадей, а не нарисованы приблизительными коробками. Допуск при проверке коллизий — 80 мм. Проверить комплект до подачи можно в Solibri Model Viewer или BIMvision, это бесплатные вьюеры.
⚠️ Внимание: согласовать можно только планируемые работы. Если фасад уже изменён, единственный законный путь — вернуть его в прежний вид и пройти процедуру заново. Ответственность за несогласованные изменения фасада для юридических лиц по КоАП Москвы доходит до 500 000 рублей.
Комплект образцов и исходных документов по АГР
Начните с примера готового альбома: он показывает состав листов и объём фотофиксации лучше любого описания.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец ГПЗУ с предельными параметрами застройки | Скачать |
| Выписка из ПЗЗ по градостроительному регламенту зоны | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания | Скачать |
Три вида цифровых материалов легко перепутать, поэтому ниже они сведены в одну таблицу с ключевыми параметрами.
| Параметр | НПМ | ВПМ | ЦИМ в IFC |
|---|---|---|---|
| Формат файла | FBX в ZIP | FBX + PNG + GeoJSON в ZIP | IFC SPF, схема IFC 4.0.2.1 |
| Предельный размер | 20 МБ | 500 МБ | 500 МБ на файл |
| Полигонаж | до 50 000 треугольников | до 2 000 000 треугольников | не нормируется, задан LOD 300 и 200 |
| Координаты | MSK МГГТ | MSK МГГТ, дублируются в GeoJSON | фактические X, Y, Z, Балтийская система высот |
| Назначение | цифровая карта города | цифровой двойник на Unreal Engine | проверка ТЭП и состава объекта |
| Действует с | 19.04.2023, ред. 22.08.2025 | 19.04.2023, ред. 22.08.2025 | 02.04.2026 |
Разница в назначении объясняет разницу в требованиях: НПМ обязана быстро грузиться, ВПМ обязана красиво выглядеть, IFC обязана точно считаться. Три задачи, три отдельных файла, и подмена одного другим при подаче не проходит.
Сроки рассмотрения, свидетельство и внесение изменений в АГР
Срок предоставления госуслуги зависит от значимости объекта: 10 рабочих дней по объектам окружного значения, 20 рабочих дней по объектам городского значения и 15 рабочих дней по объектам реновации и застройщикам, заключившим инфраструктурные договоры. Порядок подачи, перечень заявителей и форма запроса описаны на странице государственной услуги по выдаче свидетельства об утверждении АГР на портале Департамента градостроительной политики. Госпошлина за услугу не взимается.
Регламентный срок и фактический срок расходятся. Мы закладываем на согласование до трёх месяцев, а заказчику озвучиваем интервал от одного до трёх месяцев. Замечания по первому комплекту приходят практически всегда, даже по простому прямоугольному объёму. Разработка самого буклета занимает от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания, по уникальным объектам срок вырастает кратно.
Срок действия свидетельства — три года со дня оформления. Дальше начинается зона, которую юристы читают невнимательно, а потом получают приостановку стройки.
Внесение изменений в утверждённое АГР идёт в порядке, аналогичном первичному рассмотрению, и заканчивается аннулированием прежнего свидетельства с оформлением нового. Исключение — корректировка технико-экономических показателей без изменения архитектурного облика: в этом случае Комитет переоформляет свидетельство самостоятельно.
Часть корректировок вообще не требует изменений в утверждённое решение. Это уточнение внутренних планировок этажей, не связанное с изменением расположения санитарно-гигиенических помещений; изменение ТЭП в пределах десяти процентов; изменение количества этажей в существующих габаритах объекта без изменения архитектурного облика фасадов; корректировка элементов благоустройства и транспортной организации территории; уточнение габаритов вентиляционных решёток без изменения их привязки; замена отделочных материалов без изменения архитектурного решения.
Константин М, кадастровый инженер:
«АГР прикладывается к техническому плану, и на его основании регистратор вносит новые сведения в ЕГРН — площадь, этажность, конфигурацию. Колористический паспорт в Росреестр не уходит никогда, отделка фасада на планировочные решения не влияет.»
Отказ Москомархитектуры и цена ошибки в комплекте
Регламент перечисляет основания отказа: несоответствие представленных документов требованиям нормативных актов, утратившая силу документация, недостоверность сведений, несоответствие статуса заявителя установленным требованиям, расхождение материалов с градостроительным планом или проектом планировки территории, отрицательное заключение Департамента культурного наследия, повторная подача идентичного запроса.
Автоматическая проверка отсекает комплект раньше эксперта. Модель заворачивают за разрывы в геометрии, отсутствие префикса RUS_ у атрибутов, расхождение XML-ведомости с данными IFC, неверную классификацию элементов и отсутствие электронной подписи. К этому добавляются формальные вещи: кириллица в имени файла, превышение лимита в 20 МБ по НПМ, отсутствие GeoJSON во втором архиве.
Считать цену ошибки нужно не по стоимости переделки модели. Повторная подача обнуляет регламентный срок: по объекту городского значения это ещё 20 рабочих дней, и это при условии, что замечание закрыто с первого раза. Дальше сдвигается вся цепочка — разрешение на строительство, договоры подряда, банковское финансирование, сроки по инвестконтракту. На практике месяц простоя по крупному объекту стоит дороже, чем весь бюджет проектных работ по АГР.
Отдельная категория убытков — расхождение построенного объекта с утверждённым решением. Один из клиентов пересогласовывал АГР по особняку на 8000 м² только потому, что изменилась высота здания: поменялись машинные помещения лифтов. Формально это изменение архитектурного облика, и десятипроцентный допуск по ТЭП тут не спасает. Наши инженеры в таких случаях сначала считают отклонение от согласованных показателей и только потом решают, нужно переоформление или достаточно уточнения.
Константин М, судебный эксперт:
«Изменение фасадов в рамках 94-го, 114-го и 432-го постановлений реконструкцией не считается. Реконструкция начинается там, где объект выходит за ранее установленные координаты или увеличивается его объём. Это разграничение и определяет, какие правовые последствия наступят при проверке.»
Стоимость разработки АГР и согласования в Москомархитектуре в 2026 году
Стоимость складывается из двух частей: разработка альбома с 3D-моделями и сопровождение согласования. На цену влияют площадь и сложность объекта, наличие охранных зон, объём благоустройства и количество итераций по замечаниям.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | по запросу |
| Эскизы, 3D-оцифровка, запросы в Архитектуру | индивидуально | по запросу |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Разработка раздела обеспечения сохранности ОКН | от 150 000 руб. | по запросу |
Итоговая сумма зависит от площади объекта, его расположения и того, требуется ли раздел по объектам культурного наследия — полный прайс по фасадам, колористике и АГР помогает сориентироваться точнее до подписания договора.
Клиенты оценивают работу по факту полученного свидетельства, а не по обещаниям на старте — отзывы собственников и застройщиков показывают, как проходят проекты с итерациями замечаний от Комитета.
Выводы
284-ПП задаёт рамку, а конкретику по цифровым материалам дают распоряжения ДИТ и Москомархитектуры: полигональные модели с 2023 года в редакции 2025-го и IFC-модель со 2 апреля 2026 года. Проверка объекта на попадание под процедуру начинается с ГПЗУ, ПЗЗ и статуса улицы, а не с архитектурной идеи. Свидетельство действует три года, отклонение ТЭП свыше десяти процентов или изменение облика фасадов требует переутверждения через аннулирование прежнего документа.
Смарт Вэй ведёт такие проекты с 2013 года: от фотофиксации и топоплана до готового альбома, комплекта НПМ, ВПМ и ЦИМ и сопровождения в Москомархитектуре. Если нужно оценить конкретный объект и понять, попадает ли он под 284-ПП, можно оставить заявку и получить разбор от инженера.
Часто задаваемые вопросы
Нужен ли отдельный колористический паспорт, если по объекту готовится АГР?
В подавляющем большинстве случаев не нужен. АГР — комплексный документ, который включает и колористические решения, и решения по изменению фасадов, и изменение таких параметров, как этажность. Колористический паспорт по 114-му постановлению остаётся самостоятельной услугой только тогда, когда работы ограничены цветом и отделочными материалами: перекраска, замена штукатурки на вентфасад, без новых проёмов и пристроек. Отдельные нестандартные кейсы, где Комитет запрашивает оба документа, встречаются, но это исключение.
Можно ли согласовать АГР по уже выполненным работам на фасаде?
Нет. Порядок рассчитан на планируемые работы. По уже выполненным изменениям Москомархитектура выдаёт отказ и требование привести объект в соответствие. Единственный законный путь — вернуть фасад в прежнее состояние, пройти согласование по планируемым работам, выполнить их и после этого зарегистрировать изменения в ЕГРН. Ответственность за несогласованные изменения фасада для юрлиц по КоАП Москвы доходит до 500 000 рублей.
Что делать, если технико-экономические показатели изменились после получения свидетельства?
Сначала посчитайте отклонение. Изменение ТЭП в пределах десяти процентов не требует внесения изменений в утверждённое АГР. Если отклонение больше, но архитектурный облик не меняется, Комитет переоформляет свидетельство самостоятельно по правилам корректировки показателей. Если меняется облик фасадов или объёмное решение, процедура идёт заново: прежнее свидетельство аннулируется, оформляется новое, срок действия отсчитывается с новой даты.
Требуется ли АГР для складского здания площадью 1000 м²?
По общему правилу нет: складские здания выведены из-под процедуры, а объект до 1500 м² при этажности не более двух и без назначения для проживания граждан под требование не подпадает. Оговорка касается местоположения: если объект выходит на магистральную улицу общегородского или районного значения либо попадает в границы зон охраны объектов культурного наследия, согласование потребуется. Проверять нужно по ГПЗУ и перечню улиц, а не по типу здания.
Сколько стоит топографический план для альбома АГР и где его заказывают?
Топографический план масштаба 1:500 заказывается в Мосгоргеотресте, стоимость — 10 000 рублей. Он нужен для плана расположения участка и схемы планировочной организации, которая подаётся в DWG. Без актуального топоплана схема благоустройства и посадка объекта на участок не проходят проверку, поскольку положение здания в модели привязывается к фактическим координатам местности.
Влияет ли параллельная реконструкция объекта на рассмотрение АГР?
Не влияет. АГР рассматривается отдельно от проекта реконструкции, который готовится по 87-му постановлению и включает 12 разделов. Комитет оценивает архитектурное и градостроительное решение: облик, материалы, посадку объекта, благоустройство. Условия для утверждения — права на землю и соответствие решения градплану. Обратная зависимость тоже отсутствует: свидетельство об утверждении АГР само по себе не заменяет разрешение на строительство.
