Оспаривание кадастровой стоимости

20.02.2018

0

Рейтинг статьи:

5 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 55 оценок, среднее: 5,00 из 5

Время чтения: 5 минут

Оспаривание кадастровой стоимости

С показателями кадастровой стоимости (КС) приходится сталкиваться каждому участнику сделок с недвижимостью и собственникам – такой вариант оценки применяется для расчета арендных платежей, налога на имущество или земельного налога, выкупной цены за землю и т.д. Значение кадастровой стоимости определяется по результатам государственной оценки недвижимости и, в настоящее время, практически полностью заменило показатель инвентаризационной стоимости.

Что такое кадастровая стоимость

Определение кадастровой стоимости зафиксировано в Федеральном законе от 03.07.2016 № 237-ФЗ – это стоимость объекта недвижимости, определенная по итогам государственной оценки. Для определения данного показателя используются методические указания о государственной оценке, а сама эта процедура состоит из следующих этапов:

  • принятие решения исполнительным органом региональной власти;
  • определение кадастровой стоимости с подготовкой отчета об итогах оценки;
  • утверждение результатов оценки, в том числе показателя кадастровой стоимости.

Показатель кадастровой стоимости на каждый объект вносится в реестр ЕГРН, а узнать его может каждый желающий – закон относит кадастровую стоимость недвижимости к общедоступным сведениям. Для этого можно направить запрос в Росреестр или МФЦ для получения справки о кадастровой стоимости объекта, либо получить данную информацию через Публичную кадастровую карту.

Критерии кадастровой стоимости имеют следующее практическое значение:

Уважаемые ЧИТАТЕЛИ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефонам:

8 (499) 653-60-72 доб. 539 — Москва

8 (812) 426-14-07 доб. 250 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации бесплатны.

  • подавляющее большинство субъектов РФ перешли на расчет налоговых обязательств с использованием кадастровой стоимости – таким способом начисляется налога на имущество и земельный налог;
  • муниципальные власти используют кадастровую стоимость для определения выкупной цены земельных участков;
  • на основании кадастровой стоимости рассчитывается арендная плата за землю, а также платежи за пользование участками.

Поскольку для расчета кадастровой стоимости используются методические указания, этот показатель, как правило, не соответствует реальной рыночной цене объекта. По этой причине закон позволяет оспорить значение кадастровой стоимости, если в результате его определения были нарушены интересы заинтересованных лиц.

Комментарий специалиста. Еще один вариант применения кадастровой стоимости – использование его для оценки недвижимости при наследовании. Однако в этом случае наследники могут сами выбрать один из трех показателей для оценки – кадастровая, инвентаризационная или рыночная стоимость. Как правило, наследники выбирают инвентаризационную стоимость, поскольку ее заниженный размер позволяет сэкономить на госпошлине за вступления в наследство.

Как определяется кадастровая стоимость в 2018, 2019, 2020 годах

Для определения кадастровой стоимости применяются следующие нормативные акты:

  • Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
  • Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • Земельный кодекс РФ.

Определение кадастровой стоимости является одним из этапов государственной оценки недвижимости, она назначается и проводится по решению исполнительного органа власти каждого конкретного субъекта РФ. Для проведения оценки и определения в субъектах РФ должны быть созданы бюджетные учреждения, полномочия которых определены статьей 7 Закона № 237-ФЗ. Например, уже после окончания оценочной процедуры, указанное учреждение вправе давать разъяснения по запросам заинтересованных лиц, а также рассматривать обращения об исправлении ошибок.

Читайте также:  Образец межевого плана

Вот каким образом происходит определение кадастровой стоимости в рамках оценки недвижимости:

  • на уровне субъекта РФ принимается решение о проведении очередной или внеочередной оценки;
  • формируется перечень объектов недвижимости, который подлежат оценке, с указанием их количественных и качественных характеристик – для этого используются сведения ЕГРН по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости (для процедуры внеочередной проверки сведения представляются на дату, указанную в решении);
  • бюджетное учреждение проводит обработку указанно перечня, а результаты публикуются в открытом доступе в сети Интернет на сайте субъекта РФ;
  • на основании перечня объектов недвижимости и полученных сведений ЕГРН, в соответствие с методическими указаниями, бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости;
  • в процессе работы оформляются промежуточные отчеты, которые проверяются регистраторами Ростреестра;
  • после утверждения промежуточных отчетов они размещаются на официальном сайте субъекта РФ и направляются в муниципальные образования, после чего заинтересованные лица и муниципалитеты могут представить замечания;
  • по итогам представленных замечаний кадастровая стоимость может быть пересчитана;
  • по результатам указанных выше процедур, оформляется итоговый отчет, который, после утверждения Росреестром, направляется для утверждения в исполнительный орган субъекта РФ;
  • по итогам утверждения отчета издается акт, который подлежит официальному опубликованию.

Результаты определения кадастровой стоимости вступают в силу с января следующего года, а акт с отчетом направляются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. С момента внесения указанных сведений в ЕГРН, налоговые и иные уполномоченные органы могут применять их для расчета налоговых обязательств и других целей.

Указанная выше процедура не учитывает реальные особенности каждого объекта недвижимости, а расчет кадастровой стоимости происходит по нормативным и методическим показателям. Это означает, что кадастровая стоимость может существенно отличаться от фактической рыночной стоимости, что автоматически влечет увеличение налоговых обязательств. Именно в такой ситуации может потребоваться оспорить кадастровую стоимость.

Комментарий специалиста. Показатель кадастровой стоимости можно использовать для определения цены недвижимости при совершении сделок, если стороны признают ее равной рыночной стоимости. Однако на практике, в большинстве регионов РФ, значение кадастровой стоимости значительно превышает реальную рыночную цену объекта, поэтому для купли-продажи жилья или нежилых объектов этот показатель неприменим.

Что делать при высокой кадастровой стоимости?

Узнать о завышении показателя кадастровой стоимости можно при получении требования об уплате имущественного или земельного налога, а также при запросе справки из ЕГРН. Чтобы узнать о завышении кадастровой стоимости, необходимо знать реальную рыночную цену объекта. Этот показатель устанавливается в результате оценки, которую может проводить профессиональный оценщик.

Именно отчет о рыночной стоимости объекта позволит установить завышение кадастровой стоимости, оспорить ее через суд или во внесудебном порядке. Возможность оспорить завышенную кадастровую стоимость имеется в двух случаях:

  • если при государственной оценке недвижимости использовались недостоверные сведения (такую информацию можно получить путем официального разъяснения из бюджетного учреждения);
  • если кадастровая стоимость не соответствует рыночной цене, подтвержденной оценщиком.

Обращаться в налоговые инстанции для пересмотра кадастровой стоимости и перерасчета суммы налога бессмысленно – пока в ЕГРН значится завышенная кадастровая оценка, ее обязаны применять все государственные органы. Чтобы оспорить завышенную кадастровую стоимость закон предусматривает следующие варианты обращения:

  • подача заявления об оспаривании в уполномоченную Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • подача заявления в суд, если Комиссия вынесла отрицательное решение.
Читайте также:  Кадастровый план территории

Для юридических лиц обращение в суд возможно только после рассмотрения дела в Комиссии. Гражданам необязательно подавать заявление в Комиссию, можно сразу подавать иск в судебные инстанции.

Комментарий специалиста. Еще до обращения в Комиссию или суд нужно иметь доказательства завышения кадастровой стоимости – отчет о рыночной оценке объекта недвижимости или документы, подтверждающие недостоверность сведений для проведения госоценки. Отчет о рыночной оценке не могут составлять работники бюджетного учреждения, принимавшего участие в определении кадастровой стоимости объекта. Такие услуги оказываются независимые оценщики, состоящие членами профильной СРО.

справка о кадастровой стоимости

справка о кадастровой стоимости

Как самостоятельно оспорить кадастровую стоимость?

Для самостоятельного оспаривания кадастровой стоимости используйте следующий алгоритм действий:

  • обратитесь за изготовлением отчета о рыночной стоимости объекта – если она ниже кадастрового показателя, можно рассчитывать на положительный исход дела;
  • подайте заявление в Комиссию по рассмотрению споров – они функционируют при Управлении Росреестра в каждом субъекте РФ;
  • заявление можно подать лично в Комиссию, по почте или через МФЦ «Мои документы»;
  • заявление должно рассматриваться в течение месяца, а по итогам рассмотрения выносится аргументированное решение об изменении размера кадастровой стоимости или отказе в удовлетворении требований.

При рассмотрении заявления в Комиссии вы имеет право принять личное участие, либо воспользоваться услугами представителя. Для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

В рассмотрении заявления будет отказано, если представлен неполный комплект документов, либо показатель кадастровой стоимости был установлен в размере рыночной цены объекта. В Комиссию представляется следующий комплект документов:

  • заявление, подписанное собственником объекта – в его содержании нужно указать на основания для оспаривания;
  • правоустанавливающий документ – выписка из ЕГРН;
  • отчет о рыночной стоимости объекта – он составляет на дату определения кадастровой стоимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при государственной оценке недвижимости.

Если Комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости, в пятидневный срок уведомление направляется в Управление Росреестра для внесения изменений в ЕГРН. Указанное решение может оспорить муниципальное образование, на территории которого расположен объект, поскольку заинтересовано в увеличении размера налоговых поступлений.

Если Комиссией вынесено решение об отказе в удовлетворении заявления, обжаловать его можно через суд. Кроме того, судебная процедура может использоваться гражданами без обращения в Комиссию.

Комментарий специалиста. Учтите, что оспорить кадастровую стоимость можно в течение пяти лет с момента внесения сведений в ЕГРН, но до момента новой государственной оценки недвижимости. При нарушении этих сроков в рассмотрении заявления будет отказано.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Для инициирования судебной процедуры нужно подать административное исковое заявление. Предметом  исковых требований могут являться:

  • оспаривание решения Комиссии, если основанием для обращения в суд являлся отказ;
  • установление в отношении спорного объекта реальной рыночной стоимости, если заявитель ранее не обращался в Комиссию, а сразу подал документы в суд.

Ответчиками по данной категории дел будут являться территориальное  подразделение Росреестра, а также орган власти, утвердивший отчет об определении кадастровой стоимости. Если оспаривается решение Комиссии, она также указывается в составе ответчиков.

Подать заявление в суд можно в течение 5 лет, с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, либо в трехмесячный срок после вынесения отказа со стороны Комиссии. Дело об оспаривании кадастровой стоимости рассматривается областными или краевыми судами, а для субъектов на территории Москвы или Санкт-Петербурга – городскими судами.

Читайте также:  ЕГРН. Единый Государственный реестр недвижимости (2018)

Участвовать при рассмотрении дела можно лично или через представителя по доверенности. О месте и времени заседания будет направлено письменное извещение. В судебном процессе будут оцениваться следующие факты и обстоятельства:

  • наличие у истца права собственности на спорный объект недвижимости;
  • достоверность сведений, которые использовались для государственной оценки недвижимости;
  • несоответствие кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • соблюдение порядка оспаривания (например, если юридическое лицо обратиться в суд без решения Комиссии, в иске будет отказано).

В решении суда будет указана стоимость объекта недвижимости, которая должна быть внесена в ЕГРН. После вступления акта в силу, он будет исполнен службой Росреестра – значение кадастровой стоимости будет изменено. Последствия такого решения для правообладателя будут заключаться в следующем – налоговый орган будет обязан произвести перерасчет имущественного или земельного налога, если это улучшает положение налогоплательщика. Данный вывод прямо указан в Письме Минфина РФ от 20.07.2017 № 03-05-04-01/46181.

Комментарий специалиста. Проверить, что показатель кадастровой стоимости был измене в ЕГРН, можно путем запроса справки через Росреестр или МФЦ. Сделать это можно в любой момент, закон не ограничивает количество обращений за выписками ЕГРН или справками о сведениях из реестра.

Стоимость и сроки оспаривания кадастровой стоимости

За подачу заявления в Комиссию по рассмотрению споров госпошлина не уплачивается,  а при обращении в суд размер пошлины составит 300 руб. Дополнительные затраты будут заключаться в оплате услуг оценщика, который подготовит отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Также для рассмотрения дела потребуется выписка из ЕГРН и справка о кадастровой стоимости – их можно получить по запросу, поданному в Росреестр, МФЦ или через портал госуслуг.

В Комиссии заявление об оспаривании кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в месячный срок, после чего решение выдается заявителю. Исковое заявление о приравнивании кадастровой стоимости объекта к его рыночной цене рассматривается в суде в пределах двух месяцев,  а если оспаривается решение Комиссии – в течение одного месяца. Судебный акт вступает в силу и подлежит обязательному исполнению в течение одного месяца после его издания в окончательной форме.

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 653-60-72, доб. 539 - Москва;

8 (812) 426-14-07, доб. 250 - Санкт-Петербург

 

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

avatar
  Subscribe  
Подписаться
Общие темы: , , ,