Кадастровый учет нежилого помещения в Москве

Кадастровый учет нежилого помещения в Москве

Каждый вновь построенный или сформированный объект недвижимости должен пройти процедуру кадастрового учета, по итогам которого в госреестр ЕГРН будут внесены его характеристики и сведения о правообладателе. Для уже существующих объектов кадастровый учет потребуется после проведения перепланировки. Для проведения перепланировочных работ и кадастрового учета в Москве применяются не только общие правила Федерального закона № 218-ФЗ, но региональные нормативные акты.

Основные документы

Правовое понятие перепланировки регламентировано в Жилищном кодексе РФ, однако распространяется по аналогии и на нежилые помещения. Перепланировочные работы направлены на изменение конфигурации помещения, которые должны быть отражены в технической документации. В настоящее время все характеристики объектов недвижимости, в том числе описание их границ, фиксируются в виде технического плана, который имеет право изготавливать только кадастровый инженер.

На территории Москвы утверждены специальные требования к согласованию узакониванию перепланировки, они зафиксированы в Постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление Правительства № 432-ПП). Также примерный состав строительных работ при перепланировке зафиксирован в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Можно выделить наиболее распространенные способы перепланировки:

  • демонтаж перегородок или перенос их на другое место;
  • устройство дверных проемов или их перенос на другое место;
  • устройство дополнительных санузлов;
  • увеличение площади объекта за счет дополнительных и вспомогательных помещений;

Согласование перепланировки в Москве осуществляется службой Мосжилинспекции, для этого представляются проект работ и техническое заключение о состоянии несущих конструкций. После фактического завершения работ подписывается акт приемочной комиссии, а все изменения будут отражены на техническом плане. Рассмотрим основные требования и нюансы, которые нужно соблюдать на различных этапах подготовки документации на перепланировку.

Комментарий специалиста. Любые виды строительных работ по перепланировке должны осуществляться в строгом соответствии с проектом. Если работы фактически завершены без предварительной подготовки и согласования проекта, узаконить перепланировку будет можно в административном или судебном порядке. Сделать это можно только с помощью специалистов Смарт Вэй.

Проект перепланировки

При подготовке к согласованию перепланировки нужно уточнить, включены ли запланированные вами виды работ в Приложение № 2 к Постановлению № 432-ПП. Это документ содержит список строительных работ, которые можно проводить только при согласовании проекта и получении положительного технического заключения. Подготовка проекта перепланировки должна учитывать следующие нюансы:

Читайте также:  Перепланировка
  • документ может быть составлен только специализированной экспертной организацией, имеющей доступ СРО;
  • в содержании проекта указывается перечень строительных работ и условия их проведения;
  • соблюдение согласованного проекта будет проверяться приемочной комиссией после фактического завершения работ.

После изготовления проекта заказчик должен получить положительное техническое заключение об отсутствии угрозы несущим конструкциям здания.

Техническое заключение о несущих конструкциях

Для работ на столичных объектах недвижимости Постановлением Правительства Москвы № 432-ПП зафиксировано дополнительное требование о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ (далее – техническое заключение). Техническое заключение оформляется при следующих условиях:

  • заключение содержит выводы по итогам экспертизы проекта перепланировочных работ;
  • выдавать заключение могут специализированные экспертные организации, имеющие допуск СРО;
  • эксперт излагает в заключении свои выводы о соответствии запланированных работ требованиях безопасности объекта.

Проект перепланировки и положительное техническое заключение направляются для согласования в Мосжилинспекцию. По итогам согласования представленных документов можно приступать к проведению строительных работ в помещении.

Изображение 2. Техническое заключение

Технический план

Когда все запланированные работы будут завершены, нужно получить акт приемочной комиссии и зафиксировать все изменения в техническом плане. Именно технический план, составленный с учетом содержания приемочного акта, будет являться основанием для кадастрового учета и внесения обновленных сведений в госреестр ЕГРН. Этот документ оформляется следующим образом:

  • кадастровому инженеру представляются правоустанавливающие документы на помещение, проект перепланировки и акт приемочной комиссии;
  • кадастровые работы по итогам перепланировки будут осуществляться инженером на основании подрядного договора;
  • в ходе кадастровых работ фиксируются новые характеристики помещения с учетом проведенной перепланировки;
  • полученные данные переносятся в содержание технического плана, который направляется в службу Росреестра для проведения кадастрового учета.

