Кадастровый учет реконструкции фасадов

Кадастровый учет реконструкции фасадов

Строительные работы на фасадах жилых и нежилых объектах недвижимости связаны с изменениями характеристик и внешнего вида здания, обустройством или восстановлением новых элементов. Большинство указанных видов работ могут проводиться только на основании проекта, разрешительной документации и согласования со стороны уполномоченных служб и ведомств.

Реконструкция фасадов юридическим и простым языком

Реконструкция объектов недвижимости относится к числу наиболее сложных видов строительных работ, затрагивающих основные конструктивные элементы здания и требующих соблюдения специальных правил к безопасности. Фасадом признается внешняя граница объекта, отраженная на техническом плане и иной технической документации. По этой причине проект реконструкции фасада должен предусматривать те изменения, которые впоследствии будут отражены на обновленном техплане и в сведениях кадастрового учета.

Перечень работ, которые связаны с реконструкцией фасадов жилых и нежилых зданий, регламентированы на федеральном и региональном уровне. На выполнение строительных работ на территории столицы распространяется действие следующих нормативных актов:

  • Градостроительный кодекс РФ;
  • Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление № 432-ПП);
  • Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – Постановление № 508-ПП);
  • Постановление Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (далее – Приказ № 624).

Помимо этого, нужно учитывать рекомендации, изложенные в совместных письмах Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 № 08-2135-КЛ и от 26.06.2013 № 08-0906-НС.

В указанных документах содержится следующий перечень работ по реконструкции фасадов, которые нуждаются в оформлении проекта, получении разрешения на строительство или согласования в муниципальных органах:

  • облицовка поверхности внешних стен объекта недвижимости природными и искусственными камнями и линейными фасонными камнями (в данном случае требуется разрешение на строительство);
  • обустройство вентилируемых фасадов (также требуется разрешение на строительство);
  • обустройство на первом этаже объекта недвижимости балконов, и иных аналогичных архитектурных решений;
  • облицовка внешних стен объекта новыми строительными материалами, на которые не распространяется требование о получении разрешения на строительство;
  • обустройство, монтаж или переоборудование внешних конструкций, не связанных с опорой на поверхность земли – козырьков, витрин, навесов и т.д.;
  • возведение, демонтаж или восстановление лестниц, тамбуров, связанных с выходом за внешние границы здания;
  • устройство отдельных входов в жилые или нежилые помещения;
  • работы с оконными и дверными проемами – изменение формы, ликвидация, закладка, монтаж и т.д.

Все запланированные виды работ подлежат отражению в проектной документации, которую вправе оформлять только экспертные организации, имеющие допуск СРО. Если реконструкция проводиться на фасадах жилых зданий, в дополнение к проекту нужно представить положительное техническое заключение государственной или независимой экспертной организации.

Комментарий специалиста. Даже если предметом работ на фасаде здания является косметическое изменение внешнего вида объекта, согласование будет проходить через художественный совет Москомархитектуры. Это связано с формированием единых архитектурно-художественных требований к зданиям в городской черте.

Реконструкция фасадов

Какие документы необходимы для согласования фасадов в Москве?

Работы по реконструкции фасада жилого или нежилого здания могут проводиться только по согласию собственников. Для положительного прохождения всех стадий согласования, представляются следующие документы:

Читайте также:  Переустройство нежилого помещения
  • правоустанавливающие документы на земельный участок под объектом недвижимости — свидетельство о праве или выписка из госреестра ЕГРН;
  • градостроительный план на участок, выданный не ранее трех лет до дня обращения в архитектурные и экспертные органы;
  • проектная документация, подготовленная экспертной организацией;
  • положительное техническое заключение о состоянии конструктивных элементов здания;
  • согласие всех правообладателей на проведение реконструкции;
  • копия свидетельства об аккредитации независимой экспертной организации, выдавшей заключение.

Особые разрешительные документы требуются при проведении строительных работ на фасадах зданий, имеющих особое историческое или культурное наследие. Для этого документы направляются в Департамент культурного наследия г. Москвы.

Помимо перечисленных документов, потребуется пройти согласование в следующих инстанциях:

  • архитектурно-планировочное управление округа;
  • окружные службы Роспотребнадзора и пожарной службы МЧС;
  • Мосжилинспекция (если работы проводятся в многоквартирных зданиях или иных жилых объектах);
  • иные профильные службы и ведомства.

Чтобы упростить процедуру подготовки документов и их согласования в указанных органах, целесообразно воспользоваться сопровождением специалистов экспертных организаций. В этом случае, при подготовке полного комплекта документов будут учтены все нюансы согласования в уполномоченных инстанциях.

Комментарий специалиста. Для каждого из перечисленных органов применяются административные регламенты по оказанию государственных и муниципальных услуг. Они предусматривают алгоритм действий и процессуальные сроки на рассмотрение представленных документов, а также законные основания для отказа или приостановке в согласовании.

Технический план для изменения фасадов

Результаты выполненных работ подлежат оформлению в акте приемочной комиссии и техническом плане. По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для проведения кадастрового учета будет являться заявление правообладателя и технический план. Однако в письмах Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» № 08-2135-КЛ и № 08-0906-НС указано, что представленный технический план должен учитывать содержание акта приемочной комиссии.

Изготовление технического плана происходит с учетом следующих нюансов:

  • для оформления техплана проводятся кадастровые работы на объекте — эту деятельность вправе осуществлять только профессиональный специалист – кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат и допуск СРО;
  • для подготовки технического плана и инженером заключает договор подряда и передается вся проектная документация на строительные работы;
  • в ходе кадастровых работ инженер отражает фактическое состояние объекта в текстовой и графической форме, а также указывает на случаи несоответствия первоначальной проектной документации;
  • технический план изготавливается в электронной форме, после чего подлежит направлению в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.

В ходе кадастровых работ проводится фактическое обследование объекта недвижимости, изучение требований и условий первоначальной проектной документации, а также учитываются сведения госреестра ЕГРН.

Читайте также:  Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Комментарий специалиста. Если заказчику необходимо получение технического плана в письменной форме, это нужно заблаговременно указать в содержании подрядного договора. По стандартным правилам техплан выдается в электронной форме, удостоверенной цифровой подписью кадастрового инженера.

Технический план для изменения фасадов

Кадастровый учет изменений фасадов

После подписания акта приемочной комиссии и получения технического плана, все изменения фасада должны быть учтены в сведениях ЕГРН. Для этого проводится процедура кадастрового учета по правилам, изложенным в Федеральном законе № 218-ФЗ. Для этого представляются следующие бланки и формы:

  • заявление о проведении кадастрового учета;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве или выписка из госреестра ЕГРН);
  • технический план с учетом изменений после реконструкции фасада;
  • акт приемочной комиссии (содержание этого документа может быть включено в технический план).

Госпошлина за проведение кадастрового учета не уплачивается, такое требование отсутствует в Федеральном законе № 218-ФЗ и НК РФ.

Проведение кадастрового учета происходит с учетом следующих нюансов:

  • внесение обновленных сведений в ЕГРН осуществляется через службу Росреестра, обращаться в иные инстанции не нужно;
  • предельный срок кадастрового учета не будет превышать пяти дней;
  • документы для проведения учетных действий можно подать в электронной или письменной форме, непосредственно в службу Росреестра или через сеть Многофункциональных центров.

При обращении на процедуру кадастрового учета также нужно учитывать рекомендации, зафиксированные в письмах Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» № 08-2135-КЛ и № 08-0906-НС.

Если узаконивание реконструкции фасада проводится в судебном порядке, помимо технического плана в службу Росреестра будет представлен судебный акт. В ходе кадастрового учета информация из технического плана переносится в ЕГРН, а после завершения указанной процедуры правообладателю выдается актуальная выписка из реестра.

Комментарий специалиста. Сократить сроки проведения кадастрового учета можно путем прямого обращения в службу Росреестра. При подаче документов через МФЦ продолжительность учетных действий увеличится на два дня.

Кадастровый учет фасадов

Возможные приостановки изменений фасадов

В ходе согласования проекта реконструкции или кадастрового учета произведенных изменений могут возникать основания для приостановки или отказа в рассмотрении документов. Приостановка согласования может быть вызвана несоответствие проекта реконструкции требованиям безопасности для здания, а также при отрицательном техническом заключении. Устранить указанные неблагоприятные последствия помогут специалисты экспертной организации, обладающие необходимой квалификацией и опытом работы в сфере согласования разрешительной документации.

Основания для приостановки кадастрового учета изменений в фасадах зафиксированы в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ, в их состав входят следующие обстоятельства:

  • отсутствие у заявителя прав на объект недвижимости, в отношении которого проводится кадастровый учет;
  • отсутствие полномочий на обращение;
  • не представлены документы, которые требуются для проведения кадастрового учета, либо при неполном комплекте документов;
  • недостоверность сведений, указанных в представленных документах;
  • выявление противоречий между сведениями об объекте в ЕГРН и представленных документах.
Читайте также:  Обмеры

Если выявлены перечисленные или иные основания для приостановки кадастрового учета, должностными лицами Росреестра выносится соответствующее решение. Срок приостановки не может превышать трех месяцев, а в ряде случаем – не более одного месяца. С момента устранения оснований для приостановки процедура кадастрового учета продолжается по общим правилам. Если требования регистрационного органа не выполнены, будет вынесено решение об отказе в проведении кадастрового учета изменений фасадов.

Комментарий специалиста. Как правило, основания для приостановки кадастрового учета связаны с недостатками представленной документации. По этой причине крайне важно правильно подойти к выбору экспертной организации и кадастрового инженера для согласования реконструкции и оформления технического плана. При выборе обратите внимание на результаты предыдущих работ, на квалификацию и опыт специалистов.

Юридическая практика при согласовании фасадов в Москве

На территории Москвы, помимо федеральных градостроительных норм и правил, действуют региональные Постановления Правительства Москвы № 432-ПП и № 508-ПП. Именно эти документы содержат перечень работ, при проведении которых можно обойтись без оформления разрешения на строительство.

Если работы по реконструкции фасадов были фактически проведены и закончены без предварительного согласования проекта, их также можно узаконить. Для этого нужно доказать, что все действия на фасаде объекта недвижимости не нарушили целостность несущих конструкций, перекрытий, а также иных элементов безопасности здания. Узаконивание реконструкции фасада жилого или нежилого здания необходимо проводить при сопровождении профессиональных специалистов, имеющих соответствующий допуск СРО в сфере строительства. Для согласования фактически проведенной реконструкции нужно учитывать следующие особенности:

  • узаконивание изменений, проведенных на фасадах здания, подразумевает представление в муниципальные службы Москвы проекта работ, отвечающего всем правилам и нормативам;
  • проект может оформляться только экспертной организацией, и должен соответствовать требованиям безопасности несущих конструкций и элементов объекта (это подтверждается выдачей положительного технического заключения);
  • при отказе в согласовании выполненных работ, если подготовленные документы подтверждают их безопасность, собственник здания или заказчик вправе обратиться в судебные учреждения.

При самовольной реконструкции фасада здания и несвоевременном согласовании документов может последовать возбуждение административного дела. Нарушитель градостроительных правил будет не только привлечен к существенному штрафу по нормам КоАП РФ. На основании судебного акта собственник будет обязан восстановить первоначальное состояние фасадных площадей объекта недвижимости – демонтаж или восстановление элементов и конструкций, снятие навесов и т.д. Помимо этого, нарушитель будет обязан выплатить компенсацию затрат, связанных восстановлением исходного состояния фасада.

При подготовке проектной документации нужно заранее уточнить, какие из видов работ не требуют согласования. Этот перечень может меняться в зависимости от поправок в нормативные акты. В частности, с 2011 года устранена обязанность по согласованию установки кондиционеров на фасадах зданий. При возникновении сложностей с определением перечня таких работ целесообразно уточнить эти вопросы в экспертной организации, отвечающей за подготовку проекта.

 

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (5 votes, average: 5,00 out of 5)
24 просмотров