Перевод жилого помещения в нежилое (и обратно)

Перевод жилого помещения в нежилое (и обратно)

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, и обратно, связана с изменением целевого назначения объекта. Правила согласования этой процедуры регламентированы Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а в состав обязательных условий входит получение разрешения от собственников дома и проведение перепланировки или переустройства.

Перевод жилого помещения в нежилое

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ. В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения. Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

 

Уважаемые ЧИТАТЕЛИ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам:

 8 (499) 653-60-72 доб. 539 — Москва

8 (812) 426-14-07 доб. 250 — Санкт-Петербург

 или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации бесплатны.

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод:

  • объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
  • если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
  • если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
  • если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод квартиры в состав нежилых объектов будет невозможен.

В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ. Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели. Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

  • развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
  • бани и сауны;
  • общественные туалеты;
  • торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти еще до начала процедуры по переводу.

Читайте также:  Как выписать людей без их согласия

Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Необходимые документы

Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены статьей 23 ЖК РФ:

  • заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
  • паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
  • правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
  • технический план помещения;
  • перепланировки или переустройства, согласованный надлежащим образом (проект необходим, если требуется обеспечить самостоятельный доступ в переводимое помещение, минуя иные квартиры и комнаты).

Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве. Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

  • уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
  • лист регистрации собственников;
  • решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
  • реестр собственников;
  • доверенности, если собственники действовали и голосовали через представителей.

Также на сайте Мэра Москвы указан состав документов, которые будут получены по каналам межведомственных запросов – выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП на заявителя; справка органа технического учета по форме № 5; поэтажный план МКД; документы на земельный участок под домом. Их может представить и сам заявитель, если такие документы у него имеются в наличии.

Комментарий специалиста. Так как собственник МКД должны принять решение об изменении целевого назначения помещения, им необходимо представить проект перепланировки или переустройства. Фактическое выполнение работ на этом этапе не проводится до момента окончательного согласования. Если по итогам перевода проводились строительные работы с отклонением от проекта, собственника могут привлечь к ответственности с восстановлением исходного состояния стен и конструкций.

Инстанции, департаменты

Статья 23 ЖК РФ определяет, что итоговое решение по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, будет принимать местный орган власти. На практике, документы рассматривают учреждения или департаменты, уполномоченные на распоряжение муниципальным имуществом. В столице таким органом является Департамент городского имущества Москвы, а на его интернет-странице представлена информация о порядке согласования (адрес: https://www.mos.ru/dgi/function/gosudarstvennye-uslugi/perevod-zhilogo-nezhilogo-pomeshcheniia-v-nezhiloe-zhiloe-pomeshchenie/ ).

Помимо этого, собственнику в Москве предстоит иметь дело со следующими инстанциями и ведомствами:

  • экспертная организация, которая будет оформлять проект перепланировки и переустройства;
  • Мосжилэкспертиза – утверждает указанный проект и оформляет акт выполненных работ;
  • служба Росреестра – осуществляет кадастровый учет по итогам перепланировки и переустройства.

В других регионах и населенных пунктах перечень инстанций может быть иным.

Согласие жильцов

Согласование перевода с правообладателями квартир МКД является обязательным условием, если требуется изменить характеристики помещения и обеспечить самостоятельный доступ к объекту. Дело в том, что любые изменения общего имущества дома или придомовой территории (к ним относятся перепланировка и переустройство) возможны лишь при одобрении собранием собственников (за принятие решения должны проголосовать не менее 2/3 правообладателей). Такое согласие выражается в виде протокола общего собрания – оно проводиться по заявлению заинтересованного лица в очной или заочной форме.

Пошаговая инструкция для самостоятельного перевода из жилого в нежилое

Исходя из рассмотренных правил, пошаговая инструкция для самостоятельного согласования будет выглядеть следующим образом:

  • нужно оформить право собственности на квартиру, если это не было сделано ранее;
  • собственник должен обратиться в экспертную организацию для подготовки проекта перепланировки или переустройства, если это требуется для перевода;
  • инициируется проведения общего собрания жильцов – для этого направляются уведомления с проектом повестки дня;
  • если очное собрание не состоялось (например, присутствовало менее половины собственников), проводиться голосование в заочной форме с составлением опросных листов;
  • формируется протокол общего собрания, а также обязательный комплект приложений;
  • заполняется заявление в Департамент городского имущества;
  • по итогам проверки и рассмотрения документов, выносится распорядительный акт об изменении статуса помещения.
Читайте также:  Все о ДНП и СНТ в 2018 году

Комментарий специалиста. После завершения процедуры перевода жилого помещения в нежилое, будут выполняться строительные работы по проекту перепланировки или переустройства. Требования к составу проектной документации в столице утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

Перевод нежилого помещения в жилое

Закон допускает и обратную процедуру, когда нежилое помещение приобретает статус жилья. Общие правила согласования будут идентичны процедуре, рассмотренной выше, однако к вновь образуемому жилому помещению предъявляется значительно больше требований и ограничений.

Требования и нормативные акты

Статья 22 ЖК РФ запрещает перевод нежилого помещения в жилое, если не соблюдаются следующие требования:

  • при наличии обременения права собственности в пользу третьих лиц (например, залог, аренда и т.д.);
  • если объект не отвечает требованиям, установленным для жилых помещений, а также отсутствует возможность обеспечить соблюдение указанных требований.

Состав требований к жилым помещениям регламентирован Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. В него входят санитарно-гигиенические нормативы, правила размещения инженерных коммуникаций, требования к режиму температуры и влаги в помещении, и т.д. Для подтверждения всех условий и требований, в местный орган власти будут представляться заключения уполномоченных организаций.

