Варианты приостановок при регистрации аренды

Варианты приостановок при регистрации аренды

С января 2017 года правила регистрации прав и кадастрового учета недвижимости регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В статье 26 указанного нормативного акта перечислены основания для приостановки регистрационных действий, в том числе в отношении договоров аренды. При несвоевременном устранении выявленных нарушений заявителю будет вынесен отказ в регистрации, что повлечет недействительность договора.

Нет технического плана

Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ указывает, что одним из оснований для кадастрового учета и регистрационных мероприятий является технический план на объект недвижимости. Согласно пункту 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, отсутствие технического плана, равно как и других обязательных документов, будет являться законной причиной для приостановки учетных или регистрационных действий в службе Росреестра.

Оспаривание такого решения регистратора не имеет смысла, поскольку только технический план содержит обязательный перечень характеристик арендуемого объекта. Единственным вариантом устранить нарушение и возобновить процедуру будет являться изготовление технического плана. Этот документ должен соответствовать требованиям статьи 24 Закона № 218-ФЗ, в том числе:

  • полномочия по обследованию объектов недвижимости и оформлению технических планов с 2013 года переданы кадастровым инженерам – профессиональным специалистам, обладающим квалификационным аттестатом и допуском СРО;
  • при составлении технического плана инженер учитывает сведения реестра ЕГРН в отношении обследуемого и иных объектов, а также актуальные изменения в характеристиках помещения или здания;
  • техплан состоит из графической и текстовой части, в которых инженер указывает фактические параметры объекта недвижимости на момент обследования.

Необходимость в получении нового технического плана при регистрации арендного договора связана с любыми изменениями объекта – выделением его части для сдачи в аренду, перепланировкой конфигурации объекта под цели арендатора и т.д.

Также нужно учесть, что положения Федерального закона № 218-ФЗ предусматривают важное новшество – кадастровый учет и регистрация аренды проводится в рамках одной процедуры. Это существенно упрощает и ускоряет стадию заключения и регистрации договора, однако отсутствие технического плана не дает возможности воспользоваться таким правилом.

Комментарий специалиста. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», вы получите технический план в максимально сжатые сроки – в большинстве случаев документ будет оформлен в течение одного дня. Наши специалисты обладают всеми необходимыми разрешениями и допусками, а их квалификация позволяет решать проблемы любой сложности. На нашем сайте вы можете ознакомиться с примерами предыдущих работ, что подтверждает профессионализм и опыт кадастровых инженеров.

Графическая часть договора не совпадает с планами в кадастре

В графической части договора (схемах, планах и т.д.) стороны определяют границы арендуемого объекта (здания, помещения или их частей). При согласовании условий договора, стороны могут указать такие границы или местоположение объекта приблизительно, не задумываясь о последствиях своих действий. Между тем, в статье 26 Федерального закона РФ содержаться следующие пункты, допускающие приостановку регистрации аренды при несоответствии его условий с планами в кадастре:

Читайте также:  Часть помещения
  • п. 50 ч.1 ст. 26 – не допускается проведение учета и регистрационных действий, если местоположение арендуемого объекта полностью или частично совпадает с границами другого помещения (кроме случаев, когда регистрируемый объект  является преобразуемым);
  • п. 49 ч. 1 ст. 26 – если в отношении арендуемого объекта имеются противоречия в сведениях кадастрового учета и представленных документах по сделке;
  • чтобы устранить перечисленные несовпадения с кадастровыми сведениями, необходимо не только внести изменения в условия договора, но и получить актуальный технический план.

Указание примерного местоположения и границ арендуемого объекта не допускается, в Росреестр должна быть представлена только актуальная и достоверная информация. Таким достоверным и объективным документом может быть только технический план, выданный кадастровым инженером.

Комментарий специалиста. На практике может возникать ситуация, когда данные технического плана будут не совпадать со сведения кадастрового учета ЕГРН. Речь может идти о технической или реестровой ошибке, устранением которой занимаются должностные лица Росреестра или кадастровый инженер. В наиболее сложных ситуациях указанные ошибки могут устраняться в судебном порядке, а к участию в деле будут привлечены кадастровый инженер и представитель Росреестра.

Выявлена перепланировка

Несоответствие кадастровых сведений ЕГРН представленным документам по аренде может быть вызвано проведенной перепланировкой. Работы по перепланировке должны быть согласованы в уполномоченных службах и ведомствах, после чего в кадастровые сведения будут внесены изменения. Согласование перепланировки для последующего кадастрового учета проходит по следующим этапам:

  • оформление проекта в специализированной экспертной организации, обладающей допуском СРО;
  • получение положительного заключения о безопасности несущих конструкций здания (данное требование предусмотрено только для объектов на территории Москвы);
  • согласование проектной документации в уполномоченных муниципальных службах (для столицы таким органом является Мосжилинспекция);
  • выполнение строительных работ и согласование их результата приемочной комиссией;
  • обращение к кадастровому инженеру для изготовления технического плана, в котором указываются все изменения после перепланировки.

Только при соблюдении всех правил согласования перепланировка будет признана законной, а на основании технического плана будет проведен кадастровый учет и регистрация договора аренды.

Комментарий эксперта. Если при обращении в службу Росреестра вы столкнулись с приостановкой кадастрового учета по указанной причине, вы можете узаконить перепланировки даже после выполнения работ. Ввиду особой сложности этой процедуры, все действия нужно осуществлять через экспертную организацию, которая быстро и правильно составит проектную документацию и согласует ее в уполномоченных ведомствах. Нужно учитывать, что при отказе в узаконивании проведенной перепланировки может потребоваться обращение в суд.

Не снят с учета старый договор аренды на этот объект недвижимости

При заключении договора аренды на объект устанавливается временное ограничение права собственности. Если договор заключен на срок более года, указанное ограничение будет внесено в реестр ЕГРН, а его аннулирование произойдет после истечения срока аренды. Таким образом, до момента исключения из ЕГРН сведений о предыдущем договоре, новое соглашение не будет зарегистрировано.

Читайте также:  Часть здания

Чтобы устранить такую причину для приостановки и отказа в учете и регистрации, необходимо обратиться в службу Росреестра с заявлением об аннулировании сведений о предыдущем арендном ограничении права собственности. Получив выписку ЕГРН с отсутствием сведений об указанном ограничении, можно обращаться для кадастрового учета и регистрации нового договора аренды.

Кадастровый инженер не может исправить свои ошибки

Несоответствие кадастровых сведений ЕГРН может быть вызвано технической или реестровой ошибкой, возникшей при переносе информации из технического плана. В большинстве случаев исправление этих ошибок происходит должностными лицами Росреестра в уведомительном порядке, либо путем возврата документов кадастровому инженеру. При устранении указанных ошибок кадастровым инженером нужно учитывать следующие положения статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ:

  • исправление ошибок технического плана осуществляется на основании уточненных сведений от кадастрового инженера – такое решение праве принимать регистратор Росреестра в пятидневный срок, если оно затрагивает права на недвижимость;
  • если выявленная ошибка затрагивает законные интересы правообладателей или может причинить вред имущественным интересам, ее устранение допускается только в судебном порядке (кадастровый инженер, допустивший ошибку, будет привлечен к участию в деле в качестве специалиста или эксперта);
  • правом на обращение в суд обладают правообладатели объекта недвижимости, либо должностные лица Росреестра.

Как правило, документы для устранения реестровой ошибки направляются тому же кадастровому инженеру, который изготавливал технический план.

В Росреестре нет поэтажных планов на объект недвижимости

Система кадастрового учета в РФ, введенная в 2013 году, предусматривает внесение всех сведений о характеристиках объекта в реестр ЕГРН. Однако принудительная обязанность провести кадастровый учет для объектов, введенных в эксплуатацию до 2013 года, отсутствовала. Это приводило к ситуациям, когда попытка зарегистрировать договор на помещение в таких зданиях завершалась отказом по причине отсутствия в Росреестре поэтажных планов.

Устранить такую проблему можно следующими действиями:

  • основанием для проведения учета является технический план, поэтому правообладателю объекта нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения обследования;
  • по результатам обмеров в состав технического плана будут включены поэтажные планы этажей с отображением всех помещений;
  • если в отдельном помещении проводится перепланировка, изготовление поэтажного плана здания также является обязательным требованием (в этом случае на поэтажном плане отражаются все изменения в конфигурации отдельных помещений).

Если объект был веден в эксплуатацию до 2013 года, для подготовки поэтажных планов могут использоваться сведения технической инвентаризации, ранее проводимой учреждениями БТИ. Для этого кадастровый инженер запросит необходимую информацию и укажет на этот факт в своем заключении. Нужно учитывать, что в настоящее время учреждения БТИ не обладают полномочиями по изготовлению документации на объекты недвижимости, в том числе технических и поэтажных планов.

Комментарий специалиста. Если у правообладателя объекта недвижимости сохранились технический или кадастровый паспорт, а также иная документация органов БТИ, эти бланки не будут иметь юридического значения. С января 2017 года выдача кадастровых паспортов прекращена, так как Федеральным законом № 218-ФЗ единственным правоустанавливающим документом на недвижимость признается выписка из госреестра ЕГРН. Также нужно учесть следующее правило – с марта 2018 года совершение любых сделок с недвижимостью, в том числе сдача помещений и зданий в аренду, будет запрещена для объектов, не прошедших кадастровый учет.

В Росреестре есть дублирующий объект недвижимости, и только на нем есть право собственности

Каждый объект недвижимости может быть поставлен на кадастровый учет только один раз, а для индивидуализации объектов предусмотрена система уникальных кадастровых номеров. Указанный номер сохраняется за объектом на весь период его существования, а повторный кадастровый учет того же объекта не допускается. Если для кадастрового учета арендуемого помещения и регистрации договора представляются документы на дублирующий объект недвижимости, службой Росреестра будет вынесено решение о приостановке.

Читайте также:  Договор аренды помещения

При совпадении сведений будут устанавливаться следующие обстоятельства:

  • наличие зарегистрированного права собственности на дублирующий объект (эти сведения также подлежат отражению в госреестре ЕГРН);
  • наличие у ранее зарегистрированного объекта уникального кадастрового номера в ЕГРН;
  • причины совпадения сведений – указание ошибочных характеристик в договоре аренды; наличие изменений объекта недвижимости, не представленных для кадастрового учета (например, изменение характеристик после перепланировки, реконструкции), и т.д.

Надлежащим правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости является только выписка ЕГРН. Из содержания выписки можно достоверно узнать о правообладателе объекта, его характеристиках и параметрах, зарегистрированных ограничениях и обременениях.

Не исправлены старые замечания Росреестра

Если в процессе кадастрового учета и регистрации выявляются основания для приостановки, должностным лицом Росреестра выносится соответствующее решение и направляется в адрес заявителя. В большинстве случаев, срок приостановки не может превышать трех месяцев (исключения из этого правила регламентированы статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Дальнейшее развитие событий, после вынесения решений о приостановке,  зависит от действия заявителя и иных заинтересованных лиц:

  • если заявитель устраняет основания для приостановке в срок, указанный регистратором Росреестра, кадастровый учет и регистрационные действия будут продолжены на общих основаниях (например, если будет представлен технический план, ранее не включенный в пакет документов для кадастрового учета);
  • если указанные основания для приостановки не устранены в предложенный срок, должностным лицом Росреестра выносится решение об отказе в проведении учета или регистрации;
  • решения о приостановке или отказе в проведении учета или регистрации аренды могут быть обжалованы заявителем в административном и судебном порядке.

Нужно учитывать, что для долгосрочных договоров аренды правило о государственной регистрации в Росреестре является обязательным требованием. Если в регистрации было отказано, а стороны не устранили оснований для приостановки или отказа, договор признается недействительным и не влечет юридических последствий для третьих лиц.

Поскольку большинство основания для замечаний Росреестра связаны с ненадлежащим или неправильным оформлением документов, необходимо тщательно отнестись к выбору кадастрового инженера. В этом случае все возможные риски приостановки или отказа будут учтены кадастровым инженером при оформлении технического плана.

 

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
4 просмотров