Договор аренды

Учет аренды 0

Учет аренды

Учет аренды — важная процедура, которая требуется для многих собственников и арендаторов для участия в государственных тендерах, получения лицензия и т.п. Сделки аренды представляют собой передачу объектов недвижимости во временное владение и пользование арендатору на условиях возмездности. Помимо оформления условий сделки в письменном документе, договор аренды должен предусматривать подтверждение законных прав арендодателя на распоряжение предметом договора. Совершение любых юридически значимых действий с объектами недвижимого имущества требует надлежащим образом индивидуализировать их путем постановки на кадастровый учет и внесением сведений в ЕГРН. Однако и арендные правоотношения требуют совершения аналогичных действий в отношении предмета договора. Учет аренды помещения К самостоятельным объектам недвижимого имущества, которые могут выступать предметом арендных правоотношений, относятся: объекты капитального строительства (имущественный комплекс, здание и т.д.); помещение в имущественном комплексе; часть помещения. Гражданский кодекс РФ регламентирует, что совершение сделок с недвижимостью, в том числе аренды, требует проведение регистрационных действий с внесением сведений в ЕРГН. Исключение предусмотрено только для сделок, срок которых не превышает одного года. Процедура регистрации осуществляется по общим основаниям, предусмотренным Законом № 218-ФЗ. При согласовании условий договора подразумевается, что предмет аренды надлежащим образом оформлен: проведена процедура учета в кадастровых органах, сведения внесены в ЕГРН после процесса регистрации. В подтверждение факта законного правообладания в контракте указываются кадастровый номер имущества, иные технические характеристики прикладывается кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН....

Далее
Учет необособленной части помещения 0

Учет необособленной части помещения

Учет необособленной части помещения возможен только при заключении договоров аренды. В иных случаях будет применяться правило, зафиксированное в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ – не допускается учет и регистрация прав на неизолированное и необособленное помещение. Разберемся, как подтверждаются признаки обособленности для объекта недвижимости, и какой порядок предусмотрен законом для учета и регистрации части помещения. Что такое обособленность Признаками помещений, как объектов недвижимости, являются изолированность и обособленность от остального объема здания, либо других помещений. В нормативных актах отсутствует официальная трактовка этих понятий, однако можно воспользоваться разъяснениями, которые включены в Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/0072-ГЕ/14: под помещением понимается часть объема объекта недвижимости, ограниченная строительными конструкциями и имеющая определенное целевое назначение (например, жилое помещение); изолированность подразумевает наличие возможности ограничить доступ в помещение владельцам других объектов; обособленность будет подтверждена, если помещение имеет ограждающие стены, перегородки или перекрытия. Аналогичная позиция была косвенно подтверждена Приказом МЭР от 29.11.2010 № 953. Таким образом, если часть помещения не будет ограждена стенами от остального объема в здании или других помещений, она будет являться необособленной. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает единственный случай, когда такая часть объекта может быть поставлена на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН – если заключен договор аренды, по которому необособленная площадь передается во временное пользование арендатору. Выделим ключевые правила кадастрового учета в...

Далее
Регистрация договора аренды с красными линиями 0

Регистрация договора аренды с красными линиями

Регистрация договора аренды с красными линиями будет возможна только при условии согласования перепланировки и отражении всех изменений объекта в техническом плане объекта недвижимости. В этом случае будет одновременно проведен кадастровый учет здания и/или помещения, а также регистрация арендного договора. Что означают красные линии при аренде Любой объект недвижимости имеет обязательные характеристики, которые отражаются в технической документации. При оформлении аренды эта информация указывается в содержании договора, а при прохождении государственной регистрации будут проверяться на предмет соответствия сведениям ЕГРН. Если объект не был поставлен на кадастровый учет, совершение любых сделок с ним запрещено с 2018 года. До 2013 года все параметры зданий и помещений фиксировались в технических паспортах, которые оформляли учреждения БТИ. Технический паспорт объекта мог содержать красные линии, что означало наличие несогласованных изменений при перепланировке. Срок действия техпаспорта составлял 5 лет, а если изменения в характеристики объекта осуществлялись в этот промежуток времени, требовалось повторное обследование и паспортизация. В настоящее время указанный документ утратил юридическую силу, вместо него должен оформляться технический план.  Устранение красных линий, ранее отраженных специалистами БТИ на техпаспорте, для сдачи нежилого объекта в аренду происходит следующим образом: собственник должен заказать оформление проектной документации через организацию, имеющую допуск СРО; если нежилое помещение расположено в многоквартирном здании, на основании проекта нужно оформить техническое заключение – этот документ должен подтвердить отсутствие...

