Перепланировка

Перепланировка

 Перепланировка – это изменение помещения, при котором производится перенос инженерных сетей, оборудования (электрики, санитарно-технического), в связи с которыми требуется внесение изменений в техническую документацию на объект недвижимости.

Понятие перепланировки

Понятие перепланировка изложено в Жилищном кодексе РФ в ст. 25:

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Под перепланировкой действующее законодательство понимает изменение объекта недвижимости, которое повлекло изменение его конфигурации. Подобное изменение также должно быть отражено в технической и кадастровой информации об объекте.

Все сведения об объектах недвижимого имущества в Российской Федерации подлежать обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН – с 01.01.2017 года).

Приобретая любой объект недвижимого имущества – помещение или здание, собственник получает определенный индивидуализированный предмет, сведения о котором в момент его появления (учета как ранее учтенного объекта до 2013 года) были внесены в Государственный кадастр недвижимости, и в случае его изменений они также подлежат внесению в реестр недвижимости. Несоблюдение этих требований закона влечет невозможность полноценно распоряжаться своей собственностью, а в некоторых случаях – понести ответственность по законодательству РФ об административных правонарушениях.

Что касается самого законодательного регулирования вопросов перепланировки и переустройства помещений, то однозначных формулировок нет. Как мы уже писали выше, эти понятия содержатся в Жилищном кодексе РФ, однако при применении их к нежилым помещениям возникают вопросы.

К примеру, Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 (Письмо 1578) «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции» устанавливает норму, согласно которой понятие «перепланировка» и «переустройства» не относятся к нежилым помещениям и зданиям. К таким объектам применимы иные формулировки: «реконструкция» и «капитальный ремонт» и они зафиксированы в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1).

Однако, другие нормативные акты регионального уровня, к примеру – Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (ред. от 22.03.2016 — здесь) «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (ред. от 02.08.2016 — здесь) «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах», Указание Москомархитектуры от 15.10.1998 N 37 (здесь) «Об утверждении Методики проведения обследований зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке» также закрепляют «перепланировку» и «переустройство» в отношении нежилых объектов недвижимости.

Также в разрез с указаниями Минэкономразвития проходит и кадастровый учет – Федеральная кадастровая палата руководствуется довольно старыми нормативными актами (Постановлениями Правительства РФ и др.), и требует предоставления документов, предусмотренных жилищным кодексом для квартир, но не для коммерческой недвижимости.

Вдобавок ко всему с 01.01.2017 года вступил в силу ФЗ №218 (здесь) «О государственной регистрации прав на недвижимость», который вводит абсолютно новый порядок кадастрового учета и регистрации прав на объекты, в том числе после проведенных изменений – перепланировок и переустройств, реконструкции и капитального ремонта.

Согласование перепланировок

Для того, чтобы произвести работы по перепланировке помещения или здания в Москве, требуется в первую очередь проект. В Москве для законодательного регулирования вопросов подготовки проектной документации действует Распоряжение Москомархитектуры от 17.07.2008 N 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений» (здесь). Оно утверждает основные составляющие проекта перепланировки. К ним относятся:

  1. Пояснительная записка.
  2. Исходные технические материалы (кадастровый паспорт на объект до перепланировки или технический паспорт, изготовленный до 01.01.2013 года).
  3. Изготовленный план этажа объекта недвижимости в масштабе М 1:100 (М 1:150), на котором следует отразить: снос перегородок, предполагаемые строительные конструкции, возможные проемы в стенах, порядок размещения оборудования инженерных сетей и коммуникаций.
  4. Предполагаемое размещение и перспективы работы инженерных сетей и оборудования.
  5. При необходимости в проекте отражают узлы, детали, проектные решения (детализировано).
  6. В отдельных случаях – рабочие чертежи.
  7. Заключение от уполномоченной организации о текущем состоянии объекта и возможности проведения запланированных строительных работ.

Техническое заключение о соответствии предполагаемых работ по перепланировке может быть выдано только уполномоченной организацией. Согласно названному Распоряжению ими являются:

  • Организация, которая разрабатывала проект строительства основного объекта недвижимости, в котором находится изменяемое помещение;
  • Если автор проекта здания не известен – институт МосжилНИИпроект;
  • Проектной организацией, которая имеет полномочия на осуществление проектной деятельности. Заключение от такой организации имеет юридическую силу в случае, если оно согласовано с первыми двумя лицами или «Московской государственной экспертизой».

Другим НПА на уровне г. Москвы, а именно п. 2.2. ст. 2 Постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (ред. от 22.03.2016 здесь) «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется», установлено отличное правило – там сказано, что Техническое заключение для производства работ по перепланировке заинтересованное лицо вправе привлечь любую проектную организацию, которая уполномочена на подготовку проектной документации на объекты застройки, оговорки о том, что такое заключение нужно согласовывать – нет. Это установлено для помещений в многоквартирных домах.

