284-ПП — это постановление Правительства Москвы от 30 апреля 2013 года, по которому в столице утверждают архитектурно-градостроительное решение (АГР) объекта капитального строительства. Без утверждённого АГР в Москве нельзя законно получить разрешение на строительство, а значит — ни построить новое здание, ни ввести в эксплуатацию реконструированное. Ниже разберём, что именно регулирует 284-ПП, когда АГР обязательно и когда без него можно обойтись, из чего состоит буклет, кто согласует документ в 2026 году после реорганизации Москомархитектуры, сколько времени и денег занимает процедура. Это часть большого материала про согласование изменений фасадов по 94-ПП, где собран весь порядок работы с внешним обликом зданий.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что регулирует 284-ПП и что такое АГР
Полное название документа — Постановление Правительства Москвы №284-ПП «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства в городе Москве». Постановление действует с 2013 года, последняя редакция вступила в силу 9 февраля 2026 года (изменения внесены ПП №129-ПП). Внутри два ключевых приложения: Положение об утверждении АГР и Административный регламент госуслуги по оформлению свидетельства. То есть 284-ПП отвечает и на вопрос «что должно быть в документе», и на вопрос «как его получить».
Само архитектурно-градостроительное решение — это комплексный документ, который описывает внешний вид, композицию и силуэт будущего здания: фасады, объёмно-планировочные и колористические решения, формат благоустройства прилегающей территории. На его основе потом разрабатывается проектная документация и ведутся строительные работы. В Москве применяют термин АГР, в Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах аналогичный по смыслу документ называют АГО — архитектурно-градостроительный облик. Разница в основном в названии и в том, какой орган согласует. Подробнее про суть АГР при работах на фасаде мы разбирали отдельно.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР требуется, чтобы соблюсти нормативные, колористические, композиционные и художественные требования к облику именно того района, где располагается здание. Это касается и нового строительства, и реконструкции существующего объекта.»
Важно не путать АГР с колористическим паспортом. Колористический паспорт — узкий документ, он регламентирует только цвет и отделочные материалы фасада и не отражает конструктивных изменений: новых проёмов, пристроек, изменения этажности. АГР шире: он включает и колористику, и проект изменения фасадов, и параметры здания. По сути колористический паспорт — лишь малая составная часть АГР. Правило простое: меняете только цвет или материал — нужен колористический паспорт; меняете конструкцию (окна, входы, этажность) — нужен АГР, и отдельный колористический паспорт уже не оформляется.
Когда АГР по 284-ПП обязательно, а когда не требуется
По Положению из 284-ПП архитектурно-градостроительное решение утверждают при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Но у правила есть исключения, и заказчики про них спрашивают чаще всего — потому что попадание в исключение экономит и деньги, и несколько месяцев.
Факт: АГР не требуется для зданий с количеством этажей не более двух и общей площадью не более 1500 кв. м, если они не предназначены для проживания. Именно поэтому небольшие склады и административные строения часто проектируют в этих габаритах — так проще и быстрее.
Помимо порога 1500 кв. м и двух этажей, АГР по 284-ПП не оформляют для индивидуальных жилых домов (ИЖС), для некапитальных и временных зданий и сооружений (у них нет жёсткой привязки к земле фундаментом), для инженерных сооружений, а также для объектов, расположенных вне границ территорий объектов культурного наследия и вне магистральных улиц общегородского и районного значения. Отдельная строка — реконструкция и замена несущих конструкций, которая не меняет внешний облик здания: если облик не трогаем, АГР не нужен.
Со складами есть тонкость. Формально складское здание может попадать под исключение, но если оно выходит на главную городскую магистраль, согласование АГР потребуется всё равно. В практике Смарт Вэй мы всегда сначала смотрим адрес объекта по ГПЗУ и категорию улицы, и только потом говорим клиенту, нужно ему АГР или достаточно проекта фасадов. Полный перечень ситуаций, когда документ не оформляют, собран в отдельном разборе про то, в каких случаях АГР не требуется.
Результат зависит от типа объекта, и универсального ответа тут нет. Ниже — как критичность процедуры меняется по сценариям.
| Сценарий | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Склад до 1500 кв. м, 2 этажа, внутри района | Проверка адреса по ГПЗУ и категории улицы — подтвердить, что АГР не нужен | Проработка 3D-модели фасада |
| Реконструкция здания на магистрали с изменением облика | Качество 3D-модели, попадание в концепцию района, вариативность | Скорость — процедура всё равно займёт месяцы |
| Объект рядом с памятником или в его охранной зоне | Заключение Департамента культурного наследия, моделирование видовых лучей | Смелость дизайна — её придётся ограничить |
Состав материалов АГР по 284-ПП
Требования к составу буклета описаны в приложении к Административному регламенту 284-ПП. На практике буклет АГР — это титульный лист, содержание, план расположения участка, топографический план (его обычно заказывают в Мосгоргеотресте), фотофиксация окружающей застройки, поэтажные планы, разрезы, дизайн фасадов со всех прилегающих улиц и, главное, трёхмерная модель здания. Сам буклет выходит компактным, чаще всего от 20 до 50 листов, но за этой компактностью стоит серьёзная работа.
Фотофиксация — недооценённый этап. Иногда архитектура запрашивает полную развёртку местности вокруг объекта. На одном из объектов Смарт Вэй у нас запросили порядка сорока фотографий всей окружающей застройки — в буклет входит два-три снимка, но весь архив передаётся в согласующий орган вместе с документом.
Полезно знать: Самая трудоёмкая часть буклета — 3D-модель. По объёму работы это около 95 процентов всей разработки АГР. Модель делают в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, разрезами и проработкой дизайна, и подают отдельным файлом.
С 2024 года требования к трёхмерным моделям заметно ужесточились. При согласовании цифровой макет проектируемого здания примеряют к существующей модели города. Готовят обычно три модели: цифровую информационную, низкополигональную и высокополигональную. Требования к ним подробно расписаны в отдельном распоряжении, где счёт контролируемых параметров идёт на сотни. Для собственника это означает одно: кустарная визуализация «на коленке» через проверку не пройдёт.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Самое сложное в буклете — это 3D-модель здания, по сути 95 процентов всей работы. Она разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами, с проработкой дизайна, и подаётся в архитектуру отдельным файлом от буклета.»
Помимо самого 284-ПП, проектировщик держит в голове Градостроительный кодекс РФ, требования к 3D-моделям и состав проектной документации по 87-ПП. Если работы затрагивают фасад существующего здания, состав документов пересекается с обычным проектом изменения фасада и его разделами.
Текст постановления в актуальной редакции удобно смотреть через подборку по АГР в КонсультантПлюс с примечаниями и ссылками на связанные акты.
Официальную публикацию постановления и его редакций размещают на портале правовой информации pravo.gov.ru.
Кто согласует АГР в 2026 году: от Москомархитектуры к ДГП
До конца 2025 года АГР согласовывал Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы — Москомархитектура (МКА). Постановлением Правительства Москвы №2993-ПП от 3 декабря 2025 года Москомархитектуру присоединили к Департаменту градостроительной политики города Москвы (ДГП). Департамент стал правопреемником МКА по всем правам и обязанностям, и теперь свидетельство об утверждении АГР выдаёт именно он. Сам порядок при этом не изменился — нормативная база 284-ПП продолжает действовать в прежнем виде.
Внимание: Архитектура почти никогда не согласует буклет с первого раза. Даже по простому зданию будут замечания. Поэтому закладывать сроки нужно с запасом — реальное согласование заметно длиннее регламентного.