Далее
Регистрация аренды части помещения без стен 0

Регистрация аренды части помещения без стен

Регистрация аренды части помещения без стен стала возможна после принятия Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать закон). Для этого нужно определить характеристики указанной части в договоре, зафиксировать их в техническом плане и пройти процедуру кадастрового учета и регистрации в Росреестре. Подробнее в статье. Как правильно составить документы Контрагенты могут самостоятельно определять условия арендного договора, а обязательным пунктом должно быть описание предмета сделки. Если в аренду сдается часть помещения, не ограниченная стенами или иными капитальными конструкциями, стороны также должны определить характеристики такого временного объекта. Для этого нужно выполнить следующие действия: определить в тексте договора размеры части помещений, сдаваемых в аренду, ее местоположение на этаже или с привязкой к другим объектам; параметры арендуемой части нежилого помещения нужно зафиксировать в содержании технического плана – этот документ составит кадастровый инженер после проведения обследования; с техническим планом и договоров сторонам нужно обратиться в службу Росреестра или МФЦ – будет проведен временный кадастровый учет и регистрационные действия. Чтобы сдать в аренду часть помещения, не обязательно возводить даже временные перегородки или ограждения. Линия границ арендуемой площади и ее местоположение в пределах помещения будет отражена в техплане. Сдать часть объекта в аренду может только собственник здания или помещения. Соответственно, при наличии у объекта нескольких собственников, для временной передачи части помещения в пользование арендатору потребуется согласие...

Далее
Временный кадастровый номер 0

Временный кадастровый номер

В числе сведений Единого государственного реестра недвижимости законодательством утверждена также информация о кадастровом номере объекта. Она является обязательной для любого здания, помещения, сооружения и составляет основную информацию об объекте в разделе кадастровых сведений. К дополнительной информации Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости» (скачать закон), который вступил в силу с 01.01.2017 года, относит временный кадастровый номер части объекта недвижимости. Временный кадастровый номер присваивается части здания (помещения) после проведения временного кадастрового учета. Необходим он в случаях заключения договора аренды на часть объекта недвижимости. Срок существования временного кадастрового номера равен сроку его аренды. Законом предусмотрено, что он может быть внесен в ЕГРН на любой срок– это определяется условиями договора. Временный кадастровый учет Временный кадастровый учет в 2018 году потребуется собственникам объектов недвижимости в основном для сдачи в аренду частей таких зданий и помещений. Необходимость осуществления временного кадастрового учета появилась в 2013 году в связи с утверждением нового порядка регистрации договоров аренды. Временный кадастровый учет проводится на основании технических планов – это относительно новый документ в сфере технической документации на объекты недвижимости. Он пришел на смену техническому паспорту, который являлся официальным документом учета объектов недвижимости и изготавливался органами технической инвентаризации (БТИ и ГУП ГУИОН). Так как ранее, до 2013 года, технический и кадастровый учет проводили названные организации, все документы, которые для этого...

Далее
Договор аренды в 2018 году: регистрация в Росреестре и технический план 10

Договор аренды в 2018 году: регистрация в Росреестре и технический план

Документальным закреплением сделки по аренде недвижимости является договор аренды. Аренда в трактовке законодательства всех стран звучит одинаково и означает срочную передачу объекта в возмездное пользование. Основные моменты Договор регламентирует правила и обязанности сторон, которые устанавливают требуемые отношения. В документе указываются: условия передачи имущества или собственности арендатору; сроки действия; указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади; устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества; условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее. При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами. В 2018 году порядок регистрационных действий утвержден Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости». Ранее, собственники коммерческой недвижимости, кадастровые инженеры и регистраторы органов Росреестра руководствовались исключительно положениями других нормативных актов – ФЗ №221 «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С 01.01.2017 года и в 2018 году в сфере сделок с недвижимостью и кадастрового учета произошел ряд кардинальных изменений. Он затронул в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, порядок кадастрового учета объектов. Рассмотрим основные изменения в регистрации договоров аренды, которые вводятся новым 218 федеральным законом. Регистрация прав и кадастровый учет в 2018 году...

Далее
Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2018 году 0

Регистрация аренды помещения. Новые правила в 2018 году

Регистрация аренды нежилых (коммерческих) помещений в 2018 году строго контролируется федеральным законодательством. Основные нормативы изложены в в ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 3.07.2015. Подробнее про регистрацию договоров аренды читайте в статье. Правила регистрации аренды Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости. Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям. Соблюдение этих требований невозможно без государственной регистрации договоров аренды. Да и скачки цен на аренду помещений заставляют арендаторов прибегать к регистрации договоров для закрепления ее стоимости на долгосрочный период. Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий. 1. Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.)....

Далее
Часть помещения (2018) 21

Часть помещения (2018)

Начиная с 01.01.2017 года вступил в силу новый федеральный закон, который полностью изменил нормативную базу регистрации недвижимости и сделок с ней в Российской Федерации – ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от от 13.07.2015. Что такое часть помещения и как правильно зарегистрировать договор аренды читайте в статье. Изменения в 2018 году Изменения коснулись всех сфер регистрационных действий и информации об объектах недвижимости, содержащихся в государственном реестре. В том числе, изменился и сам реестр недвижимости – теперь это Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Он содержит информацию и о кадастровых характеристиках объектов, и сведения о зарегистрированных правах, ограничениях на них. Конкретизированы и обобщены понятия и формулировки, относящиеся к теоретической части – понятие объекта недвижимости, виды объектов недвижимости, установлены особенности регистрационных действий с ними. Что касается части помещения (здания), то ФЗ №218 определяет ее ни как отдельный объект недвижимости, а как зарегистрированную в ЕГРН информацию об объекте недвижимости, которая была внесена в него в связи с регистрацией ограничений (обременений объекта), а также – как объект вещных прав в ограниченном виде. Этот подход необходимо особо рассмотреть, а также провести правовой анализ новых норм, освещающих кадастровый учет части помещений (зданий) и регистрационных действий в ЕГРН с ними. Мнение эксперта. Главное нововведение — регистрация договора аренды и кадастровый учет части помещения или здания должен происходить одновременно....

Далее
Технический план для регистрации договора аренды 0

Технический план для регистрации договора аренды

При передаче помещения в аренду контрагенты должны не только согласовать условия договора, но учесть требования закона о кадастровом учете и регистрации в Росреестре. Если договор заключен на длительный срок, регистрации не избежать. Если при сдаче в аренду происходит изменение характеристик здания или помещения, сторонам предстоит пройти кадастровый учет. Когда необходимо оформление технического плана при аренде Если собственник своевременно поставил свой объект на кадастровый учет, а параметры здания или помещения не меняются, технический план для регистрации договора аренды не нужен. В этом случае стороны обращаются в Росреестр – договор будет зарегистрирован, а сведения о возникшем обременении права будут внесены в ЕГРН. При продаже объекта в период действия арендного договора указанное обременение сохранится. Однако существуют обстоятельства, при которых регистрация будет невозможна без подтверждения технических характеристик объекта недвижимого имущества: если в аренду сдается объект, ранее не поставленный на учет в кадастровых органах – с начала 2018 года установлен запрет для совершения любых сделок с недвижимостью, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРН; если в аренду сдается часть здания или помещения – в этом случае учет проводится с присвоением временного кадастрового номера на весь срок договора; если для целей арендатора или арендодателя происходит изменение конфигурации здания или помещений – перепланировка недвижимости должна быть зафиксирована в техническом плане и учтена в ЕГРН. В каждом...

Далее
Срочный раздел или выдел помещений 0

Срочный раздел или выдел помещений

По решению правообладателя, и при наличии технической возможности, допускается раздел или выдел помещений – в результате этой процедуры происходит образование новых объектов недвижимости. Для каждого вновь образуемого помещения должны подтверждаться признаки изолированности или обособленности, только в этом случае они будут поставлены на кадастровый учет. Что такое раздел и выдел помещений Порядок раздела объекта недвижимости или выдела отдельного помещения предусматривает выполнение строительных работ, определение технических характеристик и оформление документов для кадастрового учета. Выделим ключевые правила, которые применяются для раздела и выдела помещения: раздел заключается в образовании нескольких новых помещений, при этом исходный объект полностью утрачивает свое существование; при выделе доли в натуре происходит образование одного или нескольких помещений, при этом первоначальный объект не утрачивает существование, а меняет свои характеристики; каждое вновь образуемое помещение должно отвечать признакам изолированности и обособленности – при их отсутствии последует приостановки и отказ в Росреестре. Учтите, что выдел проводится только при выделении доли в натуре, т.е. такой вариант возможен только для объектов с долевой собственностью. При разделе исходный объект перестает существовать — в ходе кадастрового учета сведения о нем будут исключены из ЕГРН, а кадастровый номер будет аннулирован. При выделе потребуется зафиксировать не только параметры нового помещения, но и измененные характеристики исходного объекта. Основанием для кадастрового учета, в любом случае, будет являться технический план. В 2018...

