Перепланировка и регистрация аренды

Перепланировка и регистрация аренды

Оформление арендных отношений на нежилые помещения должно учитывать цели предпринимательской деятельности – торговля, оказание услуг и т.д. Самостоятельная перепланировка без согласования с арендодателем объекта не позволит зарегистрировать аренду в службе Росреестра, а в ряде случае может повлечь и расторжение договора в одностороннем порядке.

Как определить перепланировку?

Понятие перепланировки содержится в нормах ЖК РФ, эти работы связаны изменением функциональных характеристик или площади помещений, а также их расположения в пределах единого объекта. Проведение перепланировочных работ должно сопровождаться разработкой проекта и его согласованием с уполномоченными службами и ведомствами. Только при соблюдении этих условий регистрация долгосрочной аренды в Росреестре не вызовет сложностей.

Алгоритм действий по определению перепланировки выглядит следующим образом:

  • согласование временных или постоянных изменений в характеристиках арендуемого помещения, которые будут соответствовать целям деятельности арендатора;
  • подготовка проекта перепланировки и согласование его с муниципальными службами;
  • выполнение перепланировочных работ по утвержденному проекту;
  • получение положительного технического заключения о техническом состоянии несущих конструкций здания, что позволит узаконить выполненные работы;
  • обращение в Росреестр для учета перепланировочных изменении и регистрации аренды в ЕГРН.

Нужно учитывать, что для узаконивания перепланировки в столице действуют правила, введенные в действие Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. В остальных регионах страны аналогичные нормативные документы отсутствуют, для согласования перепланировки и регистрации аренды используются общие правила Федерального закона № 218-ФЗ.

Прохождение всех этапов для регистрации аренды с проведенной перепланировкой является крайне сложной и запутанной процедурой. Самостоятельное оформление всех документов может повлечь приостановку или отказ в регистрации, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет обращение к специалистам компании Смарт Вэй. Мы заранее предусмотрим все сложности, с которыми столкнуться стороны при согласовании перепланировки, и поможем подготовить все документы в точном соответствии с законом.

Как определить перепланировку

Как определить перепланировку

Какие согласования нужны?

Рассмотрим частные нюансы согласования перепланировочных работ на примере Москвы. Чтобы надлежащим образом оформить все документы, потребуется учитывать следующие особенности согласования:

Читайте также:  Технический паспорт
  • подготовленный проект на проведение перепланировочных работ подлежит согласованию в Мосжилинспекции (только для жилого фонда);
  • если работы не связаны с изменений конструктивных и иных параметров надежности и безопасности зданий, оформлять разрешение на строительство не нужно;
  • положительное заключение о техническом состоянии конструкций здания имеют право выдавать специализированные организации, имеющие действующий допуск СРО;
  • утверждение итогового акта о проведенной перепланировке происходит путем повторного обращения в Мосжилинспекцию (только для квартир).

Нужно учитывать, что данный порядок действует при согласовании работ в помещениях, расположенных в жилом здании. Если проводятся работы на нежилом объекте, указанный алгоритм действий не применяется.

Каждый из перечисленных этапов согласования характеризуется специфичными нюансами, учесть которые могут только профессиональные специалисты в указанной сфере. Эксперты компании Смарт Вэй возьмут на себя весь комплекс действий по подготовке и согласованию разрешительной документации для перепланировки арендуемого помещения (только в нежилых зданиях).

Проект перепланировки

От содержания проекта перепланировки будет зависеть характер дальнейших действий сторон арендного договора, поэтому при подготовке этого документа нужно учесть следующие нюансы:

  • разработка проекта должна осуществляться экспертной организацией имеющей допуск СРО, либо автором проектной документации для жилых домов типовых серий;
  • при проектировании перепланировочных работ нужно учитывать их влияние на несущие конструкции здания;
  • проект перепланировки должен быть согласован в Мосжилинспекции, для этого нужно получить положительное техническое заключение проектной организации.

Указанные проектные работы и последующие согласования влекут дополнительные расходы для сторон договора, однако несоблюдение требований нормативных актов повлечет отказ от регистрации и невозможность приступить к основной деятельности.

Компания Смарт Вэй специализируется на выполнении указанных видов работ, и готова предложить услуги по оформлению и согласованию всех необходимых документов.

Проект перепланировки

Проект перепланировки

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Необходимость получить техническое заключение на проект перепланировки утверждена Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП. Введение данной процедуры обусловлено повышенными мерами контроля за проведением работ по изменению характеристик нежилых объектов. На территории иных субъектов РФ оформление данного документа не требуется, все согласования будут проходить на основании проекта перепланировки.

Читайте также:  Техническая инвентаризация

В ряде случаев узаконивание перепланировочных работ может осуществляться и после их завершения. В этом случае также нужно получить положительное техническое заключение о безопасности несущих конструкций объекта при выполнении работ. Такой вариант может потребовать обращения в судебные инстанции, даже если параметры надежности и безопасности здания не ухудшились при выполнении работ.

Специалисты компании Смарт Вэй окажут полное сопровождение при получении технического заключения, в том числе при согласовании перепланировки после завершения работ. Компания обладает большим штатом сотрудников и успешным опытом работы по аналогичным категориям, а наличие допуска СРО дает возможность выполнить все виды требуемых работ по оформлению документов.

Зачем нужно техническое заключение

Зачем нужно техническое заключение

Как избежать трат на регистрацию перепланировки?

Если изменения в арендуемом помещении носят временный характер, проведение и согласование перепланировки может оказаться нецелесообразным. В этом случае можно выделить для целей арендатора часть здания или помещения, причем выделенная площадь не обязательно должна иметь перегородки или самостоятельный выход.

Такой вариант оформления договора не позволит избежать регистрационных действий в Росреестре, если продолжительность аренды превышает один год. Однако все действия будут проходить по упрощенной процедуре, достаточно заказать технический план с указанием сведений о здании и выделенной части.

Компания Смарт Вэй имеет допуск СРО на выполнение кадастровых работ для изготовления техплана. Мы подготовим технический план в соответствии с условиями договора аренды с учетом выделенной части, что будет являться основанием для временного кадастрового учета такого объекта.

Документы для регистрации перепланировки

После выполнения перепланировочных работ и согласования разрешительной документации, необходимо пройти регистрационную процедуру в службе Росреестра. Для этого представляются следующие бланки и формы:

  • заявление о проведении кадастрового учета и регистрации договора;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве или выписка из госреестра ЕГРН);
  • технический план с учетом изменений после перепланировки;
  • акт согласования перепланировочных работ.
Читайте также:  Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

По итогам учетных и регистрационных действий в сведения ЕГРН будут внесены данные об изменениях в характеристиках объекта, а арендные отношения будут надлежащим образом зарегистрированы.

Кадастровый учет изменений и регистрация аренды

Изменения в функциональных параметрах и площади объекта, произведенные в ходе перепланировки, должны быть зафиксированы в техническом плане кадастрового инженера. В соответствии со статьей 14 Федерального закона № 218-ФЗ этот документ является основанием для проведения кадастрового учета изменений и регистрации арендных отношений.

Учет и регистрация проводятся в рамках единой процедуры в службе Росреестра, а после ее завершения актуальные данные будут внесены и в ЕГРН. На весь срок действия договора устанавливается обременение права собственности арендодателя, поскольку даже при продаже объекта арендные отношения сохраняются в полном объеме.

Приостановки при регистрации договора аренды из-за перепланировки

Основания для приостановки регистрационных действий перечислены в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Если за период приостановки нарушения не устраняются заявителем, службой Росреестра может быть вынесен отказ в регистрации. Например, отсутствие акта о согласовании перепланировки будет рассматриваться как основание для приостановки по пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Чтобы избежать негативных последствий в виде приостановки или отказа в регистрационных действиях, обратитесь за помощью к специалистам компании Смарт Вэй. Наши эксперты подготовят проект перепланировки и технический план для проведения кадастрового учета и регистрации аренды, что позволит в намеченные сроки приступить к реализации договора.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
14 просмотров