Если кадастровый инженер выявит несоблюдение проекта перепланировки, он обязан отразить этот факт в своих выводах. В этом случае потребуется узаконивать отступление выполненных работ от условий первоначального проекта.

Доверенность на осуществление действий от имени правообладателя

Самостоятельное согласование перепланировки и узаконивание выполненных работ требует досконального знания норм федерального и столичного законодательства. Малейшее отступление от указанных требований повлечет отказ в согласовании проекта или приемки работ. По этой причине целесообразно осуществлять свои действия через представителя экспертной организации, обладающего опытом в указанной сфере деятельности. Для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору, в которой будут предусмотрены все полномочия представителя.

Нормативные акты

Помимо нормативных актов федерального уровня, при согласовании перепланировки на территории Москвы применяется Постановление Правительства Москвы № 432-ПП. При этом правила проведения кадастрового учета после перепланировки будут едиными и определяются Федеральным законом № 218-ФЗ.

Постановление правительства Москвы 432

Если перепланировка проводилась в столице, необходимо соблюдать правила Постановления Правительства Москвы № 432-ПП. Именно этим нормативным документом определена обязанность представить положительное техническое заключения о состоянии несущих конструкций и иных элементов безопасности и надежности здания. Для согласований проекта перепланировки в иных субъектах РФ такой условие не установлено. Также в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП указан перечень строительных работ по перепланировке, для которых не нужно получать разрешение на строительство.

Читайте также:  Техническая инвентаризация

Федеральный закон 218

С января 2017 года применяются правила кадастрового учета недвижимости, регламентированные Федеральным законом № 218-ФЗ. Ключевыми новшествами нового закона являются:

  • была отменена выдача кадастровых паспортов, а их содержание включено в выписку ЕГРН;
  • основанием для кадастрового учета стал являться технический и межевой план;
  • правоустанавливающим документом теперь является выписка из госреестра;
  • сведения на недвижимость включаются в новый единый реестр ЕГРН.

Указанные правила обязаны применять собственники недвижимости, участники сделок с объектами, а также должностные лица Росреестра.

Пошаговая инструкция по узакониванию перепланировки

Рассмотрим алгоритм действий, которые предстоит выполнить гражданам или предприятиям для согласования перепланировки нежилых помещений. Эта процедура начинается с обращения в экспертную организацию для подготовки проекта предстоящих работ по изменению конфигурации помещений.

Выполнение обмерных работ, фотофиксация

Подготовка проекта начинается с установления перечня предстоящих работ и обследования помещения. Для этого используется первоначальный технический план с исходной конфигурацией помещения. Специалистами экспертной организации подготавливается план помещения и экспликация по состоянию до начала перепланировки. Проведение обмеров и фотофиксация позволяет отразить на первоначальном плане предстоящие изменения, которые позже будут приниматься на завершающем этапе работ.

Изготовление поэтажных планов

Изменения в конфигурации одного или нескольких помещений должно быть отражено на поэтажных планах здания. Для этого берутся исходные планы, на которые наносится цветовое отображение планировочных решений – демонтируемые перегородки и проемы фиксируются в красном цвете, а итоги перепланировки отражаются зелеными линиями. Поэтажные планы включатся в проект перепланировки для его согласования.

Изображение 3. Изготовление поэтажных планов

Изготовление проекта перепланировки, технического заключения

Проект перепланировки должен оформляться экспертной организацией, имеющей допуск СРО. От правильности составления этого документа зависит не только положительное согласование предстоящих работ, но и последующее обращение на кадастровый учет в Росреестр. При согласовании перепланировочных работ в Москве, проект должен получить положительное техническое заключение государственной или независимой экспертизы. Эти два документа представляются в Мосжилинспекцию для получения разрешительного документа.

Изготовление технического плана

Изменения в конфигурации нежилого помещения, произведенные в процессе перепланировки, зафиксируются в техническом плане. Это документ изготавливает кадастровый инженер при обращении собственника объекта. В соответствии со ст. 14 Закона № 218-ФЗ техплан является основанием для проведения кадастрового учета любых изменений объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой части, в которых кадастровый инженер описывает фактические изменения после перепланировке. Если выполненные работы отличаются от первоначального проекта, инженер отразит эти замечания в своих выводах. После оформления техплана, он направляется в электронной форме в адрес службы Росреестра.

Кадастровый учет и получение выписки ЕГРН

По правилам Закона № 218-ФЗ кадастровый учет проводится на основании заявления, технического плана и правоустанавливающих документах. Документы подаются в службу Росреестра или Многофункциональный центр, а в содержании технического плана должны быть отражены выводы акта приемочной комиссии. Процедура кадастрового учета проводится без оплаты госпошлины.

Читайте также:  Справка ТЭП

В процессе учетных действий, сведения технического плана будут перенесены в госреестр ЕГРН. После завершения процедуры заявитель получит выписку ЕГРН, в которой будут содержаться изменения после перепланировки. После этого процедура узаконивания перепланировочных работ будет считаться завершенной.

Почему нельзя заказывать согласование перепланировки в БТИ

По настоящее время существует распространенное заблуждение, что всю техническую документацию на жилые и нежилые помещения оформляются через учреждения БТИ. Между тем, в РФ действует система кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость, при которой органы БТИ утратили полномочия по выдаче правоустанавливающих документов.

С 2013 года для нежилых зданий документы БТИ не являются юридически значимыми

Начиная с 2013 года, введена в действие процедура кадастрового учета с внесением сведений в госреестр, которая распространяется на все объекты недвижимости. С момента постройки или формирования нового объекта проводится первичный кадастровый учет, а при любых изменениях характеристик и параметров зданий или помещений сведения ЕГРН актуализируются.

До кадастрового учета всю техническую документацию на здания и помещения оформляли учреждения БТИ (например, технические паспорта на жилые и нежилые объекты). По новым правилам для фиксации характеристик недвижимости изготавливаются технические и межевые планы, эти полномочия выполняют профессиональные специалисты – кадастровые инженеры. Органы БТИ сохранили свое существование, однако лишились полномочий по оформлению технической документации. Обращение в БТИ будет необходимо для получения архивной технической документации, сформированной до введения механизма кадастрового учета, а также для выдачи ряда справок технического характера.

Только Росреестр выдает правоустанавливающие документы, а не БТИ

Функции по оформлению правоустанавливающих документов еще с 1997 года были переданы в органы по регистрации прав. Для этого сведения обо всех объектах и правообладателях подлежали внесению в единый реестр недвижимости. С принятием Закона № 218-ФЗ надлежащим правоустанавливающим документом является выписка из ЕГРН, которая включила в себя и содержание кадастрового паспорта.

Нужно отметить, что раннее выданные правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности, свидетельство о наследстве и т.д.) сохраняются свою силу и подлежат замене на выписку ЕГРН при совершении различных сделок. Органы БТИ не ведут учет прав на недвижимость или характеристик объектов, эти полномочия принадлежат службе Росреестра.

Требование согласовать черные линии в БТИ является незаконным

По ранее действовавшим правилам, любые несогласованные отклонения от первоначальной технической документации отражались на плане БТИ красными линиями. Поэтому основной проблемой владельцев недвижимости было добиться получение документов с обычными черными линиями, свидетельствующими о соответствии характеристик помещения. В настоящее время оформление документов на перепланировку происходит не через учреждения БТИ, а по итогам кадастровых работ, которые проводит кадастровый инженер. Поэтому любое требование о согласовании технической документации через БТИ является незаконным.

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Подписаться
avatar
wpDiscuz
Общие темы: , , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (No Ratings Yet)
6 просмотров