Регистрация договора

Регистрация договора

Регистрация договора является обязательной в соответствии со ст. 609 ГК РФ, если срок действия соглашения превышает один год. Регистрационные действия совершаются в органах Росреестра, а несоблюдение этого правила влечет недействительность договора

Новые правила регистрации в 2017 году

С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ, который установил новые правила кадастрового учета и регистрации недвижимости. Помимо общих норм, установленных для регистрации арендных отношений, в статье 51 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы отдельные правила регистрационных действий в отношении договоров аренды.

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие особенности оформления договора аренды, которые напрямую влияют на основания и порядок регистрации:

  • краткосрочные договоры аренды, заключенные на срок до одного года, должны составляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации;
  • если по условиям договора срок аренды превышает один год, регистрация является обязательной;
  • если в тексте договора не указана продолжительность арендных отношений, считается что соглашение заключено на неопределенный срок (в этом случае сторонам необходимо соблюдать требование о государственной регистрации).

Одним из нововведений, зафиксированных в Федеральном законе № 218-ФЗ, является объединение кадастрового учета и государственной регистрации в единую процедуру, если объект не движимости ранее не был поставлен на учет. Исходя из анализа указанного закона, данное правило распространяется и на случаи регистрации договоров аренды недвижимости.

Комментарий специалиста. Арендные отношения не влекут переход прав на объект недвижимости, переданный во временное пользование. По этой причине осуществляется регистрация договора, а не перехода или возникновения прав. При обращении в ораны Росреестра с договором аренды осуществляется регистрация временного ограничения права, поскольку при продаже имущества третьим лицам арендные отношения сохраняются свою силу.

Новые правила регистрации в 2017 году

Как правильно составить договор аренды

При оформлении арендных отношений и определении условий договора контрагентам необходимо соблюдать общие правила к совершению сделок с недвижимостью, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, а также специальные правила главы 34 ГК РФ. При заключении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • договор аренды недвижимого имущества должен составляться в письменной форме, аналогичное требование распространяется на дополнительные соглашения к данному договору;
  • арендодателем может выступать только собственник объекта, иные категории владельцев не обладают подобным правом (исключение составляют случаи передачи объекта в субаренду, когда арендатор действует с прямого согласия арендодателя);
  • помимо существенных условий, прямо указанных в законе, сторонам предоставлено право самостоятельно определять состав дополнительных положений договора аренды.

Ключевое значение при определении условий договора аренды имеет описание объекта недвижимости, передаваемого во временное возмездное пользование арендатору. Сторонам необходимо не только указать его технические и качественные характеристики, но и определить целевое назначение (например, передача в аренду жилого помещения осуществляется только с целью проживания граждан, использование данного объекта для производственных целей недопустимо).

Читайте также:  Приостановка в регистрации аренды

В содержание договора аренды могут включаться следующие условия:

  • срок действия арендных отношений (если данное условие не указано сторонами, договор действует на неопределенный срок);
  • размер арендных платежей, а также порядок и периодичность их уплаты;
  • разграничение обязанностей сторон за проведение капитального ремонта объекта недвижимости (по умолчанию такая обязанность возложена на собственника имущества);
  • дополнительные основания для досрочного расторжения договора, а также срок уведомления о прекращении договорных отношений (если такие условия отсутствуют в договоре, применяются общие правила Гражданского кодекса РФ).

Поскольку при оформлении договора аренды партнерам необходимо учесть множество требований законодательства, наиболее оптимальным вариантом станет обращение за помощью к опытному юристу или риелтору. От соблюдения правил оформления договорных отношений зависят не только условия пользования недвижимым имуществом, но и порядок предъявления претензий по поводу нарушения соглашения.

При заключении договора аренды также необходимо составить двусторонний передаточный акт, в котором стороны определят фактическое состояние имущества на момент его передачи арендатору. Сведения передаточного акта также будут иметь значение при возврате арендованного объекта, поскольку ухудшение качественных характеристик и причинение ущерба имуществу повлечет ответственность арендатора.

Комментарий специалиста. При оформлении аренды нет необходимости указывать основания для одностороннего расторжения договора, которые предусмотрены в главе 34 ГК РФ и общих правилах Гражданского кодекса РФ. Данные основания могут применяться вне зависимости от указания их в условиях договора (например, нарушение сроков перечисления арендных платежей более двух раз подряд).

Как правильно составить договор аренды

Как правильно подать документы в Росреестр и МФЦ

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

  • инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
  • при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

Читайте также:  Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2017 году

По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Комментарий специалиста. Требование о проведении регистрации распространяется не только на сам договор аренды, но и на любое дополнительное соглашение к нему. Данное правило установлено Гражданским кодексом РФ – любое изменение должно соответствовать форме основного договора.

