Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2017 году

Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2017 году

Регистрация аренды нежилых (коммерческих) помещений в 2017 году строго контролируется федеральным законодательством. Основные нормативы изложены в ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (№221-ФЗ последняя версия от 28.02.2015 года) и в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2013 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Да и скачки цен на аренду помещений заставляют арендаторов прибегать к регистрации договоров для закрепления ее стоимости на долгосрочный период.

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1. Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации.

2. Кадастровый учет помещения, здания или их частей. Согласно требованиям ФЗ №218, каждый объект недвижимости, который является предметом сделки и подлежащей государственной регистрации, должен быть поставлен на кадастровый учет в Государственном Кадастре недвижимости. Учет такого объекта может быть временным или постоянным (в зависимости от пожеланий собственника объекта). Максимальный срок временного кадастрового учета объекта недвижимости не установлен (с 2017 года ограничения на 5 лет убрали). Соответственно и договоры аренды такого объекта, регистрируемые в Росреестре, могут регистрироваться на любой срок. Рассмотрим подробнее варианты кадастрового учета объектов недвижимости в зависимости от их вида:

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна. Проверить наличие объекта недвижимости в Кадастре Вы можете на нашем сайте, воспользовавшись сервисом «Кадастр онлайн». Если Вы столкнулись проблемой неучтенного объекта недвижимости, то решать ее следует только с участием специализированной организации, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров.

Читайте также:  Временный кадастровый номер

Дело в том, что только кадастровые инженеры могут помочь найти Вам такую информацию об объекте, которую очень сложно извлечь в государственных органах самостоятельно или при помощи неквалифицированных лиц. Вы можете потратить кучу времени и средств, но так и не найти необходимые сведения. Мы рекомендуем во всех вопросах, связанных с учетом объектов обращаться только в специализированные организации, как компания Смарт Вэй.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия объекта в Кадастре. Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) — в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него в носятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е. наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны.Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды.

2.3 Кадастровый учет помещения. Это наиболее часто встречающийся сейчас вид кадастрового учета объектов недвижимости для аренды. Популярность этого вопроса заключается в том, что большинство нежилых зданий зарегистрировано в кадастре без внутренних помещений. Если Вы обратите внимание на кадастровый паспорт  (выписку ЕГРН) многочисленных коммерческих зданий, то там Вы не обнаружите сведений о помещениях. Органы, которые проводили кадастровый учет до 2013 года (БТИ, ГУП ГУИОН, Ростехинвентаризация и др.) все сведения о помещениях в таких зданиях выносили в Технические паспорта. А на кадастровый учет производилась постановка только всего здания в целом.

Читайте также:  Учет аренды

Этот порядок, применявшийся ранее, сейчас заставляет заинтересованных лиц выделять помещения для аренды из зданий, стоящих на кадастровом учете. Как было сказано ранее, постановка на учет помещения (выделение помещения из здания), может производится в любой момент и без регистрации договора аренды.

2.4 Кадастровый учет части помещения. Также, как и в случае с выделением части здания и соответствующим этому регистрационными действиями, учет части помещения требует подготовки технического плана, в котором будет отражена информация об основных характеристиках выделяемого объекта. Если часть выделяется для регистрации аренды, то изготавливается технический план и подается на регистрацию вместе с договором аренды. Если происходит разделение помещения на несколько частей на постоянной основе, то регистрируется каждое помещение, которое является результатом указанного выдела. Следует учесть, что при выделении части помещения не требуется чтобы оно имело перегородки и вход (было обособленным), как и при учете части здания.

Документы для кадастрового учета

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Основным является то, что заказать кадастровый учет может только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности — так было до 01 января 2017 года. Сейчас выделить часть может арендатор, заказ кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера собственник может выписать такую доверенность – это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (с 01 января 2017 года — выписка ЕГРН). Этот документ заказчик может получить самостоятельно (срок от 5-ти до 9-ти рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включена в стоимость договора.

Срок кадастрового учета в 2017 году

По последней редакции Закона о Кадастре срок принятия решения Кадастровой палатой по вопросам учета объектов недвижимости (в том числе – по регистрации их частей) не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Кадастровой палатой заявления от правообладателя. С учетом того, что сейчас все документы в Кадастровую палату поступают из районных МФЦ, ориентировочно срок составляет 7 рабочих дней.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй — 1 рабочий день. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр.

Кадастровый учет помещений в гостиницах. Особенности

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий. Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями. Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать первым шагом также является кадастровый учет.

Читайте также:  Часть здания

Мнение специалиста. Согласование перепланировок нежилых помещений и зданий — основное направление деятельности компании Смарт Вэй. За время действия Кадастра недвижимости мы разработали алгоритмы, позволяющие свести любые риски к минимуму.

Кадастровый учет помещений в торговых центрах

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в кадастре требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды. Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади. Стоимость аренды упала. На их места приходят новые компании. Регистрация договоров аренды выгодна обеим сторонам – в этом случае и арендатор, и арендодатель максимально защищены от возможных спорных вопросов о цене аренды и ее сроке.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», а также государственные заказчики — Росимущество, НИИ, Музеи и многие другие.

Примеры наших проектов по разделению в кадастре можно увидеть здесь

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря очень большой практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас  разработаны инструкции для регистраторов в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Инструкция для заявителя скачать

Инструкция для регистратора скачать

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
3 070 просмотров
Телефоны: 8 (499) 322-05-14 - Москва; 8 (812) 422-35-90 - Санкт-Петербург