Далее
Срочное изготовление технического плана 0

Срочное изготовление технического плана

Технический план содержит сведения об основных характеристиках и параметрах недвижимости, а его использование связано с проведением кадастрового учета объекта. Этот документ составляется кадастровым инженером по итогам обследования здания, сооружения, жилого или нежилого помещения. Срочная необходимость в изготовлении техплана может возникнуть при совершении различных гражданских сделок или узаконивания перепланировок. Для чего необходимо изготовление технического плана До 2013 года собственник мог получить на свою недвижимость технический паспорт – этот документ оформляли сотрудники БТИ для фиксации основных параметров квартиры или нежилого объекта. В настоящее время процедура подтверждения характеристик недвижимости существенно изменилась – нужно получить через кадастрового инженера технический план. Юридическая сила технического паспорта БТИ была ограничена 5 годами, поэтому сейчас они могут использоваться только в качестве архивных материалов. Необходимость получения технического плана связана со следующими факторами: с 2018 года сведения о каждом объекте должны быть внесены в ЕГРН, в противном случае запрещены любые виды гражданских сделок; при возведении или создании нового здания или сооружения проводится кадастровый учет – основанием для этой процедуры является представление технического плана; учет проводится и в отношении объектов незавершенного строительства – для этого в техплане должна быть подтверждена степень готовности объекта незавершенного строительства; в случае измерения любых характеристик жилого или нежилого объекта, новые параметры должны быть актуализированы в ЕГРН – именно таким способом происходит итоговое согласование перепланировки, переустройства,...

Далее
Срочная регистрация договора аренды 0

Срочная регистрация договора аренды

При оформлении арендных отношений может возникнуть необходимость с срочной регистрации договора. Для этого сторонам предстоит быстро согласовать существенные и факультативные условий договора, оформить акт о передаче помещения, подать документы в Росреестр. В этом обзоре расскажем, какие нюансы нужно учесть при регистрации договора аренды на недвижимость, и какие сложности могут возникнуть у сторон. Условия аренды Арендные сделки подразумевают передачу нежилого помещения на возмездных условиях. По правилам ГК РФ, арендный договор должен обязательно содержать пункт о предмете, т.е. конкретном объекте недвижимости, который получит арендатор. При описании предмета арендных отношений нужно указать следующие характеристики: адрес объекта недвижимости; кадастровый номер нежилого помещения – он присваивается объекту после кадастрового учета в Росреестре; основные параметры, соответствующие сведениям ЕГРН – целевое назначение, площадь, этажность и иные характеристики; сведения о правообладателе, т.е. гражданине или предприятии, владеющим объектом на праве собственности. Обратите внимание! С 2018 года закон устанавливает обязательное требование – любые сделки с недвижимостью (в том числе купли-продажи, аренды и т.д.) будут запрещены, если объект не поставлен на кадастровый учет. Поэтому одновременно с регистрационными действиями может проводиться учет объекта по заявлению сторон. Если предмет относится к обязательным условиям аренды, то остальные положения будут зависеть от обоюдного решения сторон. На необходимость государственной регистрации сделки будет влиять условие о сроке сделки: если арендатор получает объект на срок, не превышающий...

