Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2018 году

23.04.2018

0

Рейтинг статьи:

1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5

Время чтения: 8 минут

Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2018 году

Регистрация аренды нежилых (коммерческих) помещений в 2018 году строго контролируется федеральным законодательством. Основные нормативы изложены в в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 3.07.2015. Подробнее про регистрацию договоров аренды читайте в статье.

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Да и скачки цен на аренду помещений заставляют арендаторов прибегать к регистрации договоров для закрепления ее стоимости на долгосрочный период.

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1. Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации.

2. Кадастровый учет помещения, здания или их частей. Согласно требованиям ФЗ №218, каждый объект недвижимости, который является предметом сделки и подлежащей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если этот объект является отдельным объектом недвижимости, у него должен быть кадастровый номер. В случае аренды части помещения или здания – при регистрации договора происходит ее учет в ЕГРН – на срок действия самого договора. Соответственно, и договоры аренды такого объекта, регистрируемые в Росреестре, могут регистрироваться на любой срок – это волеизъявление сторон. Рассмотрим подробнее варианты кадастрового учета объектов недвижимости в зависимости от их вида:

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна. Проверить наличие объекта недвижимости в ЕГРН Вы можете на нашем сайте, воспользовавшись сервисом Росреестра. Если Вы столкнулись проблемой неучтенного объекта недвижимости, то решать ее следует только с участием специализированной организации, которая имеет в своем штате кадастровых инженеров.

Дело в том, что только кадастровые инженеры могут помочь найти Вам такую информацию об объекте, которую очень сложно извлечь в государственных органах самостоятельно или при помощи неквалифицированных лиц. Вы можете потратить кучу времени и средств, но так и не найти необходимые сведения. Мы рекомендуем во всех вопросах, связанных с учетом объектов обращаться только в специализированные организации, как компания Смарт Вэй.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН. Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) – в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

Читайте также:  Договор аренды в 2018 году: регистрация в Росреестре и технический план

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е. наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды. Стоит отметить, что учет части объекта недвижимости с 01.01.2017 года происходит только одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Просто поставить на учет часть объекта нельзя.

Образец технического плана на часть здания:

Технический план на часть здания скачать

2.3 Кадастровый учет помещения. Это наиболее часто встречающийся сейчас вид кадастрового учета объектов недвижимости для аренды. Популярность этого вопроса заключается в том, что большинство нежилых зданий зарегистрировано в кадастре без внутренних помещений. Если Вы обратите внимание на выписку ЕГРН многочисленных коммерческих зданий, то там Вы не обнаружите сведений о помещениях. Органы, которые проводили кадастровый учет до 2013 года (БТИ, ГУП ГУИОН, Ростехинвентаризация и др.) все сведения о помещениях в таких зданиях выносили в Технические паспорта. А на кадастровый учет производилась постановка только всего здания в целом.

Этот порядок, применявшийся ранее, сейчас заставляет заинтересованных лиц выделять помещения для аренды из зданий, стоящих на кадастровом учете. Как было сказано ранее, постановка на учет помещения (выделение помещения из здания), может производится в любой момент и без регистрации договора аренды.

При объединении Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости в 2017 году ошибок и разночтений в сведениях об объектах стало еще больше. К примеру – задвоение сведений: в ЕГРН можно встретить объект, который зарегистрирован под двумя различными номерами, с разными данными о площади и конфигурации. Зачастую Росреестр не признает такие ошибки как свои и не исправляет их в установленном порядке. Единственным решением для собственников является обращение в суд и защита там своих прав. Компания «Смарт Вэй» имеет опыт не только взаимодействия с органами государственной регистрации недвижимости, но и представляет интересы своих клиентов в суде по вопросам устранения нарушений в ЕГРН и действий Росреестра. Работа в этом направлении с 2017 года ведется нами регулярно.

Образец технического плана части помещения

Образец технического плана части помещения

2.4 Кадастровый учет части помещения. Также, как и в случае с выделением части здания и соответствующим этому регистрационными действиями, учет части помещения требует подготовки технического плана, в котором будет отражена информация об основных характеристиках выделяемого объекта и сведения о договоре-основании учета. Если часть выделяется для регистрации аренды, то изготавливается технический план и подается на регистрацию вместе с договором аренды. Если происходит разделение помещения на несколько частей на постоянной основе, то регистрируется каждое помещение, которое является результатом указанного выдела. Следует учесть, что при выделении части помещения для аренды не требуется чтобы оно имело перегородки и вход (было обособленным), как и при учете части здания.

Читайте также:  Договор аренды помещения

Как правильно составить договор аренды

Для быстрого прохождения регистрации нужно внимательно отнестись к процессу составления договора аренды. Если несколько простых правил, которые помогут избежать приостановки:

1.Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

Образец правильного предмета договора:

Предмет договора

Предмет договора

2.Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило — использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр — Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения. Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. В 2018 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Образец технического плана:

Документы для кадастрового учета

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности – так было до 01 января 2017 года. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй. На имя кадастрового инженера заказчик может выписать нотариальную доверенность – это всегда упрощает процесс подготовки документов и ограждает заказчика от лишней работы (подачи документов, походов в государственные органы за справками и прочими документами).

Помимо доверенности требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости (с 01 января 2017 года — выписка ЕГРН). Этот документ заказчик может получить самостоятельно (срок от 3-ти до 5-ти рабочих дней). Если Вы заказываете услуги в ООО «Смарт Вэй», мы сами получаем все необходимые документы, и эти работы уже включены в стоимость договора.

Срок кадастрового учета в 2018 году

По последней редакции ФЗ №218 срок принятия решения Росреестром по вопросам учета объектов не может быть больше 5-ти рабочих дней. Этот период исчисляется с момента получения Росреестром заявления от правообладателя. Если происходит учет части объекта вместе с регистрацией договора аренды на него, срок составляет 10 рабочих дней.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй — 1 рабочий день. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр.

Кадастровый учет помещений в гостиницах. Особенности

Главной особенностью гостиничного комплекса как ОКС, является большое количество помещений с различным функционалом. В первую очередь необходимость для выделения помещения в гостинице возникает при передаче в аренду помещений под магазины, рестораны и кафе, т.к. для их деятельности необходимо получение лицензий. Для каждой из лицензий требуется регистрация существующего договора аренды. В этом случае как раз и потребуется привлечение специализированной организации для выделения помещения и учета его в кадастре. Есть еще ряд особенностей – гостиничные комплексы зачастую вносят изменения в конструктив первоначального здания в связи с возникающими требованиями.

Все эти перепланировки необходимо узаконить, а для того, чтобы это сделать следует внести новые данные в ЕГРН. Изготавливается проект перепланировки и техническое заключении о безопасности произведенных работ.

Мнение специалиста. Согласование перепланировок нежилых помещений и зданий – основное направление деятельности компании Смарт Вэй. За время существования Единого государственного реестра недвижимости мы разработали алгоритмы, позволяющие свести любые риски к минимуму.

Реквизиты госпошлин для регистрации долгосрочного договора аренды в 2018 году

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 2000. В 2018 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Читайте также:  Приостановка в регистрации договора аренды

Реквизиты для г. Москвы:

Скачать платежное поручение госпошлины

Кадастровый учет помещений в торговых центрах

Торговые центры представляют собой здания, полностью разделенные на отдельные помещения, каждое из которых предполагается сдавать в аренду. Помимо того, что учет в ЕГРН требуется для магазинов с продажей алкоголя, кафе и ресторанов, все больше и другие арендаторы настаивают на регистрации договоров аренды. Мы все чаще сталкиваемся с заказчиками, которым требуется кадастровый учет помещений под сетевые магазины одежды, электронной техники и пр. Сейчас актуальность этого вопроса возросла в связи с нестабильностью рынка недвижимости – много коммерческих организаций-арендаторов освободили площади. На их места приходят новые компании. Регистрация договоров аренды выгодна обеим сторонам – в этом случае и арендатор, и арендодатель максимально защищены от возможных спорных вопросов о цене аренды и ее сроке.

Компания «Смарт Вэй» имеет опыт работы с многочисленными клиентами – собственниками и арендаторами недвижимости различных видов зданий. Среди наших работ кадастр гостиницы «Советская» («Азимут»), ТРЦ «Монпасье», Торговый дом «Смоленка», автосалон «Opel», сеть ТРЦ РИО (г. Москва), отель Hillton (Внуково), сеть аптек ЗДОРОВ.РУ (г. Москва), сеть пиццерий «Папа Джонс», комплекс Аэропорта Внуково, а также государственные заказчики – Росимущество, НИИ, Музеи, государственные производственные комплексы и многие другие.

Примеры наших проектов по разделению в кадастре можно увидеть здесь

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы, и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня! Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. У нас  разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения количества возможных ошибок при заполнении документов:

Инструкция для заявителя скачать

Инструкция для регистратора скачать

Остались вопросы? 

Позвоните нашим специалистам, мы работаем с 10 до 18. 

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург;

info@smway.ru

 

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

avatar
  Subscribe  
Подписаться
Общие темы: , ,
Телефоны: 8 (499) 322-05-14 - Москва; 8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург