Переустройство нежилого помещения

Переустройство нежилого помещения

Изменение технических и качественных помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, его согласованиях, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Что такое переустройство нежилого помещения

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Что такое переустройство нежилого помещения

Что такое переустройство нежилого помещения

Юридически

Официальное понятие переустройства содержится в статье 25 ЖК РФ и включает в себя установку, замену или перенос следующих видов оборудования:

  • инженерных сетей и коммуникаций, расположенных в пределах нежилого помещения;
  • санитарно-технического оборудования;
  • электрических сетей и оборудования;
  • иных видов коммуникаций и оборудования, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Законодатель устанавливает дополнительное требование к направлениям работ по переустройству – все произведенные изменения подлежат отражению в технической документации на объект. Следовательно, чтобы узаконить выполняемые работы по переустройству помещения нужно не только согласовать проект, но и внести соответствующие изменения в техническую документацию.

Комментарий специалиста. В статье 25 ЖК РФ приведены только общие направления работ по переустройству. При подготовке проекта и внесении изменений в паспорт помещения потребуется детально указать все виды конкретных работ (например, демонтаж паровой системы отопления и замена ее на электрическое оборудование для отопления объекта). Ввиду множества особенностей и нюансов оформления такой документации, наиболее оптимальным вариантом станет обращение к специализированным организациям.

Простым языком

С переустройством, рано или поздно, сталкивается большинство владельцев нежилых помещений. Так как такие объекты используются для оказания услуг населению или осуществления иных видов предпринимательской деятельности, при открытии нового кафе, парикмахерского салона или магазина потребуется оптимизировать площадь помещения.

Какое практическое значение имеет переустройство для собственников нежилых помещений? В состав наиболее актуальных вариантов проведения данных видов работ можно включить:

  • перенос инженерных и иных сетей на другое место внутри помещения для увеличения торговой площади или иной оптимизации;
  • замена устаревших и изношенных коммуникаций с одновременной установкой оборудования по новой схеме;
  • повышения уровня благоустройства нежилого помещения путем установки нового вида коммуникаций (например, проведение системы отопления, если ранее она отсутствовала в помещении).
Читайте также:  Ведомость помещений

Таким образом, переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора отопления взамен изношенной батареи не будет являться переустройством и не требует согласования.

Совет эксперта. На практике, проведение работ по переустройству может сопровождаться одновременной перепланировкой объекта. В этом случае потребуется согласование двух проектов, либо составление единого проекта с самостоятельными разделами проектной документации.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Перепланировка и переустройство являются самостоятельными разновидностями работ в помещении, согласование которых происходит в рамках разных процедур. В отличие от переустройства, при выполнении работ по перепланировке происходит изменение конфигурации помещения:

  • перенос стен или перекрытий;
  • снос перегородок;
  • изменение места расположения входа в помещение или оконных проемов;
  • иные аналогичные виды работ.

Изменения в конфигурации объекта при перепланировке также требуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию. Многие владельцы помещений используют одновременно оба вида работ, чтобы сократить время на согласование двух проектов и провести переустройство и перепланировку в рамках единого комплекса работ.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Чем отличается переустройство от перепланировки

Как узаконить переустройство нежилого помещения?

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

В нежилом здании

При подготовке к переустройству помещений в нежилом здании собственнику не потребуется согласовывать проект с владельцами соседних квартир, управляющей компанией и Государственной жилищной инспекции. В этом случае предстоит выполнить следующие действия:

  • заказать или подготовить проект переустройства;
  • провести работы в точном соответствии с проектной документацией;
  • заказать изменения в техническую документацию на объект;
  • обратиться с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в сведения кадастрового учета.

Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства  и административные регламенты по узакониванию выполненных работ.

Совет эксперта. Согласование проекта перепланировки или узаконивание самовольно выполненных работ является достаточно запутанной процедурой, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документации. Наиболее оптимальным вариантом будет заключение договора со специализированной организацией, которая возьмет на себя весь комплекс работ по подготовке и согласованию документов. Это позволит существенно сэкономить время и деньги.

В многоквартирном доме

При выполнении работ по переустройству необходимо дополнительно учитывать права и интересы всех граждан, проживающих в многоквартирных зданиях. Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта переустройства, а по итогам их завершения будет оформляться акт о завершенном переустройстве в многоквартирном доме.

Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.

Читайте также:  Поэтажный план

Для выполнения отдельных видов работ по переустройству проект необходимо реализовывать с соблюдением следующих условий:

  • при работах в домах, отнесенных к культурному или историческому наследию, необходимо предварительно получить заключение государственной экспертизы;
  • при работах, требующих специальные допуски, требуется заключить договор с организацией, обладающей соответствующим допуском СРО;
  • работы с газовым оборудованием могут проводить только специализированные организации.

Если переустройство затрагивало общее имущество многоквартирного дома, в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации.

Важнейшим этапом при согласовании проекта перепланировки и регистрации выполненных изменений является обращение к кадастровому инженеру. В настоящее время только этот специалист имеет право оформлять техническую документацию для последующего кадастрового учета измененных сведений на объект недвижимости.

Совет эксперта. Если собственник квартиры не согласовал проект переустройства или отступил при выполнении работ от согласованного проекта, факт нарушения может выявляться уже после продажи жилья. В этом случае для нового владельца могут наступить неблагоприятные последствия – от необходимости возвращать переделку в первоначальное состояние до административной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, необходимо еще на стадии подготовки сделки сверять данные выписки из ЕГРН и технической документации с фактическим состоянием квартиры (например, путем визуального осмотра).

Как узаконить в многоквартирном доме

Как узаконить в многоквартирном доме

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

  • приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
  • административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст.  7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

  • на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
  • на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
  • на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства потребуются следующие документы:

  • заявление по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства;
  • техническая документация переустраиваемого помещения.
Читайте также:  Перепланировка

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого помещения акт приемочной комиссии направляется в Росреестр органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений может применяться иной порядок направления документов на регистрацию, если он зафиксирован в нормативных актах субъекта РФ.

Документы при переустройстве

Документы при переустройстве

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ, либо вынесен отказ.

В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:

  • текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
  • графическая часть – планы и экспликации помещения до переустройства; планы и экспликация после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.

Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. От выбора данной организации зависит качество проектной документации и потенциальный риск отказа в согласовании переустройства.

Образцы документов

В процессе согласования проектной документации владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.

Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.

Заключение

Проект перепланировки

Алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования работ по переустройству нежилого помещения будет состоять из следующих действий:

  • выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
  • оформление договора на изготовление проектной документации;
  • выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
  • согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
  • проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
  • согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
  • обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
38 просмотров