Далее
Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре 0

Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре

Условия любого гражданского договора могут быть в любой момент  изменены – для этого стороны должны оформить дополнительное соглашение. Отдельные категории сделок с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если основной договор был зарегистрирован, в аналогичном порядке будет вступать в силу и дополнительное соглашение. В каких случаях может составляться соглашение Регистрация проводится практически по всем видам возмездных и безвозмездных сделок с объектами недвижимости: договоры купли-продажи и мены, которые относятся к возмездным сделкам с переходом права собственности; сделка аренды, при которой у арендатора возникают только временные права на пользование объектом; приватизационный договор, сделка дарения – в этом случае право собственности переходит к другим лицам без оплаты стоимости объекта. При подписании каждого договора стороны определяются комплект обязательных и дополнительных условий. В одностороннем порядке их можно изменить только в случаях, прямо указанных в законе (например, при существенных нарушениях по договору одним из контрагентов). Однако никто не запрещает сторонам изменить положения исходного договора путем оформления дополнительного соглашения. По нормам ГК РФ, к оформлению соглашения по гражданской сделке применяются те же правила, что и для первоначального договора. Это распространяется и на порядок составления соглашений: если договору не требовалась регистрация или нотариальное удостоверение, допсоглашение достаточно оформить в простой письменной форме; если исходный договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Росреестре, аналогичным образом сторонам придется...

Далее
Регистрация аренды в ЕГРН 0

Регистрация аренды в ЕГРН

Оформление арендных отношений на объект недвижимости происходит по правилам Гражданского кодекса РФ – арендатор получает по договору помещение или здание на возмездной основе. В состав условий договора аренды входит определение срока, на который собственник передает объект – если он превышает один год, должно соблюдаться требование о регистрации договора в Росреестре. На весь период аренды будет зарегистрировано обременение права собственности. Когда необходимо регистрировать аренду Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений: передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий; долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно походить регистрационную стадию; если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции. Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Росреестр, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Комментарий специалиста. Заключить арендный договор может только собственник, либо его уполномоченный представитель по доверенности. При отсутствии полномочий на такой способ распоряжения специалисты Росреестра вынесут решение о приостановке регистрации...

Далее
Кадастровый учет частей помещений 0

Кадастровый учет частей помещений

Части помещений не признаются законом как самостоятельные объекты недвижимости, поскольку они не обладают признаками изолированности и обособленности. Хотя право собственности на часть помещения не зарегистрировать, нормы Федерального закона № 218-ФЗ позволяют поставить ее на временный кадастровый учет. Такие правило имеет практическое значение при сдаче в аренду части объекта – временный учет будет проведен на весь срок договора. Правила кадастрового учета части помещения Для сдачи в аренду часть здания или большого помещения может быть отгорожена временными стенами или перегородками. Однако для временного кадастрового учета части объекта недвижимости наличие или отсутствие ограждений, а также признаков изолированности и обособленности,  не имеет значения – границы арендуемой площади будут указаны в договоре, а технический план будет содержать схему местоположения. Чтобы пройти кадастровый учет части помещений, собственнику нужно соблюдать следующий алгоритм действий: необходимо согласовать договор в части предмета аренды, т.е. определить характеристики площади, передаваемой арендатору (указывается граница части помещения, ориентир на общей площади и т.д.); договор и передаточный акт будет использован кадастровым инженером для оформления технического плана – этот документ составляется по итогам изучения документов и сведений ЕГРН, а также фактического обследования помещения; на основании представленного технического плана, договора и иных документов, специалисты Росреестра поставят часть помещения на временный кадастровый учет – участникам договора будет выдана выписка ЕГРН с указанием временного кадастрового номера. Временная постановка...

Далее
Приостановка в регистрации договора аренды 0

Приостановка в регистрации договора аренды

При регистрации договора аренды может выноситься решение о приостановке или отказе. Основания для такого решения перечислены в Федеральном законе № 218-ФЗ – они связаны с ошибками при оформлении документов, несоответствием технических характеристик объекта, отсутствием полномочий на совершение сделок и иными обстоятельствами. Основания для приостановки Собственник и арендатор самостоятельно определяют условия договора аренды – предмет, права и обязанности, срок действия, размер ежемесячного платежа и порядок его перечисления. Чтобы избежать приостановки в регистрации по причине нарушения условий договора, нужно учитывать следующие правила Гражданского кодекса РФ и Закона № 218-ФЗ: описание предмета договора должно соответствовать кадастровым сведениям ЕГРН – указывается кадастровый номер объекта и основные характеристики; регистрацию проводят только в отношении долгосрочных договоров аренды – если договор заключен на срок менее года, регистрационные действия не проводятся; чтобы пройти регистрацию аренды, помещение или здание должны быть поставлены на кадастровый учет – такое правило вступило в силу с 2018 года. Содержание иных пунктов договора определяется соглашением сторон, должно соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ. Регистрация проводится специалистами Росреестра и включает в себя проверку представленных документов с внесением сведений в реестр ЕГРН. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации зафиксирован в ст. 26 Закона № 218-ФЗ, а отказ в регистрационных действиях возможен при несвоевременном устранении выявленных нарушений. В состав оснований, которые повлекут вынесение решение Росреестра о...