На практике, органы Росреестра требуют в подтверждение законности перепланировки Техническое заключение, которое должен составить Технический заказчик или Застройщик объекта недвижимости:

http://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/Prisotanovka-pereplanirovka.pdf

Оформление перепланировки

Оформление перепланировки или ее согласование – это обязательный порядок, при котором происходит официальная регистрация и учет изменений объекта недвижимости, которые с ним производились в результате строительных работ. Согласно законодательству Российской Федерации и г. Москвы, перепланировку зданий и помещений производить следует только после получения Технического заключения и подготовки проекта перепланировки.

На практике этот порядок действий собственники объектов недвижимости не соблюдают – сначала они проводят строительные работы на объекте в зависимости от потребностей, а затем – задумываются об узаконивании перепланировки. 

Почему так происходит?

«Узаконить перепланировку» – такое понятие существовало долгое время и до сих пор многие собственники недвижимости называют эту процедуру именно так, хотя с принятием нового порядка кадастрового учета с 01.01.2013 года и передачи полномочий по учету объектов недвижимости от БТИ органам Росреестра, оно потеряло свою актуальность. Узаконивание перепланировки включает в себя сейчас всего две процедуры: постановку на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН изменений объекта.

Перепланировка в Москве, как и во многих других регионах России до 2013 года, сводилась к одной процедуре – обращению в БТИ для получения от этой организации «одобрения» проведенных работ и внесению изменений об объекте недвижимости в технический учет (кадастровый учет). Зачастую органы БТИ «своеобразно» подходили к вопросам узаконивания перепланировок и переустройств.

Если кто-либо из Вас занимался этим вопросом до 1 января 2013 года, поймет о чем речь: систематизированной и единой базы объектов кадастрового учета по всей территории Российской Федерации не было, все сведения о недвижимости хранились в районных отделах БТИ,  для получения любой информации – технического или кадастрового паспорта, требовалось оплатить стоимость услуг БТИ и ждать столько времени, сколько орган инвентаризации определял на свое усмотрение.

Очередь в БТИ

Очередь в БТИ

Что касается выполнения самих работ по учету объектов недвижимости и кадастрового учета, то имея монополистические возможности в этой сфере, органы БТИ зачастую пренебрегали правами и интересами заказчиков – наши клиенты описывали ситуации, когда органы БТИ в течение нескольких лет не могли осуществить положенные по договору действия с объектом недвижимости, но жаловаться на это было некому, т.к. альтернативы на тот момент закон не предусматривал.

С 1 января 2013 года со вступлением в законную силу ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» подготовка технического плана для узаконивания перепланировки помещения или здания возложена на кадастровых инженеров. Они могут быть трудоустроены в любой организации, в том числе коммерческой. ООО «Смарт Вэй» имеет в штате кадастровых инженеров, аттестованных Росреестром и состоящих в СРО кадастровых инженеров.

БТИ к перепланировке помещений и зданий в настоящее время имеет отношение, но только по желанию собственника объекта недвижимости. Для получения положительного результата согласования перепланировки объекта Вы можете обратиться и в коммерческую организацию, главное – чтобы в ее штате состояли кадастровые инженеры.

Выбор за Вами, однако имея обширный опыт работы в сфере кадастрового учета и технической инвентаризации, мы пришли к выводу, что для собственников недвижимости всегда выгоднее обратиться не к БТИ. Почему? Здесь несколько причин: стоимость услуг БТИ зачастую дороже, сроки выполнения работ в органах БТИ практически всегда больше, чем у коммерческих организаций, если Вам надо быстрее – это обойдется в разы дороже, корректировать договор БТИ не возможно – его форма не подлежит изменению, при заказе работ в БТИ всегда требуется предоплата 100% вне зависимости от результата, а он может быть не в Вашу пользу (к примеру Росреестр выявит нарушения при подготовке специалистами БТИ технического плана  — деньги Вам не возвращаются). Конечно, не все организации одинаковы, это относится и к БТИ, но думаем, описанные минусы работы с ними Вам знакомы.

Незаконная перепланировка

Незаконной перепланировкой стоит считать изменения объекта недвижимости, которые не отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»). В каких случаях незаконная перепланировка может стать проблемой для собственника объекта недвижимости? Их множество. Основные касаются осуществления регистрационных действий с недвижимостью. Конечно, последствия перепланировки квартиры гораздо хуже, чем в случаях с нежилой недвижимостью, но проводить самовольную перепланировку без надлежащего оформления технической документации не следует.

Красные линии

Красные линии от БТИ — головная боль каждого собственника недвижимости

Для того, чтобы узнать, какая информация внесена в ЕГРН по Вашему объекту, необходимо получить выписку из ЕГРН с необходимым составом сведений. После совмещения двух реестров недвижимости с 1 января 2017 года – Реестра прав и Кадастра недвижимости, вся информация о недвижимости была актуализирована. И в выписке ЕГРН, к примеру, будет отражена та конфигурация и техническое состояние объекта, которые были внесены туда в результате учета ранее учтенных объектов (до 2013 года), либо сведения кадастрового учета уже по правилам ФЗ №221.