Комментарий специалиста. Заключение о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилью, будет выдавать на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. На основании этого же нормативного акта будут выдавать свои экспертные заключения служба Роспотребнадзора, проектные организации и т.д. Общий перечень заключений будет зависеть от характеристик и степени благоустройства дома, в котором расположено помещение.

Необходимые документы

Помимо перечисленного выше комплекта документов, при переводе нежилого помещения в жилое, дополнительно представляются:

  • заключение организации, аккредитованной на осуществление технического учета и технической инвентаризации;
  • заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы, проводимое службой Роспотребнадзора;
  • заключение организации, аккредитованной на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;
  • заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы о нахождении помещения в доме, расположенном в жилой зоне, в соответствии с функциональным зонированием территории.

Итоговым документом, разрешающим перевод нежило помещения в жилое, будет являться постановление главы муниципального органа власти.

Комментарий специалиста. Поскольку к переводу нежилого помещения в жилое предъявляется значительно больше требований, все нормативы и правила должны быть учтены в проектной документации. Ввиду огромного количества санитарно-эпидемиологических и инженерных нормативов, предусмотренных для жилья, перевод нежилого помещения практически не реализуем.

Инстанции и согласования

Согласование процедуры перевода нежилого помещения в жилое будет проходить через аналогичные структуры. Исключение составляют только перечисленные выше экспертные организации, в чьи полномочия входит проверка требований, установленных законом для жилых помещений. В столице комплект документов для согласования подается в Департамент городского имущества Москвы. При согласовании потребуется получить документы и в Комитете по архитектуре и градостроительству Москвы, однако они могут быть запрошены в порядке ведомственного запроса.

Стоимость и сроки перевода

Процедура перевода нежилого помещения в жилое, и обратно, является крайне затратной. В состав расходов входит:

  • стоимость услуг по изготовлению проекта перепланировки и переустройства;
  • затраты на изготовление технического плана;
  • расходы на выполнение строительных работ, в том числе для соблюдения дополнительных условий, согласованных с собственниками МКД.
Читайте также:  Регистрация машиноместа

Общая стоимость перевода может быть определена только исходя из обстоятельств конкретного дела.

Сроки перевода регламентированы ЖК РФ и муниципальными нормативными актами. Если заявителем представлен полный комплект документов, их рассмотрение не может продолжаться дольше 48 дней. По истечении указанного срока выдается постановление о переводе, либо выносится аргументированный отказ.

Сложности перевода помещений

Самостоятельное оформление всех документов и прохождение инстанций очень затратно по времени, а соблюсти все нюансы и формальности сложно даже опытному предпринимателю. Даже обращение в специализированные организации, занимающиеся подготовкой документов для согласования, не дает гарантию положительного результата.

Согласование перепланировки

Без согласования проекта перепланировки получить разрешение на перевод будет невозможно. Вот какие проблемы и сложности могут возникать на этом этапе:

  • проведение работ без предварительного согласования и попытка узаконить «задним числом» гарантированно повлекут отказ на стадии собрания собственников МКД и привлечение к ответственности со стороны ГЖИ ;
  • составление проекта перепланировки с нарушением законодательных норм затянет сроки согласования, так как потребуется повторное изготовление проектной документации;
  • проведение перепланировки без согласия всех собственников недопустимо и также повлечет отказ;
  • отступление от требований и рекомендаций проекта повлечет штрафные санкции и обязанность восстановить исходное состояние объекта.

Наличие или отсутствие сложностей при согласовании перепланировки зависит от профессионализма и квалификации экспертов,  которым вы доверите изготовление проектной документации. Сложность согласования вызвана и отсутствием нормативных актов федерального уровня в указанной сфере. По этой причине требования к составу и содержанию документации существенно отличаются в разных регионах или муниципальных образованиях.

Совет специалиста. При обращении к эксперту для подготовки проекта будет проверен состав запланированных работ. Дело в том, что содержание проекта перепланировки будет зависеть от характеристик здания, жилых помещений и придомовой территории. Для этого эксперт запросит техническую документацию на дом и общее имущество МКД.

 

Отказы

Практически на каждой стадии указанной процедуры можно столкнуться с приостановкой или отказом в согласовании. Вот какие причины могут вызвать отказ:

  • отсутствие согласия собственников переводимого помещения и квартир в МКД (принудительно заставить других собственников принять решение о переводе невозможно, придется договариваться);
  • неполнота документов – устраняется представлением недостающих документов;
  • ошибки в содержании документов – чтобы устранить недостатки протокола общего собрания жильцов, потребуется проводить новое заседание; ошибки в проектной документации вынуждают заново обращаться к эксперту;
  • если отказ вынесен по причине невозможности выполнить требования закона к переводимому помещению, обойти его также почти невозможно.

Даже если вы решили самостоятельно проходить все стадии согласования, в наиболее сложных ситуациях воспользуйтесь помощью профессиональных специалистов в указанной сфере. Это сэкономит вам деньги, время и нервы.

Процедура перевода через суд

Оспаривание отказа через суд целесообразно лишь в редких случаях. Например, добиться принудительного согласия собственников МКД на перевод практически невозможно. Вот в каких случаях обращение в суд будет эффективным вариантом:

  • если местный орган власти вынес отказ в нарушение административного регламента (например, требует документы, не указанные в нормативных актах);
  • если при наличии согласия собственников и соблюдения требований законодательства вынесен отказ в согласовании;
  • если после перевода помещения необоснованно выносится отказ в подписании акта приемочной комиссии, что препятствует кадастровому учету объекта.

Рассмотрение дел указанной категории осуществляется в судах общей юрисдикции (районные или городские суды).

 

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 653-60-72, доб. 539 - Москва;

8 (812) 426-14-07, доб. 250 - Санкт-Петербург

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
1 просмотров