Часть помещения

Часть помещения

Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от от 13.07.2015. Что такое часть помещения и как правильно зарегистрировать договор аренды читайте в статье.

Изменения в 2018 году

Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них.

Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними.

Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Этот подход необходимо особо рассмотреть, а также провести правовой анализ новых норм, освещающих кадастровый учет части помещений (зданий) и регистрационных действий в ЕГРН с ними.

Мнение эксперта. Главное нововведение – регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения или здания должен происходить одновременно. Кадастровые инженеры Смарт Вэй в 2018 году готовят технические планы и передают их собственникам для подачи вместе с договором аренды.

Понятие объекта недвижимости

Ст. 1 ФЗ №218 утверждено понятие объекта недвижимости – это земельные участки, сооружения, здания, машино-места, объекты незавершенного строительства, помещения, единые недвижимые комплексы, и иные объекты, общим признаком которых является прочная связь с землей (их перемещение невозможно без ущерба их назначению), а также наличие характеристик, позволяющих определить объекты в качестве индивидуально-определенной вещи.

Каждый объект, подпадающий под указанные характеристики подлежит кадастровому учету и регистрации в ЕГРН. В свою очередь Единый государственный реестр прав содержит всю информацию о недвижимости на территории Российской Федерации, которая разделена в нем на разделы.

Разделы ЕГРН следующие: реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости); реестр прав и ограничений (обременений); реестр информации о границах особых зон (реестр границ); реестровые дела; кадастровые карты; книги учета документов.

К чему эта информация? К тому, что часть помещения или часть здания, в том понимании, в котором она сейчас утверждена ФЗ №218, это не какой-либо объект, а скорее – информация об объекте, зарегистрированная в ЕГРН. Еще часть помещения (здания) – это объект вещных прав, который можно, к примеру, сдать в аренду, но продать его нельзя. Почему – рассмотрим ниже.
Ст. 8 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» в числе сведений об объекте недвижимости указано – информация о части объекта недвижимости (п. 22). Ст. 14 ФЗ №218 установлено, что государственный кадастровый учет и регистрация прав производится одновременно, в случае образования или прекращения существования части помещения (здания), к которой применяются регистрируемые ограничения (обременения), если такие ограничения (обременения) подлежат госрегистрации.

Т.о. часть помещения или часть здания не следует рассматривать как отдельный объект недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, образование частей объекта недвижимости возможно только в связи с тем, что на них распространяются какие-либо ограничения. Этими ограничениями могут быть к примеру – аренда, сервитут. Если часть помещения является отдельным объектом, то она также становится помещением. То же касается части здания – зарегистрированная его часть – это помещение, а вот часть арендованная – это именно часть здания в соответствии с формулировками ФЗ №218.

Мнение кадастрового инженера. Перепланировка помещения не препятствует регистрации договора аренды. Как это возможно? В портфолио компании Смарт Вэй сотни изготовленных технических планов с перепланировкой, позвоните нам, мы сможем помочь.

Отличительные характеристики части помещения (здания)

Практика кадастрового учета помещения, зданий и их частей пестрит многообразием и спорными ситуациями с органами кадастрового учета. Все это вызвано несколькими факторами: «сыростью» нормативной базы, отсутствием взаимодействия законотворцев с кадастровыми инженерами (практиками кадастровых работ), ошибками кадастровых инженеров и регистраторов недвижимости, и разнообразной правоприменительной практикой органов кадастрового учета (Кадастровых палат).

Читайте также:  Приостановка в регистрации договора аренды

Более подробно правоприменительная практика по отказам в кадастровом учете была сформулирована судами в документе: «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.)». Но это касается применения ФЗ №221 и ФЗ №122, а также постановлений Правительства, действовавших до 01.01.2017 года. В 2017-2018 году позиция судов относительно необходимости подготовки технического плана для регистрации договора аренды утвердительно соответствует ФЗ №218 – технический план на часть помещения при регистрации аренды необходим. Отказ Росреестра произвести регистрацию аренды без предоставления соответствующего технического плана  является законным ответом государственного органа на неверно оформленные документы заявителя.

Следует пояснить, что часть помещения (здания) для того, чтобы она могла быть сдана в аренду, должна быть  учтена в ЕГРН на основании технического плана. С 2017 года учет части происходит исключительно одновременно с регистрацией аренды (или иного обременения на объект). Ранее, до 01.01.2017 года, можно было заранее разделить помещение или здание на части и присвоить им временные кадастровые номера. Сейчас такая процедура упразднена – часть помещения можно зарегистрировать только одновременно с договором аренды на нее.  Если же собственник здания (помещения) желает продать его часть, то для таких действий требуется выделить как отдельный объект недвижимости – помещение. Такое действие тоже требует подготовки технического плана и регистрации права на выделенный объект.

Логично, что выделение части объекта недвижимости как отдельного объекта (с новым кадастровым номером), предполагает более строгий порядок и совпадение всех необходимых характеристик, установленных законом – критерии обособленности и изолированности от основного объекта недвижимости. Это связано с тем, что при его образовании должны учитываться интересы потенциального собственника: возможность пользоваться созданным помещением без необходимости обращения к иным лицам.

Для регистрации в ЕГРН информации о части помещения (здания) необходимо только желание собственника объекта на эту операцию и соответствие основного объекта недвижимости установленным законом требованиям. У части помещения (здания) могут даже отсутствовать стены, критерия обособленности и изолированности необязательны к исполнению. Часть помещения может быть арендована для любых законных целей, даже – для установки аппарата торговли. Ограничений законом не установлено. ООО «Смарт Вэй» имеет обширный опыт работы в сфере кадастрового учета, в том числе – регистрации частей помещений и зданий для установки вендинговых автоматов, банкоматов и прочих торговых точек («острова» торговли в ТРЦ, точки эксперсс-маникюра). Может быть кому-то покажется это незначительным вопросом, но ведь субъекты малого предпринимательства играют активную роль на рынке недвижимости, а условия современного рынка подталкивают малый бизнес к поиску новых, более удобных потребителю, форм торговли.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

Как зарегистрировать часть помещения (здания) в 2018 году

Часть помещения или часть здания – как определить, что требуется сделать для регистрации аренды на часть объекта недвижимости? Это следует из особенности зарегистрированных прав на основной объект недвижимости. Если у арендодателя в собственности здание, арендатору требуется выделение части здания. Если в собственности помещение – производят выделение части помещения.

Как было сказано выше, ст. 14 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что кадастровый учет части объекта недвижимости производится совместно с регистрацией прав, в случае, когда регистрация таких прав обязательна. Необходимость регистрации договора аренды обусловлена волеизъявлением сторон и предусматривается самим договором.

Договор аренды подлежит безусловной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. Для кадастрового учета части помещения (здания) требуется подготовка технического плана, отвечающего требованиям нового ФЗ №218. Для реализации его требований, Правительством РФ был принят ряд Постановлений, утверждающих порядок изготовления технической документации для кадастрового учета всех видов объектов недвижимости. Все ранее действовавшие нормативные акты утратили силу с 01.01.2017 года.

Читайте также:  Технический план здания

При подаче документов для регистрации договора аренды, с соответствующим заявлением вправе обратиться арендатор или арендодатель. Раньше можно было подать документы на кадастровый учет части помещения (здания) имея только проект договора аренды на нее. При этом копия такого проекта прилагалась к документам для кадастрового учета. В 2018 году мы рекомендуем нашим клиентам делать копию подписанного договора аренды для того, чтобы «вшить» его в технический план. Вопросов от регистратора в таком случае будет меньше и при учете части помещения (здания) будет отчетливо идентифицироваться документ, на основании которого это производится.

Помимо технического плана, для кадастрового учета части помещения в 2018 году потребуется предоставить подтверждение полномочий подписанта (собственника объекта), доверенность на представителя, договор аренды как минимум в 3-х экземплярах, платежку об оплате госпошлины, копии учредительных документов юрлица (если сторона в договоре – организация), правоустанавливающие документы на объект недвижимости, часть которого подлежит аренде. В зависимости от вида объекта недвижимости и его особенностей, могут потребовать дополнительные документы. По новому ФЗ №218 подавать отдельное заявление для регистрации аренды не нужно – подразумевается, что кадастровый учет и регистрацию прав заинтересованные лица намерены провести одновременно.

Более подробно – договор аренды

Как подать документы на кадастровый учет части помещения и регистрацию договора аренды

Для того, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр (кадастровый учет, регистрацию прав), сейчас требуется посетить Многофункциональный центр государственных услуг (“Мои документы”). Обратиться «напрямую» в Росреестр сейчас можно всего по нескольким адресам, а также через сайт Росреестра (https://rosreestr.ru/), по крайней мере в Санкт-Петербурге и Москве. При себе следует иметь паспорт, доверенность или иное подтверждение полномочий и полный комплект документов.

После получения документов сотрудниками МФЦ они направляются в Росреестр. По новому закону №218-ФЗ пересылка документов должна занимать не более 2 рабочих дней.

Срок кадастрового учета части помещения и регистрации аренды

По Федеральному закону №218 срок кадастрового учета + регистрация прав при подаче документов через МФЦ составляет 12 рабочих дней. Срок сократится, если направить документы через электронные сервисы Росреестра и составит 10 рабочих дней.
Если Вас интересует только кадастровый учет, то в 2018 году минимальный срок 5 рабочих дней, если через МФЦ – 7 рабочих дней.

Мнение эксперта. Срок изготовления технического плана в компании Смарт Вэй – 1 рабочий день. Мы специально сократили срок изготовления для удобства клиентов и оперативной подачи документов в Росреестр.

Как правильно составить долгосрочный договор аренды

При составлении договора аренды часто возникает вопрос, как учесть требования Росреестра для прохождения регистрации договора с первой попытки без внесения изменений?

Достаточно соблюсти несколько простых правил:

  1. В предмете договора аренды должен быть четко прописаны номера комнат и площадь. Пример :
Предмет договора

Предмет договора

2. Как в договоре правильно отображать часть помещения?

Юридически нет ограничений по отображению части помещения в договоре, стороны могут самостоятельно определять количество и состав документов, прикрепляемых к договору аренды. Но в кадастровом учете есть определенные требования и их должны соблюдать кадастровые инженеры, подробно они описаны в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…”.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. Для регистрации договора аренды с комплектом документов подается и технический план.

Технический план можно заказать у нашей организации, вот как он выглядит:

Образец технического плана

Технический план (с 01.01.2017)

4. Договор должен быть прошит, в нем должны отсутствовать помарки пометки.

Как нельзя делать (один из договоров, переданных на регистрацию через Смарт Вэй):

Образец пометок в договору аренды

Образец пометок в договору аренды

Результат регистрации договора аренды

После процедуры регистрации договора аренды выдает несколько документов:

  1. Зарегистрированный договора аренды в двух экземплярах;
  2. Выписка ЕГРН с записью о договоре аренды:

запись в выписке ЕГРН об аренде

Реквизиты госпошлина для регистрации

Для Москвы на 2018 год действуют следующие реквизиты:

Госпошлина для регистрации договора аренды

Сумма к уплате для юридических лиц – 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей.

Читайте также:  Кадастровый учет аренды

Обратите внимание! Оплачивает государственную пошлину то лицо, которое подает документы на регистрацию. Если в договоре аренды одно из лиц является индивидуальным предпринимателем (ИП) то целесообразно подавать документы в Росреестр через ИП, так как в этом случае платеж госпошлины составит 2000 рублей.

Оставление без рассмотрения заявления о регистрации – возвращение заявления заявителю

Такой ответ от регистрирующего органа заявитель может получить в случае, когда поданные документы не соответствуют требуемому формату: электронные образы документов не читаемы (к примеру), имеют исправления. Либо, в ЕГРН содержится запись о невозможности произвести регистрационные действия с объектом (наложен арест). Также возврат документов будет в случае непредставления платежного поручения об оплате государственной пошлины. Законом обязанность предоставлять платежку не предусмотрена, однако для регистрирующего органа ее отсутствие является дополнительным поводом вернуть документы заявителю. Мы рекомендуем всегда прикладывать платежный документ в комплект на регистрацию.

Приостановка кадастрового учета, отказ в кадастровом учете части помещения

Как мы уже говорили выше, при постановке на учет части помещения для аренды, строгих требований по закону нет, однако органы Росреестра нередко подменяют понятия и могут необоснованно приостановить кадастровый учет или вовсе отказать в нем.

Законом №218 предусмотрены основания отказа в кадастровом учете и все они относятся к случаям, когда при выданной приостановке органа регистрации, заинтересованное лицо не устранило его замечания. Иных оснований в законе нет. Т.е. в отличие от ранее действовавших нормативных актов, с 1 января 2017 года заявителю не могут выдать отказ в кадастровом учете или регистрации прав сразу после подачи документов – органы Росреестра обязаны сначала предоставить приостановку и возможность исправить эти документы.

Для исправления предусмотрен срок – не более 3 месяцев. Он может быть продлен по определенным основаниям.

В 2018 году приостановление регистрации по решению Росреестра является одним из инструментов регистрирующего органа замедлить процедуру регистрации и держать поданные документы регламентированные для приостановки три месяца не рассматривая их. Все чаще наша организация получает от Росреестра уведомления, что согласно ФЗ №218 установлен срок рассмотрения документов при из первичной подаче – 10 рабочих дней. При получении приостановки и попытках ее устранить заявителям не направляют никаких уведомлений от органа регистрации – регистраторы даже не открывают подаваемые дополнительные документы  до истечения трехмесячного срока. Действительно, 218 ФЗ содержит пробел, которым пользуются сейчас сотрудники Росреестра, чтобы избежать исполнения своих законных обязанностей. Мы запросили разъяснения Минэкономразвития на эту тему – ответ был аналогичен нашему выводу. Однако, было сказано, что в 2018 году вступят в силу поправки ФЗ №218, которыми, в том числе, будет регламентирован срок проверки дополнительных документов после приостановки и ответа на них.

Принятие нового ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» и вступление его в силу многое изменило в сфере кадастрового учета и регистрации прав, в том числе для арендаторов и арендодателей помещений. Произошли некоторые улучшения – меньше срок регистрации, одновременные регистрационные действия с недвижимостью… но стремление регистраторов избегать установленных обязанностей приводит к нарушению прав заявителей. Систематизация сведений об объектах произведена зачастую некорректно – в ЕГРН содержится огромное количество ошибок и нарушений, которые орган регистрации по «доброй воле» не исправляет и такие вопросы решаются в суде. Все чаще мы сталкиваемся с тем, что в ЕГРН зарегистрированы объекты так, как было положено ранее, до принятия ФЗ №218, но регистраторы требуют приведения в соответствия таких объектов с новым законом, что также является незаконным.

Правообладателям недвижимости следует тщательно подходить к вопросам регистрации сделок и прав. Компания «Смарт Вэй» готова помочь в решении самых сложных задач в сфере учета объектов недвижимости и сделок с ними – мы готовы использовать свой многолетний опыт для достижения целей наших клиентов.

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок подготовки  технического плана до одного рабочего дня. Достичь это мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также, у нас  разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Инструкция для заявителя скачать

Инструкция для регистратора скачать

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем с 10 до 18. 

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург;

info@smway.ru

 

 

Отправить ответ

19 Комментарий на "Часть помещения"

avatar
  Subscribe  
Новые Старые Популяярные
Подписаться
Евгений
Гость

Спасибо за интересную статью. Очень злободневно. Какая обстановка в регистрации аренды на данный момент ? Ставят на учет часть и ее обременяют?

Ирина
Гость

Добрый день. Какая сейчас практика в вашем регионе по формированию технического плана части здания или части помещения для последующей регистрации договора аренды? Какой документ служит основанием для подготовки технического плана помимо договора аренды? Ведь в приказе МЭР нет никаких разъяснений. Вроде техплан на образование части здания (помещения), а заявление подается на учет изменений здания. А согласно приказа технический план в отношении здания происходит на основании определенных документов, в данном случае декларации.

Сергей
Гость

А что делать если договор аренды на часть 1 этажа (помещения под номерами 1.2,3…) уже зарегистрирован по новым правилам 2017 года. Но необходимо убрать площадь (то есть убрать помещение 1и 3 к примеру). Опять необходимо делать новый технический план и подавать Дополнительное соглашение к договору аренды на регистрацию? Интересует вопрос по Техническому паспорту, его вновь делать?

Сергей
Гость

Здравствуйте. Подскажите, може быть кто-то сталкивался, возможно ли постановка на кадастровый учет части площади не имеющей собственных границ.

Общие темы: , , ,
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (1 votes, average: 5,00 out of 5)
Телефоны: 8 (499) 322-05-14 - Москва; 8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург