Отказ в согласовании перепланировки (нежилые объекты)

Отказ в согласовании перепланировки (нежилые объекты)

Каждый случай перепланировки нежилого помещения должен быть согласован или узаконен, в противном случае правообладателю может грозить штраф и принудительное восстановление исходного состояния объекта. При нарушении правил оформления документации или при отступлении от проекта, уполномоченные органы могут приостановить или отказать в согласовании перепланировки.

Правила согласования перепланировки нежилых помещений в Москве

Процедура согласования строительных работ на объектах недвижимости регламентирована федеральным законодательством, однако региональные ораны власти вправе дополнять перечень требований путем издания нормативных актов. На территории столицы действует Постановление Правительства Москвы № 432-ПП, которым введены дополнительные условия для проведения перепланировочных работ.

Исходя из положений федерального и столичного законодательства, порядок согласования перепланировки нежилого объекта в Москве состоит из следующих этапов:

  • разработка проекта предстоящих работ через экспертную организацию, имеющую допуск СРО;
  • до представления проекта перепланировки на согласование в муниципальные службы, необходимо получить положительное экспертное заключение о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания;
  • проект перепланировки и техзаключение направляются для согласования в Москомархитектуру, если в ходе выполнения работ предусмотрены работы на фасадах зданий;
  • на основании проектной документации проводятся работы по изменению конфигурации нежилого объекта;
  • после выполнения работ по первоначальному проекту их утверждает приемочная комиссия.

Изменения нежилого объекта, которые стадии результатом перепланировки, должны быть отражены в техническом плане, который изготавливает кадастровый инженер. На заключительном этапе согласования технический план направляется в службу Росреестра для проведения кадастрового учета. С момента внесения обновленных данных в реестр ЕГРН, согласование перепланировки считается завершенным.

Комментарий специалиста. На территории других субъектов РФ также могут приниматься региональные нормативные акты о порядке согласования строительных работ. Однако в настоящее время только московские власти ввели дополнительные правила для обеспечения безопасности объектов. По этой причине, в других регионах получение технического заключения для согласования перепланировки не требуется.

Правила согласования перепланировки

Проект перепланировки и техническое заключение

Ключевыми документами, которые будут удостоверять законность проведения перепланировки нежилого объекта, являются проект и техническое заключение. В содержании проекта отражаются изменения в первоначальную конфигурацию помещения, с учетом имеющихся капитальных строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций. Техническое заключение подтверждает, что при проведении работ не возникнет угроза несущих элементам здания.

Проект и техзаключение оформляются экспертными организациями, причем экспертиза может проводиться государственным или независимым экспертом. Целесообразно обратиться именно в независимую экспертную организацию, чтобы получить проект и техзаключение в рамках одной процедуры. Проект перепланировки включает в себя следующие данные:

Читайте также:  Переустройство и перепланировка нежилого помещения
  • сведения об экспертной или проектной организации;
  • перечень предстоящих работ, архитектурные решения, условия проведения работ, и т.д.;
  • планы до и после проведения строительных работ;
  • схемы усиления несущих конструкций, если на них оказывается воздействие в процессе перепланировки;
  • фотоматериалы, расчеты, чертежи и т.д.;
  • сведения о наличии у эксперта и организации допусков СРО.

Указанные сведения будут проверены экспертом при оформлении технического заключения. За указание недостоверных или необъективных выводов эксперт может быть привлечен к ответственности.

Совет специалиста. Чтобы избежать сложностей и затягивания сроков при согласовании проектной документации на перепланировку нежилого объекта, важно правильно выбрать экспертную организацию. Компания «Смарт Вэй» обладает большим штатом опытных специалистов, имеющих все необходимые разрешения и допуски для подготовки проекта и технического заключения. Квалификация наших экспертов позволяет быстро подготовить документы для согласования даже в самых сложных ситуациях.

Проект перепланировки

В каких случаях могут отказать в согласовании перепланировки

Отказ в согласовании или узаконивании перепланировки может происходить на разных стадиях – при оформлении проекта и технического заключения в экспертной организации, на этапе приемки выполненных работ, либо в процессе кадастрового учета. Как правило, перед вынесением решения об отказе, происходит приостановка рассмотрения документов. Это дает возможность устранить выявленные нарушения и продолжить процедуру согласования.  Рассмотрим наиболее типичные случаи отказов, которые сопровождают процесс согласования перепланировочных работ.

Согласовываете не в том госоргане

Ввиду сложности и запутанности процедуры согласования различных видов строительных работ, правообладатель или заказчик могут ошибаться при выборе инстанции для подачи документов. В этом случае проектная документация будет возвращена без рассмотрения, либо направлена в надлежащий адрес по каналам межведомственного взаимодействия.

На территории Москвы согласование проекта на перепланировку жилого помещения входит в компетенцию Мосжилинспекции. Для нежилых объектов такое согласование не требуется, подтверждением законности и  безопасности работ подтверждает заключением эксперта. Нарушением будет являться и обращение в учреждения БТИ, которые не только лишены полномочий по согласованию любой разрешительной документации, но и не могут изготавливать проекты.

Комментарий специалиста. При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы не только получите правильно составленные проект и техническое заключение. Для положительного решения вопроса с согласованием перепланировки вам будет оказано полное сопровождение на всех стадиях этой процедуры. После выполнения строительных работ экспертами нашей компании будет оказано содействие в получении акта приемочной комиссии, а быстро оформленный технический план позволит успешно пройти кадастровый учет в Росреестре.

БТИ не имеют права согласовывать перепланировку

С 2013 года, с введением системы кадастрового учета, органы БТИ утратили большую часть своих полномочий. Градостроительным кодексом РФ, а также Федеральными законами № 221-ФЗ и 218-ФЗ, БТИ не указано в перечне учреждений, обладающих правом оформлять проектную документацию или технический план, а также согласовывать документы на перепланировку.

В настоящее время в согласовании перепланировки и проведении кадастрового учета участвуют экспертные организации, службы Мосжилинспекции (для жилых объектов) и Росреестра. Кадастровые инженеры, уполномоченные на составление технических планов, подтверждают свою квалификацию аттестатом и допуском СРО. Учреждения БТИ не принимают участие в оформлении любых видов бланков и форм для перепланировок, однако из их архивов может быть запрошена документация, составленная по состоянию на 1 марта 2013 года.

Читайте также:  Справка ТЭП

Перепланировка выходит за рамки: есть изменения фасадов или есть признаки реконструкции

В Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП содержится Приложение № 2 с перечнем работ, относимых к перепланировке. Помимо этого, на объектах недвижимости могут выполняться и иные виды работ, требующие специализированного разрешения или согласования – переустройство, капитальный ремонт, реконструкция, изменения фасадов зданий и т.д. В частности, можно выделить следующие нюансы согласования отдельных видов работ:

  • реконструкция связана с воздействием на несущие конструкции и элементы здания, а для ее проведения нужно получить разрешение на строительство через учреждения Госжилнадзора;
  • для работ на фасадах зданий в столице проектная документация согласовывается со службой Москомархитектуры, поскольку может повлиять на единство архитектурно-творческого образа города;
  • для узаконивания различных видов строительных работ, связанных с изменениями объекта недвижимости, будет совпадать только финальная стадия – на основании технического плана будет проводиться процедура кадастрового учета.

Таким образом, если на согласование представлен проект перепланировки, а фактически работы затрагивали фасадные площади или воздействовали на несущие конструкции, заявитель может получить обоснованный отказ. Чтобы избежать таких неблагоприятных последствий, специалисты экспертной организации заблаговременно учтут все требования нормативных актов при определении перечня работ. Также законодательство не запрещает комбинировать виды работ – реконструкция, проводимая на основании разрешения на строительство, будет включать в себя перепланировочные работы.

Совет эксперта. Если у вас возникают сомнения относительно видов работ, включаемых в перепланировку, эти вопросы будут разъяснены специалистами экспертной организации. Эксперты, имеющие допуск СРО, отвечают за правильность и достоверность проектной документации, а за нарушения при оказании услуг несут ответственность.

Как БТИ узаконивают красные линии: юридически только Росреестр имеет право выдавать законные документы

В период, когда учреждения БТИ имели право оформлять техническую документацию и проводили инвентаризацию объектов недвижимости, наличие красных линий на технических паспортах подразумевало отсутствие согласований на перепланировку или иных виды строительных работ. Устранить их можно было только следующими вариантами:

  • проведением повторного обследования для устранения возможных ошибок;
  • узакониванием фактически выполненных работ, в том числе в судебном порядке;
  • восстановлением исходного состояния объекта.

В настоящее время технические паспорта утратили юридическую силу, а все характеристики объектов недвижимости содержатся в сведениях кадастрового учета реестра ЕГРН. Чтобы устранить красные линии на технической документации, нужно обращаться не в учреждения БТИ, а к кадастровому инженеру и в службу Росреестра. Юридическую силу сохраняет только документации БТИ, составленная на 1 января 2013 года.

С января 2017 года единственным правоустанавливающим документов на недвижимость является выписка ЕГРН, а выдача свидетельств о праве и кадастровых паспортов прекращена. Поэтому итогом согласования или узаконивания перепланировки может выступать только выписка Росреестра, в которой отражены изменения параметров объекта недвижимости.

Читайте также:  Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Комментарий специалиста. Одним из оснований приостановки процедуры кадастрового учета в Росреестре является представление ненадлежащей документации. В частности, если заявителем представлен технический паспорт или иной документ, выданный БТИ, он не будет рассматриваться как основание для кадастрового учета. Устранить такое основание для приостановки кадастровых действий будет возможно только путем обращения к кадастровому инженеру и получения технического плана.

Порядок согласования перепланировки

Учитывая требования федерального и регионального законодательства, согласование перепланировочных работ для нежилых объектов на территории Москвы состоит из следующих этапов:

  • заказ проекта перепланировки в экспертной организации, имеющий свидетельство об аккредитации и допуск СРО;
  • оформление положительного технического заключения о безопасном состоянии несущих конструкций здания;
  • выполнение строительных работ в соответствии с согласованной проектной документацией;
  • оформление акта приемочной комиссии;
  • обращение к кадастровому инженеру для обследования помещений и изготовления технического плана;
  • обращение в службу Росреестра, где будет проводиться кадастровый учет изменений с внесением сведений в ЕГРН;
  • получение выписки ЕГРН, в которой будут отражены изменения в конфигурации нежилого объекта недвижимости.

Получение выписки ЕГРН в службе Росреестра означает успешное завершение согласования перепланировки. Закон допускает узаконить фактически выполненные работы — эта процедура также сопровождается оформлением проекта и техзаключения, однако в большинстве случаев требуется обращение в суд.

Комментарий специалиста. Ускорить процедуру оформления документов и согласования можно путем обращения в организацию, имеющую большой штат экспертов и кадастровых инженеров. В частности, компания «Смарт Вэй» может оформить проект перепланировки за 1-3 дня, а одновременно будет изготавливаться техническое заключение. Подготовка технического плана после перепланировки также может осуществляться в течение одного дня.

Порядок согласования перепланировки

Технический план и кадастровый учет

После завершения перепланировки в исходные характеристики нежилого объекта вносятся изменения, поэтому правообладателю или заказчику нужно пройти процедуру кадастрового учета в службе Росреестра. Федеральный закон РФ № 218-ФЗ признает правоустанавливающие документы и технический план основанием для кадастрового учета и внесения изменений в ЕГРН. Кадастровый учет для нежилых объектов Москвы осуществляется следующим образом:

  • после того, как приемочная комиссия утвердит акт выполненных строительных работ, заказчик должен обратиться к кадастровому инженеру;
  • на основании подрядного договора инженер проводит обмеры и обследование измененного объекта, получает ЕГРН сведения кадастрового учета;
  • в графическую и текстовую части плана инженер переносит все изменения в характеристиках объекта, при этом учитывается содержание акта приемочной комиссии;
  • технический план подлежит направлению в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.

Проведение кадастрового учета позволяет внести в госреестр ЕГРН все изменения объекта после перепланировки. По итогам обращения в службу Росреестра обновленные сведения о характеристиках нежилого помещения отражаются в реестре, о чем заявителю будет выдана выписка из ЕГРН.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
1 просмотров