Приостановка в регистрации аренды

Приостановка в регистрации аренды

Приостановки в регистрации договора аренды начали массового появляться в 2017 году в связи со вступлением в силу нового ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В этой статье мы рассмотрим основные причины приостановок, как с ними бороться, а также несколько образцов выписанных приостановок.

Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2017 году

Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2017 году в основном вызваны вступлением в силу ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот НПА полностью изменил процедуру и порядок регистрационных действий и заменил ранее существовавшие законы – ФЗ 221 и ФЗ 123.

С начала текущего года для регистрации договора аренды с соответствующим заявлением может обратиться один из участников сделки – арендатор или арендодатель. При этом в случае передачи в аренду части объекта недвижимости (здания или помещения), заказать кадастровые работы по подготовке технического плана этой части, может также арендатор. Ранее для этого требовалась доверенность от собственника.

Регистрация договора аренды части помещения с 01.01.2017 года происходит только с одновременным учетом этой части в Кадастре. То есть при подаче на регистрацию договора аренды части помещения или здания вместе с комплектом документов вы подаете также технический план для внесения сведений об объекте аренды в ЕГРН.

Постановка на временный кадастровый учет частей объектов недвижимости с начала 2017 года не возможна – такое понятие, как временный кадастровый учет и временный кадастровый номер сейчас не существует. Можно внести сведения о части объекта недвижимости, переданной в аренду, в ЕГРН, но это происходит только одновременно с регистрацией договора аренды. Отдельно эту процедуру провести невозможно.

Договор аренды помещений, зданий и их частей должен теперь содержать точное описание передаваемого объекта – в текстовом формате. Если в аренду передается объект недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН, и он является самостоятельным объектом (имеет кадастровый номер), то прикреплять кадастровый паспорт к договору, который, кстати, теперь также не выдается, не нужно – с 2017 года произошло объединение ГКН и ЕГРП. Теперь все сведения об объекте недвижимости доступны регистратору – графику помещения он может самостоятельно увидеть в Едином государственном реестре недвижимости.

В случае аренды части помещения, договор также должен иметь четкое описание такого объекта – какие комнаты включены в состав части помещения, ее площадь, этаж, на котором она расположена. Графику части помещения заявитель прилагает к комплекту документов на регистрацию в виде технического плана, составленного кадастровым инженером.

Специалисты компании «Смарт Вэй» с начала 2017 года получают много вопросов от собственников недвижимости и арендаторов, о причинах приостановок в регистрации договоров аренды. Основная их часть касается аренды части помещений. Наша организация оказывает весь спектр услуг в сфере кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости. Сформированная практика решения вопросов регистрации недвижимости в Росреестре позволяет оперативно решать проблемы клиентов. Подготовка технического плана для регистрации договора аренды части помещения в «Смарт Вэй» занимает 1 рабочий день.

Виды приостановок регистрации договоров аренды части помещения

Виды приостановок регистрации договоров аренды можно сгруппировать по основным ошибкам, допускаемым заявителями. Несмотря на развитую фантазию регистраторов Росреестра, есть общие многочисленные нарушения собственников и арендаторов, которые приводят к приостановлению регистрационных действий. Основные из них рассмотрим ниже.

Читайте также:  Временный кадастровый номер

Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана на часть помещения

Хотя правила учета части помещения или здания для аренды действуют уже давно, — с 2013 года вступил в силу 221 ФЗ, по которому необходим был временный учет частей объектов для аренды, в 2017 году приостановки в регистрации по причине отсутствия технического плана на часть помещения носят массовый характер.

Не знаем, с чем связано такое количество приостановок – возможно, долгосрочные договоры аренды, заключенные до 2013 года, начали заканчиваться, и арендаторы понесли в Росреестр новые договоры на новые сроки… Но факт есть факт – вместо положенного технического плана для внесения сведений в ЕГРН о части помещения, заявители приносят на регистрацию технические паспорта на объекты, где «красными линиями» выделают арендуемую часть, или поэтажные планы здания в печатном виде, или кадастровые паспорта – что угодно, кроме технического плана.