Как правильно подать документы в Росреестр и МФЦ

Что нужно для электронной подачи документов

Регистрация договора аренды недвижимости возможна путем обращения в электронной форме. Данная возможность предоставлена гражданам и юридическим лицам, прошедшим верификацию на электронном портале госуслуг. Порядок оказания данной услуги в электронной форме регламентирован Административным регламентом, утвержденным  Приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

  • заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Госпошлины для регистрации, срок регистрации

При любом варианте обращения за регистрацией договора аренды заявителям необходимо представить платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины. Размеры платежей регламентированы статьей 333.33 НК РФ и составляют:

  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для юридических лиц – 22000 рублей.

Обратите внимание! Если на стороне арендатора или арендодателя выступают несколько лиц, указанная сумма делится пропорционально количеству участников.

Оплата государственной пошлины осуществляется в безналичном порядке, заявителям необходимо представить платежный документ. Отсутствие платежного документа не является основанием для приостановки или отказа в регистрации, должностные лица Росреестра обязаны самостоятельно проверить поступление платежа во время рассмотрения представленных документов.

Сроки регистрационной процедуры могут существенно различаться, в зависимости от способа обращения и правового статуса имущества:

  • при обращении в электронной форме через портал госуслуг – 7 рабочих дней;
  • при обращении в органы Росреестра – 7 рабочих дней, а при одновременном проведении процедуры кадастрового учета 10 рабочих дней;
  • при обращении в Многофункциональный центр – 9 и 12 рабочих дней соответственно.

Если основанием для регистрации договора аренды является судебный акт, оформление документов не должно превышать пять рабочих дней. Таким образом, обращение заявителей для регистрации договора аренды напрямую в учреждение Росреестра позволяет сократить сроки оформления документов.

Госпошлина за регистрацию

Госпошлина за регистрацию (Образец по Воронежской области)

Технический план для регистрации аренды

Если объект недвижимости, выступающий объектом аренды, ранее не проходил кадастровый учет, при регистрации договора необходимо пройти эту процедуру. По правилам Федерального закона № 218-ФЗ кадастровый учет и государственная регистрация могут проводиться одновременно при совершении сделки.

Читайте также:  Временный кадастровый учет

Основанием для проведения кадастрового учета объекта недвижимости является межевой план (для земельных участков) и технический план (для иных объектов – квартиры, здания, нежилые помещения и т.д.). Изготовление технического плана является обязанностью собственника, планирующего передачу объекта в аренду.

Алгоритм действий для подготовки и изготовления технического плана состоит из следующих этапов:

  • выбор кадастрового инженера, обладающего квалификационным аттестатом, для выполнения кадастровых работ по изготовлению технического плана;
  • заключение с инженером договора подряда на выполнение кадастровых работ;
  • предоставление кадастровому инженеру документации на объект недвижимости, а также обеспечение доступа для проведения кадастровых работ;
  • проведение кадастровых работ на объекте, а также использование сведений ЕГРН и правоустанавливающих документов;
  • перенос результатов кадастровых работ в технический план и сдача работы заказчику.

Изготовленный технический план кадастровый инженер обязан направить в электронной форме в органы Росреестра. В этом случае документ удостоверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера и направляется в Росреестр по каналам электронной связи. Если заказчику необходимо получить технический план в виде письменного документа, он обязан указать это условие в договоре подряда.

На стадии кадастрового учета должностные лица Росреестра осуществляют перенос сведений технического плана в реестр ЕГРН. По результатам этой процедуры объекту будет присвоен кадастровый номер с внесением соответствующих данных в ЕГРН.

Совет специалиста. От выбора кадастрового инженера зависят сроки и качество выполненных работ, поскольку случаи реестровых (кадастровых) ошибок встречаются достаточно часто. В компании Смарт Вэй работают профессионалы, для которых технические планы для регистрации договора аренды являются основным направлением деятельности. Благодаря большому объему работы, мы смогли улучшить все технические моменты и изготавливаем технический план всего за 1 день!

Технический план для регистрации аренды

Технический план для регистрации аренды

Список необходимых документов

При любом варианте обращении за регистрацией договора аренды  перечень документов, которые потребуется представить заявителям, будет одинаковым:

  • заявление о государственной регистрации;
  • документы, удостоверяющие личность сторон, а также полномочия представителей;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости, передаваемый в аренду (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.);
  • договор аренды, подписанный обеими сторонами, а также все приложения;
  • технический план на объект недвижимости, если одновременно проводится процедура кадастрового учета;
  • платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

В ряде случаев сторонами должны представляться дополнительные документы (например, согласие учредителя государственного унитарного предприятия на передачу объекта в аренду третьим лицам). Если участниками сделки выступают юридические лица, необходимо представить выписку из ЕГРЮЛ, а также документ, подтверждающий полномочия заявителя.

При получении документов от заявителей должностные лица Росреестра или Многофункционального центра обязаны выдать расписку, в которой будет указана дата обращения за результатом регистрационных действий. С указанной распиской заявители могут обратиться за получением оригинала договора с регистрационной отметкой.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
51 просмотров