Читайте также:  Поэтажный план

Если эти данные отличны от того, что Вы имеете по факту, следует провести оформление перепланировки. Но могут быть также и другие варианты – техническая ошибка при постановке на учет объекта или переносу сведений из органов БТИ в Кадастр недвижимости.

Пример: к нам недавно обратился собственник объекта недвижимости, у которого в Государственном кадастре площадь была указана 62 кв.м. Собственность была оформлена на 65 кв.м. – эту информацию содержало свидетельство о праве на объект. Так как до 2017 года ведение реестров недвижимости о правах и кадастровых сведениях производили два разных структурных подразделения Росреестра, сведения в них не сообщались и не приводились к единообразию.

Ввиду того, что с 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 и два реестра свели в одну информационную систему – ЕГРН, у собственника возник вопрос – какая теперь информация о площади недвижимости у него станет актуальной? Исходя из нормативного определения разделов ЕГРН площадь объекта недвижимости – это кадастровая информация. Но она также относилась и к сведениям ЕГРП. Специалисты компании «Смарт Вэй» проанализировав действующее законодательство и практику работы с Росреестром предположили, что в ЕГРН будет включена информация, которая зафиксирована последней.

То есть, если объект недвижимости был изменен или поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный по 221 ФЗ, и это событие произошло после регистрации прав на него (к примеру – покупки по договору купли-продажи), то данные перенесут из кадастра. Если изменение права собственности зафиксировано позже, чем сведения внесли в кадастр, сведения в ЕГРН перенесут из ЕГРП. Первые данные, полученные в 2017 году из ЕГРН подтверждают наше предположение. Однако, прошло слишком мало времени, чтобы делать окончательные выводы по этому вопросу.

Перепланировка нежилых помещений

Перепланировка нежилых объектов недвижимости имеет свои характерные исключительные черты и свойственный порядок согласования строительных работ и получения разрешительных документов. Осуществить перепланировку помещения, у которого назначение не связано с проживанием людей, гораздо проще, чем изменить квартиру. Для этого не требуется получать согласия собственников квартир, получать одобрение от управляющей компании, подавать документы на рассмотрение МВК.

Перед проведением работ по перепланировке помещения следует подготовить проект перепланировки, произвести работы строго в соответствии с проектными решениями, предоставить техническую документацию  и полный комплект документов в органы Росреестра для внесения изменений об объекте в ЕГРН.

Вопрос согласования перепланировки нежилых помещений сложнее, когда оно находится в жилом многоквартирном доме, однако и такой вариант квалифицированные специалисты компании «Смарт Вэй» могут зарегистрировать в установленном законом порядке и получить все необходимые согласования.

МВК при перепланировки

Межведомственные комиссии создаются при администрации муниципального образования с целью рассмотрения вопроса согласования перепланировки объектов недвижимости – квартир. В нее включаются специалисты различных отделов администрации, которые каким-либо образом относятся к сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Комиссия рассматривает представленные заявителем документы в определенный срок – от одного месяца и решает, выдавать акт перепланировки или нет.

Работа МВК регламентируется нормативными актами местного уровня. Напомним, что направление документов по перепланировке в МВК происходит только для жилых объектов недвижимости. Для коммерческих и нежилых помещений такой порядок не применяется.

Хотя, в нашей практике был случай – в 2013 году. Этот год был переходным от технического учета объектов к кадастровому учету. Наш клиент, крупная гостиница, обратилась к нам за подготовкой технического паспорта после перепланировки. С 1 января 2013 года технические паспорта для кадастрового учета не применялись, однако требование клиента было основано на его глубоком убеждении о необходимости подготовки этого документа.

Мы его сделали, после проведения обмеров здания, передали заказчику. После чего, технический паспорт сотрудники этой организации и необходимые документы отправили в МВК по месту нахождения объекта. МВК им согласовало перепланировку здания, и они на основании акта поставили на учет изменения объекта недвижимости. Все это выглядело крайне странно, однако – действия собственника здания в результате принесли ожидаемый итог.

По прошествии времени можно сказать, что весь этот процесс был следствием отсутствия практики на тот момент у каждого участника согласовательного процесса. Сейчас это выглядит странным, а раньше, до 2013 года, такой ужас ожидал каждого, кто собирался узаконить перепланировку любого объекта недвижимости.

Стоимость перепланировки

Стоимость оформления перепланировки объектов недвижимости формируется исходя из площади объекта недвижимости, его местоположения, статуса объекта, стадии перепланировки, на которой в компанию обращается заказчик.

Цена перепланировки всегда будет ниже, если собственник обращается к специалистам в момент, когда он решил ее производить. Изложив свои пожелания и доводы квалифицированному инженеру, заказчик получит исчерпывающую информацию о том, какие работы на объекте производить можно, а какие подпадают уже под другие, более сложные согласовательные процедуры – реконструкция, к примеру.

Всю информацию об объекте, его характеристиках, материалах, из которых он изготовлен, можно узнать из документов, полученных в Росреестре. После консультации необходимо заказать проект перепланировки объекта недвижимости.

Если же собственник объекта недвижимости уже произвел работы на объекте и обращается с целью узаконить проведенные работы, такие услуги обойдутся ему вероятно дороже. Зачастую, наши клиенты проводят на объектах такие изменения, которые при всем нашем желании нельзя назвать перепланировкой или капитальным ремонтом. Это чистая реконструкция.

К примеру – вместо 3 этажей здания, собственник делает надстройку еще одного этажа, или пристраивает к объекту веранду – это такие изменения, которые требуют получения разрешения на реконструкцию, а в дальнейшем – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кадастровый инженер не вправе изготавливать технический план объекта недвижимости, несоответствующий фактическому состоянию этого объекта. За такие действия положена административная или даже уголовная ответственность. Рисковать своим аттестатом, а главное – репутацией компании мы не можем.

Организации для перепланировки

Структуру и содержание проекта перепланировки мы описывали выше. Что касается уполномоченных организаций, которые вправе осуществлять подготовку проекта перепланировки, то сейчас ими могут быть только компании, имеющие допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства. Наличие такого допуска подтверждается Свидетельством, выданным саморегулируемой организацией – некоммерческим партнерством проектировщиков.

В свидетельство СРО обязательно должен быть включен допуск к работам – «3. РАБОТЫ ПО ПОДГОТОВКЕ КОНСТРУКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ». Только такое условие позволяет компании разрабатывать проекты перепланировок и такие документы впоследствии проходят кадастровый учет изменений объекта недвижимости. Копия Свидетельства СРО обязательно прикладывается к проекту и без нее проект перепланировки не имеет юридической силы.

sro-obledovanie_stranitsa_1

Образец СРО

С 1 июля 2017 года вступает в силу новая редакция Градостроительного кодекса РФ – 03.07.2016 года был принят Федеральный закон N 372-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно ему, с 1 июля 2017 года подготовку проектной документации по договорам подряда (если организация не является генеральным подрядчиком), вправе осуществлять юрлицо или индивидуальный предприниматель, не имеющий допуска к работам по проектированию и не состоящий в СРО проектировщиков. Ограничение – цена договора (работ по подготовке проекта) не более 3 000 000 рублей.

Новые требования к проектным организациям и членству их в СРО в настоящее время еще не вступили в силу и постоянно изменяются. Точного порядка и условий получения свидетельств СРО сейчас не установлено, а это означает, что пока не стоит руководствоваться «сырым» законом и действовать надо по текущей ситуации.

Как сделать перепланировку будет точно расписано в соответствующем проекте. Квалифицированные инженеры предусмотрят все нюансы производства строительных работ по перепланировки помещения. Особенно удачно для собственника будет обратиться в проектирующую организацию, которая также осуществляет кадастровый учет изменений объекта и имеет в штате не только инженеров-проектировщиков, но и кадастровых инженеров. Такими кадрами обладает ООО «Смарт Вэй».  Наличие этих специалистов обеспечивает нашим клиентам быстрое прохождение всех процедур согласования проектов перепланировки помещений и зданий.

Для регистрации перепланировки помимо проекта потребуется технический план объекта недвижимости, который подготавливают кадастровые инженеры. Требования к ним сейчас установлены ФЗ №221 и ФЗ №218. В том числе, эти специалисты должны быть аттестованы Росреестром, иметь аттестат кадастрового инженера, иметь членство в саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Проверить наличие аттестата и его законность можно на сайте Росреестра, членство инженера в СРО – на сайте соответствующего некоммерческого партнерства. Только при соблюдении всех этих требований, кадастровый инженер вправе осуществлять кадастровую деятельность. Членство в СРО для кадастровых инженеров сейчас является обязательным и, если оно отсутствует, технический план, изготовленный таким специалистом, недействителен и по нему вы получите приостановку, а в дальнейшем, и отказ.

Подробно требования к кадастровым инженерам изложены в ФЗ №221:

Статья 29. Кадастровый инженер

  • Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
  • Обязательными условиями принятия физического лица в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров являются:
  1. наличие гражданства Российской Федерации;
  2. наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;
  3. наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ;
  4. сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности;
  5. отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;
  6. отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;
  7. наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера, отвечающего установленным статьей 29.2 настоящего Федерального закона требованиям

Куда обращаться для перепланировки помещения или здания – решает собственник. Главное, чтобы организация, которую он выберет являлась уполномоченной на подготовку проекта и имела опыт регистрации в органах государственной власти изменений сведений об объекте недвижимости.

Читайте также:  Кадастровый учет нежилого помещения в Москве

Перепланировка здания

Перепланировка здания является аналогичным по структуре и составу процессу – разработка проекта, получение заключения от технического заказчика, внесение сведений в ЕГРН. Отличается она тем, что обычно здание – объект масштабный и найти в проекте его перепланировки недостатки и несоответствия для органов кадастрового учета представляется задачей несложной. Тем более, что перепланировка здания имеет тонкие различия с реконструкцией, чем зачастую пользуются специалисты Росреестра.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция ОКС – это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение ОКС, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов». То есть при проведении реконструкции всегда задействованы несущие конструкции здания и она предполагает изменение конфигурации объекта.

Отлично понятие перепланировки, а точнее для нежилых зданий – капитального ремонта. Согласно п. 14.2. ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт – это  «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Только при отсутствии оснований признать проведенные строительные работы в отношении здания в качестве реконструкции, можно осуществить кадастровый учет его изменений в уполномоченных государственных органах.

Если же проведенные работы на объекте будут признаны реконструкцией, до для их согласования нужно получить сначала разрешение на реконструкцию здания, затем, после проведения работ, — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Весь этот процесс оформляется на основании проекта реконструкции и является очень сложным, дорогостоящим, долговременным для собственника.

Поэтому до проведения работ по изменению здания нужно проконсультироваться с квалифицированными специалистами и получить от них заключения по возможности проведения строительных работ, которые впоследствии не станут реконструкцией и смогут пройти упрощенный порядок регистрации в государственных органах.

Самовольная перепланировка

Самовольной перепланировкой объектов недвижимости можно назвать любые его изменения, связанные с внутренними не несущими стенами, а также – перенос инженерного и технологического оборудования в здании или помещении. Если на такие работы собственник или иное заинтересованное лицо не получало разрешительных документов, заключений технического заказчика, не вносил информацию в ЕГРН, значит перепланировка (капитальный ремонт) объекта был произведен незаконно.

Является ли перепланировкой изменения объекта недвижимости можно определить даже визуально – если фактическое состояние объекта отличается от того, что указано в Едином государственном реестре недвижимости. При наличии расхождений необходимо приводить в соответствие сведения ЕГРН. Это можно сделать только в порядке, который мы описывали выше.

Разрешение на перепланировку

У кого собственник нежилого объекта должен получить разрешения для проведения строительных работ по перепланировке? Ответ – ни у кого! Нет такой организации, государственной или частной, в которую необходимо обратиться, чтобы получить разрешение на перепланировку.

Для проведения изменения объекта недвижимости, которые не являются реконструкцией, собственник должен иметь желание и проектную документацию. Все – большего не требуется для законных действий по перепланировке. При подаче документов на регистрацию подготавливается также технический план и другие документы по закону, но никаких разрешений на перепланировку в этом перечне нет.

Ранее, до 1 января 2013 года, когда в нашей стране был не кадастровый, а технический учет объектов недвижимости, органы Технической инвентаризации зачастую «брали на себя полномочия» по выдаче разрешений на перепланировку, несмотря на то, что уже к тому времени действовали нормы и правила подготовки проектов перепланировки уполномоченными проектирующими организациями. Мы до сих пор сталкиваемся с техническими паспортами на объекты, в которых есть «красные линии», означающие, что перепланировка объекта была не согласована с БТИ. Но такие документы, да и сами «красные линии» к закону и действующим нормативам не имеют никакого отношения. Это просто очередной способ заработать деньги на незнании собственников недвижимости действующего закона о перепланировке.

Да и сами собственники, особенно старшего поколения, пытаются у нас заказать технические документы на недвижимость с «красными линиями»… Несмотря на наши уверения о том, что это незаконно, подробные консультации специалистов компании «Смарт Вэй» об этом не могут переубедить отдельных заказчиков в отсутствии необходимости и незаконности документов с «красными линиями».

красные линии при перепланировке

красные линии при перепланировке

На этой фотографии изображена установка стены в коммерческом помещении. По текущим нормативам такие изменения объекта не являются реконструкцией, однако имеют характеристики перепланировки, даже если просто установить стеклянные перегородки.

Суд по перепланировке

Судебная практика по вопросам узаконивания и согласования перепланировок складывается неоднозначно. В основном на сторону собственников недвижимости суд встает в крупнейших регионах России – Москве и Санкт-Петербурге. Заявления от юрлиц и граждан поступают в судебные органы в связи с обжалованием незаконных действий (или бездействий) органов государственной власти, а именно – Росреестра.

В связи с тем, что завершающим согласовательным этапом при узаконивании перепланировки является кадастровый учет, заинтересованные лица зачастую получают приостановки от органов государственной регистрации, в которых указано, что для постановки на кадастровый учет измененного объекта следует получить разрешение на реконструкцию или иной документ, который к перепланировке отношения не имеет.

Компания «Смарт Вэй» сталкивалась с такими приостановками Росреестра, в которых, к примеру, было требование о предоставлении согласования с уполномоченными органами изменения фасадов здания, хотя их перепланировка не касалась никак.

По новому ФЗ №218 при подаче документов на государственный кадастровый учет и их несоответствии требованиям нормативных актов, орган регистрации должен выдать приостановку. Оснований для оформления отказа у Росреестра теперь нет, кроме – невыполнения заявителем в установленный срок требований, изложенных в приостановке.

Для более наглядного примера, рассмотрим несколько судебных дел по вопросам, связанным с вынесенными решениями органов Росреестра.

Дело № А41-84503/14

Рассмотрено в Арбитражном суде Московской области и Десятом арбитражном апелляционном суде.

Суть вопроса: юридическое лицо имело в собственности небольшое здание (магазин) площадью 105 кв.м. В январе 2011 года в здании случился пожар. Из-за этого собственник принял решение провести в нем перепланировку (капитальный ремонт).

При проведении строительных работ были возведении перегородки и снесены существовавшие конструкции внутри объекта.

Собственник решил провести согласование перепланировки через некоторое время – в 2014 году он обратился органы БТИ для подготовки технического паспорта объекта. Получил его – согласно обмерам площадь здания уменьшилась и составила 98 кв.м.

Для согласования перепланировки собственник здания обратился в проектирующую организацию, которая подготовила ему проект перепланировки. Они же провели экспертизу строительных конструкций объекта. Собственник получил техническое заключение и собрал комплект документов, который по его мнению, был необходим для узаконивания перепланировки здания: акт перепланировки, договор на земельный участок, свидетельство о праве на здание, проект перепланировки, технический паспорт на объект, договоры на электроснабжение и телефонные услуги.

С этим комплектом документов собственник обратился в Администрацию муниципального образования для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Администрация отказала ему в связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может быть выдано, если ранее собственник не получал разрешение на строительство (реконструкцию) объекта. (ч. 1 ст. 55).

Не согласившись с полученным отказом, собственник обратился в арбитражный суд. В первой инстанции, суд встал на сторону администрации и в требованиях собственника отказал. Апелляция также для заявителя на стала успешной.

Мы тоже считаем, что собственник здания совершил многочисленные ошибки, из-за чего он проиграл дело в суде и не смог узаконить перепланировку своего магазина.

Какие ошибки допустил собственник здания:

  1. Перед перепланировкой собственник здания не обратился в проектирующую организацию, а все работы выполнил по своему усмотрению, без учета правил и норм.
  2. После получения проекта перепланировки и производства строительных работ нужно обратиться в компанию, выполняющую кадастровые работы и изготовить технический план здания. Именно ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН! Технические паспорта, изготовленные после 1 января 2013 года НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫ! Они не могут быть основанием для согласования перепланировки! Собственник может заказать технический паспорт на объект, но этот документ может быть оформлен только по его желанию, требований закона о его наличии нет! Для совершения любых регистрационных действий с объектом недвижимости требуется Технический план!
  3. Перепланировка должна быть согласована с техническим заказчиком объекта недвижимости – организацией, которая строила этот объект.
  4. Комплект документов для согласования перепланировки подается орган Росреестра через Многофункциональный центр (Мои документы). Подавать документы в администрации районов, БТИ или иные органы не нужно!!!! Согласование перепланировки в МВК по закону требуется только для жилых помещений! К нежилой недвижимости это требование не относится!!!
  5. Получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после перепланировки не нужно!!! Этот документ получают после реконструкции или строительства объекта недвижимости!

Мы, кончено, понимаем, что сейчас собственникам объектов недвижимости, не имеющим специальных знаний в сфере кадастра и регистрации прав, сложно найти какую-либо информацию об этом самостоятельно. Из-за этого и возникают многочисленные ошибки, которые приводят к необратимым последствиям.

Но даже из описанной ситуации можно выйти – сейчас собственнику магазина надо все эти действия произвести последовательно так, как описано в нашей статье. Проект перепланировки у него уже есть – осталось подготовить Технический план и сформировать необходимый комплект документов.

Главное, что нужно запомнить собственникам подобных объектов, которые произвели в них перепланировки – ДЕЛАТЬ ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ НЕ НАДО! Если вы пришли в организацию, которая предлагает свои услуги по узакониванию перепланировки и там вам предлагают изготовить ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ – это дилетанты или просто хотят на вас больше заработать. Заказать его – это ваше право, но не обязанность! Он вам не пригодится никак для узаконивания перепланировки.

Таким маневром зачастую пользуются органы БТИ и Ростехнивентаризации. К нам часто обращаются организации, имеющие на руках свежий технический паспорт и недоумевают, почему они не могут получить по нему кадастровый учет. За изготовление технического плана БТИ требуют дополнительных оплат, а если Росреестр выдает приостановку из-за ошибок в технических документах – БТИ бесплатно их не исправят. У нас был клиент, которые оплачивал БТИ исправление некачественного технического плана три раза!!! Компания «Смарт Вэй» выполняет работы по подготовке технической документации «под ключ». Вы сразу знаете цену наших услуг, и она не измениться до получения вами результата. Все доработки, при необходимости, бесплатно производят наши специалисты.

Читайте также:  Кадастровый учет перепланировки

Оригинал решения суда:

http://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/A41-84503-2014_20161222_Postanovlenie_apelljacionnoj_instancii.pdf

Дело №А62-90/2014

Рассмотрено в Арбитражном суде Смоленской области, в Двадцатом арбитражном апелляционном суде, в Арбитражном суде Центрального округа.

Суть вопроса: юридическое лицо произвело перепланировку своего здания (принадлежащего на праве собственности). Из-за строительных работ площадь объект недвижимости уменьшилась – с 487 кв.м. до 479,5 кв.м. Для регистрации перепланировки и получения нового свидетельства о праве собственности с уточненной площадью, собственник обратился в Управление Росреестра по Смоленской области с комплектом документов, подтверждающих законность произведенных работ.

До обращения в Управление Росреестра, заявитель осуществил в установленном порядке государственный кадастровый учет изменений объекта и внес сведения в Государственный кадастр недвижимости.

Не смотря на это, Росреестр отказал ему во внесении изменений о здании и выдаче нового свидетельства на объект, сославшись на отсутствие в комплекте документов, подтверждающих законность реконструкции объекта – нет разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Естественно, с таким выводом Росреестра собственник не согласился и направил заявление в Арбитражный суд с требованием признать его незаконным и обязать государственный орган осуществить регистрационные действия.

Арбитражный суд первой инстанции встал на сторону Росреестра и отказал заявителю. Суд апелляционной инстанции также оставил решение первой инстанции в силе. Но в суде кассационной инстанции согласились с позицией заявителя и вынесли по делу новый судебный акт, в соответствии с которым возложили на Росреестр обязанность по регистрации изменений объекта недвижимости и выдаче нового свидетельства о праве собственнику объекта.

Кассация основывала свое решение на следующем: нормами ГрК РФ установлено определение реконструкции объекта недвижимости. Также, этот кодекс содержит такую формулировку:

«выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные» (ст. 51 ГрК РФ).

Исходя из представленных в материалы дела документов, произведенные строительные работы не являются реконструкцией. Это также подтверждено решением ФКП Росреестра – сведения об уменьшении площадь были внесены в Государственный кадастр недвижимости. То есть, требование Росреестра о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является незаконным, т.к. реконструкции объекта не было.

Судом был сделан следующий вывод:

«Самовольные перепланировка, реконструкция объекта недвижимого имущества не влекут за собой прекращения права собственности на этот объект. По результатам перепланировки, реконструкции новый объект гражданских прав не создается. Действующее законодательство устанавливает возможность внесения изменения сведений в ЕГРП, не влекущих за собой имущественного изменения этого объекта, а также прекращения или перехода на него права (постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).»

То есть Управление Росреестра не вправе на свое усмотрение определять – вносить изменения на объект недвижимости или отказать в этом собственнику. Отказ в этом случае является незаконным и нарушил права собственника объекта недвижимости.

Итогом судебного рассмотрения стало: отмена всех ранее принятых судебных актов (в первой и апелляционной инстанции), признание незаконным решения Росреестра, наложение обязанности на Росреестр провести государственную регистрацию объекта после перепланировки, взыскать с Росреестра судебные расходы организации.

В описанном случае собственник здания сделал все правильно с самого начала: подготовил проектные документы, зарегистрировал перепланировку в Кадастровой палате и отправился в Росреестр за новым свидетельством о праве собственности. Но вот Росреестр его планы разрушил. Незаконно, как установил суд. Можно подумать, что этот случай скорее исключение, ведь специалисты Росреестра должны иметь достаточные знания и квалификацию, чтобы отличить перепланировку от реконструкции. Тем более, что Кадастровая палата поставила на учет уменьшение площади здания и не потребовала для этого разрешения на ввод. К тому же, Кадастровая палата – это структурное подразделение Росреестра.

Но, к сожалению, этот случай не исключение, а скорее – нормальная практика работы Росреестра. Клиенты компании «Смарт Вэй» с таким не раз сталкивались. Отказы и приостановки Росреестра зачастую находятся за гранью здравого смысла. Сложно сказать – это специально делается или просто банально ошибки рядовых специалистов… К том же любой отказ Росреестра в регистрационных действиях означает потерю государственной пошлины, оплаченной для этого. Не думаем, что это совпадение…

Оригинал решения суда:

http://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/A62-90-2014_20141016_Reshenija_i_postanovlenija.pdf

Регистрация перепланировки в 2017 году

С 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» для узаконивания перепланировки необходимо подать документы один раз – для кадастрового учета. Внесение изменений в сведения об объекте происходят автоматически – в том числе и о площади. Это происходит в связи с тем, что теперь реестр объектов недвижимости один – ЕГРН. Оплачивать госпошлину за внесение сведений об объекте теперь не надо. По результату учета вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны все новые сведения – конфигурации объекта, его площадь, собственник, ограничения и иное.

Это значительно упрощает работу с органами Росреестра и компания «Смарт Вэй» уже получила первые документы, подтверждающих регистрацию перепланировки в Едином государственном реестре недвижимости в 2017 году. До 25 января 2017 года электронные сервисы Росреестра были недоступны, но сейчас сбои были устранены.

Сроки регистрации также уменьшились. Также большим плюсом стало появление возможности подать документы в Росреестр в МФЦ любого региона на объект, расположенный в любом регионе России. Особенно актуально это для тех компаний, которые работаю по всей России. К примеру, компания «Смарт Вэй» проводит подготовку технической документации на объекты для регистрации перепланировки по всей стране. Большинство объектов находится в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Естественно, теперь работа по подаче документов на регистрацию для нас стала проще и удобнее.

http://smway.ru/wp-content/uploads/2017/02/Vyipiska-EGRN-posle-pereplanirovka.pdf

Штраф за перепланировку

Штрафы за незаконную перепланировку жилых объектов недвижимости установлены Кодексом об административных правонарушениях РФ:

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  1. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Что касается нежилых объектов недвижимости, то ответственности по действующему законодательству за их перепланировку, не установлено.

Так как объекты принадлежать собственнику, он вправе полноценно ими распоряжаться – делать в них перепланировку, производить ремонт. Единственная ответственность за незаконную перепланировку у собственника может возникнуть перед третьими лицами. К примеру: если собственник заложил помещение банку по кредитному договору, то зачастую в договоре залога прописывается, что он не вправе осуществлять в этом помещении перепланировку без согласования банка. Если собственник все-таки это сделал, что для регистрации изменения сведений в ЕГРН ему помимо всего прочего, потребуется согласие банка на перепланировку объекта недвижимости и Росреестр вправе потребовать этот документ от заявителя.

Для чего еще следует произвести процедуру регистрации объекта? Она необходима чаще всего в случае продажи или аренды объекта недвижимости. Будущий собственник не заинтересован в дополнительных вложениях, в виде заказа проекта перепланировки и кадастровых работ на объекте и требует это от прежнего собственника.

Перепланировка для аренды

Если собственник здания решил сдать в долгосрочную аренду его по частям, соорудив для этого перегородки или просто – поэтажно, для регистрации договоров аренды ему потребуется внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. До 1 января 2017 года по требованиям законодательства при постановке на кадастровый учет нежилого здания, оно регистрировалась без учета и регистрации помещений в нем. То есть в Государственном кадастре недвижимости все нежилые здания выглядели как «квадраты» и «прямоугольники», с координатами и общей площадью.

С введением в действие ФЗ №218 порядок изменился и теперь даже нежилые здания надо регистрировать со всеми помещениями в них.

Что делать тем, у кого в здании не видно помещений? – вносить изменения в ЕГРН. Для этого требуется подготовить технический план с обмерами и графикой каждого этажа здания, приложить проектную документацию на объект, разрешение на строительство и ввод и весь комплект документов предоставить в Росреестр. На основании него в графических сведениях об объекте недвижимости появится информация о каждом помещении в здании.

Если для аренды требуется узаконить перепланировку – разницы этого процесса с обычной регистрацией перепланировки нет.

При регистрации временного кадастрового номера для аренды части здания регистрация перепланировки не требуется. Такой временный кадастровый номер действует пять лет. На этот же срок максимально можно заключить договор аренды части помещения. После его истечения договор аренды заканчивается и не имеет юридической силы.

Если собственнику требуется часть здания продать – ее надо выделить, зарегистрировать в ЕГРН как отдельный объект недвижимости – помещение, и только после этого можно начинать процедуру оформления перехода прав.

План перепланировки

Резюмируя нашу статью, выделим основные пункты плана действий для производства работ по перепланировке зданий и нежилых помещений, и согласования перепланировки в органах государственной власти:

  1. Подготовка проекта перепланировки в уполномоченной организации, имеющей допуск СРО для изготовления проектной документации.
  2. Производство строительных работ по перепланировке в соответствии с полученным проектом.
  3. Получение технического заключения о соответствии проведенных работ с ранее существовавшим конструктивным решением (проектом при строительстве объекта).
  4. Изготовление технического плана для внесения сведений о перепланировке в ЕГРН.
  5. Подача документов в Росреестр через МФЦ или электронные сервисы для их регистрации.
  6. Получение после регистрации перепланировки выписки из ЕГРН, содержащей новые сведения об объекте недвижимости.

 

Отправить ответ

4 Комментарий на "Перепланировка"

Подписаться
avatar
Сортировка:   Новые | Старые | Популяярные
Иван
Гость

Большое спасибо, интересная и подробная информация.
Хотелось бы уточнить, почему Вы считаете, что «Незаконной перепланировкой стоит считать изменения объекта недвижимости, которые не отражены в Едином государственном реестре недвижимости (ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»).» О каких именно статьях закона идет речь? Не вижу в нем определения «незаконная перепланировка»

wpDiscuz
Общие темы: , , , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 254 votes, average: 5,00 out of 5)
219 просмотров