Рассмотрение АГР устроено иерархично. Сначала техническая проверка состава заявления — тут возможен отказ просто из-за некомплектности материалов. Дальше комплексная проверка Архитектурной комиссией, где задействованы специалисты градостроительного блока, Мосгоргеотрест, ГлавАПУ, Департамент информационных технологий. Утверждение относится к компетенции главного архитектора Москвы, а по значимым проектам к рассмотрению подключается и Мэр. Кто и за что отвечает после реорганизации, мы разложили в материале про то, кто согласует фасады после упразднения Москомархитектуры.
Отдельный разбор по новой структуре согласующего органа собран в статье про Департамент градостроительной политики и согласование АГР.
Константин М, начальник технического отдела:
«Архитектура, как любой госорган, с первого раза почти ничего не согласует. Даже по простой коробке 10 на 10 метров будут свои пожелания. Поэтому мы в среднем берём на согласование около трёх месяцев, хотя по закону срок короче.»
После реорганизации контроль за реализацией утверждённого АГР остался за Мосгосстройнадзором. Инспектор проверяет соответствие объекта буклету на трёх этапах: при оформлении разрешения на строительство (в нём указывают номер свидетельства АГР), во время строительно-монтажных работ и при вводе в эксплуатацию. Отступить от утверждённого решения «по-тихому» не выйдет — без справки от согласующего органа или пересогласования АГР объект просто не введут.
Разработка 3D-модели по актуальным требованиям и прохождение Архитектурной комиссии — тот этап, где чаще всего застревают самостоятельные попытки. Если вы не уверены, что модель и буклет соберут без замечаний, разумнее передать разработку АГР инженерам, которые ведут эти согласования постоянно и знают, что именно смотрят в ДГП.
Порядок получения свидетельства об утверждении АГР
Госуслуга по оформлению свидетельства оказывается исключительно в электронной форме через портал mos.ru. Застройщик получает свидетельство до проведения экспертизы проектной документации — то есть АГР идёт в самом начале, ещё на стадии концепции. Прежде чем запускать разработку, есть смысл свести исходные данные: проверить актуальный ГПЗУ и вписываются ли ваши пожелания в его параметры, уточнить адрес и категорию улицы, наличие рядом объектов культурного наследия, а также кадастровые характеристики участка. Если участок за зданием принадлежит городу, а вы планируете что-то на нём разместить, в согласование подключится ещё и Департамент городского имущества — и сроки вырастут.
Как получить свидетельство об утверждении АГР: пошаговая инструкция
Показать пошаговую инструкцию
- Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ, кадастровые сведения, адрес и категорию улицы. Выезд на объект и фотофиксация окружающей застройки.
- Шаг 2. Согласуйте с заказчиком эскиз — будущий дизайн здания. На этом этапе дешевле всего внести правки.
- Шаг 3. Разработайте буклет АГР: планы, разрезы, фасады, топооснова, а также три 3D-модели по актуальным требованиям.
- Шаг 4. Подайте материалы через портал mos.ru в электронной форме на рассмотрение Архитектурной комиссии.
- Шаг 5. Отработайте замечания комиссии и повторно подайте буклет. С первого раза согласование проходит редко.
- Шаг 6. Получите свидетельство об утверждении АГР от Департамента градостроительной политики. Номер свидетельства понадобится при оформлении разрешения на строительство.
Константин М, судебный эксперт:
«Дизайн должен биться по концепции района. Бывает, что интересное решение отклоняют просто потому, что оно не вписывается в окружающую застройку. Москва по колориту сдержанная, и это стоит учитывать ещё на стадии эскиза, а не после отказа.»
Один нюанс из практики. Если проект затрагивает облик существующего здания при реконструкции, порядок работы с АГР смыкается с общим порядком, который мы описали в статье про то, как согласуют АГР при реконструкции с изменением облика. Итоговое свидетельство в обоих случаях выдаёт ДГП.
Сроки согласования АГР: регламент и реальность
Регламентные сроки предоставления госуслуги после оптимизации сократили. По действующей редакции на выдачу свидетельства отводится 20 рабочих дней для объектов городского значения, 15 рабочих дней для объектов программы реновации и 10 рабочих дней для объектов окружного значения. На бумаге это меньше месяца.
На практике всё дольше. Разработка самого буклета занимает около месяца, а согласование с учётом обязательных замечаний и повторных подач растягивается в среднем на три месяца, а по сложным объектам — до полугода. Заказчику мы честно называем вилку от одного до трёх месяцев на согласование, потому что регламентный срок отсчитывается по каждой поданной версии, а версий почти всегда несколько.
Лайфхак: Проверьте, вписываются ли ваши пожелания в ГПЗУ, ещё до старта разработки. Если хотите крупную входную группу или пристройку на городском участке, к согласованию подключится ДГИ — и это добавит недели, а то и месяцы. Лучше узнать об этом на эскизе, а не на подаче.
Именно из-за многоступенчатости процедуры готовить лучше сразу несколько вариантов архитектурного решения. Вариативность повышает шанс, что комиссия примет проект без затяжного круга правок. При этом 284-ПП допускает и вариативные решения внутри одного буклета: например, увеличение суммарной площади по отдельным архитектурным фрагментам, но не более чем на 5 процентов от исходных значений.
Стоимость разработки и согласования АГР по 284-ПП в 2026 году
Итоговая цена зависит от площади и назначения объекта, сложности архитектуры, расположения (внутри ЦАО или за его пределами) и срочности. Ниже — ориентиры по услугам, связанным с АГР и фасадами.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 500 000 руб. | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 руб. | от 30 дней |
| Проект колористических решений | от 200 000 руб. | от 10 дней |
| Проект изменения фасадов | от 90 000 руб. | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 руб. | от 1 дня |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН) | от 150 000 руб. | по запросу |
Разброс большой, потому что АГР по простому административному зданию и АГР по сложному объекту рядом с памятником — это принципиально разный объём моделирования и согласований. Точнее сориентироваться помогает полный прайс по фасадам и АГР с разбивкой по услугам, где видно, что входит в каждую позицию.
Мы реализовали более 7000 проектов в сфере согласований, и по АГР у нас накоплен свой пул решений для разных типов зданий — от районных магазинов до объектов в промзоне. Посмотреть, как это выглядит на реальных объектах, можно в подборке завершённых кейсов.
Работу заказчики оценивают по результату — согласовано или нет, в срок или с просрочкой. Что об этом говорят собственники и застройщики, собрано в отзывах клиентов.
Отдельно про цену ошибки. АГР идёт в самом начале, до экспертизы и разрешения на строительство. Если буклет собран без учёта требований к 3D-моделям или дизайн не бьётся по концепции района, вы получаете не просто отказ, а сдвиг всего девелоперского цикла: пока нет свидетельства — нет разрешения на строительство, нет выхода на площадку, замораживаются вложения. А начало работ без утверждённого АГР или с отступлением от него — это уже риск квалификации объекта как самовольной постройки, со штрафами и судебными спорами вплоть до сноса. Стоимость переделки буклета несопоставима со стоимостью простоя проекта на несколько месяцев.
Изменения в свидетельстве АГР: когда переоформлять, а когда нет
Срок действия свидетельства об утверждении АГР не ограничен. Но если вы меняете утверждённое решение, по общему правилу старое свидетельство аннулируется и выдаётся новое — то есть проходите процедуру заново. Это важно понимать заранее, потому что «чуть-чуть подправить фасад после утверждения» на практике означает повторное согласование.
При этом 284-ПП прямо перечисляет случаи, когда вносить изменения в свидетельство не требуется. Это уточнение внутренних планировок этажей и изменение технико-экономических показателей в пределах 10 процентов без изменения наружных габаритов и внешнего облика здания; корректировка элементов благоустройства и транспортной организации территории; уточнение фасадных решений в части размещения инженерного оборудования; изменение реквизитов ГПЗУ, распорядительных документов, кадастровых номеров участков и адреса объекта. Если ваша правка укладывается в этот перечень, переоформлять свидетельство не нужно.