Далее
Варианты приостановок при регистрации аренды 0

Варианты приостановок при регистрации аренды

С января 2017 года правила регистрации прав и кадастрового учета недвижимости регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В статье 26 указанного нормативного акта перечислены основания для приостановки регистрационных действий, в том числе в отношении договоров аренды. При несвоевременном устранении выявленных нарушений заявителю будет вынесен отказ в регистрации, что повлечет недействительность договора. Нет технического плана Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ указывает, что одним из оснований для кадастрового учета и регистрационных мероприятий является технический план на объект недвижимости. Согласно пункту 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, отсутствие технического плана, равно как и других обязательных документов, будет являться законной причиной для приостановки учетных или регистрационных действий в службе Росреестра. Оспаривание такого решения регистратора не имеет смысла, поскольку только технический план содержит обязательный перечень характеристик арендуемого объекта. Единственным вариантом устранить нарушение и возобновить процедуру будет являться изготовление технического плана. Этот документ должен соответствовать требованиям статьи 24 Закона № 218-ФЗ, в том числе: полномочия по обследованию объектов недвижимости и оформлению технических планов с 2013 года переданы кадастровым инженерам – профессиональным специалистам, обладающим квалификационным аттестатом и допуском СРО; при составлении технического плана инженер учитывает сведения реестра ЕГРН в отношении обследуемого и иных объектов, а также актуальные изменения в характеристиках помещения или здания; техплан состоит из графической и текстовой части, в которых...

Далее
Кадастровый учет аренды 0

Кадастровый учет аренды

Кадастровый учет недвижимости заключается во внесении в госреестр ЕГРН сведений о существовании объекта и основных характеристиках, позволяющих его идентифицировать. Правила кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, в том числе и при аренде объектов, зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ). Долгосрочный договор аренды Статья 609 ГК РФ регламентирует следующий перечень требований к форме договора аренды на недвижимость: если хотя бы одной из сторон договора является предприятие, договор должен оформляться в виде письменного документа; аналогичное требование распространяется на договоры со сроком действия более года; для долгосрочных договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года, действует обязательное правило о регистрации с внесением сведений в ЕГРН. Законодательство рассматривает аренду в качестве ограничения прав собственника, поэтому без прохождения регистрационной процедуры долгосрочные договоры являются недействительными. Все объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, подлежат обязательному кадастровому учету, а сведения о них содержаться в общедоступном реестре ЕГРН. Следовательно, чтобы соблюсти правило о регистрации сделки аренды, собственник должен предварительно поставить объект на кадастровый учет. Для каждого вновь созданного объекта кадастровый учет проводится одновременно с регистрационными действиями. Недвижимость, построенная до 2013 года, подлежит кадастровому учету по заявлению собственника, в том числе при совершении сделок (купля-продажа, аренда и т.д.). Комментарий специалиста. В связи с актуальными изменениями в законодательстве, с...

Далее
Часть здания 0

Часть здания

Законодательство не рассматривает часть здания или помещения в качестве полноценного и самостоятельного объекта недвижимости. Тем не менее. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает возможность постоянного или временного кадастрового учета указанных единиц, определяя часть здания как объем информационных данных об ограничениях объекта недвижимости. Регистрация части здания для договора аренды При согласовании условий аренды контрагенты должны максимально подробно описать предмет договора – объект недвижимости или его часть. Самостоятельный объект отличается признаками изолированности и обособленности (в них входит наличие самостоятельного выхода, наличие постоянных ограничительных конструкций и т.д.). Нередко в аренду сдается только часть здания – например, небольшая площадь торгового зала или производственного помещения. Установление перегородок или иных видов ограничений в таких случаях нецелесообразно, поскольку смена арендаторов повлечет изменение цели предпринимательской деятельности. Чтобы зарегистрировать долгосрочный арендный договор на часть здания, нужно учитывать следующие нюансы: постоянный кадастровый учет может осуществляться только в отношении части здания, отвечающей признакам обособленности и изолированности; если часть здания не обладает указанными признаками объекта недвижимости, будет проведена процедура временного кадастрового учета (на период действия арендного соглашения будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после снятия ограничения права в виде аренды); регистрационные действия и кадастровый учет осуществляются только для долгосрочной аренды со сроком договора более года (краткосрочные договоры не нуждаются в указанных мероприятиях). Если предметом договора аренды выступает часть здания, на основании...

Далее
Регистрация договора 0

Регистрация договора

Регистрация договора является обязательной в соответствии со ст. 609 ГК РФ, если срок действия соглашения превышает один год. Регистрационные действия совершаются в органах Росреестра, а несоблюдение этого правила влечет недействительность договора Новые правила регистрации в 2017 году С января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 218-ФЗ, который установил новые правила кадастрового учета и регистрации недвижимости. Помимо общих норм, установленных для регистрации арендных отношений, в статье 51 Федерального закона № 218-ФЗ регламентированы отдельные правила регистрационных действий в отношении договоров аренды. Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие особенности оформления договора аренды, которые напрямую влияют на основания и порядок регистрации: краткосрочные договоры аренды, заключенные на срок до одного года, должны составляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации; если по условиям договора срок аренды превышает один год, регистрация является обязательной; если в тексте договора не указана продолжительность арендных отношений, считается что соглашение заключено на неопределенный срок (в этом случае сторонам необходимо соблюдать требование о государственной регистрации). Одним из нововведений, зафиксированных в Федеральном законе № 218-ФЗ, является объединение кадастрового учета и государственной регистрации в единую процедуру, если объект не движимости ранее не был поставлен на учет. Исходя из анализа указанного закона, данное правило распространяется и на случаи регистрации договоров аренды недвижимости. Комментарий специалиста. Арендные отношения не влекут переход прав на...

Далее
Приостановка в регистрации аренды 0

Приостановка в регистрации аренды

Приостановки в регистрации договора аренды начали массового появляться в 2017 году в связи со вступлением в силу нового ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В этой статье мы рассмотрим основные причины приостановок, как с ними бороться, а также несколько образцов выписанных приостановок. Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2017 году Причины приостановок в регистрации договора аренды в 2017 году в основном вызваны вступлением в силу ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот НПА полностью изменил процедуру и порядок регистрационных действий и заменил ранее существовавшие законы – ФЗ 221 и ФЗ 123. С начала текущего года для регистрации договора аренды с соответствующим заявлением может обратиться один из участников сделки – арендатор или арендодатель. При этом в случае передачи в аренду части объекта недвижимости (здания или помещения), заказать кадастровые работы по подготовке технического плана этой части, может также арендатор. Ранее для этого требовалась доверенность от собственника. Регистрация договора аренды части помещения с 01.01.2017 года происходит только с одновременным учетом этой части в Кадастре. То есть при подаче на регистрацию договора аренды части помещения или здания вместе с комплектом документов вы подаете также технический план для внесения сведений об объекте аренды в ЕГРН. Постановка на временный кадастровый учет частей объектов недвижимости с начала 2017 года не возможна – такое понятие,...

Далее
Договор аренды части нежилого помещения 6

Договор аренды части нежилого помещения

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее… Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре. Даже спустя год, в 2018 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно. Для чего регистрируют договор аренды Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера. Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию договора. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект. Как в 2018 году оформить аренду на часть помещения? Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти....

Далее
Договор аренды помещения 0

Договор аренды помещения

Договор аренды помещения – это документ, которым оформляется сделка передачи в пользование объекта недвижимости (помещения) от собственника (арендодателя) к другому лицу (арендатору). Положения договора аренды согласовываются сторонами, но они должны соответствовать законодательству Российской Федерации, а именно – Гражданскому кодексу РФ и другим федеральным законам. 1 Договор аренды Квартиры скачать 2 Договор аренды Нежилого помещения скачать 3 Договоры аренды Автомобиля скачать 4 Договор аренды Жилого помещения скачать 5 Договор аренды Гаража скачать 6 Договор аренды Земельного участка скачать 7 Договор аренды Оборудования скачать 8 Договор аренды Предприятия скачать Сейчас нормативное регулирование сделок с недвижимостью претерпевает значительные изменения. Даже чиновники, которые для нас создают и утверждают законы, а также занимаются их реализацией, зачастую не могут ответить на вопросы граждан, связанные с заключением, регистрацией договора аренды. В сети Интернет информация представлена в большей степени устаревшая и она не отражает текущее положение дел в сфере сделок с недвижимостью. Огромное количество вопросов и законодательных недоработок вызывает ошибки при оформлении договоров аренды, что приводит к приостановкам в их регистрации, а значит – финансовым проблемам заинтересованных лиц. В нашей статье мы попытаемся рассмотреть основные вопросы, связанные с заключением и регистрацией договоров аренды, основываясь исключительно на действующем законодательстве и актуальной практики работы в этой сфере. Что такое нежилое помещение? Нежилое помещение – это объект недвижимости, который имеет...

