Отказ в регистрации договора аренды и перепланировки

17.06.2018

0

Рейтинг статьи:

5 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 5

Время чтения: 12 минут

Отказ в регистрации договора аренды и перепланировки

При регистрации договора аренды и регистрации перепланировки сотрудники Росреестра очень часто выписывают приостановки и отказы. Причин может быть много, часто они являются серьезным препятствием для собственника помещений. Основные моменты и как избежать приостановок — подробнее в статье.

Содержание

Правила согласования перепланировки нежилых помещений в Москве

Процедура согласования строительных работ на объектах недвижимости регламентирована федеральным законодательством, однако региональные ораны власти вправе дополнять перечень требований путем издания нормативных актов. На территории столицы действует Постановление Правительства Москвы № 432-ПП, которым введены дополнительные условия для проведения перепланировочных работ.

Исходя из положений федерального и столичного законодательства, порядок согласования перепланировки нежилого объекта в Москве состоит из следующих этапов:

  • разработка проекта предстоящих работ через экспертную организацию, имеющую допуск СРО;
  • до представления проекта перепланировки на согласование в муниципальные службы, необходимо получить положительное экспертное заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания;
  • проект перепланировки и техзаключение направляются для согласования в Москомархитектуру, если в ходе выполнения работ предусмотрены работы на фасадах зданий;
  • на основании проектной документации проводятся работы по изменению конфигурации нежилого объекта;
  • после выполнения работ по первоначальному проекту их утверждает приемочная комиссия.

Изменения нежилого объекта, которые стадии результатом перепланировки, должны быть отражены в техническом плане, который изготавливает кадастровый инженер. На заключительном этапе согласования технический план направляется в службу Росреестра для проведения кадастрового учета. С момента внесения обновленных данных в реестр ЕГРН, согласование перепланировки считается завершенным.

Комментарий специалиста. На территории других субъектов РФ также могут приниматься региональные нормативные акты о порядке согласования строительных работ. Однако в настоящее время только московские власти ввели дополнительные правила для обеспечения безопасности объектов. По этой причине, в других регионах получение технического заключения для согласования перепланировки не требуется.

Правила согласования перепланировки

Проект перепланировки и техническое заключение

Ключевыми документами, которые будут удостоверять законность проведения перепланировки нежилого объекта, являются проект и техническое заключение. В содержании проекта отражаются изменения в первоначальную конфигурацию помещения, с учетом имеющихся капитальных строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций. Техническое заключение подтверждает, что при проведении работ не возникнет угроза несущих элементам здания.

Проект и техзаключение оформляются экспертными организациями, причем экспертиза может проводиться государственным или независимым экспертом. Целесообразно обратиться именно в независимую экспертную организацию, чтобы получить проект и техзаключение в рамках одной процедуры. Проект перепланировки включает в себя следующие данные:

  • сведения об экспертной или проектной организации;
  • перечень предстоящих работ, архитектурные решения, условия проведения работ, и т.д.;
  • планы до и после проведения строительных работ;
  • схемы усиления несущих конструкций, если на них оказывается воздействие в процессе перепланировки;
  • фотоматериалы, расчеты, чертежи и т.д.;
  • сведения о наличии у эксперта и организации допусков СРО.

Указанные сведения будут проверены экспертом при оформлении технического заключения. За указание недостоверных или необъективных выводов эксперт может быть привлечен к ответственности.

Совет специалиста. Чтобы избежать сложностей и затягивания сроков при согласовании проектной документации на перепланировку нежилого объекта, важно правильно выбрать экспертную организацию. Компания «Смарт Вэй» обладает большим штатом опытных специалистов, имеющих все необходимые разрешения и допуски для подготовки проекта и технического заключения. Квалификация наших экспертов позволяет быстро подготовить документы для согласования даже в самых сложных ситуациях.

Проект перепланировки

В каких случаях могут отказать в согласовании перепланировки

Отказ в согласовании или узаконивании перепланировки может происходить на разных стадиях – при оформлении проекта и технического заключения в экспертной организации, на этапе приемки выполненных работ, либо в процессе кадастрового учета. Как правило, перед вынесением решения об отказе, происходит приостановка рассмотрения документов. Это дает возможность устранить выявленные нарушения и продолжить процедуру согласования.  Рассмотрим наиболее типичные случаи отказов, которые сопровождают процесс согласования перепланировочных работ.

Согласовываете не в том госоргане

Ввиду сложности и запутанности процедуры согласования различных видов строительных работ, правообладатель или заказчик могут ошибаться при выборе инстанции для подачи документов. В этом случае проектная документация будет возвращена без рассмотрения, либо направлена в надлежащий адрес по каналам межведомственного взаимодействия.

На территории Москвы согласование проекта на перепланировку жилого помещения входит в компетенцию Мосжилинспекции. Для нежилых объектов такое согласование не требуется, подтверждением законности и  безопасности работ подтверждает заключением эксперта. Нарушением будет являться и обращение в учреждения БТИ, которые не только лишены полномочий по согласованию любой разрешительной документации, но и не могут изготавливать проекты.

Комментарий специалиста. При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы не только получите правильно составленные проект и техническое заключение. Для положительного решения вопроса с согласованием перепланировки вам будет оказано полное сопровождение на всех стадиях этой процедуры. После выполнения строительных работ экспертами нашей компании будет оказано содействие в получении акта приемочной комиссии, а быстро оформленный технический план позволит успешно пройти кадастровый учет в Росреестре.

БТИ не имеют права согласовывать перепланировку

С 2013 года, с введением системы кадастрового учета, органы БТИ утратили большую часть своих полномочий. Градостроительным кодексом РФ, а также Федеральными законами № 221-ФЗ и 218-ФЗ, БТИ не указано в перечне учреждений, обладающих правом оформлять проектную документацию или технический план, а также согласовывать документы на перепланировку.

В настоящее время в согласовании перепланировки и проведении кадастрового учета участвуют экспертные организации, службы Мосжилинспекции (для жилых объектов) и Росреестра. Кадастровые инженеры, уполномоченные на составление технических планов, подтверждают свою квалификацию аттестатом и допуском СРО. Учреждения БТИ не принимают участие в оформлении любых видов бланков и форм для перепланировок, однако из их архивов может быть запрошена документация, составленная по состоянию на 1 марта 2013 года.

Перепланировка выходит за рамки: есть изменения фасадов или есть признаки реконструкции

В Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП содержится Приложение № 2 с перечнем работ, относимых к перепланировке. Помимо этого, на объектах недвижимости могут выполняться и иные виды работ, требующие специализированного разрешения или согласования – переустройство, капитальный ремонт, реконструкция, изменения фасадов зданий и т.д. В частности, можно выделить следующие нюансы согласования отдельных видов работ:

  • реконструкция связана с воздействием на несущие конструкции и элементы здания, а для ее проведения нужно получить разрешение на строительство через учреждения Госжилнадзора;
  • для работ на фасадах зданий в столице проектная документация согласовывается со службой Москомархитектуры, поскольку может повлиять на единство архитектурно-творческого образа города;
  • для узаконивания различных видов строительных работ, связанных с изменениями объекта недвижимости, будет совпадать только финальная стадия – на основании технического плана будет проводиться процедура кадастрового учета.
Читайте также:  Перепланировка - простым языком о сложном

Таким образом, если на согласование представлен проект перепланировки, а фактически работы затрагивали фасадные площади или воздействовали на несущие конструкции, заявитель может получить обоснованный отказ. Чтобы избежать таких неблагоприятных последствий, специалисты экспертной организации заблаговременно учтут все требования нормативных актов при определении перечня работ. Также законодательство не запрещает комбинировать виды работ – реконструкция, проводимая на основании разрешения на строительство, будет включать в себя перепланировочные работы.

Совет эксперта. Если у вас возникают сомнения относительно видов работ, включаемых в перепланировку, эти вопросы будут разъяснены специалистами экспертной организации. Эксперты, имеющие допуск СРО, отвечают за правильность и достоверность проектной документации, а за нарушения при оказании услуг несут ответственность.

Как БТИ узаконивают красные линии: юридически только Росреестр имеет право выдавать законные документы

В период, когда учреждения БТИ имели право оформлять техническую документацию и проводили инвентаризацию объектов недвижимости, наличие красных линий на технических паспортах подразумевало отсутствие согласований на перепланировку или иных виды строительных работ. Устранить их можно было только следующими вариантами:

  • проведением повторного обследования для устранения возможных ошибок;
  • узакониванием фактически выполненных работ, в том числе в судебном порядке;
  • восстановлением исходного состояния объекта.

В настоящее время технические паспорта утратили юридическую силу, а все характеристики объектов недвижимости содержатся в сведениях кадастрового учета реестра ЕГРН. Чтобы устранить красные линии на технической документации, нужно обращаться не в учреждения БТИ, а к кадастровому инженеру и в службу Росреестра. Юридическую силу сохраняет только документации БТИ, составленная на 1 января 2013 года.

С января 2017 года единственным правоустанавливающим документов на недвижимость является выписка ЕГРН, а выдача свидетельств о праве и кадастровых паспортов прекращена. Поэтому итогом согласования или узаконивания перепланировки может выступать только выписка Росреестра, в которой отражены изменения параметров объекта недвижимости.

Комментарий специалиста. Одним из оснований приостановки процедуры кадастрового учета в Росреестре является представление ненадлежащей документации. В частности, если заявителем представлен технический паспорт или иной документ, выданный БТИ, он не будет рассматриваться как основание для кадастрового учета. Устранить такое основание для приостановки кадастровых действий будет возможно только путем обращения к кадастровому инженеру и получения технического плана.

Порядок согласования перепланировки

Учитывая требования федерального и регионального законодательства, согласование перепланировочных работ для нежилых объектов на территории Москвы состоит из следующих этапов:

  • заказ проекта перепланировки в экспертной организации, имеющий свидетельство об аккредитации и допуск СРО;
  • оформление положительного технического заключения о безопасном состоянии несущих конструкций здания;
  • выполнение строительных работ в соответствии с согласованной проектной документацией;
  • оформление акта приемочной комиссии;
  • обращение к кадастровому инженеру для обследования помещений и изготовления технического плана;
  • обращение в службу Росреестра, где будет проводиться кадастровый учет изменений с внесением сведений в ЕГРН;
  • получение выписки ЕГРН, в которой будут отражены изменения в конфигурации нежилого объекта недвижимости.

Получение выписки ЕГРН в службе Росреестра означает успешное завершение согласования перепланировки. Закон допускает узаконить фактически выполненные работы — эта процедура также сопровождается оформлением проекта и техзаключения, однако в большинстве случаев требуется обращение в суд.

Комментарий специалиста. Ускорить процедуру оформления документов и согласования можно путем обращения в организацию, имеющую большой штат экспертов и кадастровых инженеров. В частности, компания «Смарт Вэй» может оформить проект перепланировки за 1-3 дня, а одновременно будет изготавливаться техническое заключение. Подготовка технического плана после перепланировки также может осуществляться в течение одного дня.

Порядок согласования перепланировки

Технический план и кадастровый учет

После завершения перепланировки в исходные характеристики нежилого объекта вносятся изменения, поэтому правообладателю или заказчику нужно пройти процедуру кадастрового учета в службе Росреестра. Федеральный закон РФ № 218-ФЗ признает правоустанавливающие документы и технический план основанием для кадастрового учета и внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый учет для нежилых объектов Москвы осуществляется следующим образом:

  • после того, как приемочная комиссия утвердит акт выполненных строительных работ, заказчик должен обратиться к кадастровому инженеру;
  • на основании подрядного договора инженер проводит обмеры и обследование измененного объекта, получает ЕГРН сведения кадастрового учета;
  • в графическую и текстовую части плана инженер переносит все изменения в характеристиках объекта, при этом учитывается содержание акта приемочной комиссии;
  • технический план подлежит направлению в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.

Проведение кадастрового учета позволяет внести в госреестр ЕГРН все изменения объекта после перепланировки. По итогам обращения в службу Росреестра обновленные сведения о характеристиках нежилого помещения отражаются в реестре, о чем заявителю будет выдана выписка из ЕГРН.

Основания для приостановки договора аренды

Собственник и арендатор самостоятельно определяют условия договора аренды – предмет, права и обязанности, срок действия, размер ежемесячного платежа и порядок его перечисления. Чтобы избежать приостановки в регистрации по причине нарушения условий договора, нужно учитывать следующие правила Гражданского кодекса РФ и Закона № 218-ФЗ:

  • описание предмета договора должно соответствовать кадастровым сведениям ЕГРН – указывается кадастровый номер объекта и основные характеристики;
  • регистрацию проводят только в отношении долгосрочных договоров аренды – если договор заключен на срок менее года, регистрационные действия не проводятся;
  • чтобы пройти регистрацию аренды, помещение или здание должны быть поставлены на кадастровый учет – такое правило вступило в силу с 2018 года.

Содержание иных пунктов договора определяется соглашением сторон, должно соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ.

Регистрация проводится специалистами Росреестра и включает в себя проверку представленных документов с внесением сведений в реестр ЕГРН. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации зафиксирован в ст. 26 Закона № 218-ФЗ, а отказ в регистрационных действиях возможен при несвоевременном устранении выявленных нарушений.

В состав оснований, которые повлекут вынесение решение Росреестра о приостановке, входят следующие обстоятельства:

  • отсутствие у сторон полномочий на совершение сделки – например, если арендодатель пытается сдать в аренду чужое имущество;
  • ненадлежащее оформление полномочий представителя – если доверенность не заверена в нотариальной конторе, либо содержит неполный спектр полномочий;
  • если в Росреестр представлен неполный комплект документов – например, отсутствует технический план при сдаче в аренду части помещения;
  • отсутствие в ЕГРН кадастровых сведений на объект – с 2018 года совершение сделок с таким объектом не допускается, собственнику предстоит оформить техплан и пройти учет в Росреестре;
  • если информация в представленных документах является недостоверной, либо противоречит ранее внесенным кадастровым сведениям;
  • если помещение, сдаваемое в аренду, не изолировано и не обособлено от других помещений (за исключением случаев, когда предметом договора выступает часть объекта);
  • наличие у объекта зарегистрированного обременения или ограничения права, препятствующих сдаче в аренду;
  • иные основания, указанные в законе.

Выявление указанных причин и оснований происходит в Росреестре после представления документов.

Комментарий специалиста. Большинство оснований для приостановки в государственной регистрации аренды можно предусмотреть еще на стадии согласования договора. Если вам необходима помощь опытных специалистов в сфере недвижимости и кадастра, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы окажем консультационную поддержку сторон на всех стадиях арендных отношений, обеспечим соблюдение всех требований для государственной регистрации в Росреестре.

Какие последствия влечет приостановка

Если регистрация приостанавливается, у сторон возникает возможность устранить допущенные нарушения. Для этого в решении специалиста Росреестра указывается срок приостановки – в большинстве случаев, он будет составлять не более трех месяцев. Если арендодатель и арендатор своевременно учтут все претензии регистратора и представят обновленные или дополнительные документы, регистрация продолжится по общим правилам. При несоблюдении указанный предписаний в предоставленный срок, последует отказ в совершении регистрационной процедуры.

Читайте также:  Раздел здания на помещения (2018)

Какими способами можно устранить выявленные нарушения? Для этого арендодатель или арендатор могут выполнить следующие действия:

  • представить новую версию договора, в котором будут учтены замечания регистрационной палаты;
  • представить документы, подтверждающие полномочия собственника или арендатора;
  • подтвердить наличие прав на совершение сделки;
  • оформить технический план для постановки объекта на кадастровый учет;
  • устранить реестровые ошибки в кадастровых сведениях и технической документации;
  • представить соглашение о внесении изменений в договоре.

Если нарушения устранены сразу после вынесения решения, приостановка будет аннулирована. Поэтому при возникновении проблем с регистрирующим органом, сразу обращайтесь за помощью к опытным специалистам в сфере недвижимости и кадастра.

Комментарий специалиста. Приостановка может последовать, если на объект по договору до сих пор не снято обременение по предыдущей аренде. Такое происходит, если при досрочном расторжении договора, дополнительное соглашение не было представлено в Росреестр. В этом случае основание для приостановки устраняется надлежащим оформлением соглашения с предыдущим арендатором помещения и представления его на регистрацию. Чтобы соблюсти срок устранения претензий, обратитесь за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй».

Как избежать приостановки

Приостановка по любым основаниям автоматически увеличивает сроки регистрационной процедуры. Поэтому важно еще на стадии оформления договора и сопроводительных документов учесть все нюансы Федерального закона № 218-ФЗ. Обратившись за помощью в компанию «Смарт Вэй», вы получите полный комплекс услуг для заключения, расторжения и регистрации арендных договоров:

  • помощь в оформлении прав собственника на помещение или здание с получением выписки ЕГРН;
  • подготовка технической документации для согласования изменений объекта при перепланировке;
  • оформление технического плана на части объекта недвижимого имущества, если это необходимо для оформления аренды;
  • проведение повторных кадастровых работ по обследованию объекта для устранения реестровых ошибок;
  • представительство и сопровождение следок в Росреестре при регистрации договоров аренды.

Если при попытке самостоятельно составить и зарегистрировать договор вы получили решение о приостановке регистрационных действий, наши эксперты помогут своевременно исправить документы или оформить все необходимые бланки.

Комментарий эксперта. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает и возможность обжалования решения регистрационного органа о приостановке или отказе. Сделать это можно через вышестоящее управление Росреестра или в судебном порядке. Поскольку продолжительность судебных тяжб может составлять несколько месяцев, прибегать к такому варианту решения проблемы нужно только в крайнем случае. Чтобы выбрать оптимальный способ устранения замечаний при регистрации арендных договоров и кадастровом учете объектов, обращайтесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй».

Основные типы приостановок

Нет технического плана

Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ указывает, что одним из оснований для кадастрового учета и регистрационных мероприятий является технический план на объект недвижимости. Согласно пункту 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, отсутствие технического плана, равно как и других обязательных документов, будет являться законной причиной для приостановки учетных или регистрационных действий в службе Росреестра.

Оспаривание такого решения регистратора не имеет смысла, поскольку только технический план содержит обязательный перечень характеристик арендуемого объекта. Единственным вариантом устранить нарушение и возобновить процедуру будет являться изготовление технического плана. Этот документ должен соответствовать требованиям статьи 24 Закона № 218-ФЗ, в том числе:

  • полномочия по обследованию объектов недвижимости и оформлению технических планов с 2013 года переданы кадастровым инженерам – профессиональным специалистам, обладающим квалификационным аттестатом и допуском СРО;
  • при составлении технического плана инженер учитывает сведения реестра ЕГРН в отношении обследуемого и иных объектов, а также актуальные изменения в характеристиках помещения или здания;
  • техплан состоит из графической и текстовой части, в которых инженер указывает фактические параметры объекта недвижимости на момент обследования.

Необходимость в получении нового технического плана при регистрации арендного договора связана с любыми изменениями объекта – выделением его части для сдачи в аренду, перепланировкой конфигурации объекта под цели арендатора и т.д.

Также нужно учесть, что положения Федерального закона № 218-ФЗ предусматривают важное новшество – кадастровый учет и регистрация аренды проводится в рамках одной процедуры. Это существенно упрощает и ускоряет стадию заключения и регистрации договора, однако отсутствие технического плана не дает возможности воспользоваться таким правилом.

Комментарий специалиста. Обратившись в компанию «Смарт Вэй», вы получите технический план в максимально сжатые сроки – в большинстве случаев документ будет оформлен в течение одного дня. Наши специалисты обладают всеми необходимыми разрешениями и допусками, а их квалификация позволяет решать проблемы любой сложности. На нашем сайте вы можете ознакомиться с примерами предыдущих работ, что подтверждает профессионализм и опыт кадастровых инженеров.

Графическая часть договора не совпадает с планами в кадастре

В графической части договора (схемах, планах и т.д.) стороны определяют границы арендуемого объекта (здания, помещения или их частей). При согласовании условий договора, стороны могут указать такие границы или местоположение объекта приблизительно, не задумываясь о последствиях своих действий. Между тем, в статье 26 Федерального закона РФ содержаться следующие пункты, допускающие приостановку регистрации аренды при несоответствии его условий с планами в кадастре:

  • п. 50 ч.1 ст. 26 – не допускается проведение учета и регистрационных действий, если местоположение арендуемого объекта полностью или частично совпадает с границами другого помещения (кроме случаев, когда регистрируемый объект  является преобразуемым);
  • п. 49 ч. 1 ст. 26 – если в отношении арендуемого объекта имеются противоречия в сведениях кадастрового учета и представленных документах по сделке;
  • чтобы устранить перечисленные несовпадения с кадастровыми сведениями, необходимо не только внести изменения в условия договора, но и получить актуальный технический план.

Указание примерного местоположения и границ арендуемого объекта не допускается, в Росреестр должна быть представлена только актуальная и достоверная информация. Таким достоверным и объективным документом может быть только технический план, выданный кадастровым инженером.

Комментарий специалиста. На практике может возникать ситуация, когда данные технического плана будут не совпадать со сведения кадастрового учета ЕГРН. Речь может идти о технической или реестровой ошибке, устранением которой занимаются должностные лица Росреестра или кадастровый инженер. В наиболее сложных ситуациях указанные ошибки могут устраняться в судебном порядке, а к участию в деле будут привлечены кадастровый инженер и представитель Росреестра.

Выявлена перепланировка

Несоответствие кадастровых сведений ЕГРН представленным документам по аренде может быть вызвано проведенной перепланировкой. Работы по перепланировке должны быть согласованы в уполномоченных службах и ведомствах, после чего в кадастровые сведения будут внесены изменения. Согласование перепланировки для последующего кадастрового учета проходит по следующим этапам:

  • оформление проекта в специализированной экспертной организации, обладающей допуском СРО;
  • получение положительного заключения о безопасности несущих конструкций здания (данное требование предусмотрено только для объектов на территории Москвы);
  • обращение к кадастровому инженеру для изготовления технического плана, в котором указываются все изменения после перепланировки.

Только при соблюдении всех правил согласования перепланировка будет признана законной, а на основании технического плана будет проведен кадастровый учет и регистрация договора аренды.

Комментарий эксперта. Если при обращении в службу Росреестра вы столкнулись с приостановкой кадастрового учета по указанной причине, вы можете узаконить перепланировки даже после выполнения работ. Ввиду особой сложности этой процедуры, все действия нужно осуществлять через экспертную организацию, которая быстро и правильно составит проектную документацию. Нужно учитывать, что при отказе в узаконивании проведенной перепланировки может потребоваться обращение в суд.

Не снят с учета старый договор аренды на этот объект недвижимости

При заключении договора аренды на объект устанавливается временное ограничение права собственности. Если договор заключен на срок более года, указанное ограничение будет внесено в реестр ЕГРН, а его аннулирование произойдет после истечения срока аренды. Таким образом, до момента исключения из ЕГРН сведений о предыдущем договоре, новое соглашение не будет зарегистрировано.

Читайте также:  Срочное согласование перепланировки

Чтобы устранить такую причину для приостановки и отказа в учете и регистрации, необходимо обратиться в службу Росреестра с заявлением об аннулировании сведений о предыдущем арендном ограничении права собственности. Получив выписку ЕГРН с отсутствием сведений об указанном ограничении, можно обращаться для кадастрового учета и регистрации нового договора аренды.

Кадастровый инженер не может исправить свои ошибки

Несоответствие кадастровых сведений ЕГРН может быть вызвано технической или реестровой ошибкой, возникшей при переносе информации из технического плана. В большинстве случаев исправление этих ошибок происходит должностными лицами Росреестра в уведомительном порядке, либо путем возврата документов кадастровому инженеру. При устранении указанных ошибок кадастровым инженером нужно учитывать следующие положения статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ:

  • исправление ошибок технического плана осуществляется на основании уточненных сведений от кадастрового инженера – такое решение праве принимать регистратор Росреестра в пятидневный срок, если оно затрагивает права на недвижимость;
  • если выявленная ошибка затрагивает законные интересы правообладателей или может причинить вред имущественным интересам, ее устранение допускается только в судебном порядке (кадастровый инженер, допустивший ошибку, будет привлечен к участию в деле в качестве специалиста или эксперта);
  • правом на обращение в суд обладают правообладатели объекта недвижимости, либо должностные лица Росреестра.

Как правило, документы для устранения реестровой ошибки направляются тому же кадастровому инженеру, который изготавливал технический план.

В Росреестре нет поэтажных планов на объект недвижимости

Система кадастрового учета в РФ, введенная в 2013 году, предусматривает внесение всех сведений о характеристиках объекта в реестр ЕГРН. Однако принудительная обязанность провести кадастровый учет для объектов, введенных в эксплуатацию до 2013 года, отсутствовала. Это приводило к ситуациям, когда попытка зарегистрировать договор на помещение в таких зданиях завершалась отказом по причине отсутствия в Росреестре поэтажных планов.

Устранить такую проблему можно следующими действиями:

  • основанием для проведения учета является технический план, поэтому правообладателю объекта нужно обратиться к кадастровому инженеру для проведения обследования;
  • по результатам обмеров в состав технического плана будут включены поэтажные планы этажей с отображением всех помещений;
  • если в отдельном помещении проводится перепланировка, изготовление поэтажного плана здания также является обязательным требованием (в этом случае на поэтажном плане отражаются все изменения в конфигурации отдельных помещений).

Если объект был веден в эксплуатацию до 2013 года, для подготовки поэтажных планов могут использоваться сведения технической инвентаризации, ранее проводимой учреждениями БТИ. Для этого кадастровый инженер запросит необходимую информацию и укажет на этот факт в своем заключении. Нужно учитывать, что в настоящее время учреждения БТИ не обладают полномочиями по изготовлению документации на объекты недвижимости, в том числе технических и поэтажных планов.

Комментарий специалиста. Если у правообладателя объекта недвижимости сохранились технический или кадастровый паспорт, а также иная документация органов БТИ, эти бланки не будут иметь юридического значения. С января 2017 года выдача кадастровых паспортов прекращена, так как Федеральным законом № 218-ФЗ единственным правоустанавливающим документом на недвижимость признается выписка из госреестра ЕГРН. Также нужно учесть следующее правило – с марта 2018 года совершение любых сделок с недвижимостью, в том числе сдача помещений и зданий в аренду, будет запрещена для объектов, не прошедших кадастровый учет.

В Росреестре есть дублирующий объект недвижимости, и только на нем есть право собственности

Каждый объект недвижимости может быть поставлен на кадастровый учет только один раз, а для индивидуализации объектов предусмотрена система уникальных кадастровых номеров. Указанный номер сохраняется за объектом на весь период его существования, а повторный кадастровый учет того же объекта не допускается. Если для кадастрового учета арендуемого помещения и регистрации договора представляются документы на дублирующий объект недвижимости, службой Росреестра будет вынесено решение о приостановке.

При совпадении сведений будут устанавливаться следующие обстоятельства:

  • наличие зарегистрированного права собственности на дублирующий объект (эти сведения также подлежат отражению в госреестре ЕГРН);
  • наличие у ранее зарегистрированного объекта уникального кадастрового номера в ЕГРН;
  • причины совпадения сведений – указание ошибочных характеристик в договоре аренды; наличие изменений объекта недвижимости, не представленных для кадастрового учета (например, изменение характеристик после перепланировки, реконструкции), и т.д.

Надлежащим правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости является только выписка ЕГРН. Из содержания выписки можно достоверно узнать о правообладателе объекта, его характеристиках и параметрах, зарегистрированных ограничениях и обременениях.

Не исправлены старые замечания Росреестра

Если в процессе кадастрового учета и регистрации выявляются основания для приостановки, должностным лицом Росреестра выносится соответствующее решение и направляется в адрес заявителя. В большинстве случаев, срок приостановки не может превышать трех месяцев (исключения из этого правила регламентированы статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Дальнейшее развитие событий, после вынесения решений о приостановке,  зависит от действия заявителя и иных заинтересованных лиц:

  • если заявитель устраняет основания для приостановке в срок, указанный регистратором Росреестра, кадастровый учет и регистрационные действия будут продолжены на общих основаниях (например, если будет представлен технический план, ранее не включенный в пакет документов для кадастрового учета);
  • если указанные основания для приостановки не устранены в предложенный срок, должностным лицом Росреестра выносится решение об отказе в проведении учета или регистрации;
  • решения о приостановке или отказе в проведении учета или регистрации аренды могут быть обжалованы заявителем в административном и судебном порядке.

Нужно учитывать, что для долгосрочных договоров аренды правило о государственной регистрации в Росреестре является обязательным требованием. Если в регистрации было отказано, а стороны не устранили оснований для приостановки или отказа, договор признается недействительным и не влечет юридических последствий для третьих лиц.

Поскольку большинство основания для замечаний Росреестра связаны с ненадлежащим или неправильным оформлением документов, необходимо тщательно отнестись к выбору кадастрового инженера. В этом случае все возможные риски приостановки или отказа будут учтены кадастровым инженером при оформлении технического плана.

Остались вопросы? 

Позвоните нашим специалистам, мы работаем с 10 до 18. 

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург;

info@smway.ru

 

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

avatar
  Subscribe  
Подписаться
Общие темы: , , , ,