Конечно, не все готовы смириться с тем, что для регистрации аренды части помещения или здания нужно заказать технический план и заплатить за него определенную сумму – дополнительные расходы для заявителя. Но без него вы не сможете зарегистрировать аренду. Если кто-то убеждает вас в обратном – знайте, это мошенничество. Росреестр не принимает в качестве доводов ни судебную практику по другим аналогичным делам, ни какие-либо иные документы, кроме технического плана, оформленного на электронном носителе!

В случае приостановки в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана на часть помещения вы можете обратиться в компанию «Смарт Вэй» и наши специалисты могут подготовить его для вас за 1 рабочий день.

Пример приостановки в регистрации договора аренды из-за отсутствия технического плана.

Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия сведений о полномочиях лиц

Приостановка в регистрации договора аренды из-за отсутствия подтверждения полномочий лиц также является распространенной. При подаче документов на регистрацию в Росреестр через МФЦ все документы в печатном виде должны быть подписаны лицами, уполномоченными на это. Если договор подписывают руководители организаций – требуется предоставление решения о назначении или протокола собрания участников организации. В случае подписания договора по доверенности – необходимо предоставить копию такой доверенности.

Заявитель, который подает документы на регистрацию, также должен быть уполномочен на это – доверенность, если он действует от имени стороны договора, или решение/протокол о назначении на должность руководителя.

При подаче документов в электронном виде следует учесть, что договор аренды в таком случае должен быть подписан ЭЦП арендатора и арендодателя. А доверенность на подачу оформляется нотариусом также в электронном виде – с ЭЦП нотариуса. Копии документов заверяет заявитель своей ЭЦП. Несоблюдение этих требований приведет к приостановке в регистрации.

Читайте также:  Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2017 году

Приостановка в регистрации договора аренды из-за наличия перепланировки в помещении

Приостановка в регистрации из-за наличия перепланировки помещения – этот случай сейчас также набирает «популярность». Почему? – два варианта: собственник объекта недвижимости вводит в заблуждение арендатора о том, что изменения этого объекта были согласованы в установленном порядке; перепланировка объекта недвижимости не была согласована надлежащим образом не по вине собственника.

Начнем с того, что любые изменения объекта недвижимости, из-за которых изменяется его конфигурация, являются перепланировкой, как минимум. Добавили перегородку – перепланировка, снесли стену – перепланировка…. Эти изменения следует внести в ЕГРН. Если изменения не внесены в ЕГРН – вы получите приостановку в регистрации договора аренды, пока перепланировка не будет согласована с Росреестром.

Так вот, получая в аренду часть помещения, вы должны проверить, хотя бы визуально, соответствует ли конфигурация всего помещения в целом сведениям об объекте в ЕГРН. Сделать это можно заказав выписку из ЕГРН на объект недвижимости, в котором вы планируете арендовать часть. Если вы увидите малейшие отступления – это перепланировка. И для начала ее надо согласовать. Аренду до этого момента вы зарегистрировать не сможете.

Собственник может уверять, что перепланировка согласована в надлежащем порядке, но это не так, если в ЕГРН содержатся иные сведения, чем по факту.

Здесь может быть также проблема в том, что собственник сам был введен в заблуждение организацией, которая оказала ему услуги по согласованию перепланировки. Мы сталкиваемся сейчас с ситуациями, когда заказчик нас уверяет, что перепланировку он согласовал в БТИ – заказал техническую инвентаризацию объекта, получил технический паспорт и поэтажные планы «без красных линий». И это означает, что БТИ согласовала его перепланировку. Но это не так! С 2013 года органы БТИ не имеют прав по согласованию перепланировок и переустройства объектов недвижимости!!! Их «красные линии», которые показывали незаконные перепланировки, сейчас никому не интересны – Росреестр сам проверяет комплект документов о наличии законной перепланировки. К таким документам относятся: проект, заключение, технический план. Ни технический паспорт, ни поэтажные планы БТИ для согласования перепланировки не подготавливаются!

И получается, что, подавая документы на регистрацию договора аренды части помещения, обе стороны уверены, что сведения о границах этой части внесены в ЕГРН и согласованы в Росреестре, а по факту они получают приостановку – Росреестр уведомляет их об отсутствии сведений в таком виде в ЕГРН. И даже если будет подготовлен технический план на часть арендуемого помещения, это никак не повлияет на выдачу приостановки в регистрации из-за наличия несогласованной перепланировки.

Что делать если перепланировка объекта недвижимости не согласована? – в компании «Смарт Вэй» нашли несколько способов зарегистрировать договор аренды части помещения, если в нем была произведена перепланировка. Наши специалисты подготавливают весь необходимый для этого комплект документов в срок от 1 рабочего дня – в зависимости от сложности произведенной перепланировки и площади объекта недвижимости. В отличие от частных кадастровых инженеров, компания «Смарт Вэй» имеет допуски к подготовке проектной документации (свидетельство СРО), что позволяет выполнять работы по согласованию перепланировок нежилых объектов недвижимости без привлечения сторонних организаций и тем самым – сэкономить средства заказчика.

Читайте также:  Договор аренды в 2017 году

Приостановка в регистрации договора аренды из-за неверно оформленных документов

Приостановка в регистрации договора аренды из-за неверно оформленных документов – довольно часто встречается сейчас. Ошибки могут быть допущены как в тесте договора, так и в техническом плане. Даже если вы принесете в Росреестр поврежденный электронно-цифровой носитель с техническим планом, — это уже будет причиной получения приостановки в регистрации.

То же самое касается формы доверенности – для подачи документов на регистрацию в МФЦ вам потребуется только нотариально удостоверенная доверенность от одной из сторон договора аренды. И в такой доверенности обязательно нужно предусмотреть возможность подачи документов для регистрации прав на объект недвижимости.

Формы договора аренды части помещения на срок более одного года вы можете посмотреть здесь.

Пример приостановки в регистрации договора аренда из-за ошибки в документах.

ФЗ №218 предусмотрен перечень документов для регистрации договора аренды. Гражданский кодекс II часть устанавливает требования к договору аренды. Руководствуясь нормами права, вы можете избежать приостановки в регистрации аренды по причине неправильного оформления документов.

Срок приостановки в регистрации договора аренды

Срок приостановки в регистрации договора аренды предусмотрен статьей 26 – общий срок не может превышать три месяца. Для отдельных случаев он может быть сокращен до одного месяца.

Если вы раньше времени устраните замечания Росреестра, это снимет приостановку, и вы получите зарегистрированный договор аренды. Но в случае, если вы не устраните замечания регистратора в установленный срок – получите отказ в регистрации, а заплаченная госпошлина перейдет в доход государства.

Если вы получаете приостановку в регистрации договора аренды, внимательно с ней ознакомьтесь, а лучше – подключите к работе специалиста. В компании «Смарт Вэй» решают вопросы приостановок в регистрации договоров аренды любой сложности. В кратчайшие сроки специалисты «Смарт Вэй» помогут вам устранить замечания Росреестра и получить ожидаемый результат.

Как снять приостановку в регистрации договора аренды

Как снять приостановку в регистрации договора аренды? – для этого необходимо устранить допущенные нарушения при подаче документов на регистрацию. Если вам Росреестр указал на несогласованную перепланировку – обычно, ее надо согласовать, в случае, если вы не подали на регистрацию аренды части помещения технический план – его следует заказать в уполномоченной компании, в случае неправильного оформления документов – ошибки надо исправить.

Все исправления и дополнительные документы надо предоставить в Росреестр (обычно – через МФЦ) и «прикрепить» их к ранее поданному комплекту. Это вариант для тех, кто заинтересован в скорейшем получении результата в виде зарегистрированного договора аренды. Но мы встречаем и такие случаи, когда собственники, а чаще – их представители, говорят, что они будут судится с Росреестром по приостановке и доказывать свою правоту в арбитраже. Этот вариант имеет право на существование, но суд с Росреестром обычно длится от одного года и более. Не думаем, что такой вариант устроит обе стороны договора аренды. Если вам юрист предлагает обойти требования Росреестра в приостановке, учтите, с чем вы в дальнейшем можете столкнутся.

Для своих клиентов компания «Смарт Вэй» предлагает все же устранить замечания Росреестра, тем более, что если вам помогают квалифицированные специалисты – вопрос решится быстро и качественно.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
89 просмотров