Когда же АГР используется при реконструкции с изменением площади, этажности или конфигурации, документ влияет и на сведения об объекте в ЕГРН — в отличие от колористического паспорта, который на реестр не влияет и к техническому плану не прикладывается. В этом случае логика работы стыкуется с оформлением колористического паспорта при реконструкции, и важно с самого начала понимать, какой из двух документов закрывает вашу задачу. Если сомневаетесь между колористикой и полноценным АГР — ориентир простой: звучит слово «реконструкция» с изменением облика, почти всегда нужен АГР.
Общий порядок работы с фасадом нежилого здания в столице мы собрали в материале про то, как согласовать изменение фасада нежилого здания в Москве.
Получить консультацию по конкретному объекту и порядку оформления самого свидетельства можно на официальном ресурсе — на странице госуслуги по свидетельству об утверждении АГР на mos.ru.
Выводы
284-ПП задаёт в Москве обязательный старт для любого капитального строительства и реконструкции с изменением облика: без утверждённого АГР не будет ни разрешения на строительство, ни ввода в эксплуатацию. Ключевое в 2026 году — правильно определить, нужен ли документ вообще, собрать буклет с корректными 3D-моделями и заложить реальные сроки согласования, которые обычно длиннее регламентных. Свидетельство теперь выдаёт Департамент градостроительной политики, к которому присоединили Москомархитектуру, но сама нормативная база осталась прежней.
В Смарт Вэй мы ведём разработку и согласование АГР с 2014 года — от выезда на объект и фотофиксации до получения свидетельства в ДГП. Если нужно понять, требуется ли АГР по вашему адресу, или собрать буклет под актуальные требования, можно оставить заявку, и инженер разберёт ситуацию по конкретному объекту.
Частые вопросы
Чем 284-ПП отличается от 94-ПП и 114-ПП?
284-ПП регулирует утверждение архитектурно-градостроительного решения для строительства и реконструкции объектов капитального строительства — то есть комплексный облик здания и выдачу свидетельства АГР. 94-ПП касается изменения внешнего архитектурного решения нежилых зданий в пределах перечня адресов, а 114-ПП — колористических решений и паспортов. Это разные процедуры под разные виды работ, хотя все три относятся к внешнему облику зданий в Москве.
Нужно ли АГР на здание площадью до 1500 кв. м?
Если здание не более двух этажей, площадью не более 1500 кв. м и не предназначено для проживания, АГР по 284-ПП по общему правилу не требуется. Но есть оговорки: если объект выходит на магистральную улицу общегородского или районного значения либо находится в границах территории объекта культурного наследия, согласование может потребоваться. Поэтому по каждому адресу проверяют ГПЗУ и категорию улицы.
Кто выдаёт свидетельство об утверждении АГР в 2026 году?
С 3 декабря 2025 года свидетельство выдаёт Департамент градостроительной политики города Москвы. Постановлением №2993-ПП к нему присоединили Москомархитектуру, и ДГП стал её правопреемником по всем правам и обязанностям. Утверждение решения относится к компетенции главного архитектора Москвы, по крупным проектам к рассмотрению подключается Мэр.
Сколько действует свидетельство АГР?
Срок действия свидетельства об утверждении АГР не ограничен. Однако при внесении изменений в утверждённое решение ранее выданное свидетельство аннулируется, и выдаётся новое — фактически процедуру проходят заново, если правка выходит за перечень случаев, не требующих переоформления.
Какие изменения не требуют переоформления свидетельства?
Переоформление не нужно при уточнении внутренних планировок и изменении технико-экономических показателей в пределах 10 процентов без изменения наружных габаритов и облика; при корректировке благоустройства и транспортной организации территории; при уточнении фасадных решений в части размещения инженерного оборудования; при изменении реквизитов ГПЗУ, распорядительных документов, кадастровых номеров участков и адреса объекта.
В чём разница между АГР и АГО?
АГР (архитектурно-градостроительное решение) — московский термин по 284-ПП. АГО (архитектурно-градостроительный облик) — аналогичный по смыслу документ, применяемый в Московской области, Санкт-Петербурге и других регионах, в том числе по статье 40.1 Градостроительного кодекса РФ. Содержание и назначение практически совпадают, различаются название и согласующий орган.
Обязательна ли 3D-модель для АГР?
Да, трёхмерная модель — обязательная и самая трудоёмкая часть буклета. С 2024 года требования к ней выросли: при согласовании цифровой макет здания примеряют к существующей модели города. Как правило, готовят три модели — цифровую информационную, низкополигональную и высокополигональную — по детальным требованиям с сотнями контролируемых параметров.
Можно ли согласовать АГР по уже выполненным работам?
АГР по 284-ПП рассчитан на планируемое строительство и реконструкцию: свидетельство получают до экспертизы проектной документации и разрешения на строительство. Начало работ без утверждённого АГР или отступление от него контролирует Мосгосстройнадзор, и такой объект рискует получить квалификацию самовольной постройки. Узаконивание постфактум — это уже отдельный, как правило судебный, путь.
Как подать документы на АГР?
Госуслуга по оформлению свидетельства об утверждении АГР оказывается исключительно в электронной форме через портал mos.ru. Материалы буклета и 3D-модели подают в цифровом виде, после чего проходит техническая проверка состава и комплексное рассмотрение Архитектурной комиссией.
Сколько вариантов архитектурного решения готовить?
Для сложных объектов рекомендуют готовить минимум три варианта архитектурного решения — вариативность повышает шанс успешного согласования и сокращает количество кругов правок. Кроме того, 284-ПП допускает вариативные решения внутри буклета, например увеличение суммарной площади по отдельным архитектурным фрагментам не более чем на 5 процентов от исходных значений.
Нужно ли АГР для складского здания?
Часто нет: складские здания нередко попадают под исключения по площади и этажности. Но есть оговорка — если склад выходит на главную городскую магистраль или расположен в границах территории объекта культурного наследия, АГР потребуется. Решение принимают после проверки адреса по ГПЗУ и категории улицы.
Что контролирует Мосгосстройнадзор по АГР?
Мосгосстройнадзор проверяет соответствие объекта утверждённому АГР на трёх этапах: при оформлении разрешения на строительство (в нём указывают номер свидетельства), во время строительно-монтажных работ и при вводе объекта в эксплуатацию. Отступления от утверждённого решения требуют либо справки от согласующего органа, либо пересогласования АГР, иначе объект не введут в эксплуатацию.
Влияет ли АГР на данные в ЕГРН?
Когда АГР сопровождает реконструкцию с изменением площади, этажности или конфигурации, он влияет на сведения об объекте и может прикладываться к техническому плану для внесения изменений в ЕГРН. Колористический паспорт, в отличие от АГР, на реестр не влияет и к техническому плану не прикладывается, поскольку меняет только цвет и материалы.
Теперь вы знаете, как устроена процедура по 284-ПП: от определения, нужен ли АГР по вашему адресу, до сбора буклета с 3D-моделями и получения свидетельства в Департаменте градостроительной политики. На практике дольше всего застревают именно на разработке моделей под актуальные требования и на прохождении Архитектурной комиссии, где почти всегда бывает несколько кругов замечаний.
Смарт Вэй ведёт разработку и согласование АГР с 2014 года. Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию окружения, готовим эскиз и буклет, отрабатываем замечания комиссии и доводим дело до свидетельства. За плечами более 7000 реализованных проектов в согласованиях, в том числе по сложным объектам в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России.