Далее
Регистрация помещений 0

Регистрация помещений

Регистрация помещений является финальным этапом приобретения данными объектами правового статуса, позволяющего совершать с ним любые юридически значимые действия. В результате регистрационных действий происходит удостоверения прав граждан и предприятий на самостоятельные единицы, а также закрепление сведений о них в ЕГРН. Хотя для большинства объектов недвижимости установлены общие основания и правила регистрации, для отдельных видов имущества, или их частей, существуют дополнительные особенности и нюансы. Только соблюдение всех требований законодательства позволит избежать основания для приостановления или отказа в совершении регистрационных действий. Регистрация нежилого помещения Регистрация помещения и оформление прав на эту единицу учета возможна только при соблюдении следующих требований: помещение должно являться изолированным и обособленным объектов внутри единого целого строения; помещение должно иметь границы; помещение должно обладать параметрами и характеристиками, позволяющими его индивидуализировать в процессе постановки на кадастровый учет. Регистрационные действия в отношении отдельного помещения или нескольких могут проводиться как одновременно с регистрацией основного строения, так и в процессе выдела обособленных помещений в процессе эксплуатации. Если происходит ввод здания в эксплуатацию, в состав технической документации будут входить документы на каждое помещение, сформированное в границах здания. Для этого в техническом плане на строение заполняются необходимые разделы на каждое помещение, а кадастровые органы осуществляют учет, как самого здания, так и каждой самостоятельной единицы в нем. Формирование нежилого помещения возможно и после ввода основного объекта в эксплуатацию. Это...

Далее
Разделение для аренды 0

Разделение для аренды

С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды. Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, договор аренды которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь кадастровый номер на объект или технический план. Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения: Пример. Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2. Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов. Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь) Решение: Разрабатывается технический план, в котором прописываются характеристики всего помещения. В графической части выделяется часть под аренду.  Подписанный технический план подается в Росреестр вместе с договором аренды. По результату получают зарегистрированный договор аренды. В случае уже имеющийся приостановку в Росреестр доносится технический план как дополнительный документ к заявлению. Бывают и другие случаи. Допустим, Вы являетесь государственной организацией и у Вас стоит задача открыть буфет: Пример. Дано: здание районной стоматологии, 7 этажей, 6 000 м2. Цель: Сдать в аренду 70 м2 на 4ом этаже под буфет. Задача: Зарегистрировать договор аренды в Росреестре (все договоры больше года должны...

Далее
Временный кадастровый учет 0

Временный кадастровый учет

Временный кадастровый учет в 2017 году потребуется собственникам объектов недвижимости в основном для сдачи в аренду частей таких зданий и помещений. Особенности временного кадастрового учета Необходимость осуществления временного кадастрового учета появилась в 2013 году в связи с утверждением нового порядка регистрации договоров аренды. Временный кадастровый учет проводится на основании технических планов – это относительно новый документ в сфере технической документации на объекты недвижимости. Он пришел на смену техническому паспорту, который являлся официальным документом учета объектов недвижимости и изготавливался органами технической инвентаризации (БТИ и ГУП ГУИОН). Так как ранее, до 2013 года, технический и кадастровый учет проводили названные организации, все документы, которые для этого требовались также заказывали в БТИ. К примеру, для регистрации договора аренды требовалось подготовить технический паспорт, на котором техник БТИ «красными линиями» делал разметку арендуемых площадей. Если в здании или помещении производилась перепланировка и специалисты БТИ попадали в этот объект недвижимости, они делали отметку в сведениях о нем, что была произведена незаконная перепланировка. И при продаже такого объекта необходимо было ее узаконить – т.е. предоставить в органы БТИ подтверждения законности произведенных строительных работ. С 2013 года кадастровый учет объектов производит орган Росреестра – Федеральная кадастровая палата. А сами кадастровые работы выполняются кадастровыми инженерами – специалистами, имеющими аттестат и членство в соответствующей СРО (требование действует с октября 2016...

Далее
Телефоны: 8 (499) 322-05-14 - Москва; 8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург