Кадастровый учет здания

Кадастровый учет здания

Все о кадастровом учете здания, полезных документах, а также особенностях закона 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ) подробнее в статье.

Цели кадастрового учета

Кадастровый учет является официальной процедурой, а его цели сформулированы в статье 1 Закона № 218-ФЗ — внесение в госреестр ЕГРН сведений обо всех объектах недвижимости, которые подтверждают их существование или прекращение их существования. При этом указанные сведения должны содержать характеристики, которые должны однозначно индивидуализировать их.

Полномочия по кадастровому учету принадлежат службе Росреестра, однако это ведомство не может самостоятельно получить объективные и достоверные сведения о здании. Для этого в отношении объекта проводятся кадастровые работы, а полученные результаты фиксируются в техническом плане. Получение параметров здания для кадастрового учета происходит по следующим правилам:

  • для проведения работ правообладатель объекта выбирает кадастрового инженера, передает ему правоустанавливающие документы на участок под возведенным зданием, проектную документацию и разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • кадастровые работы включают в себя координирование объекта, т.е. определение координат характерных точек контура здания, а также обмеры, измерения и расчеты;
  • для кадастрового учета здания в техплан обязательно включаются планы всех этажей объекта.

В результате учетных действий вновь построенному зданию присваивается уникальный кадастровый номер, который сохраняется на весь период существования объекта. Аннулирование кадастрового номера происходит при фактическом прекращении существования объекта (уничтожение, обрушение, разбор по решению правообладателя и т.д.). Кадастровый номер и все характеристики здания вносятся в ЕГРН, а правообладатель получит выписку из указанного реестра.

Комментарий специалиста. Система кадастрового учета была введена в 2013 году. С этого времени все здания, введенные в эксплуатацию, в обязательном порядке учитываются в госреестре ЕГРН. Если объект был возведен до 2013 года, кадастровый учет будет проведен по решению правообладателя, либо одновременно с регистрацией сделки с объектом. В каждом из перечисленных случаев необходимо провести кадастровые работы и получить технический план.

Необходимые документы

Для постановки здания на кадастровый учет правообладатель должен обратиться в службу Росреестра. Требования к комплекту документов, направляемых в кадастровые органы, определены статьями 14 и 40 Закона № 218-ФЗ. Правообладатель должен представить:

  • заполненный бланк заявления о проведении учета (одновременно с кадастровым учетом могут осуществляться регистрационные действия, для этого Закон № 218-ФЗ предусматривает единую процедуру);
  • правоустанавливающие документы на землю (если на момент обращения участок не был поставлен на учет, эта процедура может проводиться одновременно с кадастровым учетом здания);
  • разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
  • технический план на здание;
  • паспорт заявителя или доверенность на представителя.

При кадастровом учете здания, аналогичная процедура может проводиться в отношении всех помещений объекта. При постановке на учет многоквартирного жилого здания в техплан обязательно включаются сведения, позволяющие провести учетные действия в отношении всех помещений.

Читайте также:  Срок постановки на кадастровый учет

Необходимые документы

Поэтажные планы здания

При наличии у здания этажности, в содержание техплана в обязательном порядке включаются планы каждого этажа. Такое требование содержится в ст. 24 Закона № 218-ФЗ, а порядок составления указанных планов регламентирован Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 № 953 (далее – Приказ № 953). Планы этажей составляются по итогам кадастровых работ, проводимых на объекте.

Согласно пункту 59 Приказа № 953, на планах этажей кадастровый инженер должен отразить следующие элементы:

  • стены и перегородки;
  • окна и двери;
  • балконы и лестницы;
  • внутренние выступы стен.

При переносе характеристик здания на планы этажей, инженер проверяет контрольную сумму измерений, выполненных снаружи и внутри объекта. Поэтажный план здания включается в графическую часть техплана и направляется в кадастровые органы в общем комплекте документов.

Комментарий специалиста. Оформление плана этажей здания, как и изготовление технического паспорта, входит в компетенцию кадастровых инженеров. Никакие иные специалисты или учреждения не могут выполнять кадастровые работы. Для составления технической документации у кадастрового инженера должен быть действующий квалификационный аттестат и допуск СРО, разрешающий выполнение указанных работ.

Технический план

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ техплан рассматривается как основание для кадастрового учета любого объекта капитального строительства (здания, сооружения, незавершенка и т.д.). Этот документ оформляется в следующих случаях:

  • для определения характеристик и постановки на учет вновь возведенного здания, после чего сведения о нем будут отражены в ЕГРН;
  • определение параметров части зданий для кадастрового учета;
  • актуализация кадастровых сведений в случае изменения характеристик здания (например, после проведения реконструкции).

Перечень требований к форме и содержанию технических планов регламентирован статьей 24 Закона № 218-ФЗ и Приказом № 953. Приоритетным вариантов изготовления техплана является электронная форма, а после его составления документа направляется инженером в службу Росреестра по каналам электронной связи.

Техплан состоит из текстовой и графической части, содержит результаты координирования здания и определения его характеристик. В текстовую часть техплана здания включаются следующие блоки:

  • общие сведения о проведенных кадастровых работах (цель и суть работ);
  • исходные данные – информация о заказчике и кадастровом инженере, перечень и реквизиты представленных документов, и т.д.;
  • сведения о выполненных измерениях и расчетах;
  • описание местоположения здания на участке – указываются координаты точек контура, зафиксированные одним из способов кадастровых измерений;
  • характеристики здания (площадь, этажность и т.д.);
  • характеристики помещений в здании (если проводится учет многоквартирного здания, либо осуществляется кадастровый учет нового здания).

Графическая часть техплана отражает сведения ЕГРН в отношении участка или кадастрового плана территории, а также местоположение здания на земле. Отражение местоположения может включать пространственное описание элементов здания (например, с учетом их высоты и глубины).

Координаты точек контура здания определяются кадастровым инженером одним из способов, указанных в Приказе № 953. Наименьшую погрешность имеет метод спутниковых геодезических измерений, а нормативные акты допускают одновременное использование сразу нескольких способов установления координат. Каждый использованный способ должен быть отражен в техническом плане.

Читайте также:  Проблема кадастрового учета

Для изготовления техплана правообладатель представляет кадастровому инженеру разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающие документы на землю, проектную документацию. Проведение кадастровых работ и выдача техплана осуществляется на основании договора подряда. Если в ходе эксплуатации здания в его характеристики вносятся изменения, потребуется изготовить обновленный технический план и вновь пройти процедуру кадастрового учета.

Комментарий специалиста. От правильности указания координат и характеристик здания зависит положительный результат при проведении кадастрового учета. Если в исходных измерениях допущены ошибки или неточности, они могут быть выявлены в ходе учета или после внесения сведений в ЕГРН. В случае выявления технической или реестровой ошибки, они могут исправляться по решению должностных лиц Росреестра или в судебном порядке. Во избежание таких негативных последствий целесообразно обратиться к специалистам компании Смарт Вэй.

Технический план

Технический план

Правоустанавливающие документы

Состав правоустанавливающих документов при кадастровом учете здания определяться следующим образом:

  • если возведенное здание расположено на участке, ранее проходившем кадастровый учет – представляется выписка из ЕГРН в отношении земельного надела;
  • если участок под здание ранее не был оформлен в собственность и не ставился на учет – в службе Росреестра будет проводиться учет одновременно здания и участка, а заявитель будет представлять межевой план на землю и распорядительные документы о выделении земельного надела;
  • если кадастровый учет связан с изменениями характеристик существующего здания – представляются выписки ЕГРН на здание и участок.

Правоустанавливающие документы представляются как на стадии изготовления технического плана, так и при обращении в службу Росреестра.

Комментарий эксперта. Для зданий, возведенных до 2013 года и ранее не поставленных на кадастровый учет, эта процедура будет проводиться по заявлению правообладателя с предоставлением технического плана и правоустанавливающих документов на объект (хотя свидетельство о праве с июля 2016 года не выдается в качестве правоустанавливающих документов, оно может представляться в отношении объектов, ранее не учтенных в ЕГРН).

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы

Обмерные работы – когда необходимы

Обмеры зданий необходимы при проектировании, реконструкции или ремонте указанных объектов. Целью обмерных работ является установление точных характеристик объекта, строительных конструкций и отдельных элементов здания. Выделяют следующие виды обмерных работ на здании:

  • обмер строительных конструкций (фасады, выступы, лестничные площадки и т.д.);
  • обмер внутренних помещений (например, для сдачи в аренду части здания или перепланировки);
  • обмер параметров здания (необходим для составления или обновления поэтажных планов и чертежей, отдельных конструкций здания и т.д.).

Для проведения обмеров используются нормативные требования ГОСТ и СНиП, а также правила Приказа Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 № 90.

Для обмерных работ используются фотограмметрический, геодезический  и натурный метод. На практике, для получения данных по зданию целесообразно использовать сочетание всех методов обмера.

Для выполнения обмерных работ организация или кадастровый инженер должны обладать допуском СРО, а для измерений используется специализированное оборудование, прошедшее официальную поверку. Сведения об использованных методах и оборудовании указываются в содержании технической документации.

Читайте также:  Постановка на учет многоквартирного дома
Обмерные работы

Обмерные работы

Координирование здание – зачем?

Ключевое назначение технического плана заключается в определении местоположения здания на участке. Для этого необходимо точно указать его координаты и отразить расположение объекта на территории участка. При координировании определяются характерные точки контура здания, что позволяет перенести сведения в технический план, а затем и в ЕГРН. Если учтенное здание впоследствии будет реконструировано или достроено, его уточненные параметры будут определены при последующих кадастровых работах и оформлении обновленного технического плана.

Координаты характерных точек контура здания являются основными характеристиками указанного объекта. Они описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке технического плана. Для координирования здания кадастровый инженер использует сведения ЕГРН, проектную документацию, разрешение на ввод в эксплуатацию, документы на землю. Также проводит обследование здания в натуре одним из доступных способов измерений.

Приказом № 953 предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Максимально точные сведения о координатах могут быть получены с использованием спутникового геодезического метода (в содержании технического плана обязательно указывается допустимая погрешность измерений).

Координирование здания

Координирование здания

Процедура кадастрового учета

Правила проведения кадастрового учета зафиксированы в Законе № 218-ФЗ. Для этого правообладатель может обратиться напрямую в службу Росреестра или через систему МФЦ. В зависимости от способа обращения будут определяться сроки проведения кадастрового учета:

  • пять рабочих дней при подаче документов в службу Росреестра;
  • семь дней при обращении через МФЦ;
  • 10 и 12 дней, соответственно, если одновременно с учетом будут проводиться регистрационные действия.

Постановка здания на кадастровый учет является безвозмездной услугой, госпошлина платится только за регистрацию права собственности. Последующие обращения для учета изменений в кадастровых сведениях на здание также не потребуют оплаты госпошлины.

После завершения учетных действий, зданию присваивается кадастровый номер. Если одновременно происходит учет помещений в здании в качестве самостоятельных объектов, им также присваиваются кадастровые номера. По факту кадастрового учета заявитель получит выписку из ЕГРН с указанием всех основных характеристик здания.

Процедура кадастрового учета

Процедура кадастрового учета

Когда необходим кадастровый учет изменений здания

Если в ходе эксплуатации здания проводятся работы, связанные с изменением его характеристик, также осуществляется кадастровый учет. Это связано с ключевым принципом ведения реестра ЕГРН – актуальность и достоверность сведений о недвижимости. Типичными случаями изменений  в характеристиках здания является проведение реконструкции, капитального ремонта, перепланировки и т.д.

Кадастровый учет изменений здания проводится по общим правилам с изготовлением технического плана. Для этого кадастровому инженеру необходимо представить проектную документацию и акт приемочной комиссии. Изменения в параметрах здания, отраженные в техническом плане, будут перенесены сотрудниками Росреестра в ЕГРН, а о чем правообладатель получит актуальную выписку.

Комментарий специалиста. Для положительного исхода при кадастровом учете изменений здания необходимо досконально соблюдать процедуру согласования запланированных строительных работ. Например. для реконструкции требуется оформить проект и получить разрешение на строительство. Для получения профессиональных услуг обращайтесь к специалистам Смарт Вэй.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